تامین مالی بازسازی های شهری (مقاله ترجمه شده)

چکیده

سرمایه گذاری های بخش خصوصی از طریق مشارکت، PFI و یا دیگر مکانیزم ها یکی  از بهتری های بسیار مهم در فرآیند های بازسازی شهری می باشد. تا به امروز تحقیقات کمی در رابطه با درک بخش خصوصی، دلایل مشارکت در بازسازی های شهری و رابطه بین بخش خصوصی و عمومی ارائه شده است. این مقاله بر اساس چهار مباحثه در گروه های کنترل با عوامل دخیل در فرآیند بازسازی می باشد. تفسیر،که نوعی از دیدگاه های کیفی می باشد، چهار طرح اصلی را در این مباحثه ها بررسی میکند که اصطلاحا منطق های سرمایه گذاری بخش خصوصی در بازسازی های شهری هستند؛ سیاست هایی را بررسی می کند که برای تشویق بخش خصوصی برای  سرمایه گذاری مورد استفاده قرارمی گیرند؛ تامین مالی در بازسازی های شهری را بررسی می کند؛ و موضوع کاهش ریست را ارزیابی می کند.

مقدمه

به عنوان یک بخش داخلی از فرآیند بازسازی شهری، نقشی است که توسط بخش خصوصی از نظر تحریک توسعه املاک و سرمایه گذاری ها در آن بخش شکل می گیرد. استفاده از سرمایه در بازسازی ها باعث شکل گیری سوال در رابطه با دسترسی به تامین مالی و مقیاس خاص توسعه، وابستگی بیشتر بر روی بخش خصوصی و تعامل با آن می شود. اما، از نقطه نظر بخش خصوصی ، این درک وجود دارد که پروژه های بازسازی شهری ریسک بالایی دارند زیرا اطلاعات کمی در رابطه با ارزش دارایی ها وجود دارد که با در نظر داشتن نیاز برای گسترش تامین مالی، ممکن است باعث از دست رفتن فرصت های دیگر شود.

تمرکز مجدد بر روی سیاست های شهری در دهه 1990 مرتبط با تغییر در تمرکز بر روی بازسازی ها بر اساس املاک به سمت دستور کار مشارکت گسترده تر با تمرکز بر روی منافع اجتماعی می باشد که این موضوع به صورت نمونه در چالش های شهری و بودجه بازسازی  منفرد (SRB) دیده می شود. در حالی که هر دوی این برنامه های مبتکرانه بر اساس مفاهیم مناقصه ای مشخص شده اند، یک طرح اصلی در مورد اول نیاز به یک سازمان برای شکل دادن به یک مشارکت موثر با بخش خصوصی، سازمان های داوطلبانه و گروه های اجتماعی می باشد- فلسفه ای که بر اساس تاکید مورد دوم بر روی نقش جوامع محلی تقویت شده است. این رویکرد بر اساس برنامه مسیر رو به جلو (DETR 1997) تعیین شده و نشان دهنده یک تمرکز قوی تر بر روی ابعاد اجتماعی بازسازی  های شهری می باشد. رویکرد جامع نیز در گزارش کارگروه شهری (1999a) قابل مشاهده می باشد که این گزارش از بازسازی های شهری موفق پشتیبانی می کند که بر اساس رهبری های محلی دموکراتیک، مشارکت عمومی و استفاده از تامین مالی عمومی برای جذب سرمایه گذاری خصوصی، ایجاد شده اند. در این زمینه نقش پایدار تامین مالی از بخش خصوصی برای برنامه هی موجود همراه با آژانس های توسعه منطقه ای (RDAها) به عنوان یکی از المان های اساسی برای تحقق بازسازیهای موثر شهری دیده می شود. جذب تامین مالی موثر از طرف بخش خصوصی یکی از چالش های اصلی برای دولت می باشد زیرا موانعی در نظر نهاد ها و عوامل غیر سرمایه گذاری در بازسازی های شهری وجود دارد.

جذب کردن سرمایه گذاری های املاک برای مکان های بازسازی شهری

در بازارهای املاک حساس، که بازسازی های شهری یک نمونه از همین بازار ها می باشد، بخش خصوصی نسبت به سرمایه گذاری بسیار با احتیاط عمل می کند که بخصوص زمانی که سطح درآمد و رشد سرمایه احتمالا محدود در نظر گرفته می شود. در حالی که فرآیند برنامه ریزی معمولا برای پیش گیری و یا کاهش توسعه پیرامونی شهرها انجام می شود، اما سیاست های مثبت تری مورد نیاز می باشد تا بتوان عوامل ریسک در بازسازی شهری را کاهش داد. معمولا، این نواحی توسط بخش های خصوصی به عنوان نواحی با ریسک بالا و عدم قطعیت در نظر گرفته می شوند. بازسازی های شهری باید یک بازگشت سرمایه مناسب برای سرمایه گذاری ها را نشان دهد و با استفاده از استفاده از پیش نیازهای سرمایه گذاری از منابع عمومی، باعث به دست آوردن سرمایه گذاری های گسترده تر شود.

