هر کسی که به ساخت و ساز ساختمان‌ها و بناهای مختلف می‌پردازد، باید با قوانین و مقررات مربوط به ساخت و ساز آشنا باشد. رعایت این قوانین و مقررات در زمان اجرای پروژه ساختمانی به نفع خود افراد مشغول به اجراست. زیرا عدم رعایت این مقررات می‌تواند منجر به مشکلات و دردسرهایی در مراحل بعدی اجرای پروژه شود.
در صورتی که در هنگام اجرای هر پروژه‌ای تخلفی رخ دهد، سازنده یا مجری پروژه موظف خواهد بود تمامی جریمه‌های مرتبط با آن را پرداخت نماید. علاوه بر پرداخت جریمه‌های مالی، ممکن است این افراد مجبور به تخریب بخش‌هایی از ساختمان شوند تا با مقررات و استانداردهای مربوطه سازگار شوند.
تخلفات ساختمانی به طور کلی به چند دسته تقسیم می‌شوند. اطلاعاتی که در این مقاله ارائه می‌شود، به سازندگان کمک می‌کند تا با این تخلفات آشنا شده و در تمامی فعالیت‌های خود این قوانین را رعایت کنند.
تخلفات ساختمانی به طور کلی به نقض قوانین مربوط به شهرسازی، بی‌اعتنایی به مقررات الزامی ساخت و ساز، و عدم رعایت نکات ایمنی، فنی و بهداشتی مربوط به ساختمان‌ها اشاره دارد. در چنین شرایطی، فردی که قوانین را نقض کرده است، به عنوان خطاکار شناخته می‌شود و تخلفات او به صورت قانونی پیگیری خواهد شد.
قوانین مربوط به ساختمان‌سازی عموماً توسط شهرداری‌ها تدوین و تنظیم می‌شوند. این قوانین تخلفات ساختمانی را به پنج دسته اصلی زیر تقسیم می‌کنند:
علاوه بر مواردی که در بند قبل به صورت کلی به آنها اشاره شد، در زمینه ساخت و ساز، تعدادی تخلف رایج دیگر نیز وجود دارد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.
به طور کلی پیش از هر گونه ساخت و سازی، افراد باید از شهرداری‌ها مجوز ساخت و ساز بگیرند که به آن پروانه ساخت یا پروانه ساختمانی می‌گویند.
سازنده قبل از شروع کار باید تمام مراحل مربوط به گرفتن پروانه را انجام دهد. در صورتی که سازنده پس از انجام این مراحل و پرداخت هزینه‌های مربوط به شهرداری، به دریافت پروانه نهایی اقدام نکند، اجازه برای ساخت و ساز ساختمان به وی داده نخواهد شد. در صورت واقع شدن چنین ساختمانی در محدوده شهری، ممکن است تحت تأثیر قرار گرفتن ماده 100 شهرداری قرار گیرد. در صورت عدم اعمال ماده 100، ساختمان بلافاصله تخریب خواهد شد.
تمام عملیات اجرایی ساختمان‌ها تحت نظارت و مدیریت مهندسان ناظر انجام می‌شود. مهندس ناظر باید بر فرایند ساختمان‌سازی مطابق نقشه‌های شهرداری نظارت کند و اطمینان حاصل کند که ساختمان با پروانه ساخت و نقشه‌ها مطابقت دارد و با مقررات مربوطه سازگار است. در بعضی موارد، گزارشات مهندسان ناظر ممکن است شامل مواردی باشد که با واقعیت مغایر است.
همچنین، برخی از مهندسان اقدام به گزارش نکردن تخلفات صورت گرفته در زمان ساخت و ساز به شهرداری‌ها می‌کنند یا گزارش‌های ناقص ارائه می‌دهند. این مهندسان متخلف هستند و برای تخلفاتشان براساس قوانین پیگیری خواهد شد.
البته ممکن است مهندسان ناظر نظر شهرداری درباره عدم استحکام ساختمان را رد کنند و ادعا کنند که بنای مورد بحث استحکام لازم را دارد. در این صورت، پرونده مربوطه به منظور بررسی بیشتر به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می‌شود.
پارکینگ‌ها در دنیای امروز از جمله بخش‌های بسیار حیاتی و ضروری در ساختمان‌ها به شمار می‌آیند. اگر سازنده اقدام به احداث پارکینگ ننموده باشد، مطابق کمیسیون ماده 100 مجازات خواهد شد. اگر امکان احداث پارکینگ در ساختمان وجود داشته باشد، سازنده ملزم است این کار را انجام دهد. در غیر این صورت، متعهد خواهد بود که جریمه‌های مربوط به عدم احداث پارکینگ را پرداخت نماید.
تخلفات مرتبط با تراکم ساختمانی یکی از پررایج‌ترین انواع تخلفات است. در صورتی که این تخلف در زمان ساخت انجام شود، پیش از پرداخت جریمه‌های مربوط به آن به شهرداری، گواهی پایان کار برای ساختمان مورد نظر صادر نخواهد شد.
