خدمات ” پشتیبانی و نگهداری تاسیسات ساختمان ” چیست ؟ کیفیت تاسیسات هر ساختمانی ، نسبت مستقیمی با آسایش و آرامش ساکنین آن دارد. همچنین بخش عمده ای از سرمایه اولیه ساخت ساختمان را به خود اختصاص میدهد. خدمات “پشتیبانی و نگهداری تاسیسات ساختمان ” حفظ آسایش ساکنین ساختمان را تضمین مینماید. زیرا ساختمان همیشه در زمستانها گرم و در تابستانها خنک است. آب گرم ساختمان همیشه برقرار است. فشار آب سرد مصرفی مناسب است. بنابراین میتوان در هر روز هفته و هر ساعتی از شبانه روز از لذت یک حمام گرم و پرفشار لذت برد. همچنین استخر ساختمان نیز (در صورت وجود) همیشه تمیز ، سالم و شفاف در خدمت ساکنین خواهد بود. همچنین کاهش هزینه های جاری ساختمان، کاهش هزینه قبض آب، گاز و برق و همینطور کاهش هزینه های تعمیراتی از نتایج تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان خواهد بود.
خدمات نگهداری و پشتیبانی ما ، ارایه سرویس پشتیبانی و بازدید های منظم از تاسیسات ساختمان های طرف قرارداد است.
این خدمات به چه ساختمان هایی ارایه میگردد؟ خدمات تعمیر و نگهداری تاسیسات معمولا به ساختمان هایی ارائه میگردد که دارای
چیلر (جذبی یا تراکمی)
دیزل ژنراتور و برق اضطراری
برج خنک کننده
دیگ آبگرم، دیگ بخار
پمپ های آبرسانی، پمپ های برج خنک کننده، پمپ های فن کویل
هواساز
استخر، سونا، جکوزی
و تجهیزاتی از این قبیل باشند. این ساختمان ها میتوانند اداری، تجاری و یا مسکونی باشند.
پس از عقد قرارداد، بازدیدها بصورت دوره ای بسته به نوع قرارداد توسط کارشناسان ما از موتورخانه ساختمان صورت میپذیرد.
آیا ساختمان های اداری نیز به تعمیر و نگهداری تاسیسات نیاز دارند؟ بله
آزمایشات نشانگر این مطلب هستند که کیفیت هوای داخل (IAQ) ، شامل دمای مناسب و ثابت، سطح رطوبت مناسب و سطح اکسیژن کافی در محیط ،
اولا – تاثیر مستقیمی بر افزایش میزان راندمان کارکنان دارد.
دوما – تاثیر مستقیمی بر کاهش میزان خطای کارکنان دارد. (۲)
بر این اساس، کیفیت عملکرد تاسیسات ساختمان بر میزان راندمان کارکنان و در نتیجه عملکرد کلی شرکت ها موثر است. در این باره توجه شما را به مطالعه این مقاله با موضوع عملکرد سیستم تهویه مطبوع بر راندمان کارکنان جلب می‌نماییم.
هزینه‌های خدمات نگهداری تاسیسات به چه عواملی بستگی دارد؟ این هزینه ها به چند عامل کلی بستگی دارد.
زیربنای ساختمان
تاسیسات مورد استفاده در ساختمان
عمر ساختمان
کیفیت تجهیزات موتورخانه و دیزل ژنراتور
و …
قیمت دقیق خدمات تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان، پس از بازدید و کارشناسی از پروژه (رایگان) قابل ارایه خواهد بود.
خدمات ما چگونه ارائه میگردد؟ کارشناسان ، مهندسین و تکنسین های ما، بطور منظم و دوره‌ای (حداقل هفته‌ای یک مرتبه) از تاسیسات ساختمان بازدید می‌کنند. در صورت مشاهده هرگونه عیبی، آن را برطرف می‌نمایند. همچنین کلیه سرویس‌های مورد نیاز جاری تاسیسات – مانند گریس کاری پمپ‌ها، سرویس فیلتر هواساز، سرویس‌های فصلی، سرویس‌های مورد نیاز استخر و … – نیز انجام میپذیرد.
در صورتی که ایراداتی خارج از برنامه هفتگی تاسیسات بروز نماید، رفع آنها چگونه صورت میپذیرد؟ در صورت بروز هرگونه ایراد خارج از روزهای بازدید، کارشناسان ما در مدت زمان کوتاهی به ساختمان مراجعه و نسبت به رفع مشکلات اقدام می نمایند.
