پس از عقد بیع، یکی از رایج ترین معاملات بین اشخاص در خصوص املاک، اجاره است. به ویژه در دوران کنونی که بسیاری از خانواده ها توان مالی خرید خانه را نداشته و به ناچار به اجاره نشینی روی آورده اند. حتی صاحبان مشاغل گوناگون نیز با مقوله ی اجاره برای محل کار خود سر و کار دارند. بنابراین دانستن نکاتی که امنیت اشخاص را در انعقاد عقد اجاره تضمین نموده و ریسک معامله و ایجاد اختلاف بین طرفین را به حداقل برساند، ضروری است.
پس با من، مهشید خلیلی، همراه باشید تا مهم ترین نکات را با هم مرور کنیم.
قانون مدنی در تعریف عقد اجاره بیان داشته:اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک مافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند.
1- از صحت مدارک طرف مقابل خود اطمینان حاصل فرمایید و در وارد نمودن اطلاعات مربوط دقت لازم را به عمل آورید.
2- سند مالکیت موجر را بررسی نمایید و مشخصات درج شده در سند را با مدارک شناسایی وی تطبیق دهید.
3- ممکن است مالک جهت اجاره ی ملک خود به شخصی وکالت داده باشد. در این صورت ضمن بررسی وکالتنامه وکیل، به بخش حدود اختیارات وی توجه فرمایید. زیرا ممکن است وکیل اختیار اجاره دادن ملک مورد نظر را نداشته باشد. همچنین توجه داشته باشید که در صورت مدت دار بودت وکالتنامه ی وکیل، مدت وکالت وی منقضی نشده باشد.
4- همان طور که در تعریف عقد اجاره اشاره شد،با انعقاد عقد اجاره مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. مالکیت منافع به مستاجر این امکان را می دهد که ملک را مجددا به شخص دیگری اجاره دهد. به عنوان موجر می توانید چنین اختیاری را از مستاجر خود سلب نمایید. به عنوان مستاجر نیز ممکن است ملک را از مستاجر اول اجاره نمایید، در این صورت اجاره نامه ی مستاجر اول و مالک را بررسی نمایید که مستاجر اول اختیار اجاره ی مجدد ملک را دارا باشد.
5- در بنگاه های املاک، قرارداد اجاره در سه نسخه تنظیم می شود که یک نسخه مربوط به مستاجر، یک نسخه مربوط به موجر و نسخه ی سوم مربوط به دفتر املاک است و در سوابق نگهداری می شود. معمولا این قبیل اجاره نامه ها دستی نامیده می شوند و از نظر قانونی نیز معتبر هستند. همچنین شما می توانید اجاره نامه خود را در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانید.
6- در قرارداد اجاره باید مشخصات موجر و مستاجر، میزان اجاره بها، مدت اجاره، مشخصات مورد اجاره و شروط تعیین شده بین طرفین درج گردد.
7- در اجاره نامه مبلغ اجاره بها را به طور مشخص قید نمایید و توجه داشته باشید در مدت قرارداد امکان تغییر بهای مورد توافق وجود ندارد.
8- در قرارداد موعد پرداخت اجاره بها را معین نمایید و حتی الامکان در قبال پرداخت هر قسط از موجر رسید بگیرید.
9- در تعیین میزان اجاره بها، ممکن است امکاناتی نظیر آسانسور، امکانات رفاهی خاص، دسترسی ها و ... در نظر گرفته شوند. لذا بهتر است این موارد را بررسی نمایید. زیرا ممکن است ملک واجد شرایط مورد ادعا نباشد.
10- در عرف رایج است هنگام اجاره ی ملک ، مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر به امانت گذارد که البته به اشتباه بدان رهن گفته می شود. مبلغ ودیعه را واضح تعیین نموده و در خصوص نحوه ی پرداخت آن با موجر، توافق نمایید.
11- اگر برای پرداخت مبلغ ودیعه با اجاره بها و یا به عنوانی در معامله، مستاجر به موجر یا بالعکس، چکی تقدیم می نماید، حتما شماره ی چک های تقدیمی را با ذکر این نکته که چک ها بابت چه چیزی داده شده است، در قرارداد قید نمایید.
12- در متن چک نیز به صورت دقیق بنویسید بابت چه چیزی صادر گردیده است. مثلا بابت ضمانت پرداخت اجاره بهای قرارداد شماره ........... مورخ ..........
13- مشخصات ملک مورد اجاره را به صورت واضح و کامل قید کنید. حتما مشخصات پلاک ثبتی را در قرارداد اجاره درج نمایید.
14- به عنوان موجر حتما در اجاره نامه، نوع کاربری ملک مورد اجاره را قید نمایید. زیرا ممکن است مستاجر ملکی را به عنوان مسکونی اجاره نماید، سپس کاربری آن را تغییر داده و به عنوان تجاری یا اداری استفاده نماید.
15- حتما در قرارداد اجاره مدت قرارداد و تاریخ شروع آن را قید نمایید. اجاره نامه ای که فاقد مدت باشد، باطل بوده و فاقد اثر قانونی است. اگر تاریخ شروع عقد اجاره را قید ننمایید، ابتدای مدت از تاریخ انعقاد عقد اجاره در نظر گرفته می شود. همچنین می توانید تاریخ تحویل مورد اجاره به مستاجر را نیز ذکر کنید.
16- باید بدانید با انقضای مدت، عقد اجاره از بین رفته و حضور مستاجر پس از این مدت در ملک مورد اجاره خلاف قانون می باشد. لذا موجر مستحق اجرت المثل ملک در ایام تصرف اضافی مستاجر می گردد. بنابراین هر دو طرف باید مدتی پیش از انقضای مدت در خصوص تمدید قرارداد یا تحویل مورد اجاره تصمیمات لازم را گرفته و به اطلاع یکدیگر برسانند
17- اگر قصد تمدید قرارداد اجاره به همان شکل اولیه را دارید، می توانید قرارداد را پشت نویسی نمایید و نیازی به تنظیم مجدد قرارداد نیست. دقت نمایید متن تمدید قرارداد باید واجد شماره قرارداد اولیه، تاریخ تمدید و امضای طرفین باشد. اگر تغییر در برخی شروط، اجاره بها، مدت قرارداد و ... مورد نظرتان است، تغییرات مربوطه را ضمن متن تمدید قرارداد، در پشت اجاره نامه قید نموده و سپس امضا نمایید.
18- اگر در زمان بازدید از ملک، خرابی در قسمت ها ی مختلف ساختمان یا تجهیزاتی نظیر کولر، آبگرمکن و ... مشاهده کردید حتما این موارد را در قرارداد ذکر نمایید. در این صورت از ادعای بعدی موجر مبنی بر تخریب تجهیزات توسط خودتان جلوگیری می نمایید. به علاوه ذکر این مورد به موجر این امکان را می دهد که در صورت خراب نمودن تجهیزات توسط مستاجر، بتواند مورد را پیگیری و اثبات نماید.
19- می توانید در خصوص اینکه چه کسی مسئول پرداخت شارژ ساختمان می باشد توافق نمایید.
20- بهتر است در قرارداد در خصوص مسئولیت پرداخت هزینه های تعمیرات توافق کنید. البته قانونگذار مسئولیت پرداخت هزینه ی تعمیرات اساسی، مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده را بر عهده ی موجرو هزینه ی تعمیرات جزئی را بر عهده ی مستاجر می داند. اما امکان توافق بر خلاف این فروض وجود دارد.
