چکیده:
ادبیات توسعه،مشحون از اطلاعات مربوط به اهمیت زمین و حقوق زمین در فرآیند توسعه اقتصادی است. حقوق مالکیت اراضی فردی و مطمئن، بعنوان فاکتورهای حیاتی بخش کشاورزی مولد،به منظور کاهش فقر و رشد اقتصادی، از اهمیت و جایگاه بسیار مهمی برخوردار است.در بیشتر موارد،مالکیت مطمئن زمین، مستلزم آن است که،حقوق قانونی زمین، به اندازه کافی تعریف و مستندسازی شده باشد.تعریف و مستندسازی حقوق قانونی مالکان و گستره مالکیت زمین،به منظور تسهیل معاملات زمین،استفاده از زمین،بعنوان وثیقه برای اخذ وام و اعتبار،و امکان اداره زمین،حائز اهمیت فراوانی است.
تاریخچه و تعاریف:
دو ویژگی منحصر به فرد زمین،آن را از انواع دیگر اموال و دارایی ها،متمایز می سازد. اولاً زمین غیر منقول است،بنابراین،نمی تواند از نظر فیزیکی،از شخصی به شخصی دیگر،منتقل شود.ثانیا،زمین بر عکس سایر اشکال دارایی و ثروت، ثابت و پایدار است و نمی توان آن را افزایش و کاهش داد یا از بین برد. ویژگی پایا و ثابت بودن زمین، باعث می شود تا زمین از قابلیت رکورد ماندگار برخوردار باشد.
مالکیت زمین و حق مالکیت در اقتصادهای کشاورزی،به طور برجسته ای مشخص می شد.قراردادها منعقد شده در اوایل هزاره سوم قبل از میلاد،حاکی از آن است که،مردم به امنیت در املاک خود نیاز داشتند.در انجیل،از یک معامله اولیه زمین در کتاب ارمیا، سخن به میان آمده است.در سال 587 ق.م. ارمیا، مزرعه پسر عمویش هانامیلز را که،دارای سند مهر و موم شده و بر اساس الزامات و موارد قانونی تنظیم شده است؛خریداری کرد. سابقه رسمی ثبت مالکیت زمین، حتی به 3000 سال قبل از میلاد بر می گردد.جایی که در مصر باستان،حاکمان یک دفتر ثبت سلطنتی،را با هدف اخذ مالیات برای ثبت زمین نگهداری می کردند.خیلی بعد در اروپا،رکوردهای زمین،با اهداف اخذ مالیات گردآوری شدند.در دوره ناپلئون اول، یک سیستم "کاداستر" در فرانسه، ایجاد نظام های توسعه مشابهی را در سراسر کشور،در دستور کار قرار داد. اگرچه،تلاش های اولیه برای ایجاد سیستم های ثبت سوابق جامع اراضی در اروپا،عمدتا با اهداف مالیاتی انجام می گرفت؛لیکن،همچنین نیازهای خصوصی در حوزه ثبت اراضی،با هدف تسهیل نقل و انتقال اراضی،در ثبت اطلاعات و اسناد اراضی، بسیار موثر بود. موضوع نیاز به گزارش های زمین بود که،در نهایت، انگیزه های لازم برای ایجاد سیستم های ثبت اراضی را بوجود آورد.
دو نوع سیستم های ثبت اراضی وجود دارد: ثبت اسناد و ثبت مالکیت؛ابتدا،ثبت اسناد به وجود آمد. این سیستم که در ایالات متحده،« مستندسازی زمین»( recordation)،نامیده می شود، ثبت(registering) یا مستندسازی(recording) مؤثر بر منافع مترتب بر زمین را،شامل می شود. این سامانه، صدها سال پیش،در چندین کشور اروپایی،با هدف جلوگیری از فروش مجدد زمین،بوجود آمد. با ثبت یا مستندسازی اسناد در یک اداره دولتی،اولویت ادعاها را می توان در وقایع مربوط به فروش مجدد،مشخص نمود.
سامانه دوم،سامانه ثبت مالکیت است.این سامانه،برای اولین بار،سال 1858،توسط سر رابرت تورنس،در استرالیا،معرفی شد.تورنس معتقد بود،ثبت زمین،باید وضعیت واقعی مالکیت را نشان دهد،تا اینکه صرفا مدارک مالکیت( evidence of ownership)،نمایش دهد. دولت با استفاده از این سامانه،تمام حقوقی را که در ثبت اراضی ذکر شده بود،تضمین کرد. به فاصله کوتاهی پس از آنکه تورنس مفهوم ثبت مالکیت(title registration)،را دراسترالیا معرفی کرد، سیستم مشابهی در انگلستان،ایجاد شد.
یکی از اصطلاحات مهمی که در آن مقطع،ارتباط تنگاتنگی با ثبت زمین داشت،"کاداستر"،بود. کاداستر،یک پایگاه اطلاعات،به طور منظم سازماندهی شده از داده ها و اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات در یک حوزه قضایی خاص است. این اطلاعات مبتنی بر پایش جامع از حدود و ثغور یک ملک است.از جمله اصطلاحات مربوط به اصطلاح کاداستر،"پایش کاداستری" است که،محدوده قطعات زمین را بررسی می کند،و "نقشه کاداستر"که، محدوده قطعات زمین را نشان می دهد.اگر چه،کاداستر،ابتدا با اهداف اخذ مالیات از زمین،در بسیاری از کشورها،بوجود آمد؛لیکن،بعدها،برای مقاصد ثبت اراضی،مورد استفاده قرار گرفت. وقتیکه، یک کاداستر برای مقاصد اخذ مالیات از زمین استفاده می شود،این یک "کاداستر مالی(fiscal cadaster)" است و زمانی که از کاداستر،برای اهداف ثبت زمین استفاده می شود،این کاداستر،"کاداستر حقوقی(legal cadaster)" است.با این حال، ذکر این نکته مهم است که،یک کاداستر،یا حتی نقشه برداری کاداستری(cadastral survey)،از الزامات نظام ثبت اراضی به شمار نمی رود.
چه زمانی، سیستم ثبت زمین، ضروری است ؟
اکثر کارشناسان، اتفاق نظر دارند که،نوعی از سیستم ثبت اراضی،عنصر ضروری برای اقتصاد بازار توسعه یافته است.زمین،یک منبع مهمی است که،زمانی که حقوق مربوط به آن ثبت می شود،به طور موثری در چرخه بهره برداری و مبادله قرار می گیرد.طراحی یک سامانه ثبت اراضی،مستلزم تحلیلی جامع از چرایی ثبت اراضی می باشد.
