ممکن است شخصی اقدام به خرید ملکی نماید اما فروشنده مالک نبوده و بدون اذن و اطلاع مالک ،اقدام به فروش نموده است .به این معامله در اصطلاح حقوقی ،معامله فضولی گفته می شود.گاهی نیز ممکن است شخصی وکالت ،جهت فروش ملک داشته اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است؛ ولی با این اوصاف وکیل به استناد وکالت نامه مذکور ،اقدام به فروش ملک کرده است در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی،مبادرت به انعقاد قرارداد نموده است.
از نظرحقوقی،معامله فضولی باطل نیست و غیرنافذمی باشد.معامله غیرنافذ یعنی یکی از ارکان عقد یا معامله ای که قانون ذکر کرده نقص و خلل وجود دارد لذا در صورتی که مالک ملک،معامله فضولی را قبول کند معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک ملک،معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن نماید،معامله باطل محسوب می گردد.
مالک می بایست ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی،عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین قرارداد اعلام و سپس جهت طرح دعوی اقدام نماید.
مطابق ماده 247 قانون مدنی رضای مالک به هر وسیله ای هرچند ضمنی باید اعلام شود.در باب معامله فضولی لازم نیست که مالک حین العقد اهلیت استیفا داشته باشد لذا اگر برای شخص محجور عقد فضولی منعقد شد او پس از رفع حجر ،می تواند آن معامله را اجازه یا رد نماید زیرا محجور بودن مالک خللی به توافق متعاقدین (فضول و اصیل) که دارای اهلیت می باشند وارد نمی آورد و با الحاق اجازه ی بعدی ارکان اساسی عقد تکمیل می گردد.اجازه ی مالک در معامله فضولی ممکن است با فعل باشد مثل اینکه در ثمن معامله تصرف مالکانه نماید.
ماده 249 قانون مدنی (( سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی شود)) زیرا ممکن است سکوت در اثر بی توجهی به معامله و یا به جهات دیگر باشد.
اجازه یا رد معامله فضولی لازم نیست فوراً انجام بگیرد لذا اگر معامله ای به صورت فضولی انجام گرفت تا زمانیکه مالک آن را رد نکرده است حق اجازه دارد زیرا فاصله بین قصد و رضا ،آثار عقد را از بین نمی برد البته در صورتی که تاخیر در رد یا اجازه ،موجب ضرر طرف دیگر معامله شود آن طرف حق بر هم زدن معامله را خواهد داشت.
ماده 667 قانون مدنی(( وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آن چه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست تجاوز نکند))
مستفاد از ماده مزبور، در فرضی که به وکیل اختیار داده شده است که هرگونه صلاح و مقتضی بداند معامله کند رعایت مصلحت لازم است.در موردی که وکیل عمداً مصلحت موکل را نادیده گرفته و به سود خود اقدام کند عمل او فضولی بوده و نیاز به تنفیذ موکل دارد چرا که با وحدت ملاک از ماده 1074 قانون مدنی رعایت مصلحت موکل در هر وکالتی مفروض و مسلم بین طرفین است به همین علت بدون ذکر هم،وکالت منصرف به آن است.اما اگر وکیل در حدود متعارف عمل کرده باشد لکن با وجود این،معامله به مصلحت موکل واقع نشود باید معامله را نافذ شمرد زیرا تعهد وکیل در اجرای وکالت،تنها در مراقبت و تمهید مقدمات و وسیله است و از او ،جز این نمی توان انتظار داشت که به قصد و نیابت و رعایت مصلحت موکل،در حدود اختیارات در عرف کوشش نماید فرض بر این است که در این حد عمل کرده و در عین حال اتفاقاً به مصلحت موکل انجام نشده است.لذا در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالت نامه،تجاوز می کند،اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوی است.
در دعوی ابطال معامله مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیرمنقول است،در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول می باشد.
صدق فضولی بودن معامله،هنگامی محقق می شود که مالکیت غیر فروشنده،در تاریخ انجام معامله ،ثابت و محرز بوده باشد
بعد از وقوع معامله فضولی،سکوت مالک ولو در عرض چند سال ،اجازه و تنفیذ،معامله فضولی تلقی نمی شود.
بعد از اینکه مالک معامله را رد کرد،آن معامله باطل است لذا در دعوی تأیید بطلان معامله به جهت فضولی بودن دادگاه فقط بطلان معامله را تأیید می کند در واقع رای به بطلان معامله اعلامی بوده و نیاز به صدور اجرائیه ندارد.
