ابطال مبایعه‌نامه یکی از مسائل حقوقی مهمی است که ممکن است بسیاری از افراد با آن مواجه شوند. در این مقاله، به بررسی این موضوع می‌پردازیم تا به شما کمک کنیم تا در صورت نیاز، اقدامات لازم را انجام دهید.
تعریف مبایعه نامه
مبایعه‌نامه در واقع یک قرارداد خریدوفروش است که بین دو طرف معامله (خریدار و فروشنده) تنظیم می‌شود. این سند نشان‌دهنده تعهد طرفین به انجام معامله‌ای خاص است.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
یکی از تفاوت‌های اساسی بین مبایعه‌نامه و قولنامه، الزام‌آور بودن آن‌هاست. مبایعه‌نامه یک سند رسمی و قطعی است، درحالی‌که قولنامه به‌نوعی تعهد به تنظیم قرارداد در آینده است و الزام‌آور نیست.
شرایط صحت مبایعه نامه
برای اینکه یک مبایعه‌نامه معتبر باشد، باید شرایط خاصی رعایت شود. این شرایط شامل موارد عمومی و اختصاصی است که در ادامه به‌تفصیل بررسی می‌شود.
شرایط عمومی قراردادها
شرایط عمومی که در تمام قراردادها باید رعایت شود شامل مواردی همچون رضایت طرفین، اهلیت، موضوع معین و مشروعیت قرارداد است.
شرایط اختصاصی مبایعه نامه
در کنار شرایط عمومی، مبایعه‌نامه‌ها باید شرایط خاصی نیز داشته باشند. این شرایط شامل مشخص‌بودن مال مورد معامله، قیمت دقیق و نحوه پرداخت آن می‌باشد.
دلایل ابطال مبایعه نامه
دلایل مختلفی وجود دارد که ممکن است باعث ابطال یک مبایعه‌نامه شود. این دلایل می‌تواند ناشی از اشتباهات در تنظیم قرارداد، عدم رعایت شرایط صحت یا نقص در اهلیت طرفین باشد.
فقدان قصد و رضا
توافق بر قصد طرفین از ارکان صحت مبایعه نامه هست.
در همین زمینه ماده ۱۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید آن معامله به‌واسطهٔ فقدان قصد باطل است.
مطابق ماده بالا، نتیجه فقدان یا معیوب‌بودن قصد، عدم تشکیل عقد (بطلان عقد) است؛ بنابراین اگر ثابت شود هریک از طرفین قصد انعقاد مبایعه نامه را نداشته است، آن مبایعه نامه باطل می‌باشد.
اشتباه در موضوع عقد
یکی از دلایل ابطال مبایعه‌نامه می‌تواند اشتباه در نوع یا موضوع قرارداد باشد. اگر یکی از طرفین به‌اشتباه مالی را غیر از آنچه که قصد خرید یا فروش آن را داشته است، معامله کند، مبایعه‌نامه قابل ابطال است.
مثلاً مقصود هر دو طرف عقد بیع است؛ اما منظور یک طرف فروش کتاب و منظور طرف دیگر خرید لباس باشد. (یعنی در هر قرارداد طرف معامله باید همان چیزی را قبول کند که طرف دیگر پیشنهاد (ایجاب) داده است و اگر هر یک از طرفین موضوعی متفاوت از موضوع موردنظر دیگری داشته باشند، به علت عدم توافق اراده قرارداد واقع نخواهد شد)
عدم اهلیت طرفین
اگر یکی از طرفین قرارداد، اهلیت قانونی لازم برای تنظیم و امضای مبایعه‌نامه را نداشته باشد، این سند می‌تواند باطل شود. این موضوع به‌خصوص در مواردی همچون زیر سن قانونی‌بودن یا نداشتن سلامت عقل مطرح می‌شود.
مطابق ماده ۲۱۲ قانون مدنی، فاقد اعتبار قانونی است. بر اساس این ماده، «معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند، به‌واسطه عدم اهلیت، باطل است.»
عدم رعایت شرایط صحت قرارداد
عدم رعایت شرایط صحت قرارداد نیز می‌تواند منجر به ابطال مبایعه‌نامه شود. این شرایط شامل مواردی همچون عدم مشروعیت موضوع قرارداد یا غیرمعین بودن آن می‌شود.