در صورتی که خارج از ساعات اداری یا شب‌ها اتفاق فورس ماژور برای تاسیسات ساختمان اتفاق بیفتد، رفع آن چگونه انجام خواهد شد؟ در صورتی که ایرادات فورس ماژور، برای تاسیسات و موتورخانه ساختمان پیش آید، در هر ساعتی از شبانه روز پرسنل به ساختمان مراجعه و ایرادات را بلافاصله مرتفع می‌نمایند.
طرف قرارداد(کارفرما) چگونه میتواند از شرح بازدید مطلع گردد؟ پس از انجام هر بازدید از تاسیسات، موتورخانه و استخر ساختمان، گزارشی شامل تمامی آیتم‌های چک شده، دماها، فشارها، کیفیت آب استخر و شرح اقدامات عملی صورت گرفته برای مدیر ساختمان ارسال میگردد.
آیا سوابقی از تعمیرات تجهیزات برای موتورخانه تهیه می‌شود؟ مستندسازی آنچه برای تجهیزات ساختمان اتفاق افتاده، شامل تعمیر یا تعویض قطعات، بخش مهمی از پروسه تعمیر و نگهداری هر موتورخانه‌ای است.
بر این اساس پس از عقد قرارداد تعمیر و نگهداری تاسیسات ساختمان، شناسنامه کلیه تجهیزات، بر اساس نوع آنها و همچنین توصیه شرکت های سازنده تهیه و در موتورخانه در نزدیکی هر دستگاه ( اعم از پمپ ها، چیلر، سختی گیر، دیزل ژنراتور و … ) نصب می‌شود. با آگاهی از سابقه تعمیرات و یا تعویض قطعات میتوان کیفیت قطعات استفاده شده و کیفیت راهبری و نگهداری تجهیزات موتورخانه را ارزیابی نمود.
نگهداری تأسیسات ساختمانی و اهمیت آن
تأسیسات ساختمانی یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین قسمت‌های موجود در هر ساختمانی است. مسئولیت اصلی نگهداری این تأسیسات که بر عهده سازنده، هیئت مدیره ساختمان و مدیر آن است، وظیفه دارد که وضعیت مطلوب و مناسب را برای زندگی و فعالیت در ساختمان برای ساکنین به وجود آورد. نکته مهم این است که باید دقت کنید این تأسیسات باید به شکل دقیق و طبق روش‌های مهندسی نگهداری شوند. همچنین تهیه دستورالعمل‌های نگهداری این تجهیزات و تاسیسات گران قیمت باید به‌وسیله مهندسین باتجربه که دارای مهارت فراوان هستند انجام بگیرد.
اگر به‌درستی و به شکل دقیق اقدام به نگهداری این تأسیسات نشود به‌هیچ‌عنوان طول عمر مفید بنا را بالاتر نمی‌برد و بالعکس از عمر مفید آن می‌کاهد. لازم به ذکر است عدم طراحی درست و عدم نگهداری تأسیسات ساختمان میتواند موجب کاهش ایمنی ساختمان شده و جان و مال ساکنین را به خطر بیندازد.
چه اقداماتی برای نگهداری تأسیسات ساختمان باید انجام داد؟
به صورت سالانه کندانسور چیلرهای تراکمی آب خنک با اسید شسته شود.
کندانسور چیلرهای هوا خنک نیز به صورت سالانه شسته شود.
مشعل‌های دیگ آبگرم و یا چیلرهای جذبی به صورت سالانه تنظیم شود تا مصرف گاز و تولید گازهای آلاینده کاهش یابد.
لقی یا تراز بودن پمپ‌های زمینی بررسی و تنظیم گردد و آمپر مصرفی پمپ‌ها و نشتی آب پمپ نیز تست و بررسی شود.
صافی‌ها تمیز شود و عملکرد شیرهای روی پمپ‌ها نیز کنترل شود تا مصرف انرژی کاهش یابد.
عایق‌های موتورخانه‌ها بررسی و کنترل شود.
