دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایجترین دعاوی ملکی است که در معاملات املاک و مستغلات مطرح میشود. این دعوا زمانی ایجاد میشود که فروشنده (متعهد) از انتقال سند رسمی به نام خریدار (متعهدله) خودداری کند. در ادامه، ۱۰ نکته کلیدی درباره این دعوا را بررسی میکنیم.
۱. ضرورت وجود قرارداد معتبر
برای طرح این دعوا، باید قراردادی معتبر بین خریدار و فروشنده وجود داشته باشد. این قرارداد میتواند مبایعهنامه، قولنامه یا توافقنامهای باشد که در آن تعهد فروشنده به انتقال سند رسمی ذکر شده است.
۲. پرداخت کامل یا آمادگی برای پرداخت ثمن معامله
خریدار باید ثابت کند که ثمن معامله را پرداخت کرده یا آمادگی پرداخت آن را دارد. در صورتی که پرداخت کامل نشده باشد، دادگاه ممکن است اجرای تعهد را منوط به پرداخت مبلغ باقیمانده کند.
۳. بررسی وضعیت ثبتی ملک
قبل از تنظیم دادخواست، باید وضعیت ثبتی ملک بررسی شود. مواردی مانند بازداشت بودن، در رهن بودن، یا داشتن معارض حقوقی میتواند مانع تنظیم سند رسمی شود.
۴. طرفین دعوا را به درستی تعیین کنید
خواهان: خریدار ملک یا کسی که طبق قرارداد حق انتقال سند دارد.
خوانده: فروشنده یا مالک رسمی که باید سند را منتقل کند. اگر ملک چند مالک دارد، همه مالکان باید طرف دعوا قرار بگیرند.
۵. مراجعه به دادگاه صالح
مرجع رسیدگی به این دعوا، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. اگر دعوا در دادگاه دیگری مطرح شود، قرار عدم صلاحیت صادر خواهد شد.
۶. ارائه مستندات قوی
برای موفقیت در دعوا، باید مدارک زیر ارائه شوند:
قرارداد معتبر (مبایعهنامه یا قولنامه)
رسیدهای پرداخت ثمن معامله
استعلام ثبتی و شهرداری
مدارک هویتی خواهان
سایر مدارک مرتبط (مثل وکالتنامه، استشهادیه و ...)
۷. توجه به موانع تنظیم سند رسمی
گاهی اوقات فروشنده نمیتواند سند را منتقل کند، زیرا:
ملک در توقیف است.
ملک در رهن بانک است.
ملک مشکل ثبتی دارد.
در این موارد، ابتدا باید نسبت به رفع موانع اقدام کرد.
۸. امکان مطالبه خسارت تأخیر
در صورتی که فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار میتواند خسارت تأخیر در تنظیم سند را نیز مطالبه کند. اگر در قرارداد مبلغی بهعنوان وجه التزام ذکر شده باشد، دادگاه میتواند فروشنده را به پرداخت آن محکوم کند.
۹. هزینه دادرسی و مدت زمان رسیدگی
هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقهای ملک محاسبه میشود.
رسیدگی به این پروندهها ممکن است چندین ماه طول بکشد، بهویژه اگر ملک دارای موانع حقوقی باشد.
۱۰. اجرای حکم و تنظیم سند رسمی
در صورت صدور حکم به نفع خریدار و عدم همکاری فروشنده، دادگاه نمایندهای از سوی خود تعیین میکند تا به جای فروشنده سند رسمی را امضا کند. این موضوع در اجرای احکام مدنی انجام میشود.
جمعبندی
برای موفقیت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، داشتن قرارداد معتبر، ارائه مدارک قوی، نبود موانع حقوقی، و طرح دعوا در دادگاه صالح بسیار مهم است. همچنین، در برخی موارد، خریدار میتواند علاوه بر الزام به سند، خسارت تأخیر را نیز مطالبه کند.