نوع کاربری ساختمان‌ها باید در پروانه ساخت آنها ذکر شده باشد و پیش از هرگونه آغاز ساخت و ساز، این موضوع باید مشخص شود. یکی از تخلفات ساختمانی، عدم مطابقت نوع کاربری با مورد ذکر شده در پروانه ساخت و استفاده‌ای که از ساختمان‌ها می‌شود است. این تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرند. معمولاً مالک موظف به پرداخت جریمه نقدی می‌شود، اما در برخی موارد، حکم تخریب ساختمان نیز اعمال می‌شود و مالکان دو ماه فرصت دارند تا ملک را تخلیه کنند.
پیاده‌روها، فضاهای سبز، کوچه‌ها و خیابان‌ها به عنوان معابر شهری شناخته می‌شوند. در صورتی که در زمان ساخت و ساز به هر یک از این معابر تجاوزی شده باشد، فرد سازنده به عنوان متخلف شناخته خواهد شد. این تخلف ساختمانی نیز در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مورد بررسی قرار خواهد گرفت و رأی کمیسیون ممکن است به صورت جریمه نقدی برای مالک یا تخریب ساختمان مربوطه صادر شود.
با توجه به ویژگی‌ها و نوع ساختمان، معمولاً بخشی از زمین آن باید به عنوان فضای باز در نظر گرفته شود. به عبارت دیگر، از کل زمین معین شده برای ساختمان، حداقل 40 درصد باید به فضای باز اختصاص یابد و باقی‌مانده برای ساختمان بکار گرفته شود. این موضوع به دلیل نیاز به فضاهای سبز، فاصله‌گذاری مناسب بین ساختمان‌ها، احداث پارکینگ، اطمینان از تأمین نور مناسب و سایر موارد مشابه در قوانین مورد توجه قرار گرفته است. در صورتی که ساختمان برخلاف این ضوابط ساخته شود، فرد متخلف شناخته خواهد شد.
بعضی از ساختمان‌ها، به دلایل مختلفی مغایر با اصول و قوانین شهرسازی ساخته می‌شوند و بدون رعایت نکات ایمنی و بهداشتی فنی ساخته می‌شوند. در این صورت، سازنده متخلف شناخته خواهد شد و باید مجازات شود. مرجع بررسی و رسیدگی به این تخلفات معمولاً شهرداری‌ها هستند که این تخلفات را در کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی می‌کنند. در این کمیسیون، یک نفر از اعضای شورای شهر، قاضی دادگستری، یک نماینده از شهرداری و یک نماینده از وزارت کشور حضور دارند.
پس از اعلام نتیجۀ اولیه کمیسیون، ذینفعان پرونده مهلت 10 روزه دارند تا دفاعیات و توضیحات خود را به صورت کتبی برای کمیسیون ارسال کنند. پس از پایان این مهلت، کمیسیون ظرف مدت حداکثر یک ماه یک جلسه با حضور نماینده شهرداری برگزار می‌کند و تصمیم نهایی درباره پرونده گرفته می‌شود.
اگر کمیسیون به تصمیمی برای ممانعت از ادامه ساخت و ساز در ساختمانی که پروانه ساخت و ساز ندارد یا با مفاد پروانه ساختمانی مغایرت دارد، برسد، باید ظرف یک هفته این تصمیم در کمیسیون اعلام و بحث شود. ممکن است تصمیم کمیسیون به تخریب کلی یا قسمتی از ساختمان متخلف باشد. در این صورت، برای اجرای حکم به سازنده مهلت حداکثر دو ماهه اعطا می‌شود.
تصمیم نهایی کمیسیون از طریق شهرداری به مالک و سازنده اعلام خواهد شد. در صورت عدم اجرای رأی توسط آنها، شهرداری به عنوان مسئول اصلی وارد عمل خواهد شد و حکم تخریب را اجرا خواهد کرد.
جمع‌بندی نهایی از انواع تخلفات ساختمانی نشان می‌دهد که رعایت قوانین و مفاد مرتبط با ساخت و ساز یکی از اصول اساسی در توسعه شهری و ایجاد محیط زیستی سالم و ایمن است. تخلفات مذکور، اگرچه متنوع هستند، اما همگی به نقض قوانین و ضوابط مرتبط با ساختمان‌ها و شهرسازی مربوط می‌شوند و می‌توانند منجر به مشکلات جدی ایمنی، بهداشتی و محیط زیستی شود.
از این رو، اهمیت رعایت این قوانین و مقررات در تمام مراحل ساخت و ساز بی‌اهمیت نیست و مراجع مربوطه باید به دقت این موارد را بررسی و رسیدگی نمایند تا شهرها و محیط زیست بهتری برای زندگی فراهم شود.
