یکی از مهم ترین اقداماتی که هر فرد در طول زندگی خود انجام می‌دهد خرید ملک است.با وجود وضعیت اقتصادی کشور توانایی خرید ملک به شدت پایین آمده است.همچنین با توجه به ارزش ملک در ایران و مخصوصا کلان شهرهایی مانند تهران، معاملات ملکی ارزش بسیار بالایی دارند.هرفرد قبل از خرید ملک،زمین و یا ویلا باید نکات مهمی را بداند که ما در این مقاله سعی داریم شما را با این نکات بیشتر آشنا کنیم.
قبل از خرید ملک شما باید در نظر د اشته باشید که خرید ملک یک تصمیم زمان بر و پیچیده ای است که هر فرد با در نظر داشتن اولویت بندی های خود میتواند این فرایند را برای خود راحت تر،و برای مشاورین املاک مفید تر کند.
در هنگام خرید ملک یا زمین باید مواردی را در نظر بگیرید که مربوط به موضوعات حقوقی می‌باشد و از اهمیت زیادی هستند.در نظر نگرفتن بعضی از این موارد میتواند خسارت های جبران ناپذیری برای شما به وجود آورد.
یکی از مهم ترین اقدامات برای خرید ملک،ارزیابی و برسی اسناد مربوط به ملک است. در صورت توجه نکردن به این موارد، ممکن اسیت بسیاری از واقعیت های مرتبط با ملک پنهان بماند و شما اطلاعی از این موارد نداشته باشید.
اسنادی که اهمیت بسیار بالاای دارند شامل:
در این اسناد نکاتی مثل مساحت ملک،موقعیت مکانی ملک،مالک های پایانی،مشخصاتی مانند انباری،پارکینگ،سهم فروشنده از ملک،اطلاعات درباره محدودیت های نقل و انتقال در صورت رهن بودن ملک و همچنین حقوق شخص ثالث در ملک بیشترین اهمیت را دارد. توجه داشته باشید که این بررسی ها حتما با اصل سندها انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نکنید.
یکی از مهم ترین نکته ها در خرید ملک،طِلق بودن ملک و یا آزاد بودن ملک است. در بعضی موارد ممکن است شخص فروشنده،سند ملک خود را در رهن بانک برای دریافت وام از بانک گذاشته باشد یا سند در مرجع قضایی بازداشت شده باشد.راه حل بهتر برای این موارد،دادن وکالت فک رهن یا رفع بازداشت فروشنده به خریدار است که در این صورت بخشی از مبلغ خرید خانه به این کار اختصاص داده می‌شود.برای انجام این کار بهتر است از یک وکیل ملکی ماهر کمک بگیرید.
یکی دیگر از نکات مهم در خرید ملک،نبودنِ ملک مورد نظر در طرح های عمرانی است.برخی از ملک ها ممکن است در طرح های عمرانی دولت یا شهرداری قرار بگیرند که چنین ملک هایی قابل معامله هستند اما مالک باید در صورت پذیرفتن مبلغی که اصولا پایین تر از ارزش معاملاتی ملک است،آن ملک را به دولت یا شهرداری تحویل دهد که این نوع مواردی ارزش کمتری در برابر سایر املاک دارند.اصولی ترین راه برای نداشتن چنین مشکلاتی،پرس و جو از احالی آن محل و شهرداری منطقه ملک می‌باشد.
یکی از موارد مهم حقوقی دیگر که باید به آن توجه داشته باشید،عنوان کردن انشعاباتی مثل آب و برق و گاز و ... در سند است.توجه داشته باشید این انشعابات را به طور واضح و کامل در سند ثبت کنید.
حتما به خاطر داشته باشید قبل از انجام عقد قرارداد،مشخصات در سند مثل نشانی ملک،کد پستی،پلاک ثبتی و ... با مشخصات میدانی ملک هم خوانی داشته باشد. بارها دیده شده که خریداران به دلیل سهل انگاری و کم توجهی به تطبیق دادن این موارد،دچار مشکلات حقوقی سنگین و جبران ناپذیری شدند.
