۷ اصل اساسی در قراردادهای مشارکت در ساخت

شناخت اصول اساسی برای تنظیم یک قرارداد کامل مشارکت در ساخت هم برای صاحبان زمین ،مالکین و هم برای سازندگان و پیمانکاران لازم و حیاتی است چراکه تعیین این اصول در یک قرارداد مشارکت در ساخت قطعاً به پیشرفته یک پروژه مشارکت در ساخت به بهترین نحو کمک خواهد کرد به جرأت می توان گفت فقدان هر یک از این اصول در قرارداد مشارکت در ساخت به ایجاد اختلاف بین دو طرف قرارداد خواهد شد اختلافاتی که بعضاً به قدری پیچیده می شود که حل و فصل منصفانه آن عملاً از عهده نهاد داوری و یا حتی مراجع قضایی بر نمی آید.

در ادامه این هفت اصل را را مرور می کنیم و توضیحات لازم در خصوص هر کدام را ذکر خواهم کرد اما به یاد داشته باشیم که قبل از از اقدام به امضاء یک قرارداد مشارکت در ساخت قطعاً بهترین گزینه برای پیش بینی مخاطرات احتمالی مشورت با یک وکیل متخصص در حوزه املاک است .

اصل اول؛ از اصالت ملک و مالک باید مطمئن شد :

با مشاهده اسناد و مدارک مربوط به ملک و درج مشخصات آنها در قرارداد طرفین اذعان می‌دارند که از آزاد بودن ملک و رابطه قانونی و صحیح بین ملک و مالک آگاهند. این مدارک اعم است از سند رسمی ملک، اسناد هویتی مالک یا شخصی که به نمایندگی از او می خواهد قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را امضا نماید .در خصوص سند رسمی ملک باید به این نکته اشاره کرد که از صحت این سند رسمی می توان با یک استعلام ساده از اداره ثبت اسناد اطمینان حاصل کرد.

اصل دوم ؛آورده طرفین باید به صورت صریح، مشخص ،شفاف و روشن ذکر شود :

در قرارداد مشارکت در ساخت آورده دو طرف یعنی مالک و سازنده باید با ذکر جزئیات دقیق مشخص شود مثلاً ذکر گردد که ملک و زمینی که توسط مالک به مشارکت گذاشته می شود چه مشخصاتی دارد ،متراژ آن چقدر است ،محل قرارگیری زمین کجاست و حتی الامکان کیفیت و امتیازات آن ملک نیز قید شود .

سازنده کسی است که آورده اش برای مشارکت در ساخت و ساز عمل، دانش، تجربه و سرمایه لازم برای پیشبرد پروژه است .این مواردی که ذکر شد لازم است که در قرارداد به صورت دقیق و نه صرفاً با حدس و گمان، به صورت ریالی تقویم شوند و حتماً در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردند. تاکید می کنم هرچقدر این موارد با دقت بیشتر و ذکر جزئیات بیشتر نوشته شوند هم در پیشبرد پروژه و هم خدای ناکرده در صورت بروز اختلاف فیمابین راهگشا خواهند بود.

اصل سوم؛ میزان سود و زیان دو طرف باید در قرارداد پیش بینی شود:

مالک و سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت متعهد می شوند که یک پروژه را با یکدیگر شروع کنند و با همکاری دو جانبه آن را به سرانجام برسانند. طبیعی است که هدف هر دو از این مشارکت رسیدن به سود اقتصادی است. شایسته است که از همان ابتدا و در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ، دو طرف قرارداد بر اساس آورده خود میزان مشارکت خود را در سود و زیان پروژه مشخص کنند .معمولاً از همان ابتدا میزان مشارکت دوطرف به صورت درصدی مشخص می گردد و بر همان اساس طرفین مقرر می کنند که متراژ پایانی پروژه را به همان نسبت بین خود تقسیم کنند مثلاً اگر بنا باشد دو طرف به صورت ۶۰ به۴۰ با هم مشارکت کنند مقرر می شود که در پایان نیز واحدهای ساختمان به همان نسبت بین آنها تقسیم شود نکته‌ای که باید رعایت شود این است که کدام واحدها به چه کسی تعلق خواهد گرفت و اگر این امر در همان ابتدا با توافق تعیین نشود به احتمال زیاد به اختلاف منجر خواهد شد پس بهتر است واحدهایی که در آینده به هر کدام از مالک و سازنده تعلق خواهد گرفت با ذکر مشخصات دقیق از همان ابتدا در قرارداد مشارکت تعیین گردند.

