آیا شهرک ها نیاز به طرح جامع دارند؟
طرح جامع شهرک یکی از اساسی ترین طرح ها در حوزه شهرسازی است. از آنجایی که هر کاری نیاز به برنامه ریزی دارد برای احداث شهرک ها و شهرها نیز ما نیازمند یک برنامه ریزی کلی و بلند مدت هستیم که به آن طرح جامع می گویند. طرح های جامع مشخص کننده چگونگی کاربری های به همراه طرح آماده سازی زمین هستند. شهرک ها با توجه به کاربری غالبی که با توجه به سیاست های کلی برای آنها مشخص می شود طراحی و برنامه ریزی می شوند به همین دلیل نیاز به یک برنامه ریزی جامع دارند تا بتوانند به خوبی در زمینه تعیین شده احداث شوند و بازده مناسبی داشته باشند و دارای رونق باشند.
فواید طرح جامع شهرک چیست؟
پس از مشخص شدن هدف احداث شهرک اقداماتی برای احداث شهرک لازم است. برای آگاهی از چگونگی این اقدامات لازم است مطالعات فراوانی به همراه طرح آماده سازی زمین در زمینه های مختلف انجام شود تا تقسیم بندی ها و انتخاب های کاربری و محاسبات به درستی و دقیق اجرا شود. بررسی همه جانبه در طرح جامع شهرک کمک می کند تا هر اقدامی با توجه به نقشه قبلی صورت گیرد و قبل از شروع کار تمامی احتمالا و مشکلات پیش رو در نظر گرفته شود و آمادگی لازم برای هر پیشامدی انجام شود.
قوانین احداث شهرک چیست؟
با توجه به دستورالعمل های جدید در زمینه شهرک سازی شهرک ها به این صورت تعریف می شوند: « شهرک ها مجموعه ای از ترکیب کاربری های مسکونی و فعالیتی هستند که بیرون از محدوده و حریم شهرها ساخته می شوند و دارای مرز و محدوده مشخصی هستند، و برای برطرف کردن نیازهای مسکونی موقت و ثابت، خدمات تخصصی یا تولیدی در کنار کاربری های جانبی لازم هستند که احداث آنها باید همراه با رعایت آیین نامه ها و دستورالعمل ها و ضوابط باشد و نیازمند طرح جامع شهرک تصویب شده و مجوزهای بهره برداری و پروانه ساخت هستند که مسئولیت اداره آن را یک هیات از چند ارگان به عهده دارد.»
احداث شهرک ها مانند احداث هر مورد دیگری در ابتدا نیاز به یک طرح توجیهی و در مرحله بعدی رعایت اصول و قوانین خاصی دارد. از آنجایی که احداث حتی یک تک بنا نیازمند قوانین ساخت و ساز است احداث یک شهرک قوانین بیشماری را شامل می شود که برای تهیه طرح جامع شهرک باید از آنها تبعیت کرد. این قوانین با توجه به اصول های ساخت و ساز و محیط زیست و زمینه های دیگر به وجود آمده اند و رعایت آنها موجب جلوگیری از مشکلات بسیاری است که ممکن است پدید آید.
طرح جامع شهرک مسکونی
دولت برای دستیابی به برخی از اهداف و برای برطرف کردن مشکلاتی احداث شهرک ها را ممکن می سازد. سه دلیل وجود دارد که با توجه به تصویب شدن احداث شهرک در زمین های خارج از محدوده و حریم شهرها موافقت اعلام می شود. یکی از اهداف ها در رابطه با تصویب دستورالعمل ها مشکل کمبود زمین در شهرها است. به دلیل نبود زمین کافی در شهر به خصوص کلان شهرها ظرفیت شهر برای پذیرش جمعیت و کاربری یکی از مشکلاتی است که دولت برای آن شهرک ها را احداث می کند. دومین مشکل قیمت بالای زمین در شهرها و نبود توان مالی افراد برای خرید زمین و سکونت است. در این صورت برخی از شهرک ها با هدف ساخت و ساز مناسب برای قشر کم درآمد احداث می شوند در غیر این صورت مجوز برای آنها صادر نمی شود. با توجه به افزایش اقامتگاه های تفریحی خارج از حریم دولت برای مدیریت و ساماندهی و رسمیت آنها شهرک های تفریحی مانند باغشهر ها را در نظر می گیرد.
شرایط کسب پروانه ساخت شهرک
با توجه به سه هدف پیشنهاد شهرک جدید از طرف دولت مورد قبول واقع می شود، اما با توجه به این که برخی این اراضی خارج از حریم، دولتی نبوده و مقداری از آن به صنایع و شرکت های تولیدی است و یا برخی از زمین ها در تصاحب برخی نهادها و ارگان ها قرار دارد اولین شرط دولت برای موافقت با مجوز ساخت شهرک تامین کردن خدمات زیربنایی برای شهرک مانند آب و برق است. این شهرک ها در صورت مسکونی بودن باید دارای حداقل 500 خانواده و حداکثر 7500 مسکن تایید شود.
دریافت پروانه احداث شهرک
پس از کسب پروانه برای طراحی شهرک باید مالک اصلی یا شهرک ساز طی 6 ماه آینده ساخت و ساز را شروع کند و عملیات اجرایی آغاز شود. طرح جامع شهرک با توجه به روشن کردن کامل مراحل اجرایی با طرح آماده سازی زمین قدم به قدم راهنمای تمامی عملیات است. شهرک ساز هنگام شروع ساخت و ساز باید موضوع را به دبیرخانه مربوطه گزارش دهد. ساخت و سازهای شهرک باید طی مدت مشخصی که در حدود 2 سال از ابتدای پروژه است انجام شود. و طبق نقشه ها و ضوابط طرح پیش بروند و پس از گذشت 2 سال گواهی اتمام کار بنا را دریافت کنند. چنان چه فعالیت ها بیش از 2 سال طول بکشد باید برای ادامه کار اعتبار پروانه ساخت را با مراجعه به اداره کل راه و شهرسازی تمدید کنند. پیشبرد امور شهرک نیازمند تشکیل اعضای سه نفره ای از شهرک ساز، کارشناس اداره کل راه و شهرسازی استان و نماینده منتخب از فرمانداری است. اغلب ساخت شهرک ها بر عهده شرکت های عمرانی و شهرسازی است و شهرک ساز موظف است طبق آیین نامه ها و دستورالعمل های ذکر شده در طرح جامع شهرک تمامی تاسیسات و خدمات زیربنایی شهرک را به همراه تاسیسات روبنایی و موارد مربوط به آماده سازی زمین را با توجه به نقش شهرک پس از پایان کار به ستاد و اداره شهرک سازی و نهادهای مربوط به شهرک ارائه کند.
