اگر صاحب چند خانه هستید و قصد اجاره آن‌ها را ندارید؛ باید بدانید که از نظر قانون، شما مودی پرداخت مالیات خانه‌های خالی هستید و باید هرچه زودتر برای ثبت نام در سامانه مودیان مالیاتی و ثبت واحدهای مسکونی خود در سامانه اسکان و املاک کشور اقدام کنید.
براساس اصلاحیه ماده 54 مکرر قانون مالیات مستقیم: املاک مسکونی واقع در شهر‌هایی با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر، به عنوان «خانه خالی» شناخته شده و مشمول مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه هستند.
در اغلب کشورهای جهان، بیش از یک خانه داشتن، غیرممکن به نظر می‌رسد. اعمال مالیات سنگین به خانه‌های خالی در چنین کشو‌هایی، نگاه سرمایه داری به ملک را به کلی از بین برده است.
تا همین چند سال پیش عدم اعمال مالیات اصولی به خانه‌های خالی در ایران، موجب شده بود برخی افراد با خرید تعداد زیادی ملک و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، عملا نبض قیمت مسکن در کشور را به دست بگیرند.
چنین ضعفی در قانون مالیات موجب می‌شد افراد سودجو به نفع خود و به ضرر عموم جامعه، خانه‌های خود را اجاره نداده و قیمت مسکن را افزایش دهند. با توجه به این چالش، طرح اصلاحی ماده 54 مکرر قانون مالیات مستقیم در سال 1399 ابلاغ و مالیات بر خانه‌های خالی به طرز قابل توجهی افزایش یافت.
با توجه به ابهامات موجود درمورد قانون مالیات خانه‌های خالی، در این مقاله قصد داریم بند‌های این قانون را به تفصیل توضیح داده و به نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی بپردازیم. لذا اگر بیش از یک واحد مسکونی دارید و از وضعیت مالیاتی آن اطلاعی ندارید، تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
احتمالا از خود بپرسید که اصلا دولت چگونه متوجه خالی بودن واحدهای مسکونی می‌شود؟ خب، باید بگویم که پی بردن به چنین موضوعی با راه‌اندازی سامانه اسکان و املاک کشور، اصلا کار دشواری نیست. تمامی صاحبان ملک در ایران موظف‌اند املاک خود را در این سامانه ثبت کنند.
حال، شاید از خود بپرسید که اصلا چرا یک شخص باید خانه خود را در سامانه املاک ثبت کند و دردسر پرداخت مالیات را به جان بخرد؟ سازمان مالیات برای این مسأله هم راهکار بی‌نقصی را اتخاذ کرده است.
طبق قوانین مالیاتی کشور، همه اشخاصی که می‌خواهند از خدمات نهاد‌های دولتی استفاده کنند، ابتدا باید اطلاعات محل سکونت و کدپستی خود را در اختیار این نهاد‌ها قرار دهند. با این روش دیگر شناسایی منازل ثبت نشده در سامانه اسکان کشور کار دشواری نیست؛ چون بالاخره هر فردی مجبور به استفاده از خدمات دولتی است و به قول معروف «بالاخره گذر پوست به دباغ خانه می‌افتد».
از سویی دیگر، پیامک سازمان مالیات به مردم، مبتنی بر تعیین وضعیت املاک و ثبت آن‌ها در سامانه املاک کشور یک فرصت 2 ماهه در اختیارشان قرار داده است؛ پس از گذشت این بازه زمانی، تمامی املاکی که ثبت نشده باشند در ردیف خانه‌های خالی قرار می‌گیرند.
هر شخص اجازه دارد یک خانه برای زندگی داشته باشد، اما بیش از یک خانه داشتن به نوعی یک سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و باید مالیات آن به دولت پرداخت شود. حال اگر افراد املاک مسکونی خود را به دیگران اجاره دهند، عملا دولت را در فراهم کردن مسکن برای عموم جامعه یاری کرده‌اند و مالیات منصفانه‌تری برای آن‌ها در نظر گرفته خواهد شد؛ این در حالی است که بر اساس اصلاحیه قانون مالیات خانه‌های خالی، میزان مالیات این خانه‌ها چندبرابر مالیات خانه‌های اجارهای است. در ادامه به نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی می‌پردازیم.
توصیه می‌شود برای محاسبه آسان و پرداخت اصولی مالیات خانه‌های خالی از خدمات مشاوره مالیات بهره‌مند شوید.
مالیات خانه‌های خالی بر اساس مالیات اجاره ملک تعیین شده و مالیات اجاره نیز بر حسب ارزش اجارهای ملک مشخص می‌شود. در ادامه نحوه محاسبه هر دو مورد را با ذکر یک مثال توضیح خواهیم داد.
فرض کنید متراژ خانه‌ای 200 مترمربع در تهران باشد و مبلغ اجاره آن به ازای هر مترمربع 100 هزار تومان برآورد شود؛ آن‌گاه، هزینه اجاره این خانه برابر است با «متراژ خانه * هزینه اجاره بر مترمربع» که در این مثال برابر با 20 میلیون تومان است؛ البته تمامی این مبلغ به عنوان درآمد اجاره محاسبه نمی‌شود.
