یکی از مهم ترین نکات حقوقی املاک که پیش از معامله باید بدانید، تفاوت ملک موقوفی با ملک شخصی است. اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است. در واقع شما اعیان را خریداری کرده و عرصه را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید.
پیشنهاد می‌کنیم این مقاله را مطالعه کنید: «خرید ملک اوقافی یا سرمایه گذاری در آن خوب است یا بد؟».
بنابراین پیش از خرید ملک، باید وقفی بودن یا نبودن ملک را از روی سند بررسی کنید. موقوفی بودن ملک را می‌توانید به ۲ روش متوجه شوید:
برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص شناسایی ملک اوقافی این مقاله را بخوانید: «نحوه تشخیص ملک اوقافی و معامله آن».
برای تشخیص اینکه ملک در رهن بانک هست یا نه، به سادگی می‌توانید به سند ملک مراجعه کنید. اگر ملک مورد نظر دارای سند تک برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.
ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی در بسیاری از مواقع شاهد این بوده‌ایم که ثمن معامله بر اساس متراژی که توسط مالک اعلام شده پرداخت شده است. اما پس از مشاهده سند مشخص شده متراژ واقعی ملک یک یا چند متر با متراژی که اعلام شده متفاوت است.
بنابراین اگر به توصیه ما به درستی عمل کنید و پیش از امضای مبایعه نامه، سند ملک را بررسی کنید، می‌توانید ملک را به قیمت خریده، پول اضافه پرداخت نکرده و متحمل دردسرهای بعدی یا حتی بهم خوردن معامله نشوید.
حقیقت این است که هیچگونه اطلاعاتی از ورثه ای بودن ملک در سند موجود نیست. اما مطالعه سند به طور غیر مستقیم به شما کمک می‌کند از ورثه ای بودن ملک مطلع شوید. برای این کار شما ابتدا باید اطلاعات هویتی مالک را از روی سند ملک بررسی کنید. در ادامه برای معامله ملک یا مالک در جلسه فروش حضور دارد یا ندارد.
اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشت، ۳ حالت وجود دارد:
همانطور که در ابتدای این مطلب اشاره کردیم، اصلی‌ترین ضرر در معاملات ملکی از جانب مشکلات حقوقی املاک بوجود می‌آید. به همین دلیل است که گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، آموزش مسائل حقوقی املاک را در دستور کار خود قرار داده است.
یکی از مواردی که بی‌دقتی در آن می‌تواند بدترین مشکلات حقوقی املاک را برای شما ایجاد کند، بررسی نکردن مدارک فروشنده است.
فرض کنید پس از جست‌وجوی بسیار، ملک مناسبی پیدا می‌کنید. وارد جلسه فروش شده، قرارداد را امضا کرده و بخشی از ثمن معامله را پرداخت می‌کنید. اما بعدا متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به حساب او ریخته‌اید، فروشنده واقعی ملک نبوده است.
اجازه دهید این مورد را پیچیده‌تر کنیم، چون موارد مشابهی را دیده‌ایم. فرض کنید قصد شما از خرید ملک، سرمایه گذاری بوده است و پیش از سند زدن، شما هم ملک را به صورت قولنامه ای به شخص دیگری فروخته‌اید.
در این حالت نه تنها سرمایه شما از دست رفته است، بلکه زیر بار جرم فروش مال غیر هم می‌روید. بنابراین، وقتی پای معامله ملک می‌روید، تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کرده و به دقت آن را بررسی کنید. به یاد داشته باشیم که قانون با هیچ کس تعارف ندارد. پس شما هم هنگام معامله، تعارف نداشته باشید.
غیر از موارد بالا، نکات حقوقی دیگری هم هستند که نمی‌توان با مراجعه به سند ملک آن‌ها را بررسی نمود. مواردی مثل مصادره‌ای بودن ملک یا طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک. در ادامه به این موارد می‌پردازیم.
شهرها پیوسته در حال تغییر و تحول هستند. بسیاری از بزرگراه‌هایی که در کلان‌شهرها وجود دارند، زمانی منطقه مسکونی بوده‌اند. این تغییرات می‌تواند خرید یا سرمایه گذاری شما در بازار مسکن را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. این تاثیرات هم می‌تواند مثبت و هم منفی باشد.
مثلا اگر زمینی خارج از محدوده شهری بخرید ولی پس از مدتی شهرداری امکاناتی به آن منطقه اختصاص دهد، قطعا سود خوبی بدست می‌آورید. اما اگر ملکی خریداری کنید که پس از مدتی نزدیک آن مصلا ساخته شود، روی قیمت ملک شما اثر منفی خواهد داشت.
برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک، می‌توانید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کرده و درخواست کنید طرح تفصیلی شهر را در اختیار شما قرار دهند. به این ترتیب می‌توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک مورد نظر مطلع شوید.
پس از اینکه بررسی‌های حقوقی و ملکی لازم را انجام داده و در جلسه فروش با طرف مقابل به توافق رسیدید، زمان نوشتن مبایعه نامه است. در این مرحله باید به نکات بسیار مهمی توجه کنید تا در ادامه کار نه دچار ضرر و زیان شوید و نه با مشکلات حقوقی املاک روبرو شوید.
در مورد نوشتن قرارداد یا همان مبایعه نامه که به آن قولنامه هم می‌گویند، باید به موارد زیر بسیار دقت کنید:
در ادامه هر یک از موارد بالا را توضیح می‌دهیم.
فرض کنید که خانه‌ای که شما قصد خرید آن را دارید، دارای کولرگازی یا هود است. آیا فروشنده حق دارد پیش از تحویل ملک کولرگازی یا هود را باز کرده و به شما تحویل ندهد؟ تجربه سال‌ها فعالیت گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی نشان می‌دهد که نوشتن جزییات ملک در قولنامه می‌تواند مانع بسیاری از مشکلات در آینده شود.
فراموش نکنید، ملکی که قصد خرید آن را دارید، یک کالای برند (مثل گوشی تلفن همراه) نیست. بنابراین جزییات و ویژگی‌های خاص خود را دارد. برای پیشگیری از هرگونه اختلافی، تمام جزییات آن را در مبایعه نامه بنویسید.
مهندس علیرضا عمویی همیشه در آموزش مسائل حقوقی املاک بر این نکته تاکید دارند که قرارداد خرید و فروش و اجاره، یک عقد لازم است. یعنی پس از امضای آن، قابل برهم زدن نیست. مگر تحت شرایط خاصی که در زیر به آن‌ها اشاره شده است:
بنابراین اگر شرایط فسخ به صورت کاملا شفاف در قولنامه نوشته نشود، حق خود را برای فسخ قرارداد از دست داده‌اید.
به یاد داشته باشید که اگر حتی یک ثانیه پس از امضای قرارداد پشیمان شوید، از نظر قانون حق فسخ ندارید. بسیاری تصور می‌کنند اگر مثلا یک روز بعد از امضای مبایعه نامه پشیمان شوند، میتوانند به راحتی قرارداد را فسخ کنند. اما این طور نیست. این موضوع را در مقاله‌ای با نام «حق پشیمانی در قراردادهای ملکی» بررسی کرده‌ایم.
پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با شرایط پیش‌بینی شده توسط قانون برای فسخ قرارداد، مقاله: «انواع خیارات و کاربرد آن در معاملات ملکی» را مطالعه کنید.
همانطور که پیش‌تر گفتیم، طرفین قرارداد میتوانند در خصوص شرایط فسخ قرارداد توافق کنند. پس نوشتن این شرایط در قرارداد ضروری است. علاوه بر این، توصیه ما در گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس عمویی به شما این است که هرگز به توافقات شفاهی قناعت نکنید. چرا که بسیاری از مشکلات حقوقی املاک از همین توافقات شفاهی شروع می‌شود.
به عنوان مثال فروشنده به خریدار قول می‌دهد که تا فلان تاریخ خانه را کاغذ دیواری کند. خریدار نیز با استناد به این قول (شفاهی) مبایعه نامه را امضا می‌کند. اما در نهایت فروشنده به وعده خود وفا نکرده و خریدار هیچ راهی برای اعاده حق خود یا فسخ قرارداد ندارد.
شما می‌توانید کلیه توافقات خود را با استفاده از خیار شرط در قرارداد بگنجانید تا در صورت عملی نشدن آن‌ها، حق فسخ قرارداد برای شما محفوظ باشد. توصیه می‌کنیم در این خصوص مقاله «خیار شرط در معاملات ملکی» را مطالعه کنید.
بنابراین توصیه می‌کنیم کلیه توافقات، هر چند کوچک را در قولنامه بنویسید تا در آینده بتوانید از نظر قانونی آن‌ها را پیگیری کنید.
معمولا در معاملات ملکی، تمام ثمن معامله یک جا پرداخت نمی‌شود. بلکه با شرایطی خاص (مثلا یک سوم زمان امضای مبایعه نامه، یک سوم پس از مدت مشخصی و یک سوم زمان تنظیم سند) پرداخت می‌شود. به همین ترتیب ممکن است پرداخت به صورت نقد یا چکی انجام شود.
