شاید شما هم شنیده باشید که حدود نیمی از دعاوی و و پرونده هایی که در مراجع قضایی در حال رسیدگی هستند مربوط میشوند به دعاوی و اختلافات املاک و شاید به نظرتان اغراق آمیز آمده باشد اما وکیل دعاوی املاک این آمار را تایید می کند و به شما خواهد گفت یکی از دلایل این آمار بالا اهمیت و جایگاه بالای ملک هم به عنوان دارایی و هم به عنوان یک سرمایه است کما اینکه ملک را میتوان سرمایه کرد و از این سرمایه گرانبها سود به دست آورد .
وکیل دعاوی املاک به شما خواهد گفت از آنجایی که در خصوص پرونده های ملکی و املاک قوانین و مقررات متنوعی حاکم هستند و همچنین رویه های متفاوت و گوناگونی را از دادگاه ها میبینیم و حتی مشاهده شده که دادگاه ها احکام متعارض هم در خصوص پرونده های ملکی صادر کرده‌اند ، این پرونده ها جزو زمان برترین و پیچیده ترین پرونده های محاکم قضایی محسوب می شوند همچنین وکیل دعاوی املاک تذکر می دهد که متاسفانه تسلط ناکافی و به قول معروف نصف و نیمه وکلا و مراجع حل اختلاف و محاکم قضایی موجب می شود که در این حوزه هم با آمار بالای پرونده ها روبرو باشیم هم این که پروسه رسیدگی به این دعاوی در محاکم بسیار طولانی می شود معمولاً ، و بدتر از همه اینکه ممکن است این گونه پرونده‌ها به نتیجه صحیح و مطلوبی هم منجر نگردند !
به خاطر همین دلایل خصوصاً آشنایی و تسلط تخصصی بر امور حقوقی حوزه املاک و مستغلات همیشه تاکید می شود که با مراجعه به وکیل دعاوی املاک که متخصص و با تجربه است راه های حل اختلاف بررسی گردد تا بهترین و کوتاه ترین راه ، ما را به مقصد مطلوب برساند .
باید قبول کرد که در یک جامعه مدرن که روز به روز در حال توسعه یافتن و پیچیده‌تر شدن است همه مسائل و کارها روبه تخصصی شدن پیش می روند و در حوزه امور حقوقی املاک و مستغلات نیز واقعاً و حقیقتاً نمیتوانیم از یک کارشناس یا مشاور حقوقی ساده کمک مورد نیاز و اصولی را دریافت کنیم چرا که وکیل دعاوی املاک مخصوصاً اگر با تجربه هم باشد تمام پیچ و خم های مسیر این گونه پرونده‌ها را به خوبی می‌شناسد و برای هر پرونده بهترین راه حل همان پرونده را برای رسیدن به مطلوب انتخاب و اجرا می‌کند و یا در مقام مشاور به موکل خود بهترین مشورت را می دهد .
هر موضوع پیچیده‌ای را اگر بخواهیم به صورت ساده تر بیان کنیم و توضیح دهیم باید سعی کنیم تا آن کلاف سردرگم را کمی باز کرده و هر قسمتش را جداگانه بشناسیم .
وکیل دعاوی املاک برای اینکه شمارا کمی با تنوع دعاوی و اختلافات و پرونده های این حوزه آشنا کند دعاوی این حوزه را به صورت ساده شده چنین توضیح خواهد داد:
اگر فکر می کنید منظور از این نوع پرونده ها فقط ثبت دادخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه است اشتباه میکنید !
وکیل دعاوی املاک به شما خاطرنشان خواهد کرد که مثلاً دعاوی مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه هم داخل در این دسته از دعاوی است . و دعاوی مربوط به حق سرقفلی و حق کسب و پیشه خود دارای دنیا و جهانی کاملاً خاص و به نوعی پیچیده هستند . همچنین وکیل دعاوی املاک به شما تذکر خواهد داد که همیشه موضوع تخلیه ملک مورد اجاره در میان نیست بعضی اوقات ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات دارد اما با این وجود مستاجر اجازه انجام این تعمیرات اساسی را به موجر نمی دهند و در این حال موجر به وکیل دعاوی املاک وکالت خواهد داد تا با حکم قضایی مستاجر را مجبور کند تا مانع انجام تعمیرات نشود .
