به نام خدا
وضعیت اجاره بها در استان اصفهان در فصل تابستان
با نزدیک شدن به شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، چگونگی نبض آتی قیمت به مهم‌ترین پرسش خریداران مصرفی تبدیل شده است.
نتایج تحقیقات میدانی در سطح شهرستان اصفهان در این باره حاکی است که: انتظارات سه ضلع بازار معاملات، یعنی خریدار، فروشنده و واسطه‌های ملکی، از حالت تداوم یا تکرار جهش قیمت مسکن به سمت نوسان محدود در فصل تابستان، چرخش کرده است. در برخی مناطق کلیدی (سابقه فروش بالا)، حتی انتظار ثبات قیمتی به‌وجود آمده است. کاهش درجه جذابیت خرید ملک در بین سفته‌بازها نیز دومین علامت امیدوارکننده است..
با این حال در تصویر ذهنی بازیگران بازار از فاز معاملات در تابستان پیش‌رو، رکود اساسی شکل گرفته که براساس آن انتظار می‌رود حجم خرید و فروش‌ها از زمان پیش رکود نیز کمتر شود..
مناطق اصفهان را می‌توان به لحاظ رفتار و جنس تقاضای مسکن، متراژ و سن بنای مورد جست‌وجو و همچنین بودجه خریداران به ۴ دسته تقسیم کرد:.
در مناطق جنوبی و مرز دو نیمه شمال و جنوب شهر با توجه به وابستگی زیاد خریداران به وام مسکن، بی اثری سطح فعلی تسهیلات خرید به تشدید خروج تقاضا از بازار این مناطق دامن زده است..
کمتر از ۱۰ روز مانده به آغاز فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار مسکن، ۶ علامت جدید از شرایط تابستانی بازار املاک مسکونی رصد و معاملات ملک با مناسبات جدید یا انتظارات تازه و رفتار متفاوت مواجه شد.
بررسی‌ها درباره چشم‌انداز تابستانی بازار مسکن با استناد به برآیند نگاه خریداران، فروشندگان و واسطه‌های بازار مسکن نشان می‌دهد شمارش معکوس آغاز فصل اوج نقل و انتقالات در بازار ملک در حالی آغاز شده است که دو دسته علائم مثبت وامیدوارکننده در کنار دو گروه از علائم نگران‌کننده منجر به ایجاد نوعی انتظار میانه از بابت تغییرات قیمتی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون هر سه ضلع اصلی بازار معاملات مسکن شامل خریداران، فروشندگان و واسطه‌های معاملات ملک، در عین حال که تحت‌تاثیر سه گروه از علائم مثبت و امیدوارکننده انتظار وقوع جهش قیمتی یا رشد محسوس سطح قیمت مسکن در تابستان امسال را انتظاری بعید می‌دانند با این حال به واسطه وجود سه دسته از نشانه‌های نگران‌کننده در بازار، سقوط قیمت‌ها را نیز انتظاری دور از ذهن عنوان می‌کنند.
تحت‌تاثیر این نشانه‌ها، هم‌اکنون در عمده مناطق شهر اصفهان بیش از آنکه انتظار رشد شدید قیمت مسکن یا ریزش سطح فعلی قیمت‌ها مطرح باشد، انتظار می‌رود بازار مسکن در تابستان امسال با کمترین سطح نوسان قیمت مواجه شود..
هم‌اکنون عمده خریداران واحدهای مسکونی به دنبال جهش قابل‌توجه قیمت مسکن که دست‌کم طی یک سال گذشته منجر به افت شدید قدرت خرید در بازار مسکن شد، به اجبار به حاشیه بازار رانده شده‌اند و فعلا توان خرید ندارند؛ به دنبال کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن و افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها با سطح قدرت خرید متقاضیان، سمت تقاضا انتظار افزایش شدید قیمت‌ها را بعید می‌داند.