برای جلوگیری از بروز اختلاف یا مشکلات حقوقی، باید شرایط پرداخت و همچنین نحوه پرداخت به دقت در قولنامه نوشته شود. به عبارت دیگر باید موارد زیر به دقت در قولنامه مشخص شود:
در نهایت توصیه می‌کنیم برای انجام معامله حتما به بنگاه های معتبر مراجعه کنید. در ادامه توضیح می‌دهیم بنگاه املاک معتبر چه ویژگی‌های دارد و چرا باید به آن‌ها مراجعه کنید.
نگاه هایی معتبر هستند که غیر از داشتن جواز کسب‌وکار از اتحادیه املاک، چند ویژگی داشته باشند:
برای تشخیص اینکه آیا بنگاه مورد نظر معتبر است یا نه، می‌توانید حین بازدید ملک و تعامل با مشاورین املاک، در خصوص ملک سوالات حقوقی بپرسید. می‌توانید مشاورین املاک را به خوبی رصد کنید تا ببینید آیا سعی دارند فقط ملکی را به شما بفروشند؟ یا تلاش آن‌ها این است که نیاز شما را درک کرده و متناسب با نیازی که دارید، شما را راهنمایی کنند.
در نهایت اگر به بنگاه های معتبر مراجعه کنید، می‌توانید تا حد زیادی از بابت مسائل حقوقی در معاملات ملکی آسوده خاطر باشید
خرید خانه و ملک مراحلی دارد. آخرین مرحله از این فرایند، انتقال سند در دفاتر ثبت اسناد رسمی است. چند نکته در این زمینه وجود دارد که به آن‌ها اشاره می‌کنیم:
مبایعه نامه یا در اصلاح عموم مردم قولنامه، از نظر قانونی معتبر بوده و در مراجع قانونی قابل پیگیری است. اما اعتبار قولنامه به پای سند ملک نمی‌رسد. چرا که قولنامه از دید قانون یک «سند عادی» بوده اما سند ملک یک «سند رسمی» است.
پیش از اقدام برای انقال سند، مالک باید یک سری استعلامات، مثل استعلام دارایی، شهرداری و اداره ثبت را دریافت کرده باشد. فراموش نکنید که آماده بودن این استعلامات پیش از اقدام برای انتقال سند ضروری است.
دفاتر ثبت اسناد رسمی به مسائل مالی خرید و فروش ملک ورود نمی‌کنند. بنابراین پیش از انتقال سند باید تکلیف حساب‌وکتاب بین خریدار و فروشنده مشخص شده باشد. البته این امکان هست که آخرین مرحله از پرداخت به بعد از تنظیم سند موکول شده باشد. در این صورت می‌توان برای هر روز تاخیر در پرداخت خسارت تعیین کرد.
اگر سند ملک در رهن بانک است، پیش از تنظیم سند باید از رهن خارج شده باشد (فک رهن شده باشد). البته اگر در رهن بودن سند مربوط به وام‌های بانک مسکن باشد، می‌توان سند ملک را از رهن بانک خارج نکرد، بلکه صرفا وام را به نام خریدار (مالک جدید) منتقل نمود.
در ادامه به حالت‌های دیگری از خرید و فروش ملک که عبارتند از پیش خرید، خرید ملک مشاع و خرید وکالتی ملک می‌پردازیم.
پیش خرید ملک می‌تواند برای خریدار صرفه اقتصادی قابل توجهی داشته باشد. به همین ترتیب پیش فروش ملک می‌تواند برای سازنده نیز راهکار مناسبی برای پیشبرد پروژه به حساب آید. در واقع اگر نکات لازم در این فعالیت اقتصادی به درستی رعایت شود، همین خریدار و هم سازنده سود می‌برند.
نکاتی که در پیش خرید باید به آن‌ها توجه کرد را می‌تواند در ۲ دسته کلی جای داد:
اگر قبل از اقدام به پیش خرید، سازنده، اعتبار او و سابقه کاری وی را بررسی کرده باشید، می‌توانید با خیال راحت‌تری پیش خرید را انجام دهید.
باید توجه داشته باشید که قرارداد حقوقی پیش خرید جزییات متفاوتی به نسبت مبایعه نامه خرید و فروش ملک دارد. در قرارداد پیش خرید باید جزییاتی مثل زمان تحویل ملک، مبالغ و تاریخ اقساط، تناسب مراحل پرداخت با پیشرفت پروژه و کلیه نکاتی که می‌تواند حافظ منافع خریدار یا سازنده باشد نوشته شود.