در طراحی سیستم ثبت اراضی،جدی ترین مشکل،مسئله زمان بندی است –به این معنی که،یک کشور در حال توسعه،در چه مرحله ای از فرآیند توسعه، باید منابع محدود اداری و مالی خود را حول ایجاد یک سیستم رسمی ثبت اراضی، متمرکز کند؟
مقامات دولتی،در پرداختن به مسائل مربوط به اینکه،چه زمانی باید یک سامانه ثبت اراضی ایجاد شود، بایستی از پیش شرط های سامانه ثبت اراضی،مزایا و معایب بالقوه چنین سیستمی و نیز مخالفت های احتمالی با این سیستم جدید (یا سیستم ارتقا یافته)، درک و شناخت درستی داشته باشد.
مزایای یک سیستم ثبت زمین:
حتی با استفاده از کارآمدترین روش ها،ایجاد یک سامانه رسمی،ثبت اراضی،مستلزم صرف هزینه های قابل توجهی است. در الویت قرار دادن سرمایه گذاری های سالم و مطمئن،به ویژه در کشورهای در حال توسعه فقیر،از اهمیت بالایی برخوردار است.از این رو،مزایای ثبت اراضی،باید به دقت بررسی شود.مزایا،به شرایط غالب حاکم در کشور مربوطه و نوع سامانه ثبت اراضی که قرار است در آنجا ایجاد شود،بستگی دارد. برخی از نکات کلی،در زیر مورد بحث قرار می گیرد:
-امنیت بیشتر مالکیت
حقوق زمین در کشورهای در حال توسعه،اغلب بسیار پیچیده و مبهم است.دو حالت،به ویژه،جایی که حقوق زمین،از صراحت و قطعیت برخوردار نیستند، متصور است.اول،در کشورهای با میزان قابل توجهی از حقوق زمین مبتنی بر عرف،اغلب اختلافاتی بین قواعد و قوانین عرفی نانوشته و مفاهیم خارجی جدیدتر، وجود دارد که،منجر به عدم قطعیت هایی،در رابطه با مالکیت اراضی و سایر حقوق،می شود. ثانیا،در کشورهای متعددی که، در حال تغییر رویکرد از مالکیت دولتی یا سایر اشکال مالکیت عمومی زمین،به مالکیت خصوصی اراضی،هستند؛انتقال،بلاتکلیفی قابل توجهی را در رابطه با حقوق زمین،ایجاد می کند.ثبت اراضی، درجه ای از اطمینان و امنیت را برای مالکان اراضی و همچنین برای کسانی که در آن حقوقی دارند،فراهم می کند. چنین حقوق مطمئنی،برای زمین های کشاورزی،حائز اهمیت فراوانی است. اقتصاددانان و دیگران،مدتهاست که استدلال می کنند، افزایش امنیت حقوق مالکیت فردی در مورد اراضی،موجب افزایش انگیزه سرمایه گذاری و توسعه کشاورزی می شود؛ چرا که، افراد تمایل بیشتری به پیشرفت های پایدار دارند.تا جاییکه،ثبت اراضی باعث بهبود امنیت مالکیت می شود، می توان انتظار داشت که، موجب افزایش بهره وری سرمایه گذاری می شود. بدیهی است،ایجاد مالکیت قانونی،میتواند راه موثری برای ارتقای امنیت مالکیت باشدکه،مالا،منجر به افزایش سرمایه گذاری،تولید بهتر و درآمد بالاترخواهد شد.
دسترسی بیشتر به اعتبارات
ثبت حقوق زمین،به این حقوق جنبه قانونی می بخشد و مدارک مستند لازم برای اثبات حقوق زمین را برای اثباط حقوق زمین فراهم می کند؛در نتیجه،دارنده حقوق زمین،" آدم معتبری (creditworthy)" است و می تواند حقوق زمین خود را، به عنوان وثیقه برای وام،تعهد کند.توسعه زمین و کشاورزی کارآمد،معمولا مستلزم دسترسی به منابع بیشتری، نسبت به آنچه که مالکان در بازار دارند یا می توانند از دوستان یا اقوام خود قرض بگیرند، می باشد. وام‌دهندگان ممکن است به ثبت اعتماد کنند. ریسک آنها کاهش می یابد،بنابراین،نرخ بهره ای که برای وام دریافت می کنند،کاهش می یابد.
معاملات زمین،سریع تر، قابل اعتمادتر و ارزان تر است:
بدون سیستم ثبت اراضی قابل اعتماد،معاملات زمین ممکن است گران،وقت گیر و غیرموثرباشد. ایجاد این سیستم،عموما ضروری است؛برای اینکه،مالک معتبر،در واقع حق قانونی واگذاری مستغلات خود به دیگران را داشته باشد. این فرآیند، ممکن است،برای فرد عامی،پیچیده یا گیج کننده باشد. در بسیاری از کشورهایی که، فاقد سیستم ثبت زمین هستند، صاحبان املاک،از کارشناسان حقوقی برای انجام تحقیقات در حوزه مالکیت و تثبیت مالکیت استفاده می کنند. هزینه این عملیات، بسیار زیاد است. سیستم ثبت زمین،نه تنها موجب حذف تحقیقات غیرضرور می شود؛بلکه،این امکان را فراهم می سازد تا از اشکال ساده تر و استاندارد نقل و انتقال، استفاده کرد. سیستم رسمی ثبت اراضی،در راستای کمک به زمینداران کوچک روستایی،که غالبا از عهده هزینه نقل و انتقال حرفه ای برنمی آیند،موثر است.
ایجاد بازار زمین
یکی از مشکلات فراروی بسیاری از کشورهای در حال توسعه،همچنین،کشورهای با اقتصاد برنامه ریزی شده،فقدان یک بازار زمین کارآمد است.از جمله دلایل آن ،می توان به مشکلات رویه ای شدید در نقل و انتقال زمین،فقدان اطلاعات بازار زمین،تعیین حدود و ثغور نامشخص حقوق فردی و گروهی،مالکیت ناامن و غیره ، اشاره کرد. ضرورت وجود بازار زمین فعال،زمانی بیشتر آشکار خواهد شد که، جامعه به اقتصاد بازار تبدیل می شود. بازار زمین کارآمد،این امکان را فراهم می کند تا اقتصادها، از زمین به طور مناسب تری بهره برداری کنند، امکان جذب نیروی کار به بخش کشاورزی از بخش های دیگر را راحت تر و به طور کلی،ایجاد سیاست های زمینی منسجم و کارآمد را تسهیل می کند.
