تئوری موفق چند دهه اخیر دنیا در علم مدیریت بر تفکیک مالکیت از مدیریت تاکید دارد، چرا که تحقق این مهم، باعث می‌شود مالکان مراکزتجاری به سمت انتخاب مدیران شایسته بروند و این مدیران نیز اولین گام را با داشتن مشاور حقوقی مسلط به حوزه مراکزتجاری بر می‌دارند، چرا که “پیشگیری” را مقدم بر درمان دانسته و تلاش دارند تنش‌ها را به حداقل رسانده و انرژی مضاعفی را در مسیر دستیابی به اهداف پیش‌بینی شده، ذخیره سازند.
اما واقعیت موجود آن است که علیرغم آن‌که هر ساله به تعداد فارغ‌التحصیلان رشته حقوق و حرفه وکالت در کشور ما افزوده می‌شود، اما متاسفانه در مراکزتجاری نیز به نحو شایسته از مشاوران حقوقی کمک گرفته نمی‌شود. از سوی دیگر نیز به مشاور حقوقی همچون یک کارشناس نگاه شده و این تصور غلط وجود دارد که اگر وی به صورت تمام‌وقت به کار گرفته شود، اثربخشی بیشتری خواهد داشت، در حالی که لازم است مشاور حقوقی با استقلال رای لازم بتواند بین مالکان و مستاجران رعایت حقوق طرفینی را یادآور شده و ضمن جلوگیری از آسیب به مرکزتجاری آنها را در انتفاع مشترک، همراهی کند.
بنابراین علاوه بر آن‌که برخورداری از مشاور حقوقی یک امر ضروری برای هر مرکزتجاری است، استقلال رای و عمل وی نیز لازم است که حضوری مستقل و البته پاره‌وقت را در قالب قرارداد مشاوره باعث شود و بتواند از انحراف مورد اشاره، جلوگیری کند.
چالش‌های اصلی یک مدیر مرکزتجاری
اگر بخواهیم از زمان بهره‌برداری یک مرکزتجاری، چالش‌های آن را مورد بررسی قرار دهیم، نقطه شروع آن نحوه واگذاری واحدهای تجاری و یا اداری است که بعضا در این قراردادها زمان راه‌اندازی و بهره‌برداری مرکزتجاری مورد توجه قرار نمی‌گیرد و این مشکل با چراغ‌های خاموش در راه‌اندازی مرکزتجاری، بروز می‌کند.
عدم تعیین کاربری (صنف بندی) از دیگر مواردی است که در واگذاری‌ها مد نظر قرار نمی‌گیرد.
عدم وجود چارچوب مشخص برای تعیین شارژ و عدم شناخت صحیح هر حرفه و نیازهای آن، موجب شکل‌گیری ساختاری نادرست برای تعیین میزان شارژ واحدها می‌شود که بروز اختلافات عدیده بین صاحبان کسبوکارهای مختلف و اختلال در کارکرد اصلی یک مرکزتجاری را باعث می‌شود .
تغییر کاربری فضاهای مشاعات و عدم ایجاد بستر مناسب قراردادی نیز اختلافات متعددی را به وجود می‌آورد که حل آنها در آینده، بسیار مشکل است .
اساسا هیچ پزشکی نمی‌تواند برای همه بیماران یک نسخه تجویز کند، آنچه در حال حاضر در مراکزتجاری شاهد آن هستیم بیماری‌های مشترک با درمان‌های متفاوت است، اما آنچه مسلم است هر چه پیشگیری بهتری صورت گیرد امکان بروز بیماری و یا آسیب، کمتر خواهد بود. همان‌گونه که مراکزتجاری در زمان بهره‌برداری نیاز به یک مدیر لایق دارند، آن مدیر نیز برای نیل به موفقیت نیاز به بکارگیری مشاوران متخصص از جمله مشاور حقوقی دارد، چرا که ادبیات ساخت مراکزتجاری با ادبیات سایر ساخت‌وسازها متفاوت است.
توفیق در یک مرکزتجاری نیازمند توجه به تمامی ابعاد آن است. پیکره یک مرکزتجاری می‌تواند زیبا باشد، اما روح یک مرکزتجاری در قالب برند آن متجلی می‌شود و نگاه درست به برند مرکزتجاری، شهرت و آوازه‌ای به همراه دارد که موجبات بالندگی آن مرکزتجاری را فراهم می سازد.
بنابراین برای ایجاد این بالندگی، لازم است همواره انرژی مثبتی را در فضای کسبوکارهای آن باعث شد که این امر به واسطه همدلی حداکثری حاصل می‌شود و در این میان، مالک یا مدیر مرکزتجاری مکلف است با کاهش تنش‌ها در ایجاد اتمسفر روانی بالنده، پیشگام سایرین باشد.
