مبایعهنامه ملک که هماکنون در ایران استفاده میشود، قرارداد رسمی خرید و فروش ملک است که میان فروشنده (مالک یا نماینده قانونی او) و خریدار منعقد میشود و بهعنوان سند عادی اما دارای اعتبار قانونی بالا شناخته میشود.
در ادامه، توضیح کامل و بهروز درباره ساختار، اجزا، و وضعیت قانونی مبایعهنامه املاک در ایران (۱۴۰۴-۱۴۰۵) آوردهام 👇
---
🧾 تعریف مبایعهنامه ملک
مبایعهنامه در اصل از واژه «بیع» (بهمعنای خرید و فروش) گرفته شده و به قراردادی گفته میشود که طی آن، فروشنده متعهد میشود ملک خود را با شرایط مشخص به خریدار منتقل کند و خریدار نیز متعهد میشود بهای آن را در موعد مقرر بپردازد.
در حال حاضر در ایران، مبایعهنامهها به دو شکل استفاده میشوند:
1. نسخههای چاپی سنتی (اغلب در بنگاههای معاملات ملکی و دارای سربرگ اتحادیه املاک)
2. نسخههای الکترونیکی جدید از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (متصل به وزارت راه و شهرسازی)
---
⚖️ وضعیت قانونی مبایعهنامه
مبایعهنامه، هرچند سند رسمی محسوب نمیشود، اما طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، سند عادی معتبر و الزامآور است.
در صورت امضا و اثرانگشت طرفین و ثبت در سامانه رسمی املاک، مبایعهنامه دارای کد رهگیری میشود که از نظر مراجع قضایی، حجیت و قابلیت استناد بسیار بالا دارد.
کد رهگیری تضمین میکند که ملک مورد معامله، همزمان به شخص دیگری فروخته نشده و اطلاعات در پایگاه ملی ثبت میشود.
---
🧩 اجزای اصلی مبایعهنامه
۱. مشخصات طرفین معامله
نام و نام خانوادگی
شماره ملی
نشانی کامل و شماره تماس
مشخصات وکالت (در صورت وجود نماینده یا وکیل)
۲. مشخصات ملک
نوع ملک (آپارتمان، زمین، ویلا و...)
آدرس دقیق
شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی
متراژ و کاربری (مسکونی، تجاری و...)
شماره ثبت سند یا قولنامه قبلی
3. ثمن معامله (مبلغ فروش)
مبلغ کل
نحوه و زمان پرداخت (نقد، چک، انتقال بانکی و...)
شماره چکها و تاریخ پرداختها
4. زمان تحویل ملک و تنظیم سند رسمی
تاریخ دقیق تحویل ملک به خریدار
تاریخ حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی
شماره دفترخانه و نشانی
5. تعهدات فروشنده
ارائه سند مالکیت و مفاصاحساب شهرداری، دارایی، آب، برق و گاز
انتقال رسمی ملک در موعد مقرر
پاسخگویی در برابر هرگونه ادعای ثالث
6. تعهدات خریدار
پرداخت وجه معامله طبق برنامه
حضور در دفترخانه در موعد مقرر
پرداخت هزینههای انتقال بر اساس توافق
7. شرط فسخ و وجه التزام
تعیین جریمه در صورت عدم انجام تعهد (مثلاً روزانه فلان مبلغ یا درصدی از ثمن معامله)
شرایط خاص فسخ از سوی هر طرف
8. امضا، اثرانگشت و مهر مشاور املاک
امضا و اثرانگشت فروشنده و خریدار
مهر و امضای مشاور املاک دارای کد صنفی
درج کد رهگیری رسمی از سامانه ثبت معاملات املاک
---
🧠 نکات حقوقی مهم
مبایعهنامه بدون کد رهگیری در مراجع قضایی نیز معتبر است، اما احراز مالکیت و تقدم تاریخی آن دشوارتر خواهد بود.
پرداختها باید حتماً مستند و قابل پیگیری باشند (مثلاً واریز به حساب بانکی با نام فروشنده).
خریدار باید پیش از امضا، استعلام ثبتی و شهرداری ملک را دریافت کند تا از عدم توقیف یا در رهن بودن ملک مطمئن شود.
اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با گواهی عدم حضور از دفترخانه، الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.
---
💡 تفاوت مبایعهنامه با قولنامه
مورد مقایسه قولنامه مبایعهنامه
هدف وعده خرید و فروش خودِ عقد بیع (انتقال مالکیت)
الزامآور بودن گاهی نه بله، الزامآور است
ثبت در سامانه رسمی ندارد دارد (کد رهگیری)
مبنای شکایت قضایی معمولاً کمتر مبنای کامل دعوی حقوقی
---
🏛️ نکات کاربردی در سال ۱۴۰۴–۱۴۰۵
1. تمام بنگاههای مجاز موظفاند قراردادها را در سامانه ثبت کنند و کد رهگیری بدهند.
2. قراردادهای دستنویس یا پرینتی بدون کد رهگیری فقط در صورتی معتبرند که صحت امضاها اثبات شود.
3. نسخه جدید مبایعهنامههای رسمی شامل بخشهایی برای احراز هویت با کد ملی و تطبیق سیستمی با ثبت احوال است.
4. قراردادهای جدید معمولاً دارای QR Code هستند که اصالت آنها را در سایت رسمی وزارت راه و شهرسازی میتوان استعلام کرد.
---
منبع: چت جی پی تی
