داستان مالکی که بازنده شد

به وجود آمدن اختلاف میان مالک و سازنده در یک پروژه مشارکت در ساخت و ساز مانند بروز اختلاف میان سایر اشخاص، طبیعی است. آنچه در این میان متفاوت است موضوعی تخصصی و فنی است . همچنین علاوه بر مباحث مربوط به مهندسی ساخت و ساز، مسائل حقوقی نیز از حساسیتی ویژه برخوردارند و نقشی مهم و سرنوشت ساز را در رسیدگی به اختلافات مالک و سازنده ایفا می کنند . راه و روش حل اختلاف نیز بسیار اهمیت دارد. غالباً در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز دو طرف حل و فصل کلیه اختلافات احتمالی را به نهاد داوری ارجاع می‌دهند تا داور یا داوران به حل و فصل اختلافات بپردازند . رسیدگی به اختلافات مالک و سازنده توسط داوران باید بر مبنای اصول حقوقی صورت گیرد و در این راستا حقوق هر دو طرف منصفانه و عادلانه رعایت گردد. اگر سازنده تعهد خود مبنی بر اخذ جواز ساخت را انجام ندهد و یا اگر مالک تعهد خود مبنی بر اعطای وکالت نامه کاری به سازنده را به تعویق اندازد و این موضوعات باعث ایجاد اختلاف بین آنها شود ایشان از حق دفاع از حقوق وعملکرد خود در برابر مرجع حل اختلاف برخوردارند و این مرجع حتی اگر داور یا داوران باشند موظفند آیین رسیدگی صحیح را در روند حل اختلاف رعایت کنند و دقت کنند که رایی که صادر می‌کنند مستند و مستدل باشد و هیچ مخالفتی با قوانین نداشته باشد. همچنین مرجع داوری موظف است اصولی مانند برابری و حق دفاع هر یک از طرفین را رعایت کند. در صورتی که آیین رسیدگی داوری و یا قوانین ومقررات آمره مد نظر قرار نگیرد رای داور یا داوران با چالش‌های جدی مواجه خواهد شد و حقوق طرفین نیز به مخاطره خواهد افتاد .

در ادامه یکی از از تجربه های خود را با شما در میان می گذارم و مشاهده خواهیم کرد که جزئیات حقوقی چه نقش سرنوشت سازی را در حفظ و صیانت از حقوق افراد برعهده دارند.

مالک یک قطعه زمین تصمیم می گیرد زمین خود را در یک پروژه مشارکت در ساخت برای احداث یک مجتمع تجاری 10 طبقه با سازنده ای متبحر سرمایه گذاری کند. پس از از جلسات متعدد مذاکره ،دو طرف به توافق می رسند و قرارداد با درج شرط داوری تنظیم و به امضاء مالک و سازنده می رسد . داوران هم این قرارداد را امضا می‌کنند و قبول سمت می نمایند. در شرط داوری مندرج در قرارداد به ذکر نام و مشخصات داوران کفایت شده بود و از جزئیات درباره آیین رسیدگی داوری سخنی به میان نیامده بود.‏

مدتی پس از احداث کارگاه در زمین اختلافاتی پیش آمد و حتی مذاکرات دوطرفه نیز راهگشا نبودند و مالک تصمیم گرفت که اختلافات پیش آمده را از طریق قانونی حل و فصل کند .

با آگاهی از شرط داوری مندرج در قرارداد، مالک اختلافات را به اطلاع هیئت داوری می رساند و از ایشان می‌خواهد که به این اختلافات رسیدگی کنند و همه مسائل را حل و فصل نمایند .

هیئت داوری تصمیم می گیرد جلسه‌ای تشکیل دهد .

شخصی که به عنوان داور سوم تعیین شده بود به داوران اختصاصی مالک و سازنده موضوع و تاریخ جلسه رسیدگی حل و فصل اختلافات را اطلاع می دهد. جلسه مزبور با حضور داور سوم یا همان سرداور و داور اختصاصی مالک تشکیل می شود اما داور معرفی شده از سوی سازنده علی رغم دعوت به وسیله اظهارنامه رسمی در جلسه حاضر نمی گردد.

داوران رای به تقصیر سازنده صادر می کنند و طبق این رای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با حق فسخی که مالک در صورت عدم انجام تعهدات سازنده دارا می شد، با اعمال این حق، فسخ شده تلقی می‌گردد . مالک اقدام به طرح دعوا باموضوع "تایید و اعلام فسخ قرارداد مشارکت و مطالبه خسارت"در دادگاه عمومی حقوقی می نماید.

زمان جلسه رسیدگی توسط دفتر دادگاه برای ۴ ماه بعد تعیین می شود. در آن جلسه که با حضور وکلای مالک و سازنده تشکیل گردید وکیل مالک در مقام بیان خواسته خود با اشاره به رای داوری از دادگاه تقاضا کرد تا فسخ قرارداد مشارکت از سوی مالک راتایید و اعلام ، و نیز حکم به محکومیت سازنده به پرداخت خسارت صادر نماید.

وکیل سازنده در مقام دفاع به شرط داوری مندرج در قرارداد اشاره کرد و بیان نمود از آنجا که در شرط داوری هیچگونه روشی برای ابلاغ رای داوران پیش بینی نشده مطابق ماده 485 قانون آیین دادرسی مدنی رای داوری می بایست از طریق دادگاه به دو طرف اختلاف ابلاغ می گردید اما این امر صورت نگرفته و مضاف بر آن جلسه رسیدگی داوران بدون حضور سازنده تشکیل شده و رای داوری بدون استماع دفاعیات سازنده و به دور از قاعده انصاف صادر شده است.

وکیل مالک که متوجه اشکالات پروسه داوری گردید در پاسخ بیان کرد که آنچه در قرارداد مشارکت ذکر شده شرط داوری نیست و صرفاً دو طرف قرارداد برای انجام مذاکرات و تلاش برای صلح و سازش آن سه نفر را تعیین کرده‌اند.

قاضی دادگاه در حالیکه کمی هم برافروخته به نظر می رسید استدلال وکیل مالک را نپذیرفت و ختم جلسه را اعلام کرد. رای دادگاه به ضرر مالک صادر شد و به طرفین ابلاغ گردید.

وکیل مالک اقدام به تجدید نظر خواهی کرد اما دادگاه تجدیدنظر نیز با توجه به عدم رعایت مقررات مربوط به ابلاغ رای داور و صدور رای ایشان بدون استماع دفاعیات سازنده تجدیدنظرخواهی را نپذیرفت و در نهایت مالک پس از حدود ۲ سال که از امضاء قرارداد مشارکت می‌گذشت بازنده حقیقی این پرونده شد . دو سالی که می توانست صرف پیشرفت پروژه گردد حال بدون هیچ ثمره‌ای سپری شده بود.

هرچند تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به نحو اصولی حائز اهمیت است، در عین حال توجه به نحوه دفاع و نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی نیز از اهمیت بسزایی برخوردار است.

در این پرونده، مالک نه تنها به حاصل مشارکت خود نرسید و خسارتی نیز دریافت نکرد بلکه زمان بسیار با ارزشی را از دست داد.

اگر بخواهیم این ماجرا را از ابتدا بررسی کنیم قطعاً به مالک خواهیم گفت که قبل از امضاء قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از شخصیت سازنده مطمئن شود سپس قراردادی را امضا کند که طبق اصول حقوقی و قانونی تنظیم شده باشد و حتی اگر با رعایت همه این موارد اختلافی حادث شد با مراجعه و اخذ مشورت از وکیل متخصص حوزه املاک از سرمایه و و زمان با ارزش خود محافظت کند.