برابر با ماده ۲۱۵ قانون مدنی: «مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.»
همچنین ماده ۲۱۶ قانون مدنی اضافه می‌کند: «مورد معامله باید مبهم نباشد؛ مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.»
ابطال مبایعه نامه از طرف فروشنده
ممکن است فروشنده بنا به دلایلی درخواست ابطال مبایعه‌نامه را داشته باشد. این دلایل می‌تواند شامل فقدان شرایط قانونی، اشتباهات در تنظیم قرارداد، یا حتی فریب و تدلیس باشد
وکیل ابطال مبایعه نامه توضیح می‌دهد، یکی از دلایل اصلی که می‌تواند منجر به ابطال مبایعه‌نامه شود، عدم تطابق شرایط مندرج در آن با قوانین جاری کشور است. مثلاً اگر مبایعه نامه بدون اطلاع و اجازه فروشنده و با جعل امضا فروشنده منعقد گردد، این مسئله می‌تواند دلیلی برای ابطال مبایعه نامه جعلی باشد.
در جایی که فروشنده در اثر تهدید جانی مجبور به امضای ذیل مبایعه نامه گردد، می‌تواند دعوی ابطال مبایعه نامه را به جهت مکره بودن طرح نماید
برخی اوقات نیز فروشنده با انگیزه‌های مختلف از قبیل فرار از دین و به‌صورت صوری معامله‌ای را منعقد می‌نماید و پس طرح دعوی از سوی طرف معامله می‌تواند دادخواست ابطال مبایعه نامه صوری را به دادگاه ارائه دهد.
سؤال: درصورتی‌که شخصی ملکی را خریداری نماید و در ضمن عقد، شرط شده باشد که حق فروش آن ندارد؛ ولی وی مبادرت به فروش این ملک نماید آیا فروشنده (خریدار اولیه) با استناد به اینکه مالک اولیه، معامله وی را با خریدار جدید تنفیذ ننموده است، حق ابطال معامله را دارد؟
وکیل بطلان معامله پاسخ می‌دهد:
سلب حق واگذاری و انتقال مالکیت عین یا منافع به‌صورت جزئی و برای مدت محدود و معین، وفق ماده ۹۵۹ قانون مدنی بلامانع است و موجب بطلان معامله نمی‌شود؛ لیکن اگر به طور دائمی چنین حقی به‌موجب شرط ضمن عقد سلب شده باشد، چون شرط مذکور خلاف مقتضای ذات عقد می‌باشد، مطابق ماده ۲۳۳ قانون مدنی شرط باطل و مبطل عقد بوده و چنین قراردادی باطل است و مشروط له نیز حق اعلام بطلان قرارداد را دارد.
ابطال مبایعه نامه شخص فوت شده
به‌طورکلی در صورت فوت فروشنده، مبایعه‌نامه همچنان معتبر است؛ زیرا این سند مکتوب به‌محض آنکه توسط خریدار و فروشنده امضا شود باعث نقل‌وانتقال مالکیت مال مورد معامله خواهد شد.
وقتی فروشنده فوت می‌کند، وضعیت مبایعه‌نامه به شکلی پیچیده‌تر می‌شود. ممکن است به‌عنوان طرف جدید در معامله وارد شوند و مسئله ابطال مبایعه نامه توسط وراث می‌تواند ابعاد جدیدی به قرارداد بیفزاید.
لازم به ذکر است ابطال مبایعه نامه توسط وراثبیشتر زمانی مطرح می‌گردد که یکی از ورثه، اموال موروثی را بدون کسب اجازه از سایر وراث معامله کرده باشد.
رای وحدت رویه ابطال مبایعه نامه
رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ -۱۴۰۰/۳/۴ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون درنظرگرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور باتوجه‌به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق‌تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به‌عین مال نخواهد بود. بنا به‌مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تاحدی‌که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نمونه دادخواست ابطال مبایعه نامه عادی
وقتی که از مبایعه نامه عادی صحبت می‌کنیم، به‌نوعی قرارداد غیررسمی اشاره داریم که به‌وسیله آن، دو طرف به مبادله‌ی کالا یا خدمات می‌پردازند. اما چه زمانی ممکن است نیاز به ابطال چنین مبایعه نامه‌ای پیش بیاید؟ برای مشاوره حقوقی و اطلاع با مراحل تهیه دادخواست ابطال مبایعه نامه عادی و نگارش دادخواست ابطال مبایعه نامه جعلی با ما ارتباط بگیرید.