اصلاح و بهبود مدیریت امور اراضی:
از آنجا که،زمین یک منبع مهم برای هر کشور و جامعه به شمار می رود،لذا،مدیریت اراضی،مسئولیت و وظیفه بسیار خطیری است. بدیهی است،هر کسی،برای برنامه ریزی توسعه اراضی،باید اصول اولیه و واقعیت های مربوط به زمین را بلد باشد.استفاده بهتر از اراضی،از طریق ضوابط و مقررات برنامه ریزی،پیش برده می شود. چنین استفاده پیشرفته از زمین،می تواند،مستقیما از طریق اقداماتی مانند،منطقه بندی،حفاظت از مناطق حساس زیست محیطی،توسعه شهری عمومی، یکپارچه سازی اراضی، پروژه های آبیاری و غیره، رخ دهد.لیکن، به طور غیرمستقیم هم می توان، از طریق ایجاد شرایط مناسب توسعه خصوصی در بخش های فوق الذکر،مانند امنیت در مالکیت و دسترسی به اعتبارات،به آن دست یافت. پرونده ها و سوابق اراضی ،بر اساس قطعات اراضی کاملا مشخص،برای همه این اهداف،ضروری است.
سایر اقدامات سیاست عمومی در حوزه زمین،به ویژه اصلاحات ارضی،با سیستم ثبت اراضی قطعات زمین مشخص،تسهیل می شود. اجرای قانون اصلاحات ارضی،در صورت در دسترس نبودن اطلاعات دقیق در مورد مالکیت زمین،کار دشوار و یا غیرممکنی است.کمابیش، هر گونه اقدامی در رابطه با اصلاحات ارضی،با مخالفت های شدید،مواجه خواهد شد.نبود سیستم ثبت اراضی،باعث افزایش خلاءهای موجود برای توجیه و قانع کردن مخالفان شده و اجرای اصلاحات موثر را کند خواهد کرد.انجام سایر اقدامات در حوزه سیاست های ارضی،مانند جلوگیری از خرد شدن بیش از حد،نظارت بر مالکیت خارجی و ممنوعیت بیش از حد مالکیت زمین،حتی در غیاب برنامه اصلاحات ارضی،بدون نوعی از اطلاعات سازماندهی شده،از طریق یک سیستم ثبت اراضی،کار بسیار دشوار یا غیرممکن خواهد بود.مدیریت امور عمومی،در سایرحوزه ها نیز توسط یک سامانه ثبت اراضی،بهبود می یابد. مدیران،به فهرستی از زمین و اشخاصی که اراضی را برای مقاصد مختلف تصرف کرده اند،از جمله برای اهداف تهیه آمار،سرشماری،و انتخابات،نیاز دارند. انواع برنامه ریزی عمومی،توسط نقشه ها و داده های مختلف در سامانه ثبت اراضی،تا حدود زیادی،تسهیل خواهد شد.
کاهش دعاوی مربوط به اراضی
یک سیستم ثبت زمین با طراحی خوب و کارآمد،می تواند تا حد زیادی، اختلافات و دعاوی مربوط به امور اراضی را کاهش دهد و در نتیجه منجر به روابط اجتماعی بهتر،کم شدن حجم کار دادگاه ها و همچنین کاهش هزینه های دادرسی مردم می شود. در جامعه ای که نگرش ها،به تدریج،در حال تغییر به سمت مالکیت گروهی یا فردی زمین،آنگونه که معمولا،زمانی که اقتصاد بازار در یک جامعه عرفی،نفوذ و رسوخ می کند،مشاهده می شود؛درگیری ها و دعواهای حقوقی بر سر حقوق زمین،قطعا افزایش پیدا خواهد کرد.این مسئله،منجر به اختلافات در بخش خصوصی،همچنین،درگیری بین ذینفعان بخش خصوصی و عمومی خواهد شد.این اختلافات، باعث افزایش ورودی پرونده های دادگاهها،که اغلب ظرفیت رسیدگی به دعاوی فزاینده را ندارند،خواهد شد.مالکان فقیر،در کشورهای در حال توسعه،بسان بسیاری از کشورهای دیگر،در دفاع از منافع خود در حوزه زمین،در مقایسه با مالکان ثروتمند،با مشکلات زیادی مواجه هستند.بنابراین،در فضایی که حقوق زمین نامشخص و غیرمستند است،بزرگ مالکان ثروتمند،اغلب از قبل هزینه دیگران،سود برده و منتفع می شوند.
بهبود زمینه های اخذ مالیات
ایجاد سامانه ثبت اراضی، همچنین، بستر مناسبی را جهت اخذ مالیات بر زمین ایجاد می کند. یک سامانه ثبت اراضی خوب،بر اساس نقشه ها و هویت بخشی به هر واحد زمین،بر اساس شناسنامه منحصر به فرد،اطلاعات لازم برای یک سیستم مالیاتی موفق را فراهم می کند. برای یک سیستم پیشرفته مالیات بر اراضی،مزایای متعددی،ازجمله،افزایش درآمدها،با تکمیل پوشش مالیاتی،ایجاد یک سیستم عادلانه درآمد،به دلیل شناسایی دقیق حدود و ثغور و مرزهای اراضی،و شناسایی و ارائه اطلاعات لازم برای شناسایی و مجازات فرارهای مالیاتی، متصور است. یک سیستم خوب مالیات بر زمین،مزایای دیگری نیز دارد. به عنوان مثال،چنانچه،درآمدهای مالیاتی زمین،به جوامع محلی اختصاص داده شود، یک سیستم مالیاتی موثر و پیشرفته،کارآیی مسئولان و سازمان های محلی را افزایش داده و به ابزاری قدرتمند برای مدیریت تمرکززدایی،تبدیل خواهد شد.
معایب و هزینه های ثبت زمین
اگر چه،مزایای بالقوه زیادی برای سیستم ثبت زمین متصور است؛لیکن،ایجاد سامانه ثبت اراضی،مستلزم هزینه بوده و حتی می تواند منجر به اثرات منفی شود. هر دولتی که،در صدد تاسیس یک سیستم ثبت اراضی است، باید موارد زیر را در نظر بگیرد:
1- هزینه بالای گردآوری و نگهداری سامانه ثبت اراضی
هزینه های بالای اجرای سامانه ثبت اراضی ،دلیل اصلی تردید کشورهای در حال توسعه،برای ایجاد این سامانه هاست. سیستم کارآمد ثبت اراضی،یک سیستم گرانی است.ایجاد سیستم ثبت اراضی ممکن است، با به خدمت گرفتن تعداد قابل توجهی از افراد تحصیل کرده ،که می توانستند برای انجام پروژه های توسعه ای و عمرانی دیگر،مورد استفاده قرار گیرند؛سالها طول بکشد. بعلاوه،بهره برداری و نگهداری از سامانه ثبت اراضی،پس از تاسیس،به هزینه های اضافی و جانبی قابل توجهی نیاز دارد.
