آخرین اخبار بازار ملک در ایران

در ادامه، مهم‌ترین نکات به‌روز درباره وضعیت بازار مسکن ایران را مرور می‌کنم:

🔍 وضعیت فعلی بازار

• بازار مسکن ایران در وضعیت غیرطبیعیِ رکودآلود قرار دارد؛ یعنی علیرغم کاهش سرعت معاملات، شرایط مطابق با الگوهای معمول نیست.

• نرخ تورم اجاره‌بها به بیش از ۳۴ درصد رسیده است و تورم کلی شهری نیز حدود ۴۲ درصد گزارش شده است.

• بخش ساخت و ساز با چالش جدی مواجه است؛ یکی از سیاست‌های جدید این است که در تهران به دلیل کمبود منابع آبی، واگذاری زمین دولتی برای ساخت‌وساز متوقف شده است.

• روند قیمتی: گزارش‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه قیمت‌ مسکن در بعضی محله‌ها کاهش یافته یا دست‌کم رشد آن بسیار کند شده است.

🧭 عوامل مؤثر

• کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل تورم بالا و درآمدهای محدود.

• افزایش هزینه‌های ساخت مسکن (مصالح، زمین، مجوزها) که مانع عرضه و افزایش خروجی پروژه‌های ساخت است.

• سیاست‌های ناظر: اجرای قوانین مالیات بر سرمایه، تغییرات در تسهیلات ساخت‌وساز و مدیریت زمین از سوی دولت در حال تقویت است.

📊 چشم‌انداز پیش‌رو

• برخی کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن ممکن است رشد کند ولی با شیب بسیار ملایم یا حتی ثابت بماند به دلیل فشار بر تقاضای واقعی.

• یکی از پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که بازار تحت تأثیر «قانون جدید مالیات بر سرمایه» قرار گرفته و ممکن است در وضعیت فشرده‌ای وارد شود.

• بازده اجاره نسبت به خرید در شهر تهران بهبود یافته است؛ شاخص «قیمت به اجاره» برای شهریور ۱۴۰۴ حدود ۱۵.۵۵ بوده که نسبت به ۱۵.۹۲ در شهریور ۱۴۰۳ کاهش دارد.

در ادامه دو بند پایانی — یعنی بازده اجاره نسبت به خرید در تهران و تأثیر مالیات بر سرمایه بر بازار مسکن — را با جزئیات تحلیلی و بر پایه آخرین داده‌های منتشرشده در مهر و آبان ۱۴۰۴ (اکتبر ۲۰۲۵) توضیح می‌دهم:

🏢 ۱. بازده اجاره نسبت به خرید در تهران

📈 مفهوم شاخص «قیمت به اجاره»

این شاخص (Price-to-Rent Ratio) نشان می‌دهد که اگر شخصی به جای اجاره‌نشینی، خانه‌ای بخرد، چند سال طول می‌کشد تا هزینه خرید از طریق اجاره دادن آن جبران شود.
عدد بزرگ‌تر یعنی خرید صرفه اقتصادی کمتری دارد؛ عدد کوچک‌تر یعنی بازار اجاره به‌نسبت قوی‌تر و خرید، منطقی‌تر می‌شود.

🔹 وضعیت کنونی

• طبق گزارش جدید سایت کلید (kilid.com)، شاخص قیمت به اجاره در تهران در شهریور ۱۴۰۴ حدود ۱۵٫۵۵ بوده است.
  یعنی به‌طور میانگین اگر خانه‌ای بخرید، حدود ۱۵ تا ۱۶ سال طول می‌کشد تا با اجاره دادن آن سرمایه اولیه بازگردد.

• در مقایسه، سال گذشته این شاخص ۱۵٫۹۲ بود. این کاهش اندک (حدود ۲٪) نشانه‌ای از افزایش بازده اجاره و کند شدن رشد قیمت مسکن است.

🔹 تفسیر

• وقتی رشد اجاره از رشد قیمت سریع‌تر می‌شود، یعنی بازار مسکن در حال ورود به دوره تعادل یا حتی اصلاح قیمتی است.

• سرمایه‌گذاران کوچک‌تر (مالک‌های یک یا دو واحدی) به‌جای خرید خانه جدید، تمایل بیشتری پیدا کرده‌اند تا از ملک‌های موجود خود بازده اجاره‌ای بگیرند.

