نیازهای بشر امروزی به تأمین مسکن و سرپناه و از طرفی عدم توانایی مالکین در تأمین منابع مالی جهت احداث ساختمان و فقدان دانش فنی مالکین، موجب اتصال بین مالکین و سازندگان برای ساخت و ساز از طریق قراردادهای مشارکت در ساخت می شود.
در جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه به علم و دانش تئوریک نیاز به تجربه عملی هم می باشد بنابراین ورود افراد غیر حرفه ای در این حوزه اکیداً توصیه نمی شود بنابراین با توجه به:
- دایره قوانین و مقررات مرتبط و غیر مرتبط گستردگی زیادی دارند.
-کلمات و اصطلاحات حقوقی دارای بار معنایی و تفسیرهای متفاوتی می باشند.
لازمه موفقیت درانعقاد یک قرارداد حرفه ای از جمله مشارکت در ساخت وقوف به این امور می باشد.
مشارکت در ساخت چیست؟
معنای عام یا مرسوم مشارکت در ساخت می توان در این تعریف ارائه نمود که سرمایه‌گذاری مشترک بین مالک زمین با سازنده که در آن زمین متعلق به مالک و کلیه هزینه‌ها به عهده سازنده می باشد برای انجام ساخت و ساز که در انتها درصد توافقی از سازه جدید به عنوان قدر السهم طرفین برای دو طرف قرارداد محاسبه می شود.
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که میان دو نفر (اعم از شخص حقیقی و حقوقی) برای مدت معین و با درصدی مشخص برای طرفین قرارداد بسته می شود که یکی از طرفین مالک زمین و طرف دیگر (سازنده) است و همه هزینه‌های ساخت را پرداخت می نمایند و سازنده مطابق با لیست مصالح ساختمانی توافق شده و با نظارت مالک، مطابق با ضوابط شهرداری و سازمان‌های وابسته اقدام به ساخت می نماید.
قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود نامعین محسوب می شوند و آثار و احکام و شرایط آن، تابع اراده و توافق طرفین می باشد؛ ضمن آن می‌بایست شرایط عمومی قرارداد (ماده 190 قانون مدنی) نیز در قرارداد مد نظر قرارگیرد.
قرارداد مشارکت در ساخت دارای مفاد بسیاری است که باید همۀ شرایط قرارداد مشارکت در ساخت در آن ذکر شود؛ موضوع کلی قرارداد مشارکت در ساخت همان ساخت و احداث بنا در یک قطعه زمین یا ملک کلنگی برابر پروانه ساخت شهرداری با کاربری آن از جمله مسکونی، اداری، تجاری ظرف مدت مقرره در قرارداد می باشد.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخصات کامل و دقیق ملک از جمله پلاک ثبتی، اعم از فرعی و اصلی، بخش/مساحت کل ملک شامل زیربنای مفید و مشاعات/تعداد واحدها/تعیین نوع کاربری مسکونی، تجاری، تجاری مسکونی و آدرس دقیق ذکر شود.
در ابتدا برای تخمین میزان آورده هر یک از طرفین قرارداد، بدواً باید قیمت و میزان متراژ مالک/مالکین محاسبه و قیمت گذاری شود؛ سپس میزان سرمایه‌گذاری و هزینه و مخارج سازنده یا سازندگان تعیین شود؛ و بر اساس آن میزان سهم سود طرفین در نظر گرفته شود.
تخمین میزان آورده‌ی طرفین ابتدا بر اساس توافق طرفین به عمل می آید و در صورت عدم حصول توافق، ارزش آورده طرفین بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری و یا یک فرد خبره، تعیین می شود.
آورده مالک: یک یا چند قطعه ملک کلنگی یا زمین
آورده سازنده: سرمایه مالی+هنر و تجربه ساخت
فرمول آورده‌ی هر یک از طرفین = زیربنای کل x قیمت هر مترمربع زیربنا در زمان قرارداد
به دلیل نوسانات بازار مسکن و ارز برآورد میزان ارزش زمین و هزینه ساخت وس از مشکل می باشد که بهتر است برای تعیین سهم الشرکه طرفین قرارداد، قیمت هر متر مربع زمین در زمان انعقاد قرارداد درنظر گرفته شود. به عبارتی ارزش زمین یا هزینه ساخت و ساز قبل از انعقاد قرارداد محاسبه شود.
در قراردادهای مشارکت در ساخت مرسوم است که مبلغی از ناحیه سازندگان بصورت بلاعوض جهت رهن و اجاره ملک به مالکین جهت استقرار پرداخت می شود این مبلغ دریافتی طی فرمولی خاص محاسبه و به مالکین پرداخت می شود.
محاسبه مبلغ بلاعوض از طریق فرمول زیر محاسبه می شود:
V=E-N×(M+E)
V = مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت
E = ارزش زمین
N = درصد قدرالسهم مالک
M = تمامی هزینه‌های سازنده
یعنی :
(ارزش زمین+کل هزینه ساخت) × ( درصد سهم مالک از سازه جدید ) - ارزش زمین = مبلغ بلاعوض
در مورد اینکه چرا ملک خود را نفروشیم و برای ساخت و ساز به مشارکت در ساخت واگذار کنیم دلیل منطقی وجود دارد و بصورت خلاصه به شرح ذیل می گوییم:
فرض کنید که شما مالک ملک کلنگی به متراژ پانصد متر مربع هستید و قیمت زمین آن بطور مثال متری 16 میلیون تومان می باشد و اگر شما مشتری دست به نقدی پیدا کنید که همان مبلغ 16 میلیون تومان را برای هر متر مربع آن پرداخت نماید حاصل فروش شما می شود هشت میلیارد تومان است؛ حال اگر شما این ملک را به مشارکت واگذار کنید با توجه به اینکه قیمت آپارتمان نوساز 30 تا 35 % پایین‌تر از ملک کلنگی است و شهرداری اصولاً اجازه ساخت 5 طبقه را به 60% سطح اشغال به ملک شما بدهد و به طور منطقی درصد 60 به 40 به نفع مالک و متری 2 میلیون تومان بلاعوض به شما پرداخت می‌شود متراژی که نصیب شما مالک محترم می شود چیزی حدود 900 متر می باشد که اگر متری 12 میلیون تومان بفروشیم چیزی حدود 11 میلیارد تومان می شود و بعلاوه یک میلیارد تومان هم به عنوان بلاعوض دریافت نموده اید که می شود دوازده میلیارد تومان یعنی سود حاصل از مشارکت در ساخت از فروش بیشتر می باشد و در ضمن شما سازه ای را با همان متریالی که مورد نظر شماست انتخاب کرده اید و لزومی ندارد در آپارتمانی که با سلیقه دیگران ساخته شده است زندگی کنید.