برای اطلاع از کلیه نکات مهم در پیش خرید آپارتمان می‌توانید مقاله: «نکات مهم در خرید آپارتمان که خریداران باید بدانند» را مطالعه کنید.
ملکی مشاع است که سهم هر یک از شرکا در آن مشخص نباشد. یا به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در تمام آن ملک سهیم باشند. به همین دلیل فروش چنین ملکی از نظر حقوقی دارای نکاتی است که باید به آن توجه کرد.
برای فروش ملک مشاع به طور کل دو حالت داریم:
در حالت اول مشکلی برای فروش ملک نیست. صرفا باید برخی از نکات حقوقی املاک مثل حضور تمامی وراث و امضای مبایعه نامه توسط همگی آن‌ها یا حضور وکیل آن‌ها رعایت شود.
اما در حالت دوم باید به نکات حقوقی متفاوتی در معامله ملک مشاع توجه کنیم. اگر کلیه شرکا (حتی یک نفر) برای فروش راضی نباشد، باید ملک افزار و تفکیک شود تا هر کدام از شرکا بتوانند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشند.
البته بعضی از املاک قابل افراز و تفکیک نیستند. می‌توانید کلیه نکات حقوقی در معامله ملک مشاع را در مقاله: «نکات مهم و شرایط فروش ملک مشاع» مطالعه کنید. در این مقاله نیز به مسئله فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک و حق شفعه در فروش ملک مشاع پرداخته‌ایم.
منظور از معامله املاک وکالتی، حالتی است که فروشنده به خریدار جهت انجام امور اداری و کارهایی مثل انتقال سند وکالت می‌دهند. انجام چنین کاری دلایل مختلفی دارد از جمله:
در چنین حالتی رعایت ۳ نکته برای پیشگیری از کلاهبرداری و همینطور پیشگیری از بروز مشکلات و اختلافات در آینده ضرروی است. در ادامه به این نکات اشاره می‌کنیم:
تام‌الاختیار و بلاعزل بودن وکالتنامه، منافع خریدار را جهت خرید ملک به نام خود تضمین می‌کند. همچنین باعث می‌شود مالک نتواند پیش از قطعی کردن سند، بدون اطلاع خریدار، وکالت خود را عزل کند. اگر این وکالتنامه به درستی تنظیم شود و در آن مشخص باشد که این وکالتنامه صرفا مربوط به ملک مورد نظر است، به هیچ وجه منافع مالک را تهدید نمی‌کند.
یش از انجام معامله، خریدار باید به یک دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و استعلام کند که فروشنده وکالتی در خصوص این ملک به شخص دیگری نداده باشد. هر چند که از نظر قانونی، مالک می‌تواند به چندین نفر وکالت تام‌الاختیار بدهد. اما اگر چنین کاری انجام شده باشد، منافع شما به خطر افتاده و معامله چنین ملکی منطقی نیست. چرا که فرد دیگری که وکالتنامه دارد، می‌تواند همزمان با شما برای فروش ملک اقدام کند.
برای آشنایی با مراحل دریافت استعلام وکالتنامه، این مقاله را مطالعه کنید: «مراحل دریافت استعلام وکالتنامه فروش ملک».
در نهایت نکته بسیار مهم این است که به وکالتنامه نباید اکتفا کنید. ضرروی است که به غیر وکالتنامه، یک مبایعه نامه بین خریدار و فروشنده تنظیم شود تا گواهی باشد بر فروش ملک توسط فروشنده به خریدار. در صورتی که چنین مبایعه نامه‌ای تنظیم نشود، احتمال این وجود دارد که خریدار با مشکلات مختلفی روبرو شود. از جمله:
مطالبی که در این مقاله مطالعه کردید، مهم‌ترین نکات املاک در زمان خرید و فروش ملک است. می‌توانید سوالات خود را در بخش نظرات مطرح کرده یا برای استفاده از آموزش مسائل حقوقی توسط گروه املاک و سرمایه گذاری مهندس علیرضا عمویی، به این لینک مراجعه کنید.
همچنین افرادی که تمایل دارند نکات مربوط به تجارت املاک را به طور کامل بیاموزند؛ میتوانند در دوره آموزش مشاور املاک شرکت نمایند.
تا حد امکان از فروشنده ملک شناخت پیدا کنید، از یک مشاور املاک حرفه ای کمک بگیرید، سند ملک را به دقت بررسی کنید و حتما شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرید.
کارشناس ارشد حقوق ملک و سرمایه شهریار گل پور
09111304373
