به قلم: دکتر هادی زرقانی – مدیرعامل گروه ساختمانی زرقانی
مقدمه
حکمرانی مسکن یکی از ارکان اصلی توسعه پایدار شهری است. در این مقاله، به مقایسه تطبیقی حکمرانی مسکن در دو کشور آلمان و ایران میپردازیم تا تفاوتها، شباهتها، چالشها و راهکارهای قابلاقتباس بررسی شوند.
ساختار حکمرانی
آلمان: ساختار حکمرانی چندلایه و غیرمتمرکز شامل دولت فدرال، ایالتها و شهرداریها است. هر سطح وظایف مشخص و مستقلی دارد.
ایران: حکمرانی نسبتاً متمرکز است. بیشتر تصمیمگیریها در سطح دولت مرکزی (وزارت راه و شهرسازی) انجام میشود و شهرداریها نقش محدودی دارند.
سیاستهای اجارهداری
آلمان: نظام اجارهداری با قوانین حمایتی از مستأجران همراه است. قراردادهای بلندمدت، کنترل افزایش اجاره، و ابزارهایی مانند Mietspiegel وجود دارد.
ایران: اجارهداری بیشتر مبتنی بر قدرت مالک است. قراردادها کوتاهمدت و حمایت قانونی از مستأجران ضعیف است.
شفافیت بازار مسکن
آلمان: وجود سامانههای اطلاعاتی دقیق و قابل استناد برای اجاره و قیمت خرید مسکن.
ایران: فقدان سیستم اطلاعاتی دقیق، باعث آشفتگی و عدم شفافیت در بازار شده است.
نقش شهرداریها
آلمان: شهرداریها در برنامهریزی شهری، ساخت مسکن اجتماعی، تخصیص زمین و کنترل بازار مسکن نقش فعال دارند.
ایران: شهرداریها بیشتر نقش اجرایی در زیرساختها دارند و از اختیارات سیاستگذاری محروماند.
مسکن اجتماعی و حمایتی
آلمان: سابقه قوی در ساخت و مدیریت مسکن اجتماعی با مشارکت نهادهای غیردولتی.
ایران: تمرکز اصلی بر پروژههای دولتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن است که با چالشهایی در کیفیت و مکانیابی مواجهاند.
کنترل بازار و سوداگری
آلمان: ابزارهای کنترل قیمت اجاره، مالیات بر خانه خالی، و مقررات ضد سوداگری وجود دارد.
ایران: کنترل مؤثر بر بازار وجود ندارد و سوداگری گسترده یکی از معضلات اصلی است.
نتیجهگیری و پیشنهادات
بررسی تطبیقی نشان میدهد که تجربه آلمان در حکمرانی مسکن میتواند در زمینههای زیر برای ایران قابلاقتباس باشد:
1. تقویت نقش سیاستگذارانه شهرداریها
2. ایجاد سامانه شفاف اطلاعات قیمت مسکن
3. حمایت قانونی از مستأجران
4. اصلاح نظام مالیاتی مرتبط با مسکن
5. توسعه واقعی مسکن اجتماعی با مشارکت بخشهای غیردولتی
با انجام این اصلاحات، میتوان زمینه را برای عدالت اجتماعی و پایداری شهری در بازار مسکن ایران فراهم کرد.
