بیایید رک حرف بزنیم: وقتی حرف غرب تهران میشه، همه یاد برجهای دریاچه چیتگر، ایرانمال و دریاچه میافتن و چشمشون برق میزنه. اما واقعیت اینه که همین منطقهای که ده سال پیش با متری ۸-۱۰ میلیون مسخرهاش میکردن، الان شده متری ۱۰۰-۱۲۰ میلیون تو بعضی نقاطش. من خودم از سال ۹۷ که تازه وارد بازار منطقه ۲۲ شدم، دیدم چطور آدمهایی با خرید یه واحد ۹۰ متری تو بلوار پژوهش، تو سه سال ثروتشون سه برابر شد. البته همون موقع هم کسایی بودن که تو تعاونیهای بینامونشان پول ریختن و هنوز کلید دستشون نیست. پس نه همه جا طلاست، نه همه جا خاک.
غرب تهران دیگه فقط یه «جهت جغرافیایی» نیست؛ یه سبک زندگیه. از پونک و جنتآباد که هنوز حس محلههای قدیمی رو داره، تا شهرک غرب و سعادتآباد که لوکسنشینی رو به رخ میکشن، و در نهایت منطقه ۲۲ که داره با سرعت نور تبدیل به «دبی تهران» میشه. اینجا تنها جایی تو تهرانه که هنوز زمین خالی داره، هنوز آسمانخراش جا داره، هنوز میشه با ۱۰-۱۲ میلیارد یه واحد ۱۰۰ متری نوساز خرید و سه سال دیگه با ۱۸-۲۰ میلیارد فروخت – اگر درست انتخاب کنی.
سرمایهگذاری در غرب تهران
۱. چیتگر و دریاچه (منطقه ۲۲) اگر دنبال سود ۴۰-۶۰ درصدی تو بازه ۲-۴ سال هستی، هنوز چیتگر بهترین گزینهست. سرمایهگذاری در غرب تهران پروژههای آماده تحویل یا نزدیک به تحویل (مثل برجهای مروارید شهر ، شهرک امام رضا و …) الان بهترین زمان خریدشونه. قیمتها از متری ۸۵ تا ۱۳۰ میلیون، بسته به ویو، طبقه و امکانات. نکته مهم: فقط برجهایی که حداکثر ۳۵۰-۴۰۰ واحد دارن و سیستم سرمایشی مستقل (مثل داکت اسپلیت یا VRV) دارن انتخاب کن. برجهای ۷۰۰-۸۰۰ واحدی با چیلر مرکزی، بعداً شارژ ماهانهشون میشه ۶-۷ میلیون!
۲. جنتآباد مرکزی و جنوبی برای کسایی که دنبال زندگی واقعی هستن نه فقط سرمایهگذاری. بافت مسکونی، دسترسی عالی به اتوبانهای ستاری، نیایش و حکیم، مدرسه و بیمارستان خوب. رشد سالانهش حدود ۲۵-۳۰٪ بوده و هنوز جا برای جهش داره. یه واحد ۱۰۰ متری نوساز الان حدود ۱۶-۱۸ میلیارد، سه سال دیگه راحت بالای ۲۶-۲۸ میلیارد.
۳. سعادتآباد و شهرک غرب (لوکسنشینی پایدار) اینجا رشدش کمتره (حدود ۱۸-۲۲٪ سالانه) ولی ریسکش تقریباً صفره. مستاجر همیشه هست، نقدشوندگی بالاست و افت قیمت توش تقریباً دیده نشده. اگر پولت بالای ۲۰ میلیارد هست، این دو تا محله هنوز بهترین پناهگاه سرمایه تو تهرانن. سرمایهگذاری در غرب تهران
۴. تهرانسر و بلوار گلها گزینه طلایی برای بودجههای متوسط و پایینتر. متری ۷۵-۹۵ میلیون، رشد ۲۵-۳۵٪ سالانه، اجارهدهی عالی به کارمندها و خانوادههای جوان. خیلیها اینجا خریدن و همزمان دارن تو همون منطقه اجاره میدن و قسطشون رو میدن – تقریباً بدون ریسک.