در مسیر چرخه حیات و شکل‌گیری یک مجتمع تجاری و چند منظوره طیف گسترده‌ای از ذینفعان حضور دارند که این حضور شبکه پیچیده و گسترده از روابط حقوقی را ایجاد می‌نماید . دولت ، نهادهای عمومی ، پیمانکاران ، سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی ، بهره برداران ، کارکنان و مشتریان مهمترین ذینفعان یک مجتمع تجاری چند منظوره محسوب می‌شوند . این روابط در ظرفی از قوانین و مقررات و بعضاً در چارچوب مجموعه ای از توافقات و قراردادها تنظیم و شکل می‌گیرد که اصطلاحاً به آن نظام حقوقی بهره‌برداری از مجتمع های تجاری و چند منظوره اطلاق می‌شود که بر اساس رویکرد نوین مجتمع های تجاری چند منظوره ، قوانین و مقررات و رویه‌های موجود متناسب با رشد و پیشرفت این مجتمع ها نبوده است . یک مجتمع تجاری از پنج مرحله اصلی ( مکان‌یابی ، تعیین نوع کاربری تخصصی ، ساخت ، پیش از بهره برداری ، پس از بهره‌برداری و دوره احیای مجدد ) تشکیل می‌شود .
نظر به اینکه یکی از عناصر اصلی موفقیت یک مجتمع تجاری و چند منظوره به حداقل رساندن اختلافات و مخاطرات حقوقی در روابط ذینفعان آن مجتمع است در تمامی این مراحل نیازمند خدمات حقوقی تخصصی می باشد که مهم ترین زمینه های آن عبارتند از : اموال و مالکیت ، امور قراردادها و مدیریت آن ، تجارت سنتی و الکترونیک ، مقررات تملک آپارتمانها و مجتمع‌ها ، نظام واگذاری فروش ، اجاره ، مشارکت ، حق انتفاع ، مالیات ، کار و تامین اجتماعی ، حقوق اصناف و تعزیرات ، بیمه ، شهرسازی ، محیط زیست ، امنیت و حفاظت ، نظارت بر اماکن عمومی ، تامین و مدیریت منابع مالی ، سرمایه‌گذاری ، شارژ و تسهیم آن ، شرکت‌های تجاری ، امور ثبتی ، بازاریابی ، تبلیغات و روابط عمومی ، امور مشتریان ، باشگاه مشتریان ، مالکیت معنوی برند و توسعه شعب نمایندگی ، گمرک ، خرید خارجی ، مسئولیت مدنی ، دعاوی و داوری ، فناوری اطلاعات و شبکه‌های اجتماعی و سایر نیازهای حقوقی بر گرفته است دستاوردهای نوین صنعت مجتمع های تجاری و بر اساس استانداردهای روز دنیا این خدمات می بایست توسط یک واحد حقوقی تخصصی مجتمع تجاری و چند منظوره با بکارگیری نیروی انسانی متخصص اداری – کارشناسی – مدیریت ، ارائه گردد .
علیرغم طولانی بودن حضور مجتمع های تجاری چند منظوره حضور در کشور ، تجربه خدمات حقوقی تخصصی در این زمینه نوپا و فاقد پیشینه تجربی و علمی است . ماموریت اصلی واحد حقوقی در مجتمع های تجاری به حداقل رساندن اختلافات و مخاطرات حقوقی در روابط ذینفعان مراکز خرید و مجتمع های چند منظوره و تسهیل این روابط با محوریت پیشگیری علمی قرار داده است که با بهره‌مندی از وکلا ، مشاوران حقوقی و کارشناسان و کادر اداری مجرب و متخصص و آموزش دیده در تمامی مراحل چرخه حیات یک مجتمع تجاری و چند منظوره از شکل‌گیری اولیه تا بهره برداری نهایی به ارائه خدمات حقوقی در شاخه‌های تخصصی می‌پردازد .
خدمات حقوقی به مجتمع های چند منظوره و مراکز خرید عبارتند از مشاوره حقوقی تخصصی کتبی ، مجازی شفاهی و شرکت در جلسات . تکمیل ، اصلاح و بازبینی پیش‌نویس قراردادهای واگذاری به روشهای مختلف ( فروش / اجاره / مشارکت / حق انتفاع ) و شرکت در مذاکرات اصلاح قراردادهای ارائه شده . تهیه و تنظیم قراردادهای تخصصی مورد نیاز مجتمع تجاری در پنج مرحله چرخه حیات آن ( مکان‌یابی و شروع سرمایه‌گذاری ، ساخت ، پیش از بهره برداری ، پس از بهره‌برداری و احیای مجدد ) و مدیریت آنها ، داوری ، حل و فصل اختلافات از طریق مذاکره و میانجیگری بر اساس روشهای ( A.D.R ) . ساماندهی و نظارت بر امور حقوقی و اجرای قراردادها و ایجاد واحد حقوقی مجتمع تجاری و مدیریت آن ، تکمیل ، اصلاح و بازبینی و تنظیم اساسنامه ها و آیین نامه های مدیریت مجتمع تجاری با محوریت بهره‌برداری مناسب با توجه به اینکه هدف از انجام خدمات حقوقی پیشگیرانه فوق به حداقل رساندن دعاوی حقوقی و کیفری مجتمع می باشد در صورت نیاز پذیرش دعاوی حقوقی و کیفری احتمالی و دفاع از آنها برای حضور در مراجع قضایی توسط وکلای متخصص موثر واحد حقوقی صورت خواهد گرفت
