مشارکت در ساخت در سال‌های اخیر به عنوان یک راهکار عالی برای بهره‌برداری بهینه از املاک قدیمی و کلنگی مورد توجه بسیاری قرار گرفته است. با توجه به افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت در کلان‌شهرها، بسیاری از مالکان زمین که خود توانایی مالی یا تخصصی برای ساخت‌وساز ندارند، به دنبال مشارکت با سازندگان حرفه‌ای هستند. این قراردادها زمانی که به صورت شفاف و با رعایت حقوق طرفین تنظیم شوند، می‌توانند منافع قابل‌توجهی را برای هر دو طرف به همراه داشته باشد.
در این مقاله، به بررسی چگونگی محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت و نکات مهم در این زمینه خواهیم پرداخت.
در مشارکت ساخت ساختمان، معمولاً تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت ۶۰ درصد به ۴۰ درصد در نظر گرفته می‌شود؛ اما این نسبت بسته به عوامل مختلفی همچون موقعیت ملک، هزینه ساخت و توافق طرفین قابل‌تغییر است. برای محاسبه آورده هر یک از طرفین، فرمول‌های زیر استفاده می‌شود:
[(سود سپرده کوتاه‌مدت × مدت پروژه) + 1] × ارزش زمین = آورده مالک
(سود ماهیانه سپرده کوتاه‌مدت × C) + B + A= آورده سازنده
A= سود سپرده کوتاه‌مدت × مدت پروژه × مبلغ بلاعوض
B= سود سپرده کوتاه‌مدت × مدت پروژه × هزینه پروانه و عوارض ساخت
C= هزینه آورده سازنده در هر ماه از مدت پروژه × مدت تا پایان پروژه
نوسانات شدید قیمت مسکن، تصمیم‌گیری در خصوص مشارکت در ساخت را برای بسیاری پیچیده کرده است. معمولاً در قراردادهای مشارکت، قیمت روز ملک مبنای محاسبات قرار می‌گیرد. به عنوان مثال، در تهران، فرمول محاسبه سهم هر طرف در مشارکت، بر اساس قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه موردنظر تعیین می‌شود. اگر این قیمت کمتر از ۴.۵ میلیون تومان باشد، تقسیم سود معمولاً به‌صورت مساوی (۵۰-۵۰) بین مالک زمین و سازنده صورت می‌گیرد. اما اگر قیمت هر مترمربع بین ۴.۵ تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، سهم مالک به ۵۵درصد افزایش و سهم سازنده به ۴۵درصد کاهش پیدا می‌کند.
علاوه بر این، در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین درصد سهم هر یک از طرفین (مالک و سازنده) به عوامل مختلف دیگری نیز وابسته است. اولین گام در این محاسبه، تعیین ارزش زمین آورده شده توسط مالک است. ارزش زمین، به همراه مدت زمان اجرای پروژه، به طور مستقیم بر درصد سهم مالک از سود نهایی تأثیر می‌گذارد؛ به طوری که هرچه ارزش زمین بیشتر باشد و پروژه سریع‌تر به پایان برسد، سهم مالک افزایش می‌یابد.
از سوی دیگر، برای ایجاد توازن بین آورده مالک (زمین) و آورده سازنده (هزینه ساخت، زمان و تخصص)، مبلغی به عنوان بلاعوض از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود. علاوه بر بلاعوض، هزینه‌های دیگری همچون پروانه ساخت، عوارض و هزینه‌های پایان کار نیز در محاسبات لحاظ می‌شوند. نحوه تقسیم این هزینه‌ها بین مالک و سازنده بر اساس توافق اولیه آن‌ها تعیین می‌شود.
ارزش‌گذاری دقیق ملک یا زمین برای برآورد سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت، امری تخصصی است که بهتر است توسط کارشناسان رسمی انجام شود. همچنین، با توجه به نوسانات زیاد قیمت مسکن و پیچیدگی‌های مرتبط با تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، ممکن است توافق نهایی بین مالک و سازنده در مورد سهم هر طرف، با آنچه در این متن آمده است، متفاوت باشد؛ بنابراین، قبل از امضای قرارداد، حتماً تمامی مفاد آن را به دقت مطالعه کرده و در صورت نیاز از مشاور حقوقی کمک بگیرید تا از حقوق خود به طور کامل آگاه شوید.
مشارکت در ساخت، راهکاری برای مالک و سازنده است تا با همکاری یکدیگر به اهداف خود دست یابند. در این روش، مالک زمین با مشارکت یک سازنده، ساختمانی متناسب با نیازهای خود را با سرعت و هزینه کمتر نسبت به ساخت انفرادی ایجاد می‌کند. از سوی دیگر، سازنده نیز با کاهش ریسک‌های ناشی از فروش واحدهای ساختمانی و افزایش گردش مالی، به سودآوری بیشتری دست می‌یابد.
در این همکاری، مالک می‌تواند با مشارکت در طراحی و نظارت بر مراحل ساخت، بر کیفیت ساختمان کنترل بیشتری داشته باشد و سازنده نیز با بهره‌گیری از تخصص و تجربه خود، پروژه را با سرعت و کیفیت بالا به پایان برساند. البته، موفقیت این نوع مشارکت به عوامل مختلفی مانند توافق طرفین بر سر جزئیات قرارداد، انتخاب یک سازنده معتبر و همکاری سازنده و مالک در تمام مراحل پروژه بستگی دارد.
از این رو مشارکت در ساخت، پتانسیل تبدیل شدن به یک معامله سودآور برای هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده را دارد و می‌تواند یک سرمایه‌گذاری پرسود باشد. اما موفقیت این نوع همکاری منوط به وجود یک قرارداد دقیق و شفاف است که حقوق و تعهدات هر دو طرف را به طور کامل مشخص کند. همکاری نزدیک و مستمر بین مالک و سازنده در طول پروژه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. با رعایت این نکات، مشارکت در ساخت می‌تواند به یک معامله برد - برد برای هر دو طرف تبدیل شود.
مشارکت در ساخت، یک همکاری سودمند میان مالک و سازنده است که با کاهش هزینه‌ها، ارتقای کیفیت و بهره‌وری ساختمان و افزایش سودآوری برای هر دو طرف همراه است. در این نوع همکاری، توجه به سهم مالک و سازنده در مشارکت در ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است؛ زیرا این سهم می‌تواند به شکلی منصفانه و بر اساس میزان سرمایه‌گذاری و مسئولیت‌های هر طرف تعیین شود.
موفقیت در این نوع مشارکت، مستلزم توجه به جزئیات مهمی همچون انعقاد قرارداد دقیق و شفاف، تقسیم عادلانه مسئولیت‌ها، انتخاب یک سازنده قابل‌اعتماد، هماهنگی مستمر بین دو طرف، بررسی جامع هزینه‌ها و امکان‌سنجی اجرای پروژه است. همچنین، بهبود کیفیت ساخت، تسهیل در بهره‌برداری از ساختمان، رعایت تمام قوانین و مقررات ساختمانی و مدیریت مؤثر ریسک‌های احتمالی از دیگر عوامل کلیدی در دستیابی به یک مشارکت موفق و سودآور محسوب می‌شوند.