تأثیر نگهداری از تأسیسات ساختمان در عمر بنا
یکی از مسائل بسیار مهم که در افزایش عمر بنا تأثیر فراوانی دارد نگهداری از تأسیسات ساختمان است. نگهداری و بررسی این تأسیسات باید به شکل دقیق و بر اساس برنامه‌ای از پیش تعیین شده انجام شود. به دلیل اینکه تأسیسات ساختمان در بالا بردن عمر مفید بنا تأثیر فراوانی دارد که در ادامه ما به بررسی نگهداری و پشتیبانی تأسیسات ساختمانی می‌پردازیم.
ازجمله تأسیسات ساختمان میتوان به تأسیسات بهداشتی یا همان سیستم آبرسانی و فاضلاب، تهویه مطبوع، آسانسور، سونا و جکوزی و … اشاره کرد. زمانی که هر یک از این قسمت‌ها خراب شوند روند طبیعی ساختمان مختل خواهد شد و عمر مفید ساختمان نیز کاهش پیدا می‌کند. بنابراین برای اینکه ساختمان طول عمر بیشتری داشته باشد بهتر است این تأسیسات را به‌صورت منظم بررسی کرده و اگر در هر قسمت خرابی یا مشکلی دیدید آن را به‌وسیله افراد متخصص و حرفه‌ای حل کنید.
نگهداری از تأسیسات ساختمان: بازرسی منظم از تأسیسات
بهترین کار برای نگهداری از تأسیسات ساختمان این است که یک نفر مأمور باشد تا از تأسیسات ساختمان به صورت مرتب بازدید و بازرسی کند، علی‌الخصوص تأسیساتی که میان تمام اعضای ساختمان مشترک است. درصورتی که نسبت به نگهداری از تأسیسات ساختمان حساس باشید و از بازرسی و تعمیرات مورد نیاز آن غافل نشوید، لازم نیست که خیلی برای آن هزینه کنید. علاوه بر آن بازرسی مرتب باعث می شود تا طول عمر تأسیسات افزایش یابد و مدت زمان بیشتری کارایی داشته باشد.
به‌طور معمول این مدیر ساختمان است که وظیفه بازدید و بازرسی از تأسیسات مشترک ساختمان را برعهده دارد، وی باید این بازرسی را مرتباً انجام دهد تا از بروز آسیب‌های جدی جلوگیری کند.
در بازرسی از تأسیسات ساختمان باید توجه نمود که از افراد متخصص برای انجام خدمات مورد نیاز استفاده گردد زیرا اگر به منظور صرفه جویی در هزینه به کسی که نامعتبر بوده و یا تخصص لازم و کافی برای ارائه خدمات نگهداری از تأسیسات ساختمان نداشته باشد مراجعه کنیم، ممکن است از لوازم و تجهیزات بی کیفیت و تقلبی استفاده کند. تأسیسات ساختمان بسیار نقش مهمی دارند و در زمان تعمیر یا تعویض قطعات آن، باید از لوازمی استفاده شود که کیفیت مطلوبی داشته و اصل باشد و این‌کار توسط افراد متخصص انجام شود تا به بهترین نحو اجرا شود.
نگهداری تأسیسات ساختمان به چند دسته تقسیم بندی می‌شود؟
تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان برنامه ریزی شده:منظور از تعمیر و نگهداری از تأسیسات ساختمان به‌طور برنامه‌ریزی شده این است که بازرسی‌ها و بازدیدها به صورت منظم و سالانه انجام بگیرد. این نوع از نگهداری از تأسیسات ساختمان معمولا شامل اقداماتی می شود که فواصل زمانی آن از پیش تعیین شده و تعداد عملیات و ساعت اجرای هر کدام نیز مشخص شده است.
تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان پیشگیرانه:این مورد به این معناست که مدیر ساختمان یا کسی که مالک است برای آن‌که از آسیب‌های بعدی جلوگیری کرده و خسارات هزینه‌بری به وجود نیاید، اعمالی انجام میدهد. قرارداد با یک تیم حرفه ای نگهداری تاسیسات ساختمان که به صورت هفتگی از تاسیسات موتورخانه بازدید و سرویس یا تعمیر های مورد نیاز را انجام می دهند.
تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان اصلاحی: در این دسته بندی، مدیر ساختمان یا مالک باید اقدامات لازم برای شناسایی بخش‌های آسیب دیده ساختمان انجام داده و سپس قطعاتی که لازم است را تعمیر و یا تعویض کند. به عنوان مثال اگر سیستم گرمایشی نیاز به مشعل جدید داشت، مدیر یا مالک ساختمان باید آن را تعویض کند.
تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان به صورت فعالانه: این نوع از نگهداری در برگیرنده اقدامات و خدماتی می شود که باید انجام گیرد تا از خرابی آن و به وجود آمدن مشکل در تأسیسات ساختمان جلوگیری شود.
تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان استراتژیک: یعنی برای آن‌که قابلیت اطمینان دارایی‌های فیزیکی حفظ شود لازم است تا یک سری اقدامات استراتژیکی انجام بگیرد.
لازم به ذکر است که برخی مواقع خدمات نگهداری تأسیسات ساختمان برنامه‌ریزی شده و پیشگیرانه در یک دسته بندی قرار می‌گیرند.
خدمات نگهداری از تأسیسات ساختمان موارد بسیار متنوعی را دربرمی‌گیرد که در ادامه به برخی از آنها اشاره می‌کنیم:
انجام نقاشی نمای بیرونی ساختمان و گچ‌کاری
محوطه سازی و باغبانی
انجام دادن تعمیرات لازم و بازسازی سنگ فرش‌ها
تعمیر کردن درها و پنجره‌ها
تمیزکاری و جمع آوری زباله‌ها
شستن محوطه ساختمان برای از بین بردن لکه‌ها
تعمیر کردن و تمیز نمودن آب‌روها
نجاری کردن برای موارد مورد نیاز
انجام تعمیرات لازم برای روشنایی ساختمان
گچ‌کاری کردن مجدد در صورت نیاز
انجام کاشی‌کاری
موکت یا کفپوش کردن و تعمیرات مربوطه به آن
انجام لوله‌کشی
ترمیم کردن دیوارهای ترک خورده
تعمیر برق‌کشی
کنترل کردن کابل‌ها و کنتورها
سرویس نمودن و حفاظت از آسانسور
بررسی مرتب دوربین‌های مدار‌بسته ساختمان
سرویس نمودن سیستم‌های گرمایش و سرمایش ساختمان
نگهداری تأسیسات ساختمان: انواع خدمات تعمیرات تأسیسات ساختمان
خدمات تعمیرات ساختمان را به‌طور کلی می توان به ۳ دسته تقسیم کرد:
تعمیر روزانه امکانات خدماتی: تعمیرات روزانه خدماتی را شامل می‌شود که امکان دارد برخی اوقات با خرابی مواجه شود مثل لوله کشی‌های ساختمان، خراب شدن زه‌کشی لوله‌های فاضلاب، عوض کردن فیوزهای خراب شده، آب دادن به گیاهان، چمن زنی، تمیز نگه داشتن محوطه و… . این نوع از تعمیرات باعث می‌شود تا عملکرد تجهیزات در ساختمان تا حد رضایت بخشی بهبود یابد و همچنین عمر طولانی‌تری داشته باشند.
تعمیرات سالانه: تعمیرات سالانه بیشتر برای آن‌که زیبایی ساختمان حفط گردد به صورت سالانه انجام می‌گیرد مانند شستن نمای بیرونی ساختمان، رنگ آمیزی، تمیز کردن نماهای بیرونی، پر کردن مخازن و… .
تعمیرات ویژه: تعمیرات ویژه شامل کارهایی از جمله تعویض‌کردن برخی از قطعات یا بخش‌هایی از ساختمان که بر اثر گذشت زمان دچار فرسودگی شده‌اند می‌شود. انجام دادن خدمات ویژه موجب می گردد تا بروز ایرادات در ساختمان تا حد ممکن کاهش یابد و عملکرد وسایل و تأسیسات به زمان اولیه خود بازگردد. زمانی که برای حفظ عملکرد و نگهداری تأسیسات ساختمان نیاز به انجام خدمات اضافی باشد، این اقدامات اضافه در دسته خدمات ویژه قرار می‌گیرد.
نگهداری تأسیسات موتورخانه
تأسیسات موتورخانه یکی از تأسیسات ساختمان است و از همین جهت، نگهداری از تأسیسات موتورخانه اهمیت زیادی دارد و باید مرتبا بازرسی شده و چنانچه به تعمیر یا تعویض احتیاج داشت، این‌کار از طریق متخصص صورت بگیرد. زیرا اگر به این موارد بی‌توجهی شود ممکن است هزینه‌های زیادی را ایجاد کند.