روش شناسی

روش شناسی اصلی این مقاله مبتنی بر نتایج یک مجموعه از مباحثه ها در گروه های تمرکز می باشد. از نظر تحقیقات رفتاری گسترده، مفاهیم این گروه های تمرکز باعث می شود که جایگزین خوبی برای پرسش نامه ها و مصاحبه های ساختار یافته ایجاد شود. به عنوان مثال، کیتزینگر و باربر (1999) این استدلال را مطرح می کنند که گروه های تمرکز برای بررسی کردن تجارب، نظرات، خواسته ها و نگرانی ها ایده آل هستند و ازین رو باعث می شوند که ما بتوانیم دیدگاه های متفاوت را بررسی کنیم در حالی که پرسش نامه ها بیشتر برای به دست آوردن داده های کمی مناسب هستند. استوارت و شمدسانی (1990) این موضوع را در نظر می گیرند که تعامل بین اعضای گروه های تمرکز معمولا باعث شکل گیری بینش و پویایی می شود که از طریق مصاحبه های ساختار یافته به دست نمی آید. اما، ما نباید گروه هایتمرکز را به عنوان رویکرد های مصاحبه ساختار یافته و یا جایگزین کامل روش های پرسش نامه ای در نظر بگیریم. در بسیاری از شرایط می توان از این رویکرد های تحقیقاتی نیز به صورت مکمل استفاده کرد. در واقع کروگر این موضوع را در نظر می گیرد که ترکیبی از هر دو رویکرد های کمی و کیفی می تواند باعث افزایش قدرت طراحی تحقیقات شود. در زمینه تحقیقات گسترده تر که این مقاله را شکل داده است، گروه های تمرکز در زمان مشابه و به صورت موازی با مصاحبه های ساختار یافته و نظر سنجی های پرسش نامه ای انجام شدند. این استراتژی توسط کروگر با نام سه گانه سازی معرفی شده است و به معنی استفاده از تکنیک های مختلف براای به دست آوردن گستردگی و عمق اطلاعات می باشد.

منطق برای سرمایه گذاری بخش خصوصی

مکان/ پروژه های بازسازی های شهری معمولا توسط سرمایه گذاران بخش خصوصی به عنوان نواحی یا پروژه های پر ریسک در نظر گرفته می شوند. جذب کردن افزایش سرمایه گذاری ها در قسمت های داخلی شهر ها نیازمند استفاده از مکانیزم های مختلفی می باشد مانند تامین مالی، فرآیند های مدیریتی منعطف، استفاده از توافق نامه های مجوز. یک رویکرد های برنامه ریزی کلی مورد نیاز می باشد تا سرمایه گذاران بتوانند تعهد خودشان را نسبت به یک طرح خاص محقق کنند در حالی که یک رویکرد افزایشی احتمالا نمی تواند باعث تحریک سرمایه گذاری بخش خصوصی در مکان های بازسازی شهری شود. در هر صورت بعضی از سازمان های محلی این نظر را دارند که تامین مالی گسترده از طرف بخش عمومی در پروژه های بازسازی شهری، باعث می شود که کمی نظر بخش خصوصی نیز نسبت به سرمایه گذاری ها فرق کند و در نتیجه بعضی از مکان ها از نظر سرمایه گذاری مطلوب تر می شوند.

مکانیزم های سیاسی برای استفاده کردن از سرمایه گذاری های بخش خصوصی

گروه های تمرکز متفق القول بودند که اگر بازسازی های شهری قرار است موثر باشند، یک مقیاس زمانی بین 7 تا 15 سال مورد نیاز است زیرا ممکن است به تنهایی 2 تا 3 سال زمان لازم باشد تا موضوعات مرتبط با زمین ها حل شود و قطعا زمان طولانی تری نیز برای رسیدن به مزایای اجتماعی مورد نیاز می باشد. در واقع یک بازه زمانی واقع گرایانه برای رسیدن به خروجی های پایدار می تواند تا 10 سال تعهد از طرف بخش خصوصی و عمومی را نیاز داشته باشد. این موضوع تایید شده است که مشارکت بخش خصوصی برای این زمان طولانی ممکن است بسیار دشوار باشد اما حتما دیدگاه کوتاه مدت باید کنار گذاشته شود. این بازار بدون شک باعث می شود یک بازه زمانی طولانی برای بخش خصوصی ایجاد شود در حالی که بخش خصوصی به دنبال تصمیم گیری های سریع و تنظیمات قابل انعطاف در برنامه های سرمایه گذاری می باشد.

