بر اساس قانون ثبت ،کلیه معاملات و عقود راجع به عین یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند ،اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند .حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ،می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد چرا که تعهد به تنظیم سند رسمی تعهد طبیعی نامیده می شود که حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد نیز فروشنده موظف به تنظیم سند رسمی است.
الزام به تنظیم سند رسمی،عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده اند،قراردادی منعقد می کنند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام می دهند.این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی است که بر اساس آن(( قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده اند،در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است))
نحستین اثر حقوقی قولنامه،چه آن را قولنامه(تعهد فروش)بنامیم یا مبایعنامه (سند فروش) ،تنظیم سند رسمی است.
بر طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی ((عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد، حاصل می‌شود ملزم هستند))لذا در صورت تعارض بین عرف و عادت و قوانین تکمیلی ،حکم عرف مقدم است.
عرف اساساً ناشی از دلالت آن به طور غیر مستقیم بر قصد و اراده ی اشخاصی است که آن را انشا کرده‌اند انشا کنندگان قرارداد که معمولاً آشنا به روش معاملاتی مأنوس جامعه یا گروه خاص خود هستند که به هنگام تشکیل قرارداد، آن روش های مأنوس را به طور ضمنی مد نظر دارند که با سکوت ایشان با فرض آشنایی نسبت به روش مزبور، ظاهر، قبول آن روش در روابط حقوقی ناشی از عقد است لذا عدم قید تنظیم سند رسمی در سند عادی یا همان قولنامه موجب نخواهد شد که فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کند زیرا اصولاً تنظیم سند رسمی، پس از نقل و انتقال صحیح شرعیه ،از تبعات و متعلقات عرفی فروش ملک است ، به عبارتی تنظیم سند از لوازم صوری و تشریفاتی بیع است نه از شرایط موجد حق.
در حقوق ما از دو راه می‌توان به جبران ضرر ی پرداخت که ،در جریان اجرای عقد دور از انتظار حادث می گردد :
1)اراده مشترک و تفسیر روح حاکم بر قرارداد (شرط ضمنی)
2)گسترش نظریه ی غبن جهت جبران تعادل بر هم خورده
گاهاً به علت برهم خوردن تعادل بین عوضین ،شرایط جدیدی در قرارداد پیش بینی می گردد در نتیجه اصلاحیه یا متممی بر قرارداد نخستین قید گردیده و آن را تعدیل می‌کند.تعدیل قراردادی یا در متن قرارداد پیش‌بینی می گردد یا پس از انعقاد آن،به تراضی انجام می‌دهند،در نفوذ و اعتبار اصلاحیه قرارداد یا متمم قرارداد هیچ تردیدی وجود ندارد زیرا تعدیل قرارداد اصلی، باز هم ناشی از حکومت قصد مشترک بر(( قاعده قراردادی ))است همین که تراضی در باب تعدیل قرارداد شود کافیست.فایده تصریح در عقد این است که اگر در تعدیل مورد نظر اختلاف رخ دهد به طور معمول راهی برای رفع آن پیش‌بینی می‌کنند .قرارداد بر مبنای وضع متعارف مورد توافق قرار می‌گیرد و این تراضی همراه با این شرط ضمنی است که معامله تا زمانی الزام آور و محترم است که وضع متعارف کنونی پابرجا باشد در نتیجه رویدادی مانند بحران شرایط اقتصادی ،جنگ و ... که در معامله به حساب نیامده به طرف زیان‌دیده حق می دهد که قرارداد را فسخ کند یا تعدیل آن را از دادگاه بخواهد حکمی که بر مبنای آن قرارداد تعدیل یا منحل می شود حکم اولیه قرارداد است نه حکم ثانوی و استثنایی( مانند فسخ قرارداد بر مبنای قاعده لاضرر)خصوصاً این امر در قرارداد مشارکت در ساخت مشهود است زیرا قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود که در بسیاری از موارد،تأخیر در اجرای پروژه و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هریک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود.
حال پس از پیش بینی موارد فوق در یک قرارداد بیع با تعیین دفترخانه،طرفین قرارداد متعهد می شوند که درتاریخ مشخص شده در مبایعه نامه جهت تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد مذکور حاضر شوند درصورتی که فروشنده درمهلت تعیین شده نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام ننماید خریدار می تواند الزام وی را از دادگاه بخواهد.
دادگاه محل وقوع ملک،دادگاه صالح به رسیدگی برای این دعوی خواهد بود، همچنین از لحاظ عملی توصیه می شود که ضمن طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی،درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از فروش ملک نیز به دادگاه ارائه شود.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به ملکی که در رهن قرار دارد،به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به عنوان یکی از موارد خواسته،الزام به فک رهن نیز طرح شود.
جز ،دعوی تنفیذ وصیت نامه عادی،دعوی تنفیذ سایر اسناد عادی،محکوم به رد است
تا زمانی که وضعیت بازداشتی پلاک ثبتی معلوم و مشخص نشود،نمی توان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی،اتخاذ تصمیم کرد.
