بر اساس آخرین مصوبه ارائه‌شده توسط سران قوا، قانون تخلیه مستأجر، دچار تحولات اساسی شد. از جمله نتایج این مصوبه می‌توان به تمدید خودکار کلیه قراردادهای اجاره مکان‌های مسکونی و عدم امکان صدور حکم تخلیه مستاجر بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اشاره کرد. در واقع قبل از تصویب قانون جدید تخلیه مستاجر، قانون روابط موجر و مستاجرمصوب سال 1376 به این صورت بود که با به پایان رسیدن مدت قرارداد و عدم توافق صاحب‌خانه و مستأجر به‌منظور تمدید قرارداد اجاره مربوطه، مستأجر می‌بایست مورد اجاره را تخلیه نمایند؛
چنانچه مستأجر از تخلیه و تحویل مورد اجاره استنکاف کرد، برای اینکه حکم تخلیه مستأجر صادر شود، مالک بایستی به مراجع قضایی مراجعه نموده و با کمک بهترین وکیل در شیراز درخواست تخلیه ملک نماید؛ اما امروزه، دیگر نمی‌توان مانند گذشته به راحتی و تنها با انقضای مدت اجاره و درخواست موجر، اقدام به دریافت حکم تخلیه مستاجر از مراجع قضایی نمود. هدف ما از نوشتن این مقاله آشنایی با قوانین جدید در رابطه با حکم تخلیه مستاجر می‌باشد. پس تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
حکم تخلیه مستاجر چیست؟
در بعضی از قراردادهای اجاره، تخلیه فوری (دستور تخلیه) مشاهده نمی‌شود و مالک بایستی در پایان مدت اجاره، به منظور تخلیه ملک با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند. در رابطه با دستور تخلیه فوری نکته‌ای وجود دارد؛ طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، چنانچه قراردادهای اجاره‌ای توسط دو نفر شاهد امضا نشده باشند یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد، شامل تخلیه فوری نمی‌شوند. به طور کلی حکم تخلیه مستاجر از سه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های 1356 و 1376 و قانون مدنی تابعیت می‌کند. موجر یا همان صاحب‌خانه در شرایطی می‌تواند از مستاجر خود شکایت کرده و درخواست حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه یا شورای حل اختلاف نماید که وی اقدام به پرداخت اجاره بها نکرده باشد. یکی از مراحل مهم شکایت از مستاجر به‌منظور تخلیه ملک، تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات قضایی می‌باشد. پس از اینکه حکم تخلیه مستاجر دریافت شد، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل انجام می‌گیرد.
درباره حکم تخلیه مستاجر 1402 باید بگوییم طبق قرارداد اجاره، موجر و مستاجر باید به موضوعات مندرج در قرارداد عمل کند چراکه قانون مدنی طرفین قرارداد را ملزم به اجرای تعهدات خود می‌کند، اما گاهی اوقات ممکن است طرفین تعهداتشان را زیر پا بگذارند... برای دریافت حکم تخلیه مستاجر تهیه مدارک لازم مانند شناسایی و اجاره‌نامه الزامی است پس از تهیه مدارک باید به دفتر قضایی مراجعه و برای صادر شدن حکم تخلیه دادخواستی تنظیم نمود. برای دانستن قانون جدید حکم تخلیه مستاجر تنها باید به بهترین وکیل در شیراز مراجعه کنید و مشکلتان را با وی در میان بگذارید. می توانید هزینه وکیل برای حکم تخلیه را مطالعه کنید.
مطابق با قانون تخلیه، مراجع متفاوتی وجود دارند که این امکان را به شما می‌دهند تا موضوع تخلیه را از طریق آن‌ها، پیگیری نمایید. البته به این نکته نیز توجه داشته باشید که هر دادخواست باید توسط یکی از این مراجع بررسی شود، چراکه در نوع تخلیه و نوع ملک با یکدیگر تفاوت دارند. مراجع صالح رسیدگی به‌حکم تخلیه مستأجر شامل شورای حل اختلاف، اداره اجرای ثبت و دادگاه عمومی حقوقی می‌باشد. اگر به دنبال دادخواست حکم تخلیه هستید، بایستی آن را از دادگاه پیگیری نمایید.
مهلت قانونی تخلیه مستاجر
پس از اینکه حکم تخلیه ابلاغ شد، مستاجر تنها سه روز فرصت تخلیه دارد. به بیان دیگر، چنانچه مستاجر پس از پایان مدت قرارداد مشخص شده، ملک مورد نظر را تخلیه نکرد، مالک به همراه مدارک لازم به منظور اخذ حکم تخلیه، به مراجع قانونی مراجعه می‌نماید. در این شرایط مالک می‌تواند مطابق با روال جاری به دو روش حکم تخلیه مستاجر و دستور تخلیه، به تخلیه و پس گرفتن ملک خود اقدام نماید. به این نکته نیز توجه کنید که گرفتن حکم تخلیه یا دستور تخلیه از نظر شرایط دارای تفاوت‌هایی با یکدیگر می‌باشند. دستور تخلیه مستاجر معمولاً پس از گذشت 24 ساعت و بعد از مراجعه مالک به مراجع قضایی و ارائه مدارک مورد نیاز به وی ابلاغ می‌گردد. مستاجر موظف است بعد از اینکه ابلاغیه را دریافت کرد، نهایتاً تا ظرف سه روز ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
در رابطه با مهلت قانونی تخلیه مستاجر، گاهی مشاهده می‌شود که سه روز از ابلاغ حکم تخلیه گذشته اما همچنان اقدامی به‌منظور تخلیه صورت نگرفته است. در چنین مواقعی مامورین اجرا به صورت جبری و با حکم قانونی ملک مورد نظر را تخلیه می‌کنند؛ اما در زمان اخذ حکم تخلیه، شرایط متفاوت می‌شود، یعنی در مرحله اول دادخواست موردبررسی قرار می‌گیرد. سپس مرجع قضایی به مدت 20 روز به مستاجر مهلت می‌دهد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند. چنانجه مستاجر در مدت 10 روزه اعتراض، اقدام به اعتراض نکرد و حکم تائید شود، ملک به‌صورت جبری و با حضور مأموران انتظامی تخلیه می‌شود.