تامین مالی بازسازی های شهری

درجه بالایی از تنوع در منابع مالی و سازوکارهای تأمین مالی آشکار است که در درجه اول ناشی از ویژگی های پروژه ها ، عملکرد بازار ملک محلی و معیارهای کلان اقتصادی است. با این حال ، بودجه بخش خصوصی منبع اصلی تأمین مالی بازآفرینی شهری با حقوق صاحبان سهام است که توسط توسعه دهنده یا سرمایه گذار تأمین می شود و وام از روش های اصلی است. توسعه دهندگان تقسیم تقریباً عادلانه بین بانکهای تجاری انگلیس و خارج از کشور را به عنوان منابع اصلی تأمین مالی بدهی تأیید کردند. بانک های ترخیص کننده به عنوان وام دهنده اصلی مشخص نشده اند ، اگرچه این امر تا حدودی به پیمان وام گیرنده بستگی دارد. تسهیلات اضافه برداشت از این مزیت اختصاصی نبودن برای یک مکان بهره مند بود که از این طریق به توسعه دهندگان امکان انتقال وجه در طرح ها را می داد. مشکل این طرح نیز هزینه های بالاتر وام نسبت به وام های کوتاه مدت است که نتیجه آن این است که شرکت ها را می توان در معرض خطر و فراخوان برای دریافت وام قرار دهد.

کاهش ریسک در بازسازی های شهری

عدم قطعیتهای ذاتی در بازآفرینی شهری ، افرادی را که متقاضی و بودجه چنین طرحهایی هستند را در معرض خطر بالایی قرار می دهند ، به ویژه عدم اطمینان در مورد چشم اندازهای عملکرد املاک . منبع اصلی خطر شناسایی شده توسط پاسخ دهندگان ، نوسانات ارزش زمین است. علاوه بر این ، عوارض مرتبط با جمع آوری حقوق زمین ، اخذ مجوز برنامه ریزی و اجرای موفقیت آمیز پروژه برای پاسخگویی به مطالبات کاربران نهایی ، در یک بازار سرمایه گذاری چرخه ای ، مشکلات اساسی را به ویژه در ارزیابی ریسک ناشی از سرمایه گذاری های بازسازی شهری ایجاد می کند. بنابراین ، روش هایی که قرار گرفتن در معرض خطر کاهش می یابد ، یک عنصر مهم در تأمین اعتبار برای بازآفرینی شهری است و در صورت بهسازی ساختمان های موجود به دلیل چالش های ناشی از تطبیق یک ساختمان با یک طرح جدید پیشنهادی ، می تواند خطرات بیشتری را به همراه داشته باشد.

جمع بندی

جذب منابع مالی بخش خصوصی به بازسازی شهری و استفاده بهتر مالی ابزارهای مالی و غیر مالی در قلب سیاست دولت قرار دارد ، که در گزارش راه برای بازسازی (DETR ، 1997a) و گزارش کارگروه شهری (1999a) بیان شده است . کلیه روشهای تأمین مالی جدید که توسط کارگروه شهری پیشنهاد شده است مبتنی بر این فرض است که مؤثرترین استفاده از پول عمومی در بازآفرینی شهری ، دستیابی به سرمایه گذاری بیشتر از بخش خصوصی است. تحقق این هدف مستلزم مشارکت طیف گسترده سرمایه گذاران بخش خصوصی است که پروژه ها را به عنوان دارایی های سرمایه گذاری فردی تأمین می کنند یا آنها را به عنوان بخشی از یک سبد بزرگتر درج می کنند. ترکیب فرصت های سرمایه گذاری برای ایجاد وسایل نقلیه مالی که در معرض ریسک سرمایه گذاری قرار گیرند ، در صورت جذب سرمایه گذارانی که به طور سنتی در بازآفرینی شهری سرمایه گذاری نکرده اند ضروری می باشد. عدم اتفاق نظر در رابطه با آستانه ریسک در گروه های سرمایه گذار نشان می دهد که سیاست های بازسازی باید به منظور افزایش حداکثر مشارکت بخش خصوصی ، در اجرای آن حساس ، پیشرفته تر و انعطاف پذیر باشند. علاوه بر این ، هدف گذاری انتخابی سرمایه گذاران بخش خصوصی با تأکید بیشتر بر تأمین بودجه از شرکت های سرمایه گذاری املاک و شرکت های توسعه املاک و نه سرمایه گذاران نهادیريال مورد نیاز است زیرا ویژگی های ریسک این شرکت ها نسبت به سرمایه گذاری های بازسازی شهری قابل تحمل تر است.

