چرا باید در منطقه آزاد بندر امیراباد ملک بخریم؟

آنچه برای سرمایه گذاری در بخش املاک منطقه آزاد امیرآباد باید بدانید

خرید ملک در اطرف بنادر همیشه برای سرمایه گذاران جذاب بوده و بعنوان کالایی که ارزش افزوده زیادی به آن تعلق می گیرد شناخته می شود. ولی گاها برخی اتفاقات، تصمیمات و تغییرات در منطقه باعث می گردد ارزش ملک به طور تصاعدی افزایش یابد.

از جمله این اتفاقات می توان به ارتقا بندر از حالت معمول به منطقه ویژه اشاره کرد که به لحاظ کاربردی و ارزش بازرگانی در رتبه بالاتر قرار می گیرد. به همین خاطر مورد توجه بیشتر سرمایه گذاران حوزه املاک قرار می گیرد. در منطقه ویژه حضور سرمایه گذاران خارجی به منظور ثبت شرکت و احداث کارخانجات در اراضی سرمایه گذاری با مالکیت 100% خارجی مطرح است.اتفاقی که در سالهای اخیر در بندر امیرآباد افتاد و این منطقه را بالاتر از بنادر قدیمی تر فریدونکنار و نوشهر در تراز اول بنادر شمال کشور قرار داد.

همچنین برنامه جهانی حمل و نقل سریع و اقتصادی، با عنوان کریدور شمال- جنوب، که جنوب و شرق آسیا به خصوص چین و هند را از طریق بنادر جنوب و شمال ایران، به کشورهای شمالی اروپا و اسکاندیناوی متصل می نماید، همیشه جزئی از فاکتورهای ارزش ساز منطقه بوده است. مقرون به صرفه کردن جزو ارکان اصلی تجارت می باشد و لذا ارزش افزوده اراضی همیشه متاثر از این مسئله هم بوده است.

در چند هفته اخیر ارتقا منطقه ویژه به منطقه آزاد مورد تصویب مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان قرار گرفت و طرح منطقه آزادی بندر امیرآباد در اختیار دولت قرار گرفت. در چند ماه آینده با استقرار شورای عالی منطقه آزاد در منطقه و اجرایی شدن منطقه آزاد، شاهد توسعه بازرگانی و افزایش حضور بازرگانان خارجی در منطقه خواهیم بود. آنچه که بندر امیرآباد را ازسایر بنادر شمال کشور متمایز می کند، دسترسی های مناسب،اراضی گسترده و زیرساخت های مناسب بازرگانی می باشد. این منطقه در آینده نزدیک شاهد ورود سرمایه گذاران چینی،روسی و هندی خواهد بود. با اجرایی شدن طرح منطقه آزاد بندر امیرآباد، تردد خودروهای خارجی در منطقه با سهولت زیادی انجام میگیرد و لذا با توجه به اینکه شمال کشور همیشه مورد توجه ایرانیان بوده، ورود ایرانیان هم برای سرمایه گذاری و یا مالکیت اراضی باغی و ویلایی بیشتر از قبل خواهد شد.

ارزش اراضی اطراف منطقه آزاد برای هر گروه از سرمایه گذاران به شیوه متفاوتی تعریف و توجیه می گردد. ولی همه گروه ها در بهره مندی از ارزش افزوده فوق تصاعدی اراضی مشترک هستند.

بازرگان هایی که در حوزه واردات غلات حضور دارند و آگاه به مسائلی مانند دموراژ کشتی، تامین انبار، هزینه انبارداری، هزینه تمام شده ترخیص هستند، بیش از سایرین ارزش این اراضی را درک می کنند.

در ادامه محدودیت های مربوط به اراضی با ارزش اطراف منطقه آزاد را بررسی خواهیم نمود، تا به المان محدودیت زمان، محدودیت اراضی قابل بهره برداری هم اضافه گردد.

محدودیت های مالکیت و کاربری اراضی در محدوده بندر امیرآباد

استان های شمالی ایران شامل مازندران، گیلان و گلستان،بعنوان باریکه سبز کشاورزی،گردشگری و بازرگانی شناخته می شود.

به این معنی که در آمایش سرزمینی، می بایست به هر سه مورد دقت گردد. این استانها به دلیل شرایط آب و هوایی، جغرافیای مناسب و خاک حاصلخیز، در رتبه اول تولیدات کشاورزی قرار دارند و لذا کاربری کلیه زمین ها در این استان ها در وهله اول کشاورزی می باشد و کاربری های دیگر در اولویت های بعد قرار می گیرد. از همین رو ، مسئله تغییر کاربری از بخش کشاورزی به بخش مسکونی و یا صنعتی،

سخت و در سال های اخیر صدور این گونه مجوزات بسیار سختگیرانه تر شده است و تا جایی که طبق قوانین جدید اگر زمینی قابل کشت باشد، و یا زمین های اطراف آن مورد کشت و زرع باشد، آن زمین قابل تغییر کاربری نیست.