اصل چهارم؛ مدت زمان اجرای پروژه باید مشخص باشد :

تعیین مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت کاملاً یک کار تخصصی است. نباید فراموش شود که مشارکت در ساخت و ساز یک نوع سرمایه گذاری است و دو طرف قرارداد با یکدیگر مشارکت می کنند تا در آینده سود این مشارکت نصیبشان شود و از همان ابتدا هر دو باید پیش بینی های لازم را انجام دهند؛ مالک باید آگاه باشد که مدت زمان ذکر شده در قرارداد بازه حدودی رسیدن وی به سود مورد نظرش را تعیین می کند و سازنده با علم و آگاهی ازتوانایی خود چه به لحاظ فنی و یا مالی می بایست اقدام به تعیین مدت قرارداد و پذیرفتن شرایط مالک در این خصوص نماید چراکه عدم انجام تعهد و کارشکنی هر یک از دو طرف که باعث شود به مدت قرارداد اضافه گردد و اتمام پروژه با تاخیر صورت گیرد عواقبی را در پی خواهد داشت .پس بهتر است مالک و سازنده قبل از از امضاء قرارداد مشارکت در ساخت جهت تعیین مدت قرارداد همه جوانب را در نظر بگیرند تا حتی الامکان از بروز اختلافات جلوگیری شود.

اصل پنجم؛ پیشبینی ضمانت اجرا برای تخلف هر یک از از دو طرف قرارداد:

از نظر حقوقی عدم انجام تعهد از سوی هر یک از طرفین قرارداد تبعاتی به همراه دارد .ممکن است وقتی یک طرف از انجام تعهد خود سر باز می‌زند با توسل به قانون و محاکم قضایی اورا اجبار به ایفای تعهد کرد . همچنین ممکن است در صورتی که یک طرف تعهد قراردادی خود را انجام ندهد به طرف مقابل خسارتی وارد آید که جبران این خسارت هم می بایست به حکم و نظر مرجع قضایی و مرجع حل اختلاف صورت گیرد. مراجعه به مراجع قضایی و طی کردن پروسه حل اختلاف مستلزم صرف هزینه و زمان است که معمولاً باعث تشدید خسارت ها می ‌شود چرا که نباید فراموش کرد در یک سرمایه گذاری خوب، زمان هم سرمایه محسوب می شود. در یک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز دو طرف می توانند برای جلوگیری از اتلاف وقت و اعمال نظر و اراده خود برای حالتی که طرف مقابل از انجام تعهدش سرباز می زند یک ضمانت اجرا تعیین کنند. معمولاً این ضمانت اجرا مبلغی مشخص است که به ازای یک بازه زمانی مشخص یا به صورت کلی تعیین می شود . با تعیین ضمانت اجرا دو طرف قرارداد از پیچیدگی های حقوقی و قضایی که ممکن است در صورت بروز اختلاف دچارش شوند رها می گردند.

اصل ششم ؛تعیین نوع سازه :

ممکن است تصور شود که تعیین نوع سازه صرفاً یک امر فنی و مهندسی است اما به یاد داشته باشیم که با توجه به نوع سازه ای که در قرارداد مشارکت تعیین می شود دو طرف ممکن است در آینده با شرایط گوناگونی مواجه شوند. تعیین نوع سازه باید با توجه به خواست طرفین و همچنین توانایی و تخصص سازنده صورت گیرد و باید متوجه بود که سازه های بتنی، فلزی و یا تلفیقی هر کدام خصوصیت و شرایط خاص خود را دارند و هزینه اجرای آنها نیز با یکدیگر متفاوت است.

هرنوع سازه ای که در قرارداد ذکر شود به معنای توافق طرفین بر اجرای آن نوع سازه است و هردوطرف توانایی و تخصص سازنده را در این خصوص باید در نظر گیرند و حدود مسئولیتهای فنی و مالی سازنده نیز با تعیین سازه، مشخص خواهد شد.

اصل هفتم؛ تعیین نوع متریال و جنسی که در پروژه به کار خواهد رفت :

به وفور دیده شده که مالک و سازنده در حین پیشرفت پروژه و یا هنگام اتمام آن بر سر نوع متریال و اجناس به کار رفته در ساختمان دچار نارضایتی و اختلاف می شوند. بهترین راه برای به حداقل رساندن اختلافات احتمالی ذکر متریال و جنس مورد نظر دو طرف قرارداد با دقیق ترین جزئیات در قرارداد مشارکت است.

درست است که موجودی بازار در آینده را نمی توان پیش بینی کرد که مثلاً آیا ۲۴ ماه بعد از امضاء قرارداد شیرآلات آلمانی "هانس گروهه" در بازار موجود و قابل خریداری هست یا نه اما با ذکر جزئیات و مشخصات آنچه مورد نظر دو طرف قرارداد است می توان همواره به سرانجام خوب یک پروژه مشارکت در ساخت و ساز امیدوار بود.

هر کدام از اصول یاد شده ذکرشان در قرارداد الزامی است و به نوعی ستونهای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز محسوب می‌شوند پس بهتر است این اصول در نگارش قرارداد مشارکت با دقت و حساسیت بالا رعایت شوند تا رضایت هردوطرف در طول این مسیر پر فراز و نشیب همواره حفظ شود .