مثال جالب دیگری که وکیل دعاوی املاک می تواند برای شما مطرح کند مربوط می شود به از بین رفتن و یا مثلاً خراب شدن ملک مورد اجاره . تصور کنید اگر قبل از انقضاء مدت اجاره ، ملک مورد اجاره از بین برود ، خراب شود و دیگر قابل استفاده نباشد چه خواهد شد ؟!
ماده ۴۸۱ قانون مدنی مقرر می دارد : "هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده باشد و نتوان رفع عیب کرد ، اجاره باطل میشود" . بنابراین چنانچه ملک مورد اجاره کاملاً خراب شود مثلاً بر اثر زلزله یا حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تخریب گردد و یا در و دیوارش به خاطر سن بالا خراب شوند و این خرابی ها قابلیت تعمیر هم نداشته باشند و دیگر نتوان از آن ملک استفاده کرد ، عقد و قرارداد اجاره باطل میشود حال اگر یکی از از طرفین یعنی موجر یا مستاجر اصرار داشته باشد که هنوز رابطه استیجاری برقرار است و دیگری مخالف نظر او باشد میتوان به وکیل دعاوی املاک وکالت داد تا از دادگاه ، صدور حکم باطل شدن قرارداد و عقد اجاره را تقاضا کند .
همانطور که میدانید پیش فروش و پیش خرید املاک چه به هدف استفاده از آن ملک و چه به هدف سرمایه گذاری بسیار رایج است اما در این میان موضوعات اختلافی بسیاری ممکن است پیش آید که با مراجعه به وکیل دعاوی املاک میتوان این اختلافات را حل و فصل نمود . برای مثال چنانچه پیش فروشنده متعهد بوده تا طبق قرارداد در یک تاریخ مشخص و معین ، ملک پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار دهد و نتواند در تاریخ معین این امر را انجام دهد ، پیش خریدار می تواند با اعطای وکالت به وکیل دعاوی املاک از او بخواهد تا طبق قانون و یا قرارداد از دادگاه ، حسب مورد ، صدور حکم به الزام پیش فروشنده به انجام تعهد و مطالبه خسارت را تقاضا کند .
از مشکل ترین معاملات بین افراد جامعه خرید و فروش ملک و املاک است که ممکن است در این بین اختلافاتی نیز ظهور کند . وکیل دعاوی املاک یک مثال بسیار ساده را برای شما مطرح می کند : تصور کنید ملکی معامله می شود و بنا بر یک عقد و قرارداد صحیح و درست فروشنده موظف است آن ملک را تحویل خریدار دهد اما از تحویل دادن آن ملک خودداری می کند . در این حالت خریدار با اعطای وکالت به وکیل دعاوی املاک از او می خواهد تا از دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر تحویل ملک را نماید . حتی در همین پرونده ساده هم با چالش مواجه می شویم : برخی دادگاه ها اعتقاد دارند که فقط مالک رسمی با سند رسمی می تواند چنین تقاضایی داشته باشد ، بعضی از دادگاه ها هم معتقدند بر اساس سند عادی و مبایعه نامه هم میتوان این خواسته را مطرح کرد . مشاهده می فرمایید که حل این مسئله واقعاً سخت و پیچیده است و فقط وکیل دعاوی املاک می تواند از حل آن براید .
