شرح ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳/۰۳/۱۷، با تصریح ماده ۲، چرخشی بنیادین در فلسفه وجودی دفاتر اسناد رسمی ایجاد نموده است. پیش از این، دفترخانه عمدتاً در مرحله پایانی معامله، یعنی انتقال قطعی مالکیت (عقد بیع)، مداخله داشت. اما اکنون، این قانون دفترخانه را به مرکز تثبیت تعهدات اولیه و ضامن شفافیت قراردادها** از بدو توافق تبدیل میکند. این تکلیف قانونی، فرصتی است برای دفاتر تا با اتکا بر دانش حقوقی و دقت در تنظیم اسناد، از پیدایش اختلافات آتی پیشگیری کرده و به جایگاه خود به عنوان مرجع اعتبار اسناد، بیافزایند.
بخش اول: شناسایی ماهیت حقوقی قراردادهای موضوع ماده ۲
ماده ۲ به دفاتر اسناد رسمی تکلیف میکند تا قراردادهای خصوصی راجع به اموال غیرمنقول را ثبت نمایند. این قراردادها دارای ماهیتهای حقوقی متفاوتی هستند که تشخیص صحیح آنها، مقدمهی تنظیم سندی دقیق و مستحکم است.
۱. تعهد به بیع: ماهیت و آثار
"تعهد به بیع" یک عقد لازم است که به موجب آن، فروشنده (متعهد) تعهد میکند مال غیرمنقول خود را در آینده به خریدار (متعهد له) منتقل نماید. نکته حیاتی در این قرارداد این است که انتقال مالکیت در لحظه تنظیم سند رخ نمیدهد، بلکه یک التزام قانونی برای انتقال در آینده ایجاد میگردد. این سند، دارای قوه اجرایی است و در صورت عدم انجام تعهد، طرف متضرر میتواند به استناد همین سند رسمی، برای مطالبه (اجبار به انجام تعهد) یا خسارت اقدام نماید.
مثال : آقای «الف» متعهد میشود ملک خود را ظرف مدت سه ماه پس از اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، به آقای «ب» منتقل کند. سندی که در دفترخانه تنظیم میگردد، باید به صراحت عنوان "سند رسمی تعهد به بیع" داشته باشد و تمام شروط تحقق تعهد (مانند اخذ پایان کار) و مهلت انجام آن دقیقاً قید شود.
۲. تمایز قولنامه و مبایعهنامه در رویکرد عملی
در عرف، این دو واژه گاهی مترادف به کار میروند، اما در دفترخانه باید تفاوت ماهوی آنها مدنظر قرار گیرد:
قولنامه: در رویکرد حقوقی، این واژه معمولاً به همان توافق اولیه و تعهدآور اشاره دارد که مصداق عینی "تعهد به بیع" است.
مبایعهنامه:در اصطلاح فقه حقوقی، همان عقد بیع یا قرارداد فروش قطعی است. یعنی خودِ معامله، نه صرفاً تعهد به معامله.
وظیفه سردفتر ، هدایت طرفین برای شفاف سازی قصد و اراده آنهاست. باید پرسش شود که آیا ایجاد تعهد برای معامله در آینده است یا معامله از نظر طرفین نهایی شده و صرفاً برای ثبت قطعی مراجعه کردهاند؟ بر اساس پاسخ، سند با عنوان صحیح "تعهد به بیع" یا "عقد بیع" (مبایعهنامه) تنظیم میشود تا از هرگونه ابهام در آینده جلوگیری گردد.
بخش دوم: جزئیات حیاتی در محتوای سند رسمی
ماده ۲ به صراحت بر درج موارد مشخصی در سند تأکید دارد. این جزئیات، ستون فقرات سند هستند و هرگونه ابهام در آنها، سند را در برابر چالشهای حقوقی آسیبپذیر میسازد.
۱. مبلغ دقیق ثمن
ثمن معامله باید به عدد و حروف و به طور کامل و بدون هیچگونه قیدی درج شود. باید از عباراتی مانند "حدود"، "تقریباً" یا "مبلغ توافقی" پرهیز کرد. نحوه پرداخت ثمن نیز باید به تفصیل ذکر شود.
مثال :"مبلغ کل ثمن معامله، مبلغ دو میلیارد ریال (۲.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ ریال) میباشد که مبلغ ..... ریال آن در لحظه تنظیم سند به فروشنده پرداخت گردید و مبلغ ..... ریال باقیمانده، طبق شرایط مندرج در این سند، در اقساط معینه تسویه خواهد شد."
۲. شرایط پرداخت اقساط
این بخش، یکی از عمدهترین منابع اختلاف در معاملات اقساطی است و باید با بینقصی تنظیم گردد. هنگام درج شرایط اقساط، باید تمام جزئیات به شکلی شفاف آورده شود. این جزئیات شامل تعداد کل اقساط، مبلغ دقیق هر قسط به عدد و حروف، تاریخ سررسید هر یک از اقساط و نحوه پرداخت آنها، چه به صورت نقدی، چک بانکی میباشد.