2- "اصلاح " وضع موجود، ممکن است، مشکل ساز باشد
ایجاد یک سیستم ثبت اراضی،غالبا،الگوهای موجود زمینداری را اصلاح یا تثبیت می کند،که ممکن است مشکل ساز باشد.چنانچه، قطعات اراضی،خرد و تکه تکه،شده اند؛ممکن است،عاقلانه به نظر برسد که،این اراضی،قبل از ثبت،یکپارچه شوند.لمل،با استناد به مشکلات کشاورزان سیسیلی با زمین های بسیار خرد و پراکنده، استدلال می کند که،چنین قطعات تکه تکه شده،منجر به مشکلاتی خواهد شد.دیگران هم،بااستدلالات مشابهی، پیشنهاد کردند که،چین زمین های تکه تکه شده روستایی خود را قبل از معرفی حقوق مستند خصوصی زمین،یکپارچه کنند.
از سوی دیگر، تجمیع توسط بازار (از طریق خرید و فروش اختیاری قطعات زمین)،ممکن است پس از پذیرش ثبت اراضی،آسان تر باشد.چنانچه،اجرای سامانه ثبت اراضی،موجب توسعه بازار زمین،از طریق انتقال ساده تر و ارزان تر زمین می شود،یکپارچه سازی داوطلبانه اراضی،پس از ثبت اراضی،محتمل تر است.
مزایای بالقوه ثبت اراضی در تسهیل امور اصلاحات ارضی،فوقا، مورد بحث قرار گرفته است.اصلاح وضعیت موجود،با اجرای یک سیستم ثبت اراضی،به منظور فائق آمدن بر مسئله توزیع ناعادلانه مالکیت زمین،یکی دیگر از امتیازات آن است؛اگرچه،در ایجاد سیسم ثبت اراضی،خطرات جدی،مبنی بر تقویت حقوق مالکان و زمینداران بزرگ،که در غیر این صورت ممکن است،ادعاهای آنها در رابطه با مالکیت اراضی محرز نباشد،وجود دارد.
3- سلب مالکیت یا ناامنی بیشتر برای مالکیت خرده مالکان
ارائه خدمات حقوق ثبت اراضی به کشاورزان خرده پا و ترویج بازار زمین بالقوه،بجای کمک به حل مشکل افراد بی زمین،بیشتر موجب خلع ید آنها از مالکیت زمین می شود. بر اساس اظهار نظری از شیکله،که حالا،به یک نقل قول تبدیل شده است،گفته می شود: «مطمئن ترین راه برای محروم کردن یک دهقان از زمینش،این است که،عنوان یا لقب مطمئنی به او بدهند و او را بدون هزینه و به راحتی، پای مذاکره بکشانند.تحقیقات اخیر،نشان می دهد که،اثرات افزایش قابل مذاکره بودن مالکیت، در تحریک از دست دادن زمین توسط کشاورزان خرده پا،ممکن است اغراق آمیز باشد.با این حال،این تهدید وجود دارد و بسیار حیاتی است،تا در شرایط خاص،از حقوق کشاورزان خرده پا در برابر سفته بازی و زمین خواری،حمایت شود،حتی اگر چنین حمایت هایی،مغایر با اصول بازار آزاد باشد.
همچنین، باید بشدت مراقبت شود،تا اطمینان خاطر حاصل شود که،کمتر نمایندگی شده،گروه های ذینفع به حاشیه رانده شده،مانند زنان و اقلیت های قومی،از فرآیند ثبت مالکیت زمین،مستثنی نشوند.
جایگاه زنان،از حیث برخورداری از املاک و اموال،موضوعی است که،حائز اهمیت فراوانی است.تقریباً در همه کشورهای کمتر توسعه یافته،حقوق زمین برای مردان،در مقایسه با زنان، بیشتر در اولویت است. اولویت مردان در رابطه با حق مالکیت،اغلب،مبتنی این فرض است که،زنان توسط همسرانشان حمایت می شوند.این در حالی است که بخش عمده فعالیت های کشاورزی توسط زنان صورت می گیرد. در همه کشورهای در حال توسعه،تعداد زیادی از مردان،در جستجوی کار در شهرها،روستاهای خود را ترک می کنند،در نتیجه، وظیفه تمام تولیدات و مدیریت کشاورزی را به زنان محول می کنند؛لذا،در چنین شرایطی زنان استحقاق حق مالکیت را دارند.
سایر دلایل مخالفت
فراتر از هزینه ها و اثرات منفی احتمالی سیستم ثبت اراضی،زمینه های دیگری برای مخالفت وجود دارد. برخی اعتراضات ایجاد سامانه ثبت اراضی موجه است،در حالی که،برخی از ایرادات بر اساس تصورات نادرست یا شبهاتی در مورد انگیزه های حاکمیت هاست.در هر صورت،سیاستگذاران و مسئولان،برای طراحی و اجرای سامانه ثبت اراضی،باید از دلایل زیر برای مخالفت آگاه باشد.
1. ترس از مالیات بر زمین یا تملک اجباری
برخی روستائیان،ممکن است، به طور قابل درک،در برابر تدوین ثبت اراضی،به دلیل ترس از اینکه دولت از آن به عنوان مبنایی برای ارزیابی مالیات بر زمین استفاده می کند،مقاومت می کنند.همچنین، مخالفان سیاسی،ادعا می کنند که،تدوین یک سیستم ثبت اراضی،صرفاً یک اقدام مقدماتی است که، با هدف توانمندسازی دولت،از طریق تصاحب منافع خصوصی و یا مصادره اراضی به نفع و میل خود، طراحی شده است؛در حالی که، طرح مالیات بر زمین یا افزایش توانایی برای تعیین اطلاعات حقوق زمین،برای اهداف توسعه جامعه مفید است؛ لیکن،به طور کلی،مالیات بر زمین،توسط مالکان خصوصی،امری ناپسند ارزیابی می شود.توضیح این موضوع به مالکان،که سیستم ثبت اراضی،مالیات زمین را عادلانه تر می کند یا اینکه ثبت اراضی،از حقوق مالکان اراضی،در برابر مخاطراتی،مانند مصادره اراضی آنها،و در نتیجه،جبران خسارت آنها در صورت تصرف زمین شان،محافظت می کند،بسیار ضروری است.
وکلا،به دلیل عدم تمایل به پذیرش تغییرات در رویه های عرفی،بدنام و بی آبرو هستند. اکراه وکلا برای قبول تغییرات عرفی،غالبا ریشه در سودجویی های شخصی آنان دارد. به عنوان مثال، تلاش های تورنس برای معرفی ثبت مالکیت اراضی، در استرالیای جنوبی،بشدت با مخالفت حرفه مندان حوزه حقوقی مواجه شد. به طور مشابه،تلاش ها برای ساده سازی سیستم ثبت مالکیت اراضی انگلستان،توسط هیئت وکلا،متوقف شد.
