آورده شریک

شخصی که به عنوان شریک وارد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می شود، می بایست توانایی کافی را به ویژه از لحاظ مالی به منظور هزینه کردن در امر ساخت و ساز دارا باشد. یکی از وجوه اهمیت این مطلب آن است که مالک زمین اغلب تنها به آوردن زمین بسنده می کند و لذا برای عینیت یافتن بنا در زمین مزبور، این شریک است که باید هزینه کند و برای این کار می بایست تمکن مالی لازم را داشته باشد. آوردهی اصلی شریک که همانا هزینه ی ساخت كل مستحدثات می باشد، بدین ترتیب احتساب می گردد:

آورده شریک = زیربنای کل * قیمت هر متر مربع زیربنا در زمان قرارداد

شریک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز مکلف است علاوه بر هزینه کردن كل ساخت و ساز، تمامی هزینه های مقدماتی (از جمله هزینه انجام همه طرحها و مطالعات)، جانبی و فرعی (مانند هزینه ی خرید و عملیاتی کردن شبکه ها (کابل تلفن،...) و کلیه ی هزینه های نظارت بر حسن انجام فعالیت های کل قرارداد) را تقبل و به عنوان آورده خود محسوب کند.

از آنجا که از هیچ شریکی توقع نمی رود که در همان بدو انعقاد قرارداد به میزان ارزش ساخت و سازهای آتی، وجه نقد در اختیار داشته باشد؛ لذا مقرر می گردد که شریک، درصدی از کل برآورد هزینه های ساخت و ساز را به صورت نقد بیاورد و مابقی را به شکل اعتبار مشخص نماید. هم چنین شریک می تواند قسمتی از هزینه ها را از محل پیش فروش بخشی از قدرالسهم خود پس از پیشرفت مقدار معینی از عملیات ساخت و ساز تأمین نماید.

1- آورده نقدی: طبیعت کارهای ساختمانی اقتضای استمرار را دارد. در نتیجه آورده شریک در طول زمان، عینیت می یابد و بنابراین لزومی ندارد که شریک، هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، تمامی هزینه های ساخت و ساز را به صورت نقد، بیاورد. اما در این که آورده وجه نقد شریک چه میزان باید باشد، در نمونه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به دست آمده، اساسا اشاره ای نشده است و بنابراین رویه ای در دست نیست. به نظر می رسد باید به دنبال عددی مناسب و متناسب با این مقام (آورده نقدی شریک)، در قوانین مصوب گشت تا با اخذ وحدت ملاک آورده نقدی از آن، این میزان را تعیین نمود.

درصدی که در بند دوم ماده ۲۰لايحه اصلاحی قسمتی از قانون تجارت (مصوب ۱۳۶۷) در خصوص تأمین نقدی لازم برای تشکیل شرکت سهامی خاص مقرر شده است، به نظر، مناسب و متناسب میرسد. مقرری مزبور بیان می دارد: «برای تأسیس و ثبت شرکتهای سهامی خاص، فقط تسلیم اظهارنامه به ضمیمه مدارک زیر به مرجع ثبت شرکتها کافی خواهد بود: ... ۲- اظهارنامه مشعر بر تعهد کلیه سهام و گواهی نامه ی بانکی حاکی از تأدیه قسمت نقدی آن، که نباید کمتر از «سی و پنج درصد کل سهام باشد ... »..

بنابراین بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید شود که شریک موظف است حداقل ۳۰٪ كل هزینه های برآورد شده جهت ساخت و ساز را به صورت وجه نقد، در حساب بانکی که به نام مشارکت باز می شود، واریز نماید و گواهی نامه ی بانک را مبنی بر این اقدام، ارائه نماید. البته این نکته را نباید از یاد برد که توافق طرفین در این زمینه نیز حرف اول را می زند و درصد مزبور، پیشنهادی از سوی نگارنده است که مبنایی قانونی دارد.

۲- تعهد هزینه ها؛ گفتیم که برای شریک این امکان وجود دارد که با تأمین نقدی درصد معینی از کل هزینه های برآورد شده ی ساخت و ساز، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز نماید؛ با این وجود باید اذعان داشت که مالک زمین نیز نمی تواند ریسک کند و با شخصی که توانایی تأمین کل هزینه ها را ندارد، وارد قرارداد شود.

راه حلی که در این تنگنا مناسب به نظر می رسد، لزوم اخذ تعهد نسبت به تأمین مابقی آورده شریک، از او است. لذا در قرارداد پیش بینی می شود که شریک متعهد ضمانت نامه ی بانکی» را در این خصوص اخذ و ارائه نماید.

۳- پیش فروش بخشی از قدرالسهم به ثالث؛ معمول است که به منظور امکان تأمین بخشی از هزینه های ساخت و ساز، شریک می تواند پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ تا 40 درصد از عملیات، تا سقف ۸۰ درصد از قدرالسهم خود را پیش فروش نماید. گفتنی است که ۲۰ درصد مابقی، به منظور تضمین انجام تعهدات شریک ذخیره می گردد؛ فروش بخشی از واحدهای ذخیره شده، پس از مرحله تحویل موقت؛ و بخش دیگر، پس از تحویل قطعی امکان پذیر خواهد بود.