همانطور که در وبلاگهای قبل هم گفتم، در بحث قرارداد نویسی نکته بسیار مهم، اشراف قرارداد نویس، بر قوانین مختلف جهت استفاده از تمام ظرفیتهای قانونی و حتی جلوگیری از بروز خسارت ویا بی اعتباری قرارداد و بعضا مجازاتهای قانونی به لحاظ جرم انگاری برخی از معاملات ویا معامله با برخی اشخاص، به لحاظ عدم انجام الزامات قانونی وتکالیف محوله است.
در این وبلاگ یکی از تجربیات خودم در تنظیم قرارداد اجاره با شخص حقوقی را با شما به اشتراک میگذارم.
یکی از نکات مهم در تنظیم قرارداد ، شرایط و ویژگیهای طرفین قرارداد هست.در این تجربه،مستاجر یک شرکت سهامی خاص بود و من به عنوان مشاور حقوقی،با این شرکت همکاری داشتم ونکته مهم،شخصیت حقوقی طرف قرارداد بود.در این قرارداد علاوه بر بررسی موارد عمومی مربوط به اشخاص حقوقی،ازجمله بررسی نمایندگان و صاحبان امضاء مجاز، موارد دیگری نیز حائز اهمیت بود که در این قرارداد به شرح ذیل درج گردید.
مطابق تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم،اگر مستاجر شخص حقوقی باشد،مالیات بر مستغلات،باید از اجاره کسر و توسط مستاجر پرداخت گردد.
ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم نحوه و شرایط مالیات بردرآمد اجاره املاک یا مالیات مستغلات را گفته است که البته این تنها ماده مربوط به اجاره املاک نیست اما جزء ماده های کلیدی قانون مالیات های مستقیم است.
تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم اینگونه مقرر نموده است که"وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند."
بنابرین بند مربوط به مبلغ و نحوه پرداخت اجاره بها را اینگونه تنظیم کردم" مطابق با تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم ،مستاجر مکلف است مالیات تکلیفی مربوط به اجاره بها رو از مبلغ اجاره کسر وبه اداره دارایی پرداخت نماید وقبض پرداخت مالیات را به موجر تحویل نماید."به عبارت بهتر، مستاجر می بایست مالیات تکلیفی را بر خلاف اشخاص حقیقی، از اجاره کسر و به اداره دارایی پرداخت نماید.
چند نکته مهم که در این ماده باید مورد توجه قرار بگیردعبارتند از:
اول-مالیاتی که از طرف مستأجر (حتماً باید شخص حقوقی باشد) پرداخت می‌شود باید فیش های پرداختی را به موجر تحویل دهد تا هنگامی که موجر اظهارنامه پر می‌کند این مبالغ را از مال الاجاره کسر کند.
دوم- در صورت واگذاری عین مستاجره بصورت رهن، مالیاتی تعلق نمی گیرد چون در قانون گفته در ازای مال الاجاره و و قتی رهن تنها باشد مال الاجاره ای در کار نیست که مالیاتی داشته باشد.
سوم- اجاره های دست دوم مشمول این تبصره نمی شود.
نحوه محاسبه مالیات مربوط به تبصره9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم:
درآمد مشمول مالیات اجاره املاک = کل مال الاجاره * ۷۵%
مالیات اجاره اشخاص حقوقی = درآمد مشمول مالیات اجاره املاک * ۲۵%
توضیح مسئله :در مرحله اول کرایه هر ماه رو به سال تبدیل می‌کنیم (یعنی ضربدر ۱۲ می‌کنیم) سپس مبلغ بدست آمده را ضربدر ۷۵% می‌کنیم تا مبلغی که مشمول مالیات است بدست آوریم و در نهایت مبلغ مشمول مالیات را ضربدر ۲۵% می‌کنیم تا میزان مالیات اجاره تعیین شود.
درپایان امید که این مطلب براتون کاربرد داشته باشد .شعار همیشگی من این است "هرآنکس که بیشتر بداند قدرتمند تر است."امروزه ابزار مهم قدرت اطلاعات دقیق و به روز است.
موفق باشید.