همانطور که مقداری قبل گفتیم داشتن اولویت بندی برای خریدار بسیار اهمیت دارد و باعث آسایش بلند مدت خریدار شود.همچنین توجه نکردن به اولویت بندی خریدار میتواند مشکلات جبران ناپذیر و حتی منجر به پشیمانی خریدار شود. در ادامه ی این مقاله شما را با کلیدی ترین نکات در خرید ملک آشنا می‌کنیم.
ملک مورد نظر خریدار ممکن است ویلایی و یا آپارتمانی باشد و یکی از مهم ترین مساعل خرید ملک،انتخاب محل درست و هوشمندانه است. اکثر خریداران ملک،به دسترسی به موقعیت های رفاهی مانند مدرسه،ایستگاه مترو،مراکز خرید و مراکز تفریحی و ... توجه زیادی میکنند. توجه نداشتن به چنین مواردی میتواند موجب رفت و آمدهای طولانی و طاقت فرسا برای دسترسی به موقعیت های رفاهی شود. برخی از مالکان، به وجود مراکز تفریحی مانند استخر،پارک،مراکز خرید و ... توجه به سزایی دارند و ترجیح می‌دهند به چنین مراکزی نزدیک باشند که بهترین کار برای راحتی در این موارد،مشورت با مشاور حقوقی ملک و مطلع سازی آنها از خواسته های شما است.
در هنگام بازدید و انتخاب ملک مورد نظر به کوچه ای که ساختمان در آن قرار دارد توجه کنید.ممکن است کوچه ای بسیار باریک و تنگ باشد که این مورد میتواند در زمانهایی مانند اسباب کشی و رفت و آمد ها، دردسر ساز شود.توجه داشته باشید اگر مکان هایی مانند رستوران،دفتر های اداری،ساختمان پزشکان و ... در کوچه قرار داشته باشد،انتظار تردد و رفت و آمد های زیاد و حتی سر و صدای بسیار را داشته باشید.ممکن است در چنین شرایطی برای ورود یا خروج از منزل به دلیل پارک کردن سایر ماشین ها به مشکل برخورد کنید و حتی در مواردی مهمان ها و دوستان شما توانایی پارک کردن لوازم نقلیه خود در اطراف منزل شما را نداشته باشند.بهتر است قبل از پسندیدن ملک به این موارد توجه کنید.
میتوان گفت یکی از مهم ترین مواردی که هر خریدار ملک باید به آن توجه کند،شناخت و بررسی همسایه های اطراف ملک مورد نظر هستند. در حین بازدید از ملک،به همسایه ها دقت زیادی داشته باشید.داشتن همسایه های خوب و بی حاشیه میتواند به آسایش و آرامش شما کمک بسیاری کند. برای شناخت همسایه ها میتوانید در هنگام بازدید از ملک به سرو صدای داخل ساختمان و تمیز بودن راهرو ها توجه کنید و یا حتی از خود همسایه ها میتوان پرس و جو کرد.برای اطمینان پیدا کردن از شرایط بهتر و مناسب تر همسایه ها میتوان زمان بیشتری برای بازدید ملک در نظر گرفت.
برخی از افراد با وجود داشتن وسیله نقلیه شخصی،به نزدیک بودن به وسایل عمومی مثل ایستگاه های مترو،ایستگاه اتوبوس و تاکسی توجه زیادی میکنند و به دلیل وجود ترافیک های سنگین ترجیح می‌دهند از وسایل نقلیه عمومی استفاده کنند تا رفت و آمد راحت تری داشته باشند.وجود این موارد و نزدیکی به چنین امکاناتی امتیاز های زیادی برای ملک به همراه دارد.