بر اساس ماده 53 قانون مالیات مستقیم: درآمد ناشی از اجاره منزل عبارت است از کل مال اجاره پس از کسر 25 درصد به عنوان استهلاک، هزینه‌ها و تعهدات مالک. بنابراین، برای بدست آوردن درآمد اجاره در مثال بالا، پس از محاسبه مبلغ اجاره (پاراگراف قبلی)، 25 درصد یا یک چهارم آن کسر می‌شود و درآمد اجاره 15 میلیون تومان برآورد خواهد شد.
بر اساس ماده 131 قانون مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد خانه‌های اجارهای به شکل زیر محاسبه می‌شود.
در مثال قبل، با توجه به درآمد اجاره ماهانه 15 میلیون تومان، درآمد سالانه معادل 180 میلیون تومان می‌شود؛ که پس از کسر معافیت مالیاتی سالانه (120.000.000 تومان) در صورتی که مالک در جای دیگری از آن استفاده نگرده باشد به شرح ذیل می باشد :
180.000.000-120.000.000=60.000.000 تومان درآمد مشمول مالیات
60.000.000*15%=9.000.000 تومان مالیات سالانه
مبنای محاسبه مالیات خانه خالی همان مالیات متعلقه به خانه اجارهای است، با این تفاوت که ضریبی در آن اعمال می‌شود. ضرایب مالیات خانه‌های خالی با توجه به تعداد سال‌های خالی بودن خانه، به شرح زیر است.
توجه: این ضرایب برای افرادی است که 1 تا 5 خانه خالی دارند، چنانچه تعداد خانه‌های خالی از 5 مورد تجاوز کند، ضرایب دو برابر محاسبه خواهند شد.
فرمول محاسبه مالیات خانه‌های خالی به شکل زیر است:
مالیات متعلقه به خانه اجارهای * ضریب مالیات = مالیات خانه خالی
بنابراین مالیات سالانه خانه خالی برای مثال قبل، عبارت است از:
برای سال اول: 9.000.000*6=54.000.000 تومان
برای سال دوم: 9.000.000*12=108.000.000 تومان
برای سال سوم: 9.000.000*18=162.000.000 تومان
توجه: اعداد به کار برده شده صرفا برای یادگیری آسان‌تر بوده و هیچ گونه مبنای قانونی در آن‌ها لحاظ نشده است؛ لذا مبلغ مالیات خانه‌های مختلف با توجه به قوانین وزارت راه و شهرسازی می‌تواند کاملا با اعداد ذکر شده متفاوت باشد.
به منظور پرداخت مالیات خانه‌های خالی می‌بایست ابتدا به سامانه مودیان مالیاتی به آدرس my.tax.gov.ir مراجعه فرمایید و در سایت ثبت نام کنید. مراحل ثبت نام سامامه مودیان به شرح زیر است:
1. وارد سامانه شده و روی گزینه دریافت اطلاعات کاربری کلیک کنید.
2. در پنجره باز شده، اطلاعات هویتی و شماره تلفن همراه خود را وارد کرده و روی دکمه «دریافت اطلاعات کاربری» کلیک کنید.
3. اگر مرحله دوم را به درستی گذرانده باشید، نام کاربری (شماره شناسنامه) و رمز عبور سامانه برای شما پیامک خواهد شد.
4. حال مجددا وارد صفحه اصلی سامانه شده و اطلاعات پیامک شده را برای ورود به محیط کاربری خود وارد نمایید؛ پس از آن روی دکمه «ورود به درگاه ملی» کلیک کنید.
5. در مرحله بعدی پیامکی حاوی یک کد شش رقمی به شماره شما پیامک خواهد شد؛ با وارد کردن این کد در فیلد مشخص شده، عضویت شما در سایت تکمیل می‌شود.
پس از عضویت در سایت و ورود به درگاه ملی، جهت استعلام مالیات خانه‌های خالی خود طبق مراحل زیر عمل کنید:
1. از منوی سمت راست، گزینه «خانه‌های خالی از سکنه» را انتخاب کنید.
2. در صورت ارسال صحیح اطلاعات واحدهای مسکونی خود برای سازمان مالیات؛ این صفحه حاوی اطلاعات هر خانه و میزان مالیات آن خواهد بود. چنانچه قصد پرداخت مالیات خانه‌های خالی خود را دارید:
1. از منوی سمت راست درگاه ملی، گزینه «پرداخت قبض‌های مالیات» را انتخاب کنید.
2. از پنجره نمایش داده شده برای پرداخت مالیات املاک خالی از سکنه خود اقدام کنید.
در این مقاله سعی کردیم حدالمقدور قوانین پیچیده مالیات و فرآیندهای طولانی پرداخت آن را به زبانی ساده و قابل فهم به مخاطبان ارائه دهیم. در طول مقاله شما با مفهموم کلی قانون مالیات خانه‌های خالی آشنا شدید و روش محاسبه و پرداخت آن را نیز آموختید. باید خاطر نشان کرد این قانون جزئیاتی دارد که در برخی موارد خاص، شرایط را برای مودیان مالیاتی متفاوت می‌کند.
با توجه به پیچیده بودن قانون مالیات و اصطلاحات تخصصی موجود در آن، اشاره به تمامی جزئیات در این مقاله می‌تواند سردرگم‌کننده باشد و مخاطب را خسته کند؛ لذا اگر می‌خواهید بدون درگیر کردن ذهن خود در مسائل قانونی، مالیات خود را پرداخت کنید؛ مشاور مالیاتی، بهترین گزینه پیش روی شماست.