در کشورهای درحال توسعه،سوء ظن و تضاد،بواسطه تصویب شتابزده قوانینی بوجود آمد؛ قوانینی که مستقیما از قوانین خارجی کپی بردار شده بود و با شرایط محلی آنها یا سازگاری کمی دارند یا اصلاً سازگاری نداشتند. اگر قرار است وکلای خارجی به تهیه پیش نویس قانون کمک کنند، آنها باید از نزدیک با وکلای محلی ،که قادر به انطباق اصطلاحات حقوقی خارجی و درک مفاهیم محلی هستند،تشریک مساعی کنند.
مقایسه هزینه- فایده
همانطور که بحث شد،ایجاد یک سیستم ثبت اراضی،مستلزم صرف هزینه های قابل توجهی است و اگر به خوبی انجام شود،منافع و فواید پایداری را در پی خواهد داشت.تصمیمات مربوط به چنین سرمایه گذاری های سنگینی، نباید بدون بررسی رابطه بین مزایا و هزینه ها،اتخاذ شود.با این حال، بدیهی است، بسیاری از این فواید و منافع دشوار،به زبان پولی،قابل تشریح نیست.چنانچه،ایجاد سیستم ثبت اراضی،اصلاحات ارضی را ممکن می سازد، این امر واجد چه ارزشی است؟ چگونه یک فرد می تواند روابط اجتماعی پیشرفته را،در ارتباط با کاهش تعداد اختلافات مرزی یا توانایی ادارا امور زمین را با پول اندازه گیرد؟
یکی از نتایج ناگوار ناتوانی در ارزش گذاری مزایای سیستم ثبت اراضی،این است که، مزایای آن اغلب در تحلیل هزینه و فایده،نادیده گرفته می شود. زمانیکه،کشوری ایجاد سیستم ثبت مالکیت زمین را در دستور کار خود قرار می دهد،سیاست گذاران،باید این واقعیت را بپذیرند که،نشان دادن همه مزایای آن،با زبان پول،غیرممکن است. با این حال،ناتوانی در انجام تجزیه و تحلیل هزینه و فایده اقتصادی،رافع مسئولیت در رابطه با تعهد تشریح سود و ارزیابی هزینه ها نمی شود.
تعداد اندکی از وکلا در ایالات متحده آمریکا،با سیستم ثبت مالکیت اراضی آشنایی دارند؛چرا که،در ایالات متحده،چنین سیستم‌هایی به ندرت استفاده می شود.در ایالات متحده،ثبت زمین،یا ثبت اسناد سیستم اولیه ای است که، برای مستندسازی حقوق قانونی زمین،استفاده می شود.ویژگی های اساسی،سیستم های ثبت مالکیت زمین کارآمد، با تشخیص تفاوت بین ثبت زمین و ثبت مالکیت زمین،بهتر درک می شود.در این بخش،این دو سیستم مختلف ثبت اراضی، به طور خلاصه،تشریح و مقایسه می شود.
کارکردهای اولیه یک سیستم ثبت زمین،ارائه سوابق عمومی از مالکیت زمین و ارائه اطلاعاتی از وجود برخی از منافع مستمر خاص،محدویت ها و موانع و مطالبات و ادعاهاست.سیستم ثبت عرفی، در مورد وضعیت مالکیت هیچکدام از قطعات زمین،اطلاعات و اظهار نظر قطعی ارائه نمی دهد.در عوض،سیستم ثبت اراضی،به سادگی این امکان را برای جستجوگران فراهم می کند،تا نسخه هایی از اسناد را بررسی و نتایج مورد نظر خود را از آن استخراج کنند.به منظور طرح ادعا یا محافظت از منافع در خصوص املاک تحت سیستم ثبت(the recording system)، مدعی باید سندی را ارائه کند که، آن سند با اطلاعات دفتر ثبت عمومی سند ( the public recorder office)، مطابقت داشته باشد. سند ارائه شده_ به عنوان مثال،یک سند مالکیت یا قباله (deed)، به ترتیب حروف الفبایی شاخص واگذار کننده- واگذار شونده،ثبت و امکان دسترسی به نتایج آن برای عموم، میسر می شود.
هر زمان که،قرار می شود،سهمی از یک زمین،منتقل شود،کلیه ادعاهای مربوط به آن قطعه زمین مورد نظر، به دقت مورد بررسی قرار می گیرد.منتقل علیه یا نماینده وی،باید یک جستجو و بررسی پیچیده،خسته کننده و پرهزینه، پیرامون شاخص های واگذار کننده- واگذار شونده،به منظور حصول اطمینان از اینکه،انتقال دهنده واقعا مالک سهمی که می خواهد منتقل کند،هست؛و تائید این موضوع که در مورد آن سهم،هیچ ادعای دیگری وجود ندارد،انجام دهد.
اخذ بیمه نامه مالکیت،متداول ترین روش مطلع کردن منتقل علیه، بازارپسند بودن یا قابلیت فروش،ملک تحصیل شده،است.شرکت بیمه املاک،پس از تحقیق در مورد سوابق آن و حصول اطمینان از اینکه،ملک مورد نظر، معتبر بوده و واجد هیچ اشکال و ایرادی نیست؛بیمه نامه ای صادر میکند؛بنابراین،خسارت و زیان احتمالی خریدار، ناشی از این معامله را تقبل می کند.این "خطر" ذاتی در ثبت (recordation)،نیاز به "اطمینان" از عدم هر گونه خدشه در ملک را،بوجود می آورد.این فعالیت در حوزه املاک و مستغلات این ضمانت را،ولو با هزینه قابل توجهی، برای مالکان، ایجاد می کند. مشکلات اصلی،در رابطه با ثبت،از ناتوانی سیستم در ارائه شواهد و مستندات قطعی در مورد وضعیت حقوق زمین،ناشی می شود.از هر شخص ذینفعی،دعوت می شود تا مستندات و مدارک را در مورد وضعیت حقوق زمین بررسی و نقطه نظر خود را در این رابطه اعلام کند؛ هر چند که، این نقطه نظر شخصی،مبنای تصمیم گیری قطعی و نهایی در مورد آن ملک،نخواهد بود. بنابراین،ثبت اراضی،از مشکلات ناکارآمدی،عدم امنیت مالکیت و هزینه های سرسام آور،رنج می برد.