مراحل ابطال مبایعه نامه
اگر به دلایلی که گفته شد، بخواهید مبایعه‌نامه‌ای را باطل کنید، باید مراحلی را طی کنید که در این بخش به آنها پرداخته شده است.
دادخواست ابطال مبایعه نامه
اولین گام در فرایند ابطال مبایعه‌نامه، تنظیم و ارائه دادخواست به دادگاه است. در این دادخواست، باید دلایل و مستندات خود را برای ابطال قرارداد ذکر کنید.
ارائه دلایل و مستندات
پس از تنظیم دادخواست، باید دلایل و مستندات لازم را به دادگاه ارائه دهید. این مستندات شامل مدارکی است که نشان می‌دهد مبایعه‌نامه به دلایلی که بیان شد، قابل ابطال است.
نمونه رای ابطال مبایعه نامه
شماره دادنامه: ۹۴۰۹۹۷۰۰۰۱۰۰۱۳۲۷
تاریخ دادنامه: ۱۳۹۴/۱۲/۰۸
رای دادگاه
در خصوص دعوی آقای م. الف. به وکالت از آقای ق. ح. الف. به طرفیت آقایان ۱. الف. ۲. م. شهرتین م. با وکالت بعدی آقای ح. ط. ۳. ع. س. ۴. د. ع. م. ۵. ه. ۶. ب. شهرتین ح. ی ف. ۷. ز. ز. س.ج. به خواسته تأیید ابطال مبایعه نامه عادی مورخه ۸۰۶-۸۱/۱۲/۲۶ و ۱۵۴۰۳-۸۶/۹/۲۵ و ۰۰۴۴۳۴-۸۶/۱۱/۲۰ و ۹۲/۴/۲۰ و ۹۲/۶/۷ منعقده فی‌مابین خواندگان بجهت مستحق‌للغیر بودن موضوع معاملات و رد مال موضوع معاملات باطل به موکل و پرداخت خسارات دادرسی به شرح متن دادخواست تقدیمی دادگاه باتوجه‌به مفاد دادخواست خواهان و مدارک و مستندات پیوست پرونده و اظهارات وکیل وی در جلسات دادرسی و لوایح تقدیمی و نیز مستفاد از دفاعیات وکیل خواندگان ردیف‌های دوم و نیز خوانده ردیف سوم در جلسه دادرسی صرف‌نظر از صحت‌وسقم ادعای خواهان نظر به اینکه دعوی ابطال مبایعه نامه در مورد املاک مستحق‌للغیر فاقد وجاهت قانونی است و ابطال معاملات در صورتی صحیح است که بدواً" فروشندگان مالکیت داشته و تحت شرایط مستحدثه تقاضای ابطال را می‌نمایند به‌عبارت‌دیگر معامله در بدو امر صحیح بوده و پس از حدوث شرایط تقاضای ابطال را می‌نماید و حال‌آنکه در صورت مستحق‌للغیر بودن معاملات بدواً" بطلان داشته است؛ لذا دعوی به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر و اعلام می‌گردد قرار صادره ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل‌تجدید نظرخواهی است .
رئیس شعبه اول دادگاه عمومی ملارد - داود محمودی
آثار بطلان مبایعه نامه
استرداد وجوه پرداختی
یکی از عواقب ابطال مبایعه‌نامه، استرداد وجوه پرداختی به طرفین است. درصورتی‌که مبایعه‌نامه باطل شود، هر یک از طرفین ملزم به بازگرداندن مبالغ دریافتی به‌طرف دیگر خواهد بود.
مسئولیت‌های قانونی طرفین
پس از ابطال مبایعه‌نامه، ممکن است مسئولیت‌های قانونی برای طرفین به وجود بیاید. این مسئولیت‌ها می‌تواند شامل جبران خسارت‌ها یا پرداخت جرایم باشد.
وکیل ابطال مبایعه نامه
ابطال مبایعه‌نامه می‌تواند عواقب زیادی به همراه داشته باشد، اما با آگاهی و توجه به جزئیات، می‌توان از این مشکلات جلوگیری کرد. همیشه پیش از امضای هرگونه قراردادی، با بهترین وکیل ابطال مبایعه نامهمشورت نمایید.