قطعاً با موضوع مشارکت در ساخت و ساز آشنا هستید . یک نفر ملک خودش را به عنوان سرمایه در اختیار طرف دیگر به عنوان سازنده قرار می دهد تا یک بنای جدید احداث شود و هر یک سهمی ببرند . پروژه های مشارکت در ساخت پیچیدگی های خاص خود را دارند چرا که اصولاً این قراردادها بین دو طرف بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی و طبق اصل آزادی اراده منعقد می شود . به سرانجام رساندن یک پروژه ساخت و ساز هم کاری نیست که در یک ماه و دو ماه انجام شود بلکه معمولاً دو سوال به طول می انجامد . بنابراین طبیعی است که در این مدت با وجود اختلاف سلیقه بین مالک و سازنده و یا انجام ندادن تعهدات قراردادی توسط یکی از طرفین بحث های اختلافی ظهور کنند و در صورتی که به قول معروف اختلاف به جاهای باریک کشیده شود و دو طرف نتوانند با هم کنار بیایند ، هر یک قصد مراجعه به مراجع حل اختلاف به ذهنشان خطور کند .
اگرچه معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت حل اختلاف با به مرجع داوری می سپارند اما نباید غافل شد از این مطلب که وکیل دعاوی املاک می توانند در روند داوری هم وارد شود و به کمک تخصص و تجربه خود از حق موکلش دفاع نماید . اگر هم بنا بر دلایلی حل اختلاف در در دادگاه ها و مراجع قضایی مطرح شد وکیل دعاوی املاک بازهم با تخصص و تجربه ای که کسب کرده قطعاً می تواند به کمک اسناد و مدارک و اتکا به قوانین و مقررات مربوطه برای موکلش احقاق حق کند یا از او دفاع نماید .
به عنوان مثال اگر طرفین در قراردادی که امضا کرده‌اند برای انجام شدن هر مرحله زمان خاصی را معین کرده باشند (و به نظر وکیل دعاوی املاک باید این کار را انجام دهند) و یک طرف نتواند به تعهد خود در زمان تعیین شده عمل نماید ، طرف دیگر حسب مورد می تواند خسارت ، ضرر و زیان یا وجه التزام را مطالبه کنند . در این خصوص وکیل دعاوی املاک به شما تذکر خواهد داد که این عبارت ها کاملاً با یکدیگر تفاوت دارند . اگر در قرارداد نوشته شده باشد مثلاً به مالک در شرایطی خسارت تعلق میگیرد در ابتدا مالک باید ثابت کند که خسارت مورد نظر به او وارد شده ، اما اگر صرفاً مبلغی را ذکر کنند که در صورت انجام نشدن تعهد مورد نظر ، به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت شود ، دیگر نیازی به اثبات وارد شدن خسارت و ضرر و زیان و تشخیص میزان خسارت و ضرر و زیان توسط کارشناس نیست و همان مبلغ وجه التزام را می توان مطالبه کرد .
خارج از این دسته بندی که وکیل دعاوی املاک به شما توضیح می دهد دعاوی دیگری هم در رابطه با املاک و مستغلات وجود دارند مثلاً سه عنوان دعوی که اصطلاحاً به دعاوی تصرف معروف هستند ، از قرار : دعوی تصرف عدوانی ، دعوی ممانعت از حق و دعوی مزاحمت که هر یک مسیر خاص خود را دارند تا موکلِ وکیل دعاوی املاک به حق خود برسد.
و میان این سه عنوان دعوی آنقدر شباهت هست که ممکن است هر کس به گمان خود شرایطی را تصرف عدوانی یا ممانعت از حق یا مزاحمت بپندارد . دعوی خلع ید هم بسیار شبیه دعوی تصرف عدوانی است با تفاوت هایی که اسناد و مدارک و اوضاع و احوال به تشخیص وکیل دعاوی املاک متخصص تعیین می شوند و وکیل دعاوی املاک به خوبی تصمیم می گیرد از کدام مسیر احقاق حق کند یا از حق موکل دفاع نماید .
آنچه خواندید تنها گوشه ای از وسعت پهناور دعاوی و پرونده ها و اختلافات حوزه املاک و مستغلات است و قطعاً شما هم تایید میکنید چنانچه در این حوزه اختلافی به وجود آید یا نیاز به طرح دعوی باشد حتماً باید چه برای مشاوره و چه برای اعطای وکالت به وکیل دعاوی املاک متخصص و با تجربه مراجعه کرد .