بر اساس تصمیم تصمیم دادگاه عالی مینه سوتا، قاضی استارت،تفاوت بین سیستم های ثبت مالکیت اراضی و ثبت اراضی را،تشریح کرد:
اصل اساسی در این سیستم(ثبت مالکیت زمین)،ثبت مالکیت زمین است؛به جای اینکه،مدارک و مستندات مربوط به زمین،آنگونه که در سیستم ثبت قدیمی مرسوم بود،ثبت گردد. در یک مورد، صرفا،واقعیت یا نتیجه نهایی،دال بر اینکه،مالکی،حق مسلم مالکیت یک قطعه زمین خاص را دارد،ثبت شده و سند آن، به وی(مالک نهایی) تحویل داده می شود.در مورد دیگری،کل مستندات و مدارکی که،خریداران پیشنهادی،به هنگام مواجه با خطر و تهدید،می توانند از آنها،بعنوان سند و مدرک و شواهد استفاده کنند،ثبت می شود.
دولت،نقش بسیار قابل توجهی را در حفظ سوابق زمین،در سیستم های ثبت مالکیت زمین نسبت به سیستم های ثبت زمین،ایفا می کند.در ثبت مالکیت زمین،گواهی مالکیت (یا گواهی ثبت )،مدارک و شواهد (evidence) قطعی از حقوق زمین مربوط به یک قطعه زمین خاص، ارائه می دهد.تا زمانیکه، خود دولت (یعنی مسئولان اداره ثبت اسناد و املاک)،بطور قطعی،وضعیت موجود و فعلی مالکیت را ارزیابی نکند،سهم قانونی در زمین ایجاد یا منتقل نمی شود.
ماهیت سیستم ثبت اراضی،نوعی از ثبت اراضی است که، مالکان آن را مشخص می کند. ثبت همچنین تمام محدودیت ها را -حق ارتفاق، حق رهن، رهن، اجاره) که،مربوط به زمین مربوطه است،فهرست می کند. با اندکی استثنا، اظهارنامه ثبت در مورد حقوق مالکیت، از نظر قانونی، لازم الاجرا است. فی الواقع،اگرچه، ممکن است، حتی مسئولان در اعطای حق مالکیت،مرتکب اشتباه شده و حق مالکیت را اشتباهی به شخصی واگذار کنند؛اما این تصمیم، از نظر قانونی الزام آور است. "قربانی چنین اشتباهی، منافع خود در رابطه با آن زمین را از دست می دهد و او صرفا می تواند نسبت به دریافت خسارت و غرامت از صندوقی که، برای این منظور پیش بینی و ایجاد شده است، اقدام کند.
اطلاعات مربوط به ثبت،در یک دستگاه دولتی،به نام اداره ثبت (registrar) نگهداری می شود. چنانچه،حاشیه نویسی، اضافه یا حذف بشود،نمادهای مناسب در اداره ثبت اسناد ساخته می شوند. اگر مالکی زمین خود را واگذار کند،سند به اداره ثبت اسناد آورده می شود تا در آن،ثبت کننده یک ورودی جدید،به نام مالک جدید،ثبت کند.بنابراین،در اصل،ثبت اراضی،دسترسی به جدیدترین و قابل اعتمادترین اطلاعات را فراهم می کند و به این ترتیب،تحقیقات قدیمی مربوط به مالکیت ها بعنوان اطلاعات غیرضروری یا نامربوط کنار گذاشته می شود.
اداره ثبت،پرونده ها یا کتاب هایی را که حاوی اصل یا کپی از کلیه اسناد،بعنوان مرجع ثبت اراضی است،نگهداری می کند؛به طوری که،یک پژوهشگر می تواند آنها را بررسی کند.این فایل‌ها یا کتاب‌ها، بر اساس قطعات زمین فهرست‌بندی می‌شوند،بنابراین،امکان مکان یابی آسان را فراهم می کند.یک شخص،مانند یک خریدار آینده نگر،که مایل به یادگیری وضعیت مالکیت زمین یک قطعه خاص است،فقط باید ثبت زمین فعلی را بررسی کند. چنانچه،آن شخص مایل است جزئیات یا تاریخچه مالکیت زمین در آن قطعه را بداند،می تواند مدارک ذکر شده در ثبت را مطالعه و ارزیابی کند.فرآیند بررسی مالکیت بسیار ساده شده است، و نیاز به تکرار جستجو برای انتقال های متوالی همان زمین،وجود ندارد. بسیاری ازصاحبنظران اذعان می کنند که،ثبت مالکیت اراضی،به کلیه سیستم های موجود حفاظت از مالکیت،بر اساس ثبت قولنامه یا قباله (ثبت)،برتری دارد. ثبت مالکیت اراضی، نه تنها موجب مالکیت قابل اعتمادتر اراضی می شود؛بلکه،درعین حال،ساده تر،منطقی تر و کم هزینه تر است.موانع اصلی پذیرش ثبت مالکیت اراضی در ایالات متحده ،عبارتند از،هزینه های اولیه در تبدیل یک طرح ثبت(a recordation scheme)،به ثبت مالکیت اراضی(land title registration) و مخالفت شرکت های بیمه مالکیت،با منافع اختصاصی در حمایت از مالکیت های غیر قطعی (insecure titles).با تنوع حاضر در حوزه ثبت مالکیت اراضی،مورد استفاده در تعداد انگشت شماری از ایالت های آمریکا،یک قطعه زمین را نمی توان در محدوده و قلمرو ثبت مالکیت اراضی قرار داد،مگر اینکه،یک سیستم قانونی ثبت نسبتا پیچیده و پرهزینه را طی کرده باشد.
بنابراین،چنانچه،یک سیستم نوین ثبت اراضی در کشورهای در حال توسعه یا کشوری که در حال اصلاح سیستم حقوق مالکیت خود می باشد(به عنوان مثال، جوامع با برنامه ریزی متمرکز سابق،که دارای سیستم های مالکیت اراضی خصوصی هستند)،ثبت مالکیت اراضی،بر ثبت اراضی، الویت و برتری دارد.
محتوا:
ثبت اسناد،عموما از دو گزارش حقوقی،یکی ویژگی های مرتبط با هر قطعه زمین،همچنین،گزارش توصیفی در مورد آن،تشکیل شده است. ویژگی های قانونی،مانند نام مالکان؛نوع تصرف( the nature of tenure) ، هرگونه مانعی،اعم از رهن،هزینه و اعسار،هزینه های نقل و انتقال زمین،هرگونه محرومیت از حقوق مواد معدنی زیر خاک؛و همه اخطاریه ها و احضاریه هایی که نیاز داشته باشد به شخص ثالث اطلاع رسانی شود؛در صورت پیشنهاد هرگونه معامله در زمین،ممکن است،در دفتر املاک ثبت شود.
