در هر خانه یا آپارتمانی ممکن است به وجود بیاید. و وسایلی مثل شیر های آب، کولر، درهای کابینت های آشپزخانه که جنس آن ها بسته به دکور خانه ممکن است چوبی و فلزی و ... باشد معمولا بیشتر نیاز به تعمیر پیدا خواهد کرد.
اما اکثرا برای طرفین هم موجر و هم مستاجر سوال پیش می آید که چه کسی باید این هزینه ها را پرداخت کند؟
که برای پرداخت این هزینه ها اختلاف های زیادی به وجود خواهد آمد کما این که اکثر ما شاهد این اختلافات بوده ایم، با وجود این که اختلافات در قانون پیش بینی شده و راه حل های بسیاری در این خصوص وجود دارد یا حتی در آیین نامه آپارتمان و قرارداد بین طرفین این اختلافات پیش بینی شده اما ما باز هم شاهد اختلاف های بین طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر بوده ایم.
به طور معمول قراردادی که بین طرفین این قرارداد یعنی مالک و مستاجر منعقد می شود، طرفین بیشتر به کلیات توجه می کنند و از توجه به مسائل کمرنگ خود داری می کنند اما همین مسائل کم رنگ می تواند اختلافات زیادی برای طرفین در پیش داشته باشد.
قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان چه مواردی را لحاظ کرده؟
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و آن‌چه در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است.
موجر موظف است ملک مورد اجاره، به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد،
را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر درطول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید،بسته به کلی یا جزئی بودن تعمیرات، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه هستند.
خب در بسیاری موارد مشکل دقیقا از همین جا یعنی کلمات پایانی ماده یعنی کلی یا جزئی بودن تعمیرات شروع می شود، چون تفسیر دقیقی در این خصوص وجود ندارد.
در قانون هزینه تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی خانه با مستاجر است.
تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
• تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوار، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
• تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
• تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
• تعمیر نشتی سرویس‌ها
• سیم‌کشی برق
• تعمیر آسانسور
• تعمیر در برقی پارکینگ
• رنگ‌آمیزی ساختمان
تعمیرات جزئی خانه می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
• تعویض واشر شیرهای آب
• تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
• تعمیر موردی قفل در
• تعویض پوشال کولر آبی
• تعمیر تهویه سرویس‌ها
• تعمیر موردی کلید و پریز برق
اگر مالک هزینه تعمیرات اساسی و اصلی آپارتمان را نپردازد چه اتفاقی می افتد؟
بیان کردیم که هزینه‌های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛
اما سوال این است که اگر او از این تکلیف خود سرپیچی کرد و از انجام آن خودداری کرد تکلیف چیست؟
در اینجا قانون بیان می کند که:
در صورتی که موجر از تعمیر ملک استیجاری خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می‌کند، در صورتی که موجر در تعمیر بنا کوتاهی کند اگر هزینه تعمیرات بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا زیاد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود باعث «فسخ قرارداداجاره» (بر اساس مطالعات صورت گرفته از این سایت) می‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود.
اما اگر مستاجر خود هزینه های اصلی و کلی را پرداخت کرده باشد چه اتفاقی می افتد؟
در این صورت مستاجر حق این که اجاره ملک استیجاری را کاهش دهد و از کاهش اجاره بها مبلغ تعمیر را دریافت کند ندارد زیرا که باعث هرج و مرج می شود.
اگر هزینه لازم و ضروری باشد و مستاجر هزینه تعمیرات را بپردازد در این صورت موجر نسبت به مستاجر بدهکار می شود و مستاجر باید برای باز پس گیری مبلغ، به دادگاه اطلاع دهد.
در این مرحله کارشناسان از طریق شورای حل اختلاف مبلغ مذکور را بررسی می کنند و در صورت جلسه یادداشت می کنند.
سوالی که پیش می آید این است، اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌هایی که بر عهده اوست سر باز بزند،مستاجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند؟
در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر می‌تواند،
بنا بر حکم و نظارت دادگاه، تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند.
در غیراین صورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
اگر موجر خواهان انجام تعمیرات باشد و مستاجر مانع شود چه اتفاقی می افتد؟
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی و کلی، که برای ساختمان به‌وجود آمده است، را به مالک ندهد، مالک می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
