هر آنچه که در مورد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید بدانیم
مقدمه
در معاملات ملکی، یکی از مشکلات رایجی که خریداران با آن مواجه میشوند، خودداری فروشنده از تنظیم سند رسمی است. در چنین شرایطی، خریدار میتواند با تنظیم دادخواست "الزام به تنظیم سند رسمی" از طریق مراجع قضایی، فروشنده را مجبور به انتقال رسمی ملک کند. در این مقاله، تمام نکات ضروری درباره این دعوا، از شرایط و مدارک موردنیاز گرفته تا مراحل دادرسی و نکات حقوقی مهم، مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
---
۱. الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی است که خریدار علیه فروشنده اقامه میکند تا وی را وادار کند سند رسمی ملک را در دفتر اسناد رسمی تنظیم کند. این دعوا زمانی مطرح میشود که فروشنده علیرغم وجود قرارداد (مانند مبایعهنامه)، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک خودداری کند.
---
۲. مبنای قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
این دعوا ریشه در قوانین مدنی و ثبتی دارد، از جمله:
1. ماده ۱۰ قانون مدنی - بر اصل آزادی قراردادها تأکید دارد. اگر قراردادی بین طرفین بسته شده باشد، الزام به اجرای مفاد آن لازم است.
2. ماده ۲۲۰ قانون مدنی - متعهد (فروشنده) باید تمام تعهدات قراردادی خود را انجام دهد.
3. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک - فقط کسی که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد، مالک قانونی شناخته میشود.
4. رأی وحدت رویه شماره ۵۹۴ دیوان عالی کشور - دادگاهها میتوانند حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی دهند.
---
۳. شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
برای موفقیت در این دعوا، باید شرایط زیر محقق شود:
✅ وجود قرارداد معتبر - باید یک مبایعهنامه یا توافقنامهای وجود داشته باشد که انتقال ملک را اثبات کند.
✅ پرداخت وجه معامله - خریدار باید مبلغ مورد توافق را پرداخت کرده باشد.
✅ عدم وجود مانع قانونی - فروشنده نباید بهدلیل مشکلاتی مانند بازداشت ملک یا در رهن بودن آن، از تنظیم سند ناتوان باشد.
✅ استعلامهای قانونی مثبت - استعلامهای ثبتی و شهرداری نباید مانع از انتقال سند شوند.
---
۴. مدارک موردنیاز برای طرح دعوا
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار باید مدارک زیر را ارائه کند:
اصل و کپی مبایعهنامه (قرارداد خرید ملک)
رسید پرداخت ثمن معامله (مبلغ پرداختی)
استعلام از اداره ثبت اسناد برای بررسی وضعیت ملک
استعلام از شهرداری برای بررسی بدهیهای معوقه (در صورت نیاز)
دادخواست تنظیمشده مطابق قوانین آیین دادرسی مدنی
---
۵. نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
متن دادخواست باید شامل اطلاعات زیر باشد:
مشخصات خواهان (خریدار) و خوانده (فروشنده)
مشخصات کامل ملک (آدرس، پلاک ثبتی و ...)
شرح ماجرا و توضیح اینکه فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرده است
ذکر مستندات قانونی (مواد قانونی مرتبط)
درخواست الزام فروشنده به تنظیم سند
مثال:
ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان تهران
با سلام،
اینجانب ... به استناد مبایعهنامه شماره ... مورخ ... ملکی را از خوانده خریداری نمودهام و با وجود انجام تمامی تعهدات خود، خوانده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع میکند. لذا تقاضای الزام وی به تنظیم سند رسمی به نام اینجانب را دارم.
با تشکر،
نام و امضا
---
۶. روند رسیدگی به دعوا در دادگاه
1. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی
2. ارجاع به دادگاه حقوقی و تعیین وقت رسیدگی
3. ارسال ابلاغیه به فروشنده
4. بررسی مستندات توسط قاضی
5. صدور رأی دادگاه
در صورتی که قاضی دعوا را موجه تشخیص دهد، حکم به نفع خریدار صادر میشود.
---
۷. صدور حکم و اجرای آن
اگر دادگاه حکم الزام به تنظیم سند را صادر کند اما فروشنده همچنان از حضور در دفترخانه خودداری کند، خریدار میتواند از طریق اجرای احکام دادگستری، انتقال سند را بدون نیاز به حضور فروشنده انجام دهد.
---
۸. نکات مهم حقوقی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
✅ اگر ملک در رهن بانک باشد، ابتدا باید فک رهن انجام شود.
✅ در صورتی که ملک در توقیف باشد، ابتدا باید وضعیت توقیف برطرف شود.
✅ امکان مطالبه خسارت تأخیر در تنظیم سند رسمی نیز وجود دارد.
✅ اگر فروشنده فوت کند، دعوا باید علیه ورثه او مطرح شود.
---
۹. نتیجهگیری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از مهمترین دعاوی ملکی است که به خریداران امکان میدهد تا از حقوق خود دفاع کنند. این دعوا دارای نکات حقوقی حساسی است و نیازمند ارائه مدارک کافی و رعایت تشریفات قانونی میباشد. مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه میتواند روند رسیدگی را تسریع کرده و احتمال موفقیت را افزایش دهد.