بسته به سیستم حقوقی، دسته بندی های خاصی از منافع الویت دار و اصلی،مانند حق التزام مالیاتی یا محدودیت های عمومی،در رابطه با کاربری اراضی،موقع درخواست ارائه می شود؛لیکن،در دفاتر ثبت،درج نمی شوند. چنین منافع مهم،معمولاً به موضوعاتی مربوط می شود که،در اسناد مالکیت زمین های ثبت نشده،نشان داده نمی شود.دسته اول ،شامل حقوق احراز شده،از طریق بازرسی از اراضی یا با استعلام از متصرف،مانند اجاره بهاست. دسته دوم، شامل بدهی های قانونی،مانند مالیات بر زمین،مقررات کاربری اراضی یا امکان تملک قهری یا اجباری است.توصیف اراضی،با استفاده از نقشه ثبت شده،یا طرح کاداستر بایگانی شده،یا طرحی که توسط خود دفتر ثبت،ترسیم شده است،انجام می گیرد.توصیف اراضی،از یک شماره مرجع قطعه زمین ساده، مربوط به خانه، خیابان و شهری که، ملک در آن واقع شده،تشکیل شده است.یک قطعه زمین با محدوده های معین، ممکن است،با بررسی های میدانی بر روی زمین،به عنوان "خیابان اصلی 100" شناسایی شود. با این حال، اغلب،این اطلاعات ناکافی تلقی می شود.بعلاوه،عموما توصیف قطعه زمین،امکان دسترسی به اطلاعات دیگری،از جمله شکل و اندازه زمین و همچنین محل تقریبی مرزهای زمین مزبور را فراهم می کند.جزئیات مربوط به قطعات مجاور هم،با هدف نشان دادن موقیت نسبی قطعه زمین مورد بررسی،در آن گنجانده می شود. کارشناسان استدلال می کنندکه، این نوع توصیف اراضی،امکان جابجایی مرزها را در مواردی که اختلاف و یا عدم قطعیت وجود دارد،میسر می سازد؛تا این امکان را فراهم کند که،هر گونه تقسیم بندی در داخل یا پیرامون قطعه زمین موجود،صورت بگیرد،و(در ارتباط با کاداستر چند منظوره)، برنامه ریزان و ارزیاب ها را قادر می سازد، تا مساحت منطقه را محاسبه کنند. توضیفات قطعه زمین،ممکن است شفاهی،گرافیکی یا مبتنی بر توصیفات عددی باشد و روش های مختلفی برای توصیف محدوده های هر قطعه زمین،باید شامل عنصری باشد که به طور منحصر به فرد،به قطعه مزبور،بعنوان یک کل،اشاره دارد.'
شیوه های توصیف قطعه زمین برای اهداف ثبت،در بین کشورهای مختلف،متفاوت است.در برخی از کشورها، مانند انگلستان،یک سری از نقشه ها تهیه و به منظور توصیف قطعات زمین،در دفتر ثبت نگهداری می شود.در انگلستان،یک سیستم فایل بندی جداگانه برای هر کدام از املاک ثبت شده، از طریق این نقشه ها تهیه می شود. این نظام فایل بندی،یک کپی از نقشه کلی از قطعه است که،با رنگ قرمز مشخص شده است.
سیستم فایل بندی،منحصر به فرد تهیه شده از یک نقشه کلی،نقشه ایده آلی به نظر می رسد؛ لیکن،ممکن است برای کشورهای در حال توسعه،بسیار هزینه بر و گران باشد؛مخصوصاً در جاهایی که ،اراضی خرد و کوچک هستند.در هر صورت،چنانچه، نقشه عمومی ثبت اسناد و املاک به صورت جداگانه تهیه و به درستی نگهداری شود،احتمالا، وجود طرح های منحصر بفرد قطعات،ضرورتی نخواهد داشت.اگر نقشه ثبت عمومی تهیه شده باشد،مهم است اطمینان حاصل شود که ،ثبت و نقشه با هم هماهنگ هستند.
تعیین اهداف:
سیاستگذاران، همچنین باید اهداف اصلی سیستم ثبت اراضی را مشخص کنند. آیا قرار است سیستم ثبت اراضی، صرفا به منظور ثبت سوابق قانونی حقوق زمین، مورد استفاده قرار گیرد؟آیا از آن بعنوان ابزاری برای اهداف مالیاتی و اخذ مالیات استفاده خواهد شد؟یا اینکه،این پایگاه اطلاع رسانی،به گونه ای سازماندهی خواهد شد تا امکان انجام خدماتی برای اهداف اضافی فراهم شود؟
اقدامات قبل از استقرار:
قبل از ایجاد سیستم ثبت اراضی،مقامات دولتی،باید یک فرآیند ارزیابی و آماده سازی،انجام دهند.این فرآیند، شامل چندین مرحله،از جمله،بررسی وضعیت فعلی،تحلیل مشکلات موجود، تعیین اهداف اصلی،تشریح و ارزیابی منافع،برآورد هزینه ها،انجام مطالعات آزمایشی،انتخاب روش های اصلی و انتخاب اولویت ها،می شود.
شناسایی مشکلات:
پس از رسیدن به درک درست از وضعیت موجود،باید نیاز به تغییر،ارزیابی شود.در ارزیابی چنین نیازی،باید عوامل ذیل در نظر گرفته شود: ناامنی یا عدم قطعیت در مالکیت، وصول مالیات عادلانه زمین،عدم دسترسی به اعتبارات بانکی،اهمیت اجرای اصلاحات ارضی،عدم کارکرد بازار زمین و در دسترس نبودن پایگاه اطلاعات برای تسهیل برنامه ریزی و مدیریت کاربری اراضی.شناسایی مشکلات برای ارزیابی نیاز به ثبت مالکیت، بسیار مهم است، طراحی یک سیستم ثبت و ارزیابی مزایای مراحل بعد از پیاده سازی چنین سیستمی، بسیار حیاتی است.
فهرست بندی و ارزیابی مزایا:
سیاستگذاران همچنین باید مزایای مورد انتظار را فهرست و تشریح کنند.
برآورد هزینه ها:
موضوع برآورد هزینه ها،می تواند به اندازه ارزیابی منافع،پیچیده و دشوار باشد.به نظر می رسد،بر خلاف بسیاری از پروژه های توسعه دیگر،تجربه کمتری در حوزه عملیات ثبت اراضی وجود دارد،یا اصلاً وجود ندارد.ارقام هزینه ای دیگر کشورها باید با دقت زیادی مورد استفاده قرار گیرند؛چرا که احتمال وجود دارد،کشورها، از نظر سازمان اداری ،روش های مورد استفاده و بازار،دارای تفاوت هایی باشند. معمولا،عمده هزینه ها،مربوط به ممیزی،نقشه برداری و تعیین حدود قطعات اراضی می باشد.