یکی دیگر از مواردی که خریدار حتما باید به آن توجه کند،وجود و نزدیکی مراکز رفاهی مثل سوپر مارکت ها،نانوایی،میوه فروشی،داروخانه،درمانگاه و ... است که شما مجبور نشوید برای کوچکترین خریدی مسافت طولانی را طی کنید. این عوامل در مدت های طولانی در زندگی شما موثر خواهد بود. قبل از خرید ملک به دسترسی راحت خود به این مراکز توجه کنید.
در هنگام ورود و بازدید از ساختمان به عرض ورودی ساختمان توجه زیادی داشته باشید که برای انجام اسباب کشی دچار مشکل نشوید.عرض ورودی ها اصولا باید 110 سانتی متر و یا بیشتر باشند که برای حمل اسباب مثل کتابخانه،مبلمان،یخچال و ... دچار مشکل نشوید.اگر درب های ورودی دو لنگه باشد اسباب کشی راحتی خواهید داشت.قبل از برسی خانه به این موارد توجه زیادی داشته باشید.
در هنگام بازدید از ملک مورد نظر،به عرض راه پله ها برای اسباب کشی توجه کنید.اکثرآپارتمان ها برای انجام اسباب کشی اجازه ای برای جا به جایی لوازم با آسانسور داده نمی‌دهند به این دلیل که به دلیل خراب شدن آسانسور و یا جا نشدن لوازم در آسانسور،باعث خرابی آن خواهد شد.اگر عرض راه پله ها 90 سانتی متر و حتی بیشتر باشد با خیال آسوده اسباب کشی خواهید کرد.
همانطور که کمی قبل گفته شد،کمتر بودن همسایه ها و تعداد واحد ها،مساوی با آرامش و سر و صدای کمتر است.یکی از نکات مهم در این موارد،اندازه فاصله واحد ها از یکدیگر هستند که حتما باید از اولویت های خریدار باشد.
اگر مراحل ساخت و ساز ساختمان ملک خریدار به پایان رسیده است،اطمینان پیدا کردن از امنیت و استحکام ملک کار راحتی نیست.برای اطمینان پیدا کردن از امنیت ساختمان بهتر است با یک کارشناس حرفه ایی برای بازدید ملک بروید که کارشناس با پرسیدن سوال های مرتبط از مالک واحد،به شناخت از امنیت خانه و تضمین آن نزدیک شود.قدم اصلی برای این کار،اطمینان به کارشناس و ادعاهای فروشنده است.کارشناس میتواند با بررسی نقشه ساختمان،ستون های پارکینگ،توجه کردن به نقشه کیفیت ساخت،ستون های واحد ها و ... به میزان امنیت ساختمان در برابر زلزله اطمینان نسبی پیدا کند.در هنگام بازدید از واحد و چک کردن این موارد،به دیوارهای عایق و دوجداره بودن پنجره ها دقت کنید تا حریم خصوصی خود و خانواده حفظ شود.
اگر قصد خرید ملک های دارای امکانات دارید،بهتر است قبل از توجه کردن به نوساز بودن و سن خانه،به داشتن امکانات و راحتی آن توجه کنید. مهم ترین اولویت شما در مورد سن یک خانه،برطرف کردن نیاز های شما برای راحتی و آسایش شما در آن خانه باشد.ممکن است شما از خانه هایی بازدید کنید که قدیمی باشد اما از نقشه و جذابیت بالایی برخورد دار باشند که فقط نیاز به تعمیرات و ارتقای خانه باشد و خریدار با توجه به تمایل و بودجه خود برای انجام این کار تصمیم بگیرد.
یکی از مهم ترین مواردی که باید قبل از خرید ملک به آنها توجه کنید،پارکینگ است.در هنگام بازدید بهتر است توجه کنید که پارکینگ های مسقف بهترین انتخاب ها هستند.در صورت مسقف بودن پارکینگ، خودروی شما در برابر آفتاب سوختگی و بارش برف و باران آسیبی نخواهد دید. برخی از پارکینگ ها دارای شیب هایی هستند که هرچقدر این شیب ها کمتر باشد،پارکینگ مناسب تری خواهید داشت.در بعضی آپارتمان ها برای مهمان ها هم پارکینگی طراحی شده که میتواند امتیاز بالایی به همراه داشته باشد.
