بطلان از دیدگاه حقوقی به معنی بی اعتباری مطلق یک عمل یا تعهد یا قرارداد است. در حقیقت، بطلان یک قرارداد به این معنی است که آن قرارداد از ابتدا فاقد اعتبار و بی ارزش بوده است. هر قراردادی برای اینکه معتبر و قابل استناد شمرده شود باید شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی را داشته باشد.
این شرایط که با آنها شرایط صحت عمومی قرارداد گفته می شود عبارتند از:
الف) قصد و رضای طرفین برای انعقاد قرارداد
ب) اهلیت طرفین برای انعقاد قرارداد
ج) وجود یک موضوع (کالا یا خدمات) معین و برای قرارداد
د) قانونی بودن و مشروعیت جهت و هدف قرارداد
به طور کلی اگر قراردادی منعقد شود و یکی از چهار شرط لازم یاد شده در بالا را نداشته باشد آن قرارداد معتبر و قابل استناد شناخته نخواهد شد. قرارداد اجاره املاک و ساختمان ها هم از این قاعده مستثنا نیست و اجاره نامه باید ۴ شرط اصلی بالا را داشته باشد. علاوه بر چهار شرط اصلی یادشده بر اساس قانون بعضی از قراردادها باید شرایط خاص دیگری هم داشته باشند که به آنها شرایط اختصاصی صحت قرارداد گفته می‌شود.
قراردادهای اجاره از جمله قرارداد هایی هستند که باید چهار شرط اصلی مذکور به اضافه بعضی شرایط خاص قانونی دیگر را داشته باشند تا صحیح و معتبر شمرده شوند.
در موارد زیر قرارداد اجاره، باطل یا قابل فسخ به شمار می‌رود و دادگاه می تواند به درخواست ذینفع حکم به بطلان قرارداد اجاره بدهد:
1- اگر شرایط عمومی صحت قرارداد یعنی شرایط چهارگانه یاد شده در بالا در قرارداد اجاره رعایت نشده باشد.
2- اگر شرایط اختصاصی صحت عقد اجاره، رعایت نشود.
مثلا تعیین مدت برای قرارداد اجاره جز شرایط اختصاصی صحت قرارداد اجاره است بنابراین اگر مدت قرارداد اجاره کاملاً مبهم بوده و به‌هیچ‌وجه، قابل‌تعیین نباشد قرارداد اجاره باطل خواهد بود.
3- اگر مورد و محل اجاره، نقص یا عیبی پیدا کند که دیگر، امکان و قابلیت استفاده مستأجر از مورد اجاره وجود نداشته باشد و رفع عیب و نقص نیز ممکن نباشد در این حالت، مستاجر طبق قانون حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
4- اگر در مدت قرارداد اجاره، همه یا قسمتی از ساختمان اجاره شده بدلایلی همانند سیل، رانش زمین، جنگ، زلزله، آتش‌سوزی و ... نابود یا غیرقابل استفاده شود قرارداد اجاره از زمان نابودی یا ویرانی محل اجاره، نسبت به مقداری که نابود یا غیرقابل استفاده شده باطل می‌شود. به طور مثال اگر یک انباردار انبار خود را که دارای شش سوله است برای یک سال به فردی اجاره بدهد و پس از گذشت دو ماه از مدت اجاره، به دلیل آتش سوزی دو سوله از شش سوله از بین برود قرارداد اجاره برای ده ماه بعد فقط نسبت به چهار سوله باقیمانده معتبر و قابل اجراست.
5- بعضاً قراردادهای اجاره به این شکل تنظیم می شود که ساختمان یا مورد اجاره را به مدت عمر مستاجر به او اجاره می دهند مستاجر می تواند تا زمانی که زنده است از منافع مورد اجاره بهره بگیرد. این نوع از قراردادها پس از فوت مستاجر باطل و بی اعتبار می شود.
6- اگر از طرف موجر به مستاجر این اجازه داده شده باشد که محل اجاره را به فرد دیگری اجاره بدهد مستاجر نمی تواند محل مورد اجاره را برای بیش از مدتی که خودش اجاره کرده به افراد دیگر اجاره بدهد و مستاجر اگر این قاعده را رعایت نکند قرارداد اجاره ای که با فرد دیگر منعقد کرده برای بیش از مدت اجاره خودش، باطل و بی اعتبار به شمار می رود.
7- اگر منافع محل مورد اجاره متعلق به موجر نباشد و موجر نسبت به آن هیچگونه مالکیت و حقی نداشته باشد این نوع از قراردادهای اجاره نیز باطل و بی اعتبار ، شمرده خواهد شد.
8- اگر در عقد اجاره شرط شده باشد که استفاده و بهره‌برداری از مورد اجاره، فقط و فقط مباشرتا با مستاجر است در صورت فوت مستاجر در مدت اجاره، چنین قرارداد اجاره ای برای پس از درگذشت مستاجر، باطل و بی اعتبار خواهد شد.
9- اگر در قرارداد اجاره برای موجر یا مستاجر حق فسخ برقرار شده باشد و شرایط فسخ قرارداد، ایجاد گردد و حق فسخ نیز به درستی اعمال شود از تاریخ فسخ قرارداد ، آن قرارداد اجارهدیگر برای ادامه روابط استیجاری اعتبار نخواهد داشت.