• در عین حال، مستأجران با فشار تورمی شدیدی مواجه‌اند، چون اجاره‌ها در سال گذشته بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد رشد داشته‌اند.

به‌عبارت ساده‌تر:
🔸 خرید خانه برای سرمایه‌گذاری بلندمدت هنوز جذاب است، اما نه مانند سال‌های تورمی گذشته.
🔸 بازار اجاره، سودده‌تر از بازار خرید شده است — به‌ویژه در مناطق متوسط شهر (مثل نواب، جیحون، پیروزی، نارمک و پونک).

💰 ۲. تأثیر قانون مالیات بر سرمایه بر بازار مسکن

⚖️ معرفی قانون جدید

در نیمه دوم ۱۴۰۴، دولت و مجلس اجرای مرحله دوم «قانون مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)» را جدی‌تر پیگیری کرده‌اند.
این قانون شامل مالیات بر سود ناشی از فروش دارایی‌هایی چون مسکن، خودرو، طلا و ارز است.
هدف آن، مهار سوداگری و معاملات غیرمصرفی در بازار ملک است.

🔹 اثرات مستقیم

• خریداران سرمایه‌ای (دلال‌ها) که در سال‌های اخیر سود زیادی از نوسانات گرفته بودند، اکنون برای فروش ملک خود باید درصدی از سود را به عنوان مالیات پرداخت کنند.
  به‌طور متوسط، اگر ملکی ظرف کمتر از سه سال فروخته شود، بین ۲۰ تا ۴۰ درصد سود فروش به‌عنوان مالیات محاسبه می‌شود.

• در نتیجه، بسیاری از مالکان ترجیح داده‌اند فعلاً نفروشند، چون بازار در رکود است و اگر بفروشند، هم سود کم می‌گیرند و هم مالیات بالا می‌دهند.
  همین موضوع باعث شده حجم معاملات در مهر و آبان به پایین‌ترین سطح سه سال اخیر برسد.

🔹 اثرات غیرمستقیم

• از سوی دیگر، این قانون انگیزه‌ی خرید صرفاً برای «نگهداری و فروش بعدی» را کم کرده است.
  یعنی سرمایه‌ها به جای ملک، به سمت بازارهای نقدشونده‌تر (مثل بورس یا اوراق دولتی) حرکت می‌کنند.

• اگر دولت بتواند این قانون را بدون تبعیض اجرا کند، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۵ احتمالاً رشد شدیدی نخواهد داشت و به سمت ثبات یا رشد آرام (حدود ۱۵٪ سالانه) می‌رود.

📊 جمع‌بندی تحلیلی:

اثر

کوتاه‌مدت (۶ ماه آینده)

بلندمدت (تا پایان ۱۴۰۵)

حجم معاملات

کاهش محسوس

بازگشت تدریجی با ثبات نسبی

قیمت مسکن

ثبات یا کاهش جزئی

رشد ملایم متناسب با تورم عمومی

اجاره‌بها

رشد همچنان بالا (۳۰٪ تا ۴۰٪)

تعدیل با سیاست‌های حمایتی

رفتار سرمایه‌گذاران

انتظار و انجماد سرمایه

تمایل به پروژه‌های مشارکتی و ساخت‌وساز جدید

 — بر اساس داده‌های میدانیِ جدید (آبان/مهر ۱۴۰۴) و مفروضات منطقی دربارهٔ رشد ملایم بازار تحت تأثیر قانون مالیات بر عایدی سرمایه و جهت‌گیری کنونی اجاره‌بها، برای شما پیش‌بینی عددی «قیمت هر متر مربع» تا پایان سال ۱۴۰۵ در چهار منطقهٔ منتخب تهران آماده کردم. منابع پایهٔ ارقام فعلی و تحلیل‌ها در پایین آمده‌اند.

مفروضات کلیدی (خلاصه)

1. مبنای قیمت فعلی: میانگین «قیمت پیشنهادی/ثبت‌شده» در فایل‌های آگهی و گزارش‌های منطقه‌ای (مهر/آبان ۱۴۰۴).