در آپارتمان ها با وجود طبقات زیاد،اصولا طبقه اول و طبقه آخر بدترین موقعیت را دارد. طبقه اول به دلیل بیشتر بودن رفت و آمد و وجود سرو صدای بیشتر و همینطور کمتر بودن امنیت آنها انتخاب خوبی برای زندگی نیستند.طبقه آخر برای آسیب پذیری بیشتر در برابر سرما و گرما مواردی خوبی برای خرید ملک نیستند.در طبقه آخر در صورت خرابی آسانسور و به وجود آمادن مشکلات برقی سختی زیادی خواهد داشت.
در صورت جدا نبودن کنتورها از یکدیگر،از مشاور املاک و یا مدیر ساختمان پرس و جو کنید تا نحوه محاسبه آن را بدانید تا در صورت سکونت در آن ساختمان با مشکلاتی در این مورد مواجه نشوید.
توجه داشته باشید کمتر بودن مبلغ ماهیانه شارژ ساختمان،دلیل بر امتیاز بیشتر آن نخواهد شد.مبلغ شارژ ماهیانه هر ساختمان،باید با توجه به نیازهای آن در نظر گرفته شود که در صورت ایجاد خرابی و تعمیرات برای ساختمان،اهالی ساختمان به مشکل برنخورند.توجه کنید در هنگام بازدید به این موارد توجه کنید.
آشپزخانه قلب هر خانه محسوب می‌شود.خانم های خانه دار بیشترین وقت خود را در آشپزخانه سپری میکنند.پس دلباز بودن و نورگیر بودن آشپزخانه به راحتی خانم ها ارتباط زیادی دارد.در هنگام بازدید از آپارتمان،به حالت اتصالات لوازم آشپزخانه مانند سینک،یخچال،ماشین ظرف شویی،اجاق گاز و ... توجه بسزایی داشته باشید که در هنگام اسباب کشی و نصب این وسایل به مشکل برنخورید.
هر خانواده ای با توجه به تعداد فرزندها تصمیم به خرید ملک با تعداد اتاق های مناسب میکند.اکثر مردم خواستار خانه هایی دارای دو خواب هستند که با بالاتر رفتن افراد خانواده،تعداد اتاق خواب ها افزایش پیدا میکنند.اگر مهمان هایی دارید که ممکن است مدتی در کنار شما بمانند،وجود اتاق مهمان دارای امتیاز بالایی است.در کنار اتاق های خواب،اتاق هایی با عنوان هایی مثل اتاق کار،اتاق بازی یا اتاق ورزش میتواند وجود داشته باشد که فضای بهتر و کامل تری برای انجام هر نوع فعالیتی به مالک داده شود.
بالکن در هر خانه ای اهمیت های خاص و متفاوتی دارد.گاهی ممکن است بالکن نقش یک انباری ویا حتی گلخانه و حتی ممکن است اگر در آشپزخانه باشد،میتواند نقش بسزایی در کمک کردن در آشپزی خانم ها داشته باشد.
علاوه بر نکات سازه و نکات رفاهی در هنگام انتخاب یک ملک و معامله آن، به نکات حقوقی و ثبتی ملک خود توجه بیشتری داشته باشید تا با مشکلات جدی ای مواجه نشوید و ضرر مالی شامل شما نشود. امروزه با توجه به بالا رفتن تعداد کلاهبرداران در معاملات ملکی داشتن یک وکیل ملکی در تهران و سراسر ایران بسیار برای معاملات مربوط به حوزه ملک واجب و الزامی است. یک وکیل ملکی خوب میتواند شمارا در مراحل قانونی و حقوقی معامله و یا ملک خود راهنمایی کند و بهترین راه حل هارا به شما پیشنهاد دهد.