با این حال، متقاضیان خرید مسکن با در نظر گرفتن اثرات احتمالی متغیرهای اقتصاد سیاسی بر بازار مسکن و همچنین اطلاع از افزایش قابل‌توجه هزینه ساخت‌وساز در کنار جهش قیمت زمین، ریزش محسوس سطح قیمت‌ها را نیز دور از ذهن می‌دانند؛ برآیند این عوامل موجب شده است در وهله اول نگاه خریداران نسبت به شرایط قیمتی مسکن در تابستان امسال، بر انتظار کمترین نوسان قیمتی متمرکز شود..
در سمت فروش واحدهای مسکونی نیز تجربه فروش دشوار واحدهای مسکونی به دلیل ناتوانی خریداران برای تامین هزینه خرید ملک موجب شده است فروشنده‌ها نیز ظرفیت چندانی برای افزایش قیمت متصور نباشند؛ در واقع فروشنده‌ها نیز هم‌اکنون به این واقعیت پی برده‌اند که در صورت افزایش سطح قیمت‌ها شرایط فروش واحدها برایشان سخت‌تر خواهد شد و ممکن است واحدها فعلا به فروش نرسد.
این موضوع در کنار کمبود و گرانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز و همچنین نامشخص بودن چشم‌انداز فروش مسکن در کنار افزایش محسوس قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت، منجر به ایجاد انتظار میانه در سمت عرضه ازبابت نوسانات قیمتی شده است.
علامت خوشبینانه دوم به عبور بازار مسکن از شرایط تغییرات لحظه‌ای قیمت برمی‌گردد؛ سال گذشته شیب رشد قیمت مسکن به‌قدری تند بود که قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در بسیاری از فایل‌ها به‌صورت هفتگی و در برخی موارد به‌صورت روزانه افزایش می‌یافت.
تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در حال‌حاضر در عمده مناطق فروشنده‌های مسکن افزایش لحظه‌ای قیمت‌های پیشنهادی را کنار گذاشته‌اند و بازار از این مرحله عبور کرده است؛ سومین علامت امیدوارکننده به اذعان فروشندگان مسکن به تکمیل ظرفیت بازار ملک برای افزایش قیمت‌ها مربوط می‌شود.
هر چند برخی سازنده‌های مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت اعلام می‌کنند که قادر به فروش واحدها با نرخ سال گذشته نیستند اما شرایط فعلی از بابت نبود ظرفیت برای افزایش محسوس سطح فعلی قیمت‌ها در تابستان را نیز درک کرده‌اند.
در کنار این سه علامت مثبت وامیدوارکننده در بازار مسکن که می‌تواند منجر به کاستن از بار ناامیدی برخی متقاضیان خرید مسکن شود که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده‌اند، سه گروه نشانه‌های نگران‌کننده نیز در آستانه ورود بازار مسکن به فصل تابستان مشاهده می‌شود که می‌تواند هشداری برای مسوولان بخش مسکن از بابت ضرورت اعمال سیاست‌های کارگشا باشد.
علامت اول به انتظار هر سه سمت عرضه، تقاضا وواسطه معاملات مسکن از بابت ورود به دوره رکوداساسی از تابستان سال‌جاری برمی‌گردد؛ از اواسط نیمه دوم سال گذشته در برخی از ماه‌های سال علائم پیش‌رکود در بازار مسکن مشاهده شد.
در اردیبهشت ماه امسال نیز اگرچه ۲ هزار معامله خرید در بازار مسکن شهرستان اصفهان به ثبت رسید اما این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با افت ۲۷ درصدی روبه‌رو شد؛ برآیند نظر هر سه ضلع فعال بازار مسکن انتظار ورود به دوره رکود عمیق در تابستان امسال را به‌عنوان محتمل‌ترین گزینه پیش‌روی بازار تابستانی املاک مطرح می‌کند.
علامت نگران‌کننده دوم از افزایش تمایل و عطش خریداران به خرید واحدهای مسکونی میانسال نشات می‌گیرد؛ هم‌اکنون در بسیاری از مناطق شهر اصفهان واحدهای مسکونی ۷ تا ۱۵ سال بیشترین تعداد متقاضی را برای خرید دارند..