2. نرخ رشد فرضی برای سال ۱۴۰۵ (پیش‌فرض منطقی با توجه به ثبات نسبی و تأثیر مالیات بر سوداگری):

   • منطقه 2: ~۱۰٪، منطقه 5: ~۱۲٪، منطقه 10: ~۱۸٪، منطقه 22: ~۱۲٪.
     (دلیل: مناطق گران‌تر رشد کمتری نسبت به پایهٔ بالا خواهند داشت؛ مناطق متوسط/ارزان‌تر احتمال رشد بالاتر دارند.)

3. محدوده عدم قطعیت: ±۵ درصد از نرخ رشد فرضی (سناریوی خوش‌بین / بدبین).

4. اثر سیاستی قابل توجه: اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه که انگیزهٔ نگهداری ملک و کاهش معاملات کوتاه‌مدت را تقویت کرده است؛ این عامل به‌نفع ثبات یا رشد ملایم قیمت‌ها عمل می‌کند.

5. همچنین بازده اجاره نسبت به قیمت (price-to-rent) در شهریور ۱۴۰۴ نشانهٔ بهبود نسبی بازده اجاره بود که روی تصمیم سرمایه‌گذاران تأثیر گذاشته است.

جدول پیش‌بینی (تومان / هر متر مربع)

(اعداد گرد شده — ستون «محدوده» = سناریوی بدبین تا خوش‌بین)

منطقه

قیمت فعلی (مهر/آبان ۱۴۰۴)

نرخ رشد فرضی ۱۴۰۵

پیش‌بینی پایان ۱۴۰۵

محدوده پیش‌بینی (±۵٪)

منطقه ۲

175,750,000 تومان.

۱۰٪

193,325,000 تومان

184,537,500 — 202,112,500 تومان

منطقه ۵

140,180,000 تومان.

۱۲٪

157,001,600 تومان

149,992,600 — 164,010,600 تومان

منطقه ۱۰

84,470,000 تومان.

۱۸٪

99,674,600 تومان

95,451,100 — 103,898,100 تومان

منطقه ۲۲

97,400,000 تومان.

۱۲٪

109,088,000 تومان

104,218,000 — 113,958,000 تومان

نکته: ارقام «قیمت فعلی» از گزارش‌های منطقه‌ای و پایگاه‌های آگهی استخراج شده‌اند (قیمت‌های اعلامی در فایل‌ها). این قیمت‌ها نوسانات محله‌ای و بر اساس سن بنا، امکانات، طبقه و وضعیت سند می‌توانند تفاوت زیادی داشته باشند؛ جدول فوق میانگین‌های منطقه‌ای را نشان می‌دهد.

توضیح تحلیلی کوتاه

• چرا منطقه ۱۰ رشد بالاتری فرض شد؟ چون از پایه ارزان‌تر است و در شرایط ابرتورمیِ گذشته نقدینگی به‌تدریج به مناطق متوسط/پایین‌تر منتقل شده یا به دلیل افزایش تقاضای اجاره، قیمت‌ها در این بخش‌ها شانس جهش نسبی دارند. (منابع قیمت منطقه‌ای).

• چرا رشد در مناطق گران مثل منطقه ۲ ملایم‌تر است؟ چون از یک پایهٔ بالاتر شروع می‌کنند و سیاست‌های مالیاتیِ جدید انگیزهٔ سوداگری را کاهش می‌دهد؛ بنابراین انتظار رشد شدید کمتر است.

• میزان اجاره‌بها که در ۱۲–۳۴٪ (سالانه) بازهٔ قابل‌توجهی را تجربه کرده، یکی از راننده‌های مهم بازده سرمایه‌گذاری ملکی است؛ در عین حال این فشار روی مستأجران می‌ماند و ممکن است سیاست‌های حمایتی (در صورت اجرا) آن را تعدیل کند.

منابع کلیدی (برای مراجع سریع)

• گزارش قیمت میانگین مناطق تهران (صفحهٔ جامع «قیمت آپارتمان در ۲۲ منطقه»).

• صفحهٔ منطقه ۵ (میانگین‌های محله‌ای و فایل‌های آگهی).

• گزارش قیمت‌ منطقه ۱۰ (خلاصه‌نما و آگهی‌ها).

• گزارش منطقه ۲۲ (فایل‌های آگهی و میانگین پیشنهادی).

• تحلیل و آمار شاخص «قیمت به اجاره» و وضعیت اجاره (Kilid).

• جزئیات قانون/اجرای مالیات بر عایدی سرمایه و پیامدهای سیاستی.

منبع: چت جی پی تی