چنانچه با مشکلی حقوقی با موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت مواجه شوید حتماً برای شما این سوال پیش خواهد آمد تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست و اگر این سوال را از یک وکیل دعاوی سرقفلی بپرسید به شما خواهد گفت که تفاوت این دو را قانونی تعیین می کند به نام قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ .
البته قبل از این سال هم به حق کسب و پیشه در عرف ما همان سرقفلی گفته می شود برای توضیح بیشتر ، وکیل دعاوی سرقفلی به شما خواهد گفت که قبل از سال ۱۳۷۶ وقتی اماکن تجاری با عقد اجاره در اختیار مستاجر قرار می گرفت از آنجایی که مستاجر در آن مکان فعالیت تجاری و اقتصادی انجام می داد و باعث رونق آن مکان می شد و به نوعی به ارزش آن مکان آن اضافه می کرد ، حقی به او تعلق می گرفت که به آن حق کسب و پیشه و تجارت یا در عرف کسبه حق سرقفلی گفته می شود و هنوز هم اماکنی که قرارداد اجاره آنها مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است به مستاجر آن مکان حق کسب و پیشه تعلق می گیرد .
برای توضیح بیشتر وکیل دعاوی سرقفلی این نکته را با شما در میان می گذارد که در اینگونه قراردادها که مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ هستند به راحتی نمی توان تخلیه آن محل را از مستاجر درخواست کرد مگر در شرایطی خاص که در آن شرایط هم سه حالت پیش می آید :
چنانچه شرایطی فراهم شود و موجر بتواند با پرداخت کل مبلغ سرقفلی به مستاجر آن محل را تخلیه کند و یا شرایطی فراهم شود که موجر بتواند با پرداخت نیمی از ارزش سرقفلی به مستاجر آن مکان را تخلیه نماید . همچنین وکیل دعاوی سرقفلی به شما خاطرنشان خواهد کرد که در صورت بروز شرایطی موجر می تواند بدون پرداخت هیچگونه مبلغی بابت سرقفلی به مستاجر آن مکان را تخلیه نماید .
درخصوص قراردادهای اجاره اماکن تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد می شوند وکیل دعاوی سرقفلی به شما اینگونه توضیح می دهد که مستاجر تنها در صورتی مستحق دریافت سرقفلی می شود که در ابتدای زمان قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی در اختیار موجر قرار داده باشد .
اگر این سوال برایتان پیش بیاید که آیا این موضوع درست مثل همان پرداخت پول رهن و ودیعه اماکن مسکونی در عقد اجاره است ، وکیل دعاوی سرقفلی به شما پاسخ خواهد داد که تقریباً اینگونه است با این تفاوت که هنگامی که مهلت عقد اجاره تمام میشود و موجر موظف است مبلغ سرقفلی را به مستاجر بپردازد ، نمیتواند همان مبلغی را بپردازد که مثلاً ۱ سال پیش دریافت کرده بوده بلکه باید معادل ارزش روز تخلیه را با توجه به شاخص تورم که توسط بانک مرکزی اعلام میشود پرداخت کند .
حال اگر مهلت قرارداد اجاره ای که مربوط به یک مکان تجاری بوده و و بعد از سال ۱۳۷۶ هم منعقد شده و اصطلاحاً مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است تمام شود و مستاجر ملک را تخلیه کند اما موجر از پرداخت مبلغ سرقفلی به او خودداری نماید وکیل دعاوی سرقفلی به مستاجر خواهد گفت که می تواند دادخواستی با موضوع مطالبه سرقفلی ثبت نمایند همچنین وکیل دعاوی سرقفلی این موضوع را تذکر خواهد داد که اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح است و چنانچه بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که ملک در آن واقع شده قابل طرح است اما غالباً دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دعاوی مربوط به املاک را به دادگاه حوزه ای که ملک در آن واقع شده می فرستند .
در خصوص املاکی که مشمول قانون سال ۱۳۷۶ می شوند رویه ها و نظریات قضایی گوناگونی وجود دارد که در قانون روابط موجر و مستاجر یافت نمی شود یا به صراحت گفته نشده . وکیل دعاوی سرقفلی برای به سرانجام رساندن پرونده موکل خود یا ارائه مشاوره مناسب به او باید از این رویه ها و نظریات قضایی آگاه باشد تا بتواند بهترین نتیجه را برای موکل خود به دست آورد .
به عنوان مثال وکیل دعاوی سرقفلی رای شماره ۷۰۸ صادره از شعبه ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران را برای شما مثال می‌زند و ممکن است در صورت لزوم به این رای استناد کند و برای گرفتن نتیجه از آن استفاده نماید . طبق این رای مطالبه مبلغ سرقفلی توسط مستاجر قبل از فسخ قرارداد اجاره و تخلیه قانونی نیست .
وکیل دعاوی سرقفلی در توضیح مفهوم این رای به شما خواهد گفت مستاجر نمی تواند قبل از فسخ قرارداد اجاره یا اتمام مهلت اجاره و قبل از تخلیه تقاضای دریافت مبلغ سرقفلی را داشته باشد .
موضوع بسیار مهم دیگری که وکیل دعاوی سرقفلی در فعالیت های خود بسیار با آن سر و کار دارد تنظیم سند سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت است .
قبل از اینکه قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ تصویب شود هرکس می توانست با اجازه مالک ملک تجاری به هر عنوانی مثل اجاره یا صلح منافع اقدام به تصرف آن ملک کند و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می گردید و دارای حق کسب و پیشه می شد . این حق حتی با تمام شدن مدت زمان اجاره نیز از بین نمی رفت و اعتبار داشت . وکیل دعاوی سرقفلی به شما توضیح خواهد داد اشخاصی که طبق قانون سال ۵۶ دارای کسب و پیشه و تجارت شده اند و تاکنون هیچ سند رسمی صلح یا اجاره با عنوان صلح حق کسب و پیشه برایشان تنظیم‌نشده در حال حاضر میتوانند با ثابت کردن رابطه استیجاری خود با مالک ملک ، تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را مطرح کنند تا در نتیجه یک سند رسمی در اختیارشان باشد .