این موضوع نشان می‌دهد به دلیل شکاف محسوس بین قیمت واحدهای نوساز و میانسال حتی در صورت افزایش ساخت واحدهای جدید و رونق ساخت‌وساز به دلیل نبود قدرت خرید تمایلی برای معامله این واحدها از سمت تقاضا وجود نخواهد داشت.
این در حالی است که هم‌اکنون واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز نیز به دلیل جهش قیمت زمین، از ارزش واقعی خود گران‌تر بوده و بنابراین برای خریداران مصرفی توجیه اقتصادی ندارند. سومین علامت هشدار دهنده، کاهش محسوس میزان مراجعات خریداران در مناطق جنوبی و مرزی بین دو نیمه شمال و جنوب شهر تهران برای خرید مسکن تحت تاثیر ناکارآمد شدن وام بانکی است.
نگاهی به بازار اجاره مسکن در سطح شهر اصفهان
نگاهی گذرا به قیمت‌هایی که در سایت‌های فعال در زمینه اجاره مسکن گذاشته می‌شود، این موضوع را تأیید می‌کند .
به‌طور مثال، یک واحد ۶۰ متری در خیابان رباط با قیمت ۵۰ میلیون تومان رهن و مبلغ ۳ میلیون تومان اجاره آگهی شده است. غلامرضا جابری، یکی از مشاورین املاک این منطقه گفت: هیچ‌کس بر اساس عرف عمل نمی‌کند؛ الان یک خانه نوساز در منطقه ۱۰ را متری ۲ تا ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان قیمت گذاشته‌اند که هیچ ارتباطی با قاعده کلی قیمت‌ها ندارد و هرکس بنا به شرایط زندگی خود روی مسکن‌اش قیمت می‌گذارد..
وی مثال زد: برای یک خانه ۸۵ متری ۸۵ میلیون رهن و ۳ میلیون تومان اجاره تعیین کرده بودند که قیمت نسبتاً خوبی هم بود، اما با این حال در منطقه ۱۰ که اغلب اقشار کارمند، کارگر و خرده کاسب‌ها ساکنند، کسی امکان پرداخت این میزان اجاره را ندارد.
بنابر این گفته‌ها مشخص است سیستم قیمت‌گذاری اجاره به میل و رغبت صاحب‌خانه‌ها و در نهایت توان متقاضیان واگذار شده است؛ در حالی که مسکن استیجاری آخرین سنگر هر خانواری محسوب می‌شود و وحشت پرتاب به شکل‌های نامتعارف سکونت، ضرورت و اهمیت بالای آن را نسبت به کالاهایی نشان می‌دهد که کنترل بیشتری روی آنها قرار دارد.
این مشاور املاک اصفهان می‌گوید: به‌عنوان نمونه، صاحب‌خانه‌هایی رجوع می‌کنند که می‌خواهند گرفتاری‌های خود مانند کاهش قدرت خرید، قسط وام یا بیکاری فرزند خود را از راه همین اجاره منزل خود تسویه کنند، در حالی که طرف مقابل هم اصلاً امکان پرداخت این اجاره‌ها را ندارد.
وی درباره کنترل دولت نیز گفت: سال گذشته اتحادیه سقف 30 درصد را برای افزایش اجاره‌بها مقدر کرد ولی وقتی ۳۰ درصد اعلام شود، حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش می‌دهند. شهرداری امسال به دلیل کرونا مجوزها را گران کرد و قیمت ملک دوباره افزایش یافت. سازنده، پول مجوز را می‌دهد و سپس آن را روی قیمت ملک می‌کشد.
مهندس جهانگیری، رئیس اتحادیه مشاورین املاک اصفهان نیز گفت: هر چقدر قیمت اجاره بالا می‌رود، کسادی بازارمان بیشتر می‌شود. 1۶۰۰ نفر از اعضای مشاورین املاک مستأجرند و به دلیل تورم اکثراً می‌گویند امکان ادامه کار ندارند.
