بیایید روراست باشیم؛ اکثر ما یا خودمان یا پدرانمان، دستکم یک زمین، باغچه یا مغازه داریم که سندش تکبرگ نیست. شاید یک «قولنامه» عادی باشد که در بنگاه نوشته شده، شاید یک «سند دستدارمی» قدیمی که پدربزرگتان در روستا گرفته، یا حتی زمینهایی که هنوز گیرِ «اسناد اصلاحات ارضی» و «خالصه» هستند.
ما ایرانیها سالهاست با این کاغذها معامله میکنیم و شبها هم راحت میخوابیم. اما خبر بد (یا شاید هم خوب!) این است که این دوران تمام شد.
اخیراً قانونی تصویب شده که مثل بمب در بازار مسکن صدا کرده است: «قانون الزام به ثبت رسمی». پیام این قانون ترسناک اما شفاف است: «کاغذها را دور بریزید و وارد سیستم ساغر شوید، وگرنه مالکیتتان باطل میشود.»
من بابک خونساری هستم، وکیل دادگستری و مهندس فناوری اطلاعات. امروز میخواهم نه با زبان خشکِ حقوقی، بلکه به عنوان کسی که هم قانون را میفهمد و هم زبانِ سیستمهای کامپیوتری را، راه نجات این اسناد قدیمی را به شما نشان دهم.
دولت تصمیم گرفته یک خط قرمز بزرگ روی معاملات پنهانی و سنتی بکشد. برای این کار سامانهای راه انداخته به اسم «ساغر».
فرقی نمیکند مدرک شما یک مبایعهنامه جدید شهری باشد یا یک سند مشاع پیچیده؛ دولت میگوید: «هر ادعایی دارید بیاید در این دفترچه دیجیتال ثبت کنید، وگرنه بعد از ۲ سال، کاغذهای شما در هیچ دادگاهی خریدار ندارد.»
طبق ماده ۱۰ این قانون، شما وارد یک مسابقه زماندار شدهاید. از لحظه شروع، فقط ۲ سال فرصت دارید.
اگر این زمان بگذرد و شما مثلاً برای زمین کشاورزیتان که سند دستدارمی یا نسق دارد اقدام نکنید، آن زمین از نظر قانون «بلاصاحب» یا «ملی» تلقی میشود و اثبات مالکیتش تقریباً غیرممکن خواهد شد.
به عنوان کسی که تخصصم «لگالتک» است، میبینم خیلیها به جای مشکل حقوقی، قربانی اشتباهات فنی میشوند. مراقب باشید:
۱. دامِ «تداخل نقشهها» (مخصوصاً در اسناد مشاع):
ساغر از شما آدرس پستی نمیخواهد؛ مختصات جغرافیایی (UTM) میخواهد. اگر زمین شما مشاع است و دیوارکشی دقیق ندارد، یک خطای ۱۰ سانتیمتری در نقشه میتواند ملک شما را با همسایه درگیر کند و پروندهتان قفل شود.
۲. دامِ «لایههای پنهان» (در اسناد خالصه و اصلاحات ارضی):
بسیاری از زمینهای قدیمی، روی نقشههای هوایی با «اراضی ملی» یا «منابع طبیعی» همپوشانی دارند. شما این را نمیبینید، اما سیستم میبیند و رد میکند. اینجاست که نیاز به یک متخصص دارید تا قبل از ثبت، وضعیت را چک کند.
۳. دامِ «فیشینگ»:
پیامکهای جعلی زیادی میآید: «پرونده ساغر شما نقص دارد...». هرگز کلیک نکنید! سازمان ثبت هیچوقت برای تایید قولنامه از شما پولِ اینترنتی نمیخواهد.
نترسید، اما جدی باشید. اگر مدارک شما پیچیده است (مثلاً سند دستدارمی روستایی دارید یا اسناد اصلاحات ارضی که هنوز تفکیک نشده)، ثبتنام خودسرانه در کافینت میتواند خطرناک باشد. یک تیک اشتباه، میتواند ماهیت حقوقی ملک را تغییر دهد.
من در وبسایت شخصیام، یک مقاله بسیار کامل و گامبهگام نوشتهام که تمام این موارد (از نحوه تبدیل قولنامه تا حل مشکل اسناد قدیمی) را با جزئیات فنی توضیح دادهام.
🔗 اگر میخواهید بدانید با اسناد دستدارمی، مشاع یا قولنامهای خود دقیقاً چه کنید، همین الان راهنمای کامل را در سایت Khonsary.com بخوانید.
نویسنده: بابک خونساری | وکیل پایه یک دادگستری و متخصص فناوری اطلاعات