سرمایه گذاران بخش خصوصی از منطق تصمیم گیری مشابه در بازآفرینی شهری استفاده می کنند و مانند سایر فرصت های سرمایه گذاری حداکثر بازده سرمایه گذاری شده را مهم می دانند. در این زمینه سرمایه گذاری ابتکارهای تأمین مالی بخش های عمومی عناصر اصلی نگرانی بخش خصوصی به ویژه شفافیت رویه های اجرای طرح ها و ساده تر کردن "بودجه مبتنی بر کمک هزینه" میباشد. بسیاری از سرمایه گذاران، دسترسی به صندوق های بخش دولتی را بسیار بوروکراتیک و زمان بر می دانند در حالی که بخش خصوصی به دنبال روشهای ساده و مستقیم است. علاوه بر این ، سرمایه گذاری بخش خصوصی در مواردی رخ می دهد که اطلاعات بازار در مورد بازده ها شفاف باشد و توسعه دهنده بتواند "کارآیی مالی پروژه ها" را نشان دهد. دولت باید این موارد را برطرف کند ، در غیر این صورت چشم انداز کارگروه شهری از استفاده از پول عمومی برای هموار کردن راه برای دریافت سرمایه گذاری های خصوصی ممکن است بی نتیجه بماند.

از نظر کاهش ریسک این مقاله این موضوع را بررسی می کند که آیا پشتیبانی بخش عمومی از نظر سرمایه گذاران می تواند باعث کاهش ریسک در بازسازی های شهری شود یا خیر. پاسخ به این سوال تحت تاثیر جو اقتصادی برای فعالیت های توسعه و بازسازی شهری می باشد. اما باید یک سرمایه گذاری کلی و توسعه های مختلف صورت بگیرد تا اعتبار پروژه ها افزایش پیدا کند. به این هدف تامین مالی از بخش خصوصی به صورت امتیازهای ویژه یکی از مهم ترین مکانیزم های فراهم کردن اعتماد در مرحله های اولیه پروژه می باشد در حالی که سازمان های بخش عمومی باید از روش های مبتکرانه تر برای جذب سرمایه خصوصی به بازسازیهای شهری استفاده کنند. این موضوع می تواند مستلزم استفاده از سیستم های مالیات بندی به صورت خلاقانه باشد تا تقاضا در مکان های متروکه بازسازی شهری افزایش پیدا کند. بیشتر پیمان ها بر مبنای پیش فروش/ پیش اجاره می باشند که نشان دهنده اهمیت انگیزه هایی برای استفاده از این بازسازی ها می باشد. افزایش پشتیبانی برای کمک هزینه های مالیاتی برای کاربرهای نهایی و تضمین اجاره ، باعث می شوند که عرضه گسترش یابد. همیاری های منطقه ای دقیق با امتیازهای ویژه برای کاربران نهایی نیز احتمالا باعث اخلال در بازار نمی شود و یکی از مکانیزم های مناسب می باشد اما تغییرات در الگوهای کاری در اروپا و سطح UK می تواند در این زمینه موثر باشد. البته باید این موضوع نیز بررسی شود که تامین بودجه بازسازی های شهری نیازمند یک رویکرد دقیق تر در کارگروه های شهری و استفاده بهتر از معیارهای مالی ، با وجود بد بینی از طرف بخش خصوصی نسبت به استفاده از کاهش های مالیاتی و تجمیع سرمایه های خصوصی و عمومی در روش های سرمایه گذاری بلند مدت می باشد تا به این صورت، ریسک مرتبط با طرح های بازسازی شهری کاهش پیدا کند.

این مقاله ISI در سال 2000 در نشریه الزویر و در مجله سیاست کاربری زمین، توسط مرکز تحقیقات املاک و برنامه ریزی منتشر شده و در سایت ای ترجمه جهت دانلود ارائه شده است. در صورت نیاز به دانلود رایگان اصل مقاله انگلیسی و ترجمه آن می توانید به پست دانلود ترجمه مقاله تامین مالی بازسازی های شهری در سایت ای ترجمه مراجعه نمایید.