وی با اینکه رقمی به‌عنوان میزان رشد اجاره‌بها اعلام نکرد، اما گفت: رقم رشد از شاخص تورم نباید عبور کند و عبور هم نکرده است. راه‌حل کاهش قیمت، افزایش عرضه است و باید صنعت اجاره را فعال کنیم.
ما صنعت اجاره نداریم، اگرچه برخی از مشاورین املاک بسیار فعال در حوزه ی اجاره همچون مشاورین املاک عظیمی در این زمینه در حال حرکت هستند تا بازار اجاره را به سمت حرکت حرفه ای سوق دهند ولی عمده ی بازار اجاره به همان شکل سنتی اداره می شود.. از سوی دیگر، درباره خانه خالی صحبت می‌شود، آیا شما کسی را می‌شناسید خانه خود را خالی گذاشته باشد؟ لذا کاملاً مشخص است که این خانه‌ها مربوط به افراد حقیقی نیست.
جهانگیری ابراز امیدواری کرد: من به مجلس یازدهم خیلی دل بسته‌ام و به نظر می‌رسد که دغدغه اصلی آنها مسکن است. حتماً فکری به حال مسکن می‌کنند، هر چند نمی‌توانند معجزه کنند، ولی می‌توانند تسهیلاتی مانند معافیت مالیاتی و... در این زمینه در نر بگیرند.
با این همه وزارت راه و شهرسازی سعی کرده بخشی از تقاضای انباشته شده در بخش خرید مسکن را با طرح اقدام ملی مسکن که اکنون در دست اجراست، پاسخ دهد.
برآورده کردن تقاضای خرید مسکن می‌تواند به‌طور غیرمستقیم بخشی از بار اجاره بهای مسکن را نیز کاهش دهد. افزون بر این در قراردادی که بین دو وزارتخانه کار و راه منعقد شده، قرار است ۲۰۰هزار واحد مسکونی برای کارگران ساخته شود.
اگر بحث مالیات از خانه‌های خالی نیز اجرایی شود، بخشی از واحدهای مسکونی که در طول سال‌های گذشته با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شده، به بازار عرضه می‌شود و این مسئله نیز می‌تواند بخشی از تقاضای خرید و اجاره مسکن را پاسخ دهد.
میزان مبلغ رهن یک‌خانه در بازار فعلی رهن و اجاره املاک مسکونی معمولاً مبلغی بین ۱/۵ یا ۱/۶کل قیمت آن خانه است. البته این میزان با عدد عمر ملک رابطه مستقیم دارد، یعنی اگر خانه نوساز باشد گاهی مبلغ رهن۱/۴ قیمت خانه نیز در نظر گرفته می‌شود، اما اگر عمر ملک چندین ساله باشد میزان ۱/۶ قیمت خانه برای رهن پیشنهاد می‌شود. بنابراین عدد رهن خانه ۱۰۰متری و ۱۰۰میلیون تومانی مثال ما، می‌تواند رقمی بین ۱۷میلیون تومان تا ۲۵میلیون تومان باشد.
نکته‌ای که وجود دارد این است که اغلب صاحبان ملک تمایل به اجاره املاک خوددارند؛ چراکه در این روش هم مبلغی را به‌عنوان ودیعه دریافت می‌کنند و هم اینکه به‌صورت ماهانه مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها در نظر می‌گیرند. در این حالت باید روش محاسبه ترکیبی (رهن+اجاره)را بررسی کنیم.
دوباره به همان مثال خانه ۱۰۰متری نوساز ۲۵میلیون تومانی اشاره می‌کنیم؛ فرمول محاسبه مبلغ رهن و اجاره آپارتمان ۱۰۰ متری نوساز به این صورت است که ابتدا مبلغ رهن کامل را طبق قاعده بالا حساب می‌کنیم، سپس به ازای هر یک‌میلیون تومان رهن،رقمی حدود ۳۰هزار تومان اجاره در نظر می‌گیریم. بنابراین خانه مثال ما که ۲۵میلیون مبلغ رهن کاملش می‌باشد، اجاره آن ۲۵×۳۰=۷۵۰ معادل هفتصد و پنجاه‌هزار تومان است.