روش های اصلی:
همچنین،تصمیم گیران در استقرار سامانه ثبت مالکیت زمین(land title registration system)،باید تصمیم بگیرندکه،این سیستم را چگونه ایجاد کنند.برای این منظور،ممکن اسنت،از سه روش اصلی،استفاده شود:
1- ثبت داوطلبانه ( انفرادی و پراکنده) مالکیت پس از درخواست مالک زمین
2- ثبت اجباری ( انفرادی و پراکنده) مالکیت در صورت واگذاری زمین یا تفکیک اراضی
3- ثبت اجباری (سازمان یافته) مالکیت کلیه اراضی مورد حمایت با بررسی های جامع انجام شده،منطقه به منطقه.
گزینه اول،اغلب در کشورهای در حال توسعه استفاده می شود؛ چرا که، این روش به آسانی اجرا می شود و این امکان میسر است که، مالکان اراضی هزینه های اجرای آن را تقبل کنند. این روش،همچنین،برای چندین دهه، در اواخر قرن نوزدهم در انگلستان، مورد استفاده قرار گرفت. اگرچه،این روش،تا حدود زیادی، ناکارآمد ارزیابی می شود. هزینه های آن (به ازای هر قطعه زمین)، بالاست و مهمتر از آن می تواند، مقدار قابل توجهی از اراضی دهه های قبل از ثبت را دربرگیرد.اثربخشی هر سیستم ثبت،بستگی به قطعات زمین ثبت شده،دارد.
گزینه دوم،مشابه گزینه اول است؛لیکن،خیلی زمانبر نیست.این گزینه،در دو حالت کلی موثر است:اولا،جایی که زنجیره مالکیت کاملا جا افتاده و پذیرفته شده است و قطعات اراضی،به خوبی تعریف و تعیین حدود شده اند یا می توانند به خوبی مشخص شوند. ثانیا،درمناطق تحت پوشش نقشه های توپوگرافی مطلوب،که می تواند به عنوان نقشه های ثبت استفاده شود.
در گزینه سوم، هزینه ثبت قطعات بسیار کمتر است؛برای اینکه،امور مربوط به ثبت تمام قطعات در یک منطقه، به طور همزمان انجام می شود. این گزینه،همچنین امکان ثبت مقدار قابل توجهی از اراضی را،در بازه زمانی بسیار کوتاه تری،فراهم می کند.این گزینه، ابتدا به ساکن،به منابع بیشتری نیاز دارد که، اغلب یک عامل محدود کننده است. با این حال،دو راه حل، برای حل مشکل محدودیت های منابع مالی،متصور است؛اول،صندوق های کمک کننده خارجی که، نوعا،باید به سمت پروژه های خاصی هدایت شود تا در یک دوره زمانی نسبتاً کوتاه، بتواند برای ایجاد روش سیستماتیک تا یک روش پراکنده،مورد استفاده قرار گیرند.دوم،نظام ثبت سازمان یافته که،اجرای آن،محدود به مناطق مشخصی است و به همان سرعتی که منابع در دسترس قرار می گیرد، امکان اجرای آن پیشرفت دارد.
الویت ها:
لازم است تصمیم گیری شود که،آیا نظام ثبت اراضی،قرار است،کل کشور را تحت پوشش قرار دهد؛یا صرفا بخش های منتخب را بعنوان مناطق الویت دار،انتخاب کند.انتخاب مناطق اولویت دار،بستگی به مشکلاتی دارد که،سیستم ثبت اراضی،قرار است برای آنها راه حلی پیدا کند.اگر هدف اصلی،حل مشکلات کشاورزی باشد،مناطق روستایی با کشاورزی فشرده و تجاری،ممکن است،به عنوان الویت اول در نظر گرفته شود. اگر هدف اصلی،ساماندهی بازار زمین شهری است،ممکن است،شهرهای بزرگ در دستور کار قرار گیرند.چنانچه،هدف اصلی،کاهش اختلافات و دعاوی باشد،در این صورت،ممکن است،ابتدا،بخش های با حجم زیاد دعوی قضایی یا تصرف عدوانی و غیرقانونی،انتخاب شوند. در هر صورت عاقلانه است که،اجرای نظام ثبت اراضی را،در مناطقی که با شرایط سختی،ازحیث عواملی،مانند نحوه مالکیت اراضی یا نحوه بررسی و پیمایش مواجه هستند؛تا زمانی که، شرایط به خوبی تثبیت شود،به تعویق انداخت.
کمک کننده های خارجی و دولت های کشورهای در حال توسعه،سالانه میلیاردها دلار، برای اجرای پروژه های ثبت اراضی، هزینه می کنند.ماهیت بحث برانگیز و چالشی تلاش‌های اصلاحات ارضی بازتوزیعی،به لحاظ سیاسی،باعث شد،تا بسیاری از کمک‌کنندگان خارجی و دولت‌ها،تمرکز خود پیرامون مسائل مربوط به زمین را از سیاست های اصلاحات ساختاری،به سیاست هایی که،تقویت حقوق اراضی موجود را ملحوظ می دارد، تغییر دهند. سیستم های ثبت اراضی،ابزار موثری در جهت حل مشکلات تولید،اعتبار،فقر و اشتغال، ارزیابی می شود. اگرچه،سیستم های ثبت اراضی،به مقوله اساسی افراد جامعه بی زمین،که مشکل بسیاری از کشورهای در حال توسعه است، ورود نمی کند.علاوه بر این،سیستم های ثبت اراضی،به تنهایی،در ترتیبات مالکیت ناامن یا ناکافی، تغییری ایجاد نخواهد کرد.ثبت اراضی،فی نفسه،راه حلی برای اساسی ترین مشکلات مربوط به زمین،نیست؛لیکن،میتواند،بعنوان عنصری از یک استراتژی کلان تر،برای بهبود شرایط فقرای روستایی باشد.دولتهای کشورهای در حال توسعه،باید به طور جدی،این موضوع را بررسی کنند که،ثبت اراضی،چرا،چه زمانی، برای چه چیزی و چگونه،انجام گیرد.به احتمال فراوان،پاسخ ها برای هر کشوری،به دلیل ملاحظات تاریخی، فرهنگ،جغرافیایی،نظام های حقوقی،اقتصادی و فرآیندهای توسعه منحصر به فرد،متفاوت خواهد بود. با این حال،چارچوب برای رویارویی با این سؤالات،الزاما منحصر به فرد نیست.