ولی با فرض اینکه زمین مذکوز قابل کشت نباشد و زمین های اطراف هم قابل کشت نباشند و این فرضیه را ثابت نماید که قابلیت کشت به هیچ وجه برای زمین قابل تصور نیست، در صورت داشتن سند تک برگ،درخواست تغییر کاربری به کمیسیون امور زیربنایی و پس از آن به سازمان همیاری شهرداری ها ارجاع داده می شود، و پس از صرف زمان نزدیک به 18 ماه پروانه مذکور صادر می گردد.

موضوع دیگر املاک حاشیه بندر به پلاک 82 مشهور می باشد که طبق بررسی های انجام شده از 8000 هکتار املاک حاشیه بندر، حدود نیمی از اراضی مربوط به بانک زمین می باشد. استعلام این اراضی به سادگی و تنها با داشتن 4 نقطه از زمین، از سازمان منابع طبیعی قابل دریافت می باشد. این اراضی در سالهای قبل به صورت اقساطی در اختیار بهره برداران قرار گرفت و برای آن سند اصلاحات اراضی صادر گردید.

با عدم پرداخت اقساط،این اراضی در اختیار دولت قرار گرفت. هیچ گونه محدثاتی برای این زمین ها قابل اجرا نمی باشد. حتی دیوار کشی! در این گونه اراضی صرفا کشت و زرع قابل اجراست و هیچ گونه مجوز ثانویه برای این زمین های صادر نمی گردد. قول نامه های این املاک توسط شورای روستاهای تابعه تایید می گردد. ولی برای این زمین ها هیچ گونه سندی صادر نمی گردد. بدون سند هم هیچ گونه مجوزی قابل پیگیری نیست و چون در تمامی سالها این اراضی مورد کشت و زرع قرار گرفته و در تصاویر ماهواره ایی گوگل در سالهای اخیر این مسئله به سادگی قابل رویت می باشد، پس از چند سال دوندگی هیچ گونه ترفیعی دست یافتنی نیست.

این مسائل نشان دهنده این است که زمین های اطراف بندر تا چه اندازه با محدودیت همراه است. لذا با توجه به یکتا بودن منطقه آزاد امیرآباد، ثابت بود اراضی و افزوده شدن بر شمار متقاضیان و سرمایه گذاران، ارزش اراضی از حالت نرمال خارج شده و در ماه های آینده افزایش قیمت بی سابقه ای را تجربه خواهد کرد.

مسئله بسیار مهم دیگر در اراضی محدوده بندر، شکل هندسی املاک می باشد. حداقل بر برای زمین 60 و حداقل عمق آن 200 متر می باشد.

نیروگاه برق شهید سلیمی در منطقه امیرآباد قرارد دارد و خطوط انتقال برق فشار قوی در اراضی این محدوده قرار دارد. این دکل های فشار قوی دارای حریم می باشند و سهم زیادی در بلااستفاده شدن زمین ها دارند.روستا، پیچ جاده، مرغداری، دامداری، قبرستان، رودخانه، نهر آب،ریل راه آهن از جمله دیگر حریم ها و معارض مطرح در زمین های اطراف بندر دارند که جمع این معارض و محدودیت ها کیلومترها از اراضی بندر را برای استفاده های تجاری بلا استقاده می نماید.

چرا این سرمایه گذاری برای واردکنندگان غلات جذاب تر است؟

روی صحبت با واردکنندگانی است که سالانه بالای 250 هزار تن غلات وارد می کنند. این واردکنندگان بیش از واردکنندگان خرد، درگیر تامین انبار،پرداخت دموراژ کشتی، آلودگی محموله به آفات انباری، تغییر کیفیت محموله،ماندگاری بالای 40 روز می باشند.

اگر فرض کنیم تاجری 250 هزار تن در حدود 80 کشتی در سال واردات غلات داشته باشد؛

عدد انبارداری برای یک کشتی 3000 تنی ( طبق تعرفه سازمان بنادر) ؛

پس از 11 روز ماندگاری برابر است با 1.144440.000 ریال

پس از 22 روز ماندگاری برابر است با 3.513.840.000 ریال

پس از 33 روز ماندگاری برابر است با 7.365.600.000ریال

پس از 44 روز ماندگاری برابر است با 13.685.760.000 ریال

پس از 55 روز ماندگاری برابر است با 20.526.000.000ریال

اگر با توجه به شرایط بازار، تعدد محموله های ترخیص شده،محموله های آلوده شده به آفت انباری، محموله هایی که در ترخیص دچار مشکل شده اند، همزمانی بارگیری چند کشتی و چند شرکت، میانگین خروج محموله را 44 روز در نظر بگیریم، برای 80 کشتی عدد انبارداری حدود

110 میلیارد تومان خواهد بود. این عدد برای سال جاری می باشد و در سال آینده با افزایش 25% نرخ انبارداری برابر با 137 میلیارد تومان، و در سال سوم برابر با 171 میلیارد تومان خواهد بود. چیزی در حدود 418 میلیارد تومان انبارداری طی 3 سال.