تکمیل تدریجی مترو وصال و ایستگاههای جدید خط ۵ و ۷
افتتاح کامل فاز دوم ایرانمال و تاتمال
توسعه بندر خشک آپرین و شهرک صنعتی غرب
مهاجرت معکوس از شمال تهران به خاطر ترافیک و قیمتهای نجومی
فضای سبز و آبوهوای بهتر نسبت به مرکز و شرق شهر
تعاونیهای نیروی انتظامی، ارتش و شهرداری که ۸-۱۰ ساله هنوز تحویل ندادن
برجهای بالای ۴۰ طبقه با باد شدید و آسانسورهای همیشه در حال تعمیر
واحدهای شمالی کامل که زمستون قبض گازشون میره بالای ۱۰ میلیون
پروژههایی که فقط «پیشفروش» میکنن و سندشون هنوز مادر برج باقی مونده
مشاورانی که فقط کمیسیون میخوان و پروژههای مشکلدار رو قالب میکنن
غرب تهران هنوز هم بهترین جای تهران برای سرمایهگذاری املاکه، اما فقط برای کسایی که با چشم باز وارد میشن. اگر الان داری به خرید فکر میکنی، این سه کار رو حتماً انجام بده: ۱. فقط از پروژههایی بخر که حداقل ۸۰-۸۵٪ پیشرفت فیزیکی دارن ۲. حتماً گزارش کارشناسی رسمی بگیر (نه گزارش دلالی!) ۳. با کسی مشورت کن که خودش تو منطقه ۲۲ زندگی میکنه و نفس میکشه، نه فقط میفروشه
من خودم تو چیتگر زندگی میکنم، بچههام اینجا مدرسه میرن، هر روز این برجها رو میبینم که کدومشون ساکن دارن و کدومشون هنوز دارن خاک میخورن. اگر واقعاً جدی هستی، یه پیام بده یا کامنت بذار، بگو بودجهت چقدره، برای سکونت میخوای یا سرمایهگذاری، دقیق راهنماییت میکنم که هم سود خوبی بکنی، هم شب سرت رو بالش بذاری و راحت بخوابی.
غرب تهران هنوز داره طلای ناب میده – فقط باید بلد باشی کجا رو بکنی!
سرمایهگذاری در غرب تهران
اگر ترافیک اتوبان همت گیر افتادید و نگاهی به سمت چیتگر انداختید، حتماً اون برجهای سر به فلک کشیده رو دیدید که انگار دارن با بادهای غربی مسابقه میدن. منطقه ۲۲، به خصوص شهرک چیتگر، دیگه فقط یه پارکینگ بزرگ برای ایرانمال و دریاچه نیست؛ شده یکی از داغترین نقاط ساختوساز تهران. سرمایهگذاری در غرب تهران
من خودم سالها تو این منطقه چرخ زدم، با پیمانکارها حرف زدم و مشتریهایی داشتم که از یه سهام ساده تو پهنه B، حالا صاحب ویلای لوکس شدن. اما بیایید رک باشیم: چیتگر پر از پروژههای جذابه، ولی بدون جزئیات دقیق، ممکنه پولتون رو تو یه برج ۴۰ طبقه با آسانسور همیشه خراب بندازید. سرمایهگذاری در غرب تهران
قبل از اینکه بریم سراغ جزئیات، یه نگاهی به کلیت بندازیم. شهرک چیتگر به سه پهنه اصلی A (سرسبزها)، B (سروستان) و C (نارنجستان) تقسیم شده، که هر کدوم زیر نظر بنیاد تعاون ارتش یا تعاونیهای معتبر مثل نیروی دریایی و پدافند ساخته میشن. تا پایان ۱۴۰۴، بیش از ۵۰ برج بلند (بالای ۲۵ طبقه) تو این شهرک یا اطرافش تموم یا در حال تموم شدنه.سرمایهگذاری در غرب تهران
دلیلش؟ دسترسی به مترو خط ۵ (که بالاخره تا تابستون ۱۴۰۴ راه افتاد)، ویو ابدی به دریاچه خلیج فارس، و رشد ۳۰-۴۰ درصدی قیمتها تو دو سال اخیر. اما نکته مهم: پروژههای ارگانی (مثل ارتش) ریسک کمتری دارن چون قیمت ساخت قطعی یا علیالحسابه، ولی تعاونیهای خصوصی گاهی با تأخیرهای طولانی، اعصاب آدم رو خورد میکنن.