حالا اگر صاحب‌ملک خانه۱۰۰متری مثال برای رهن و اجاره آپارتمان رقمی معادل ۱۰میلیون تومان رهن و ۶۰۰هزارتومان اجاره را پیشنهاد دهد منصفانه است؟ در این حالت وقتی از ۲۵ میلیون تومان رهن کامل، ۱۰میلیون تومان آن برای مبلغ ودیعه در نظر گرفته‌شده است و ۱۵میلیون تومان مابقی باید به‌عنوان اجاره پرداخت شود، به این صورت ۱ ۵×۳۰=۴۵۰ محاسبه می‌شود. مبلغ عدد پیشنهادی صاحب‌ملک تا میزان محاسبه‌شده با توجه به قدرت چانه‌زنی و تخفیف شما قابل‌تغییر است!
در آشفته بازار اجاره مسکن طی دو سه سال گذشته، بنا به دلایلی چون کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از صاحبان ملک تمایل بیشتری به دریافت اجاره ماهیانه از مستأجران نشان داده‌اند و این باعث افزایش فشار بر اجاره‌نشینان شده است.
با نزدیک شدن به فصل تابستان تب و تاب قیمتی در بازار اجاره مسکن آغاز شده و مستاجران حضور فعالی در بنگاه های معاملاتی برای انتخاب و معامله ملک مورد نظر خود دارند. مالکان با آگاهی از نیاز اجاره نشین ها و تورم ناشی از نوسان بازارهای موازی از جمله ارز و طلا، قیمت پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را افزایش داده و حاضر به واگذاری ملک خود با قیمت معقول به مردم نیستند. از سوی دیگر متقاضیان با افت قدرت خرید روبه رو شدند و قادر به تامین هزینه سرسام آور اجاره خانه در مناطق مرکزی و. شمالی نمی باشند. به همین دلیل گرایش مستاجران به انتخاب و معامله آپارتمان در مناطق جنوبی اصفهان افزایش یافته است. بازار رهن خانه های بزرگ متراژ نیز با کساد مواجه شده و کمتر کسی در این شرایط مایل به اجاره خانه هایی با متراژ بالای 90 متر می باشد.
بر اساس مشاهدات میدانی، تعرفه اجاره در دو هفته گذشته 10 تا 15 درصد افزایش یافته است. معاملات قطعی هم نشان می دهد نرخ رهن آپارتمان های کمتر از 5 سال ساخت در شمال اصفهان 60 تا 90 هزار تومان در هر متر مربع و در مناطق جنوبی 20 تا 40 هزار تومان در هر متر مربع رشد داشته است. هرچند که محله و موقعیت خانه نیز در نرخ گذاری حائز اهمیت می باشد.
وزارت راه و شهرسازی و نمایندگان نیز تاکنون اقدام خاصی به منظور ساماندهی بازار اجاره مسکن و نظارت بر قراردادها صورت نداند، اما برا اساس متن پیش نویس لایحه وزارت راه و شهرسازی در صورتی که مدت قرارداد اجاره از 2 سال کمتر باشد و افزایش اجاره بها بیشتر از نرخ رشد اجاره مشخص از سوی کیمته ملی تعیین نرخ افزایش اجاره بها بیشتر باشد، صاحبان ملک مشمول پرداخت مالیات بر درآمد خواهند شد و از طرفی بر اساس طرح مصوبه ، مستاجران تا 3 ماه پس از اتمام قرارداد همچنان می توانند در ملک استیجاری اقامت داشته باشند..
این طرح در صورت اجرایی صحیح باعث ساماندهی به بخش رهن و اجاره خواهد شد و از قیمت گذاری دلخواه و سوداگری جلوگیری خواهد کرد..