مسئله دموراژ کشتی چگونه به ارزش اراضی محدوده بندر می افزاید؟

اگر کشتی به دلیل آماده نبودن انبار، با تاخیر وارد اسکله شود و تخلیه پس از بازه زمانی مجاز آغاز گردد، مالک کشتی خسارتی تحت عنوان دموراژ از صاحب کالا طلب می کند. این هزینه برابر است با 1 دلار به ازای هر تن. در صورتی که رزرو کشتی سخت و کرایه حمل بالا باشد، جریمه دموراژ تا 2 دلار هم محاسبه می گردد. دموراژ به این منظور دریافت میگردد که کشتی به دلیل تاخیری که در پهلوگیری و تخلیه داشته، نتوانسته به موقع به محموله بعدی برسد و به لحاظ درآمد دچار خسارت مالی شده است. به همین خاطر بخشی از خسارتش را به این صورت جبران می نماید.

اگر 20 کشتی از 80 کشتی تاجر مورد نظر به دلیل تامین نبودن انبار مجبور به پرداخت جریمه دموراژ گردد، در شرایط فعلی برای هر کشتی تنها برای 4 روز دموراژ، مبلغ 240 هزار دلار می بایست پرداخت گردد. برای 20 کشتی این رقم برابر است با 4.800.000 دلار که رقم بسیار قابل توجهی است.

داشتن ملک با ارزش در محدوده بندر چگونه هزینه های ترخیص را کاهش می دهد؟

حقوق ورودی گمرک برای ترخیص قطعی محموله وارداتی غلات چیزی در حدود 1 میلیارد و 200 میلیون تومان می باشد.برای 80 کشتی این رقم برابر است با 96 میلیارد تومان که می تواند به دو شیوه پرداخت گردد: نقدی و اعتباری.

در پرداخت اعتباری در صورتی که فعال اقتصادی باشید، با وثیقه قرار دادن ملک، می توان این هزینه را 11 ماه بعد پرداخت کرد. سود بانکی این مبلغ نزدیک به 22 میلیارد تومان می باشد! حال آنکه تاجر می تواند این مبلغ را در چرخه واردات به بالاتر از رقم سود بانکی برساند.

چرا امیرآباد و چرا ملک اطراف بندر؟

آنچه این روزها در پیرامون سرمایه گذاری املاک در مازندران مهم و پر تکرار می باشد، مسئله منطقه آزاد بندر امیرآباد، کریدور شمال- جنوب، تردد خودرو خارجی و افزایش تقاضا برای تصاحب ملک، افزایش نرخ 400% انبارداری در داخل بندر، محدودیت زمین قابل بهره برداری، توسعه بازرگانی خارجی و حضور خارجیان در منطقه و ... می باشد.در تمامی بنادر سرمایه گذاری با محدودیت زمانی و پرداخت مستمر هزینه همراه است. به طور مثال تمامی انبارها و سیلوهایی که توسط سرمایه گذاران بخش خصوصی ساخته شدف پس از پایان قرارداد، در اختیار سازمان بنادر قرار می گیرد و لذا مالک همیشه دولت است. ولی آنچه در بیرون از بندر ساخته شود تا ابد در اختیار سرمایه گذار خواهد بود.

بندر امیرآباد آینده بنادر شمالی کشور است. اراضی گسترده ای که در اختیار بندر قرار دارد حتی اگر اراضی طرح توسعه به آن اضافه نگردد، از مجموع اراضی بنادر فریدونکنار و نوشهر بیشتر است. راه آهن و اسکله های رو-رو خاص بندر امیرآباد است و در هیچ یک از بنادر مازندران نه وجود دارد و نه مقدور به ایجاد است.نیاز به هیچ آینده نگری و پذیرش ریسکی نیست. برای کسی که آگاه به ملک و مفهوم منطقه آزاد است، زمان هر لحظه در حال از دست رفتن است. وقت خرید است.

چرا باید در منطقه آزاد بندر امیراباد ملک بخریم؟ چون تنها یک بندر امیرآباد در ایران وجود دارد!

جهت مشاوره تماس بگیرید: 09117123284 محمدیان