تمدید اجاره را می‌توان به‌عنوان یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های مستاجران در روزهای پایانی مدت اجاره به حساب آورد. تمدید قرارداد اجاره به این معنا است که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را با توافق یکدیگر برای یک دوره دیگر منعقد می‌کنند؛ اما این تمدید از شرایطی برخوردار می‌باشد که در ادامه به بررسی آن‌ها می‌پردازیم.
قصد و رضای طرفین
برای تمدید قرارداد اجاره بایستی مالک و مستاجر موافق و دارای قصد بوده و قرارداد مبتنی بر یک رضایت باطنی صورت گیرد؛ بنابراین چنانچه در زمان تمدید قرارداد اجاره یکی از طرفین فاقد قصد باشد، یعنی مست بوده و یا رضایت نداشته باشد، قرارداد صحیح نخواهد بود.
اهلیت طرفین
یکی دیگر از شرایط تمدید قراردادهای اجاره، اهیلت داشتن طرفین می‌باشد. با توجه به این موضوع چنانچه در زمان تمدید قرارداد اجاره یکی از طرفین مجنون یا سفیه باشد، تمدید قرارداد اجاره توسط آن‌ها امکان پذیر نخواهد بود.
موضوع معین
همان‌طور که میدانید تمدید قرارداد اجاره، یک توافق میان موجر و مستاجر محسوب می‌شود؛ بنابراین باید همانند هر قرارداد دیگری، موضوع آن نیز معین شود. موضوع متن تمدید قرارداد اجاره در واقع همان عقد اجاره سابق می‌باشد و تنها لازم است شماره و تاریخ عقد اجاره ای که قصد تمدید آن را دارند، در تمدید قرارداد مشخص شود.
جهت مشروع
منظور از جهت، همان هدف اصلی است که موجر و مستاجر به منظور رسیدن به آن، قراردادی را منعقد می‌کنند که باید قانونی و مشروع باشد. پس اگر هدف از تمدید قرارداد اجاره این است که مستاجر در محل اجاره قمار خانه دایر کند، تمدید قرارداد صحیح نخواهد بود.
تقاضای تاخیر در اجرای حکم تخلیه به‌صورت ریز انجام خواهد شد.
احتراماً، در پرونده كلاسه ………………………… حكم تخليه عليه این‌جانب ……………………………. صادر و قطعي شده و در حال اجرا است. نظر به اينكه، اينجانب (مثلاً) كارمند دولت هستم و حقوق ماهیانه‌ام معادل ………………………………. ريال است
بسمه تعالي
رياست محترم شعبه …………………………...دادگاه‌های عمومي ………………………….
با سلام
احتراماً، در پرونده كلاسه ………………………… حكم تخليه عليه اينجانب ……………………………... صادر و قطعي شده و در حال اجرا است. نظر به اينكه، اينجانب (مثلاً) كارمند دولت هستم و حقوق ماهیانه‌ام معادل ……………………... ريال است و با اين حقوق قادر به تهيه مسكن مناسب ديگري نيستم. مضافاً به اينكه، متكلف خرج عائله‌ای 9 نفري می‌باشم، بدين وسيله با تقديم فتوكپي فيش حقوقي و فتوكپي شناسنامه عائله تحت تكفل خود اعلام عسر و حرج نموده، اعطاي مهلت موسعي را استدعا می‌کنم.
با تشكر و تجديد احترام
نام و نام خانوادگي (مستاجر)
امضاء و تاريخ …………………….
دستور تخلیه با درخواست مالک صادر می‌گردد. مطابق قانون روابط موجر و مستاجر جلسه رسیدگی برای آن تعیین نمی‌شود و به طرفین نیز ابلاغ نخواهد شد. در دستور تخلیه یا به عبارتی تخلیه فوری حتماً باید منزل تخلیه شود و قابل تجدید نظرخواهی نیست و هیچ اعتراضی به دستور قابل قبول نخواهد بود. ولی بالعکس حکم تخلیه با اصول و تشریفات دادرسی همراه است در مواردی که شامل حکم تخلیه می‌شود زمان جلسه رسیدگی به طرفین دعوی (موجر و مستاجر) ابلاغ می‌گردد و طرفین موظف‌اند در تاریخ و ساعت تعیین‌شده مطابق اصل تناظر از خود دفاع کنند و بعد از آن حکم تخلیه صادر می‌گردد. زمانی که حکم صادر شد به طرفین ابلاغ می‌گردد و طرفین از تاریخ ابلاغ به مدت بیست روز حق تجدید نظرخواهی دارند.
کلام آخر
در سال 1402 تمدید کلیه قراردادهای اجاره در واحدهای مسکونی، به صورت خودکار و به مدت یک سال و نسبت به قراردادهای موجود حداکثر با نرخ‌های زیر تمدید می‌شود. نرخ تمدید در شهر تهران و دیگر کلان‌شهرها 25 درصد و در سایر نقاط شهری 20 درصد در نظر گرفته شده است. ما در این مقاله از وبسایت بهمن هاشمی سعی کردیم تا هر آنچه را که بایستی در مورد هزینه وکیل برای گرفتن حکم تخلیه ، قانون تخلیه مستاجر بدانید، به شما ارائه دهیم. امیدواریم که مطالب این مقاله برای شما مفید بوده باشد.