گفتیم که طبق قانون سال ۱۳۵۶ قراردادهای اماکن تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می شوند تخلیه ملک مورد اجاره تنها با دلایل خاص ممکن است :
اول اینکه اگر مالک بخواهد ساختمان جدیدی به جای ملک مورد اجاره احداث کند ، می تواند پس از انقضاء مدت اجاره تخلیه آن محل کسب و کار را درخواست کند . همچنین در این خصوص وکیل دعاوی سرقفلی یادآوری خواهد کرد که در این شرایط مالک باید همه مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کنند .
در مورد دیگر چنانچه مالک ثابت کند که ملک مورد اجاره را برای رفع نیاز شخصی خودش لازم دارد تا بتواند در آن به کسب و کار مشغول شود ، می تواند از دادگاه صدور حکم تخلیه را تقاضا کند .
در این مورد نیز وکیل دعاوی سرقفلی خاطر نشان خواهد کرد که همه مبلغ سرقفلی باید به مستاجر پرداخت شود .
مورد دیگر که ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در مورد اشاره می کند نیاز شخصی مالک برای سکونت است که وکیل دعاوی سرقفلی به شما توضیح خواهد داد که طبق بند ۳ این ماده اگر محل کسب و پیشه برای سکونت هم مناسب باشد و مالک همه حق کسب و پیشه را پرداخت کند و آن محل را برای سکونت خودش یا فرزندان اش یا پدر و مادر یا همسرش لازم داشته باشد می تواند تخلیه آن محل را از دادگاه تقاضا کند .
وکیل دعاوی سرقفلی این نکته ضروری را یادآوری خواهد کرد مبلغ سرقفلی در این موارد به قیمت روز و توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
موارد دیگری که مالک می تواند تخلیه محل کسب و پیشه را تقاضا کند مربوط می شود به فعالیتهای خاصی که مستاجر در ملک مورد اجاره انجام می دهد . برای مثال وکیل دعاوی سرقفلی به شما خواهد گفت که اگر مالک ملک خود را برای یک شغل مشخص اجاره دهد ولی مستاجر بدون رضایت مالک ملک ، این شغل را تغییر دهد و شغل جدید ، مشابه شغل قبلی هم نباشد ، موجر میتواند ملک مورد اجاره را تخلیه کند به عنوان مثال مالک ، ملک خود را برای شغل خرازی اجاره دهد اما مستاجر پس از مدتی شغل خود را به شیرینی فروشی تغییر دهد .
در یک مورد دیگر طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ اگر مستاجر ملک تجاری بدون اجازه مالک ، منافع استفاده از ملک مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند و مدت اجاره هم منقضی شده باشد موجر میتواند تخلیه ملک مورد اجاره را تقاضا کند . حتی اگر مستاجر قبل از انقضاء مدت اجاره منافع ملک تجاری را به شخص دیگری منتقل کند وکیل دعاوی سرقفلی به شما خواهد گفت که برای موجر حق فسخ به وجود می آید و باید توجه داشت که این انتقال منافع واقعاً صورت گرفته مثلاً مستاجر ، ملک تجاری را به دیگری واگذار کرده و اجاره بها دریافت می کند اما اگر صرفاً یک نفر شاگرد استخدام کند و محل کسب و پیشه را به او بسپار مشمول این حکم نمی شود .
همچنین وکیل دعاوی سرقفلی در این مورد به شما تذکر میدهد که اگر اثبات شود مستاجر بدون اجازه مالک منافع محل کسب و پیشه را به دیگری منتقل کرده برای مستاجر تنها حق دریافت نیمی از ارزش سرقفلی باقی می ماند.
همچنین اگر بخواهیم به دو مورد از تخلفات مستاجر ملک تجاری اشاره کنیم باید تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره را نام ببریم و وکیل دعاوی سرقفلی به عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر نیز در این خصوص اشاره خواهد کرد .
چنانچه در مورد تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره از وکیل دعاوی سرقفلی سوال کنید به شما پاسخ خواهد داد هر عملی که که باعث شود به اساس بنا ضرری وارد شود تعدی و تفریط محسوب می شود . مثلاً فرض کنید مستاجر محل کسب و پیشه متوجه ترک خوردن یا نم پس دادن سقف مغازه می شود اما اقدامی نمی کند تا اینکه سقف تماماً فرو می ریزد .
وکیل دعاوی سرقفلی به شما خواهد گفت که در این صورت یعنی در صورت تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره ، موجر حق دارد تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را داشته باشد و مستاجر نیز هیچ حقی برای دریافت حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه نخواهد داشت .
همچنین در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه اجاره بهای خود را نپردازد موجر حق دارد تخلیه ملک را تقاضا کند و برای مستاجر حق سرقفلی یا همان حق کسب و پیشه و تجارت وجود نخواهد داشت .
همانطور که مشاهده می کنید قوانین و مقررات مربوط به بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بسیار پیچیده و تخصصی است و در بعضی مواقع صرفاً با دانستن و آشنایی با قوانین موجر و مستاجر نمی توان مسائل این حوزه را حل کرد بنابراین پیشنهاد می شود چنانچه مشکل حقوقی در این خصوص برای شما پیش آمد حتماً به یک وکیل دعاوی سرقفلی که وکیل متخصص دعاوی سرقفلی و باتجربه باشد جهت مشاوره و اعطای وکالت مراجعه کنید .
