در مواردی که متراژ ساختمان در پایان پروژه پیش فروش، از متراژ مشخص شده در قرارداد کمتر یا بیشتر باشد، اختلافات ناشی از این وضعیت می‌تواند موضوع اختلافات بین طرفین گردد. در این حالت، مشخص شدن چگونگی پرداخت تفاوت متراژ و همچنین ایجاد حق فسخ برای انصراف از معامله، به مسائلی پیچیده تبدیل می‌شود.
در این سناریو، اهمیت تفصیل دقیق در قرارداد پیش فروش بیش از پیش مشهود است. اطمینان از وضوح در مورد پرداخت تفاوت متراژ و شرایط حق فسخ، از جلوگیری از اختلافات آینده و حفظ حقوق هر دو طرف تأثیرگذار خواهد بود. بررسی دقیق و آگاهانه از این جوانب در قراردادهای پیش فروش، مسیری را برای حل و فصل موارد احتمالی ارائه می‌دهد و از پیش‌بینی مسائل ناخواسته جلوگیری می‌کند.
فرصت‌های منحصر به فرد در قرارداد پیش فروش ساختمان
قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک راهکار اساسی برای افرادی است که به دنبال سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن هستند. در این قرارداد، فروشنده متعهد می‌شود ساختمانی را بر اساس مشخصاتی که هر دو طرف در زمان عقد توافق می‌کنند، ساخته و در مهلت معین به خریدار تحویل دهد.
مزایای این نوع قرارداد بر خلاف خریدهای ملک آماده قابل توجه است. خریدار در این قرارداد حق دارد مبلغ قرارداد را به صورت تدریجی پرداخت کند و در هر دوره پرداخت، امکان تهیه مبلغ فراهم می‌آید.
در این قرارداد، جزئیات دقیق مثل عنوان و موضوع، مبلغ قرارداد، مشخصات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، تعهدات طرفین، ویژگی‌های ساختمان، مهلت تحویل، مبلغ خسارت در صورت تأخیر، شرایط خاتمه قرارداد، تأثیر قوه قاهره، و حق فسخ قرارداد باید به دقت و کاملی درج شوند.
این قرارداد نه تنها امکان سرمایه‌گذاری بدون نگرانی از قرار گرفتن در بانک را فراهم می‌آورد، بلکه با پیش‌خرید مسکن به قیمت مناسب و فروش آن به قیمت بالاتر، سودآوری مطلوب را به دنبال دارد. این راه حتی برای افرادی که به دنبال افزایش ارزش سرمایه خود هستند، گزینه‌ی جذابی محسوب می‌شود.
چالش اصلی، تفاوت متراژ واقعی و قراردادی در ساختمان
یکی از مسائل اساسی در خرید ساختمان، خصوصاً زمانی که هنوز ساخته نشده یا به اتمام نرسیده است، این است که خریدار ممکن است با واقعیتی متفاوت از آنچه در ذهن داشته است، مواجه شود. این اختلافات می‌تواند شامل مواردی چون متراژ ساختمان باشد که در نمونه قرارداد پیش فروش بررسی و توافق شده است. این مسئله از جمله چالش‌هایی است که بسیاری از پیش‌خریداران با آن روبرو می‌شوند و در نهایت می‌تواند منجر به افزایش هزینه‌ها و مشکلات مالی شود.
یکی از رایج‌ترین موارد اختلاف، اختلاف در متراژ واقعی ساختمان نسبت به آنچه معین در قرارداد است. این امر برخصوص زمانی که پیش‌خریدار قرارداد را بر اساس متراژ مشخصی امضا کرده باشد، اهمیت دارد. اگر ساختمان نهایی کمتر یا بیشتر از متراژ معین باشد، پیش‌خریدار ممکن است با مشکلات مالی مواجه شود.
برای حل این مشکلات، قانونگذار راهکارهایی ارائه کرده است. به عنوان مثال، در برخی از حالات، اگر متراژ واقعی ساختمان کمتر از مقدار معین در قرارداد باشد، پیش‌خریدار حق تعویض یا درخواست کاهش قیمت دارد. این تدابیر ایجاد تعادلی بین منافع طرفین فراهم می‌کنند و از تبعات مالی ناشی از اختلافات متراژ جلوگیری می‌کنند.
در کل، حل این چالش‌ها نیازمند دقت در تدوین قرارداد، تفهیم دقیق از شرایط و ضوابط قراردادی، و اعمال قوانین مرتبط با مسائل ساختمانی است. تأکید بر اطلاعات دقیق و شفافیت در این قراردادها، از جمله راهکارهای کلیدی است که می‌تواند به پیش‌خریداران کمک کند تا با اطمینان بیشتری به معامله خود بپردازند.
پیش‌خریداران و حق فسخ، اختیارات در مواجهه با تغییرات متراژ
قانونگذار در خصوص اختلاف متراژ در ساختمان تحت قراردادهای پیش فروش به وضوح تبیین نموده است. این اختلاف می‌تواند تا 5 درصد مساحت و متراژ ساختمان را شامل شود یا از این مقدار بیشتر باشد. اگر این اختلاف بیش از 5 درصد باشد، قانون مقرر داشته که پیش‌خریدار حق دارد قرارداد را فسخ نماید. در صورت فسخ، هر دو حالت افزایش و یا کاهش متراژ آپارتمان ممکن است؛ یعنی آیا متراژ ساخته شده بیشتر از توافق اولیه یا کمتر از آن است.
در این حالت، پیش‌فروشنده ساختمان حق فسخ قرارداد را ندارد و تنها حق فسخ مختص به پیش‌خریدار است. اگر اختلاف متراژ بیش از حد مشخص شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ نماید. اما اگر اختلاف تا 5 درصد مساحت باشد، قانونگذار حق فسخی برای پیش‌خریدار در نظر نگرفته است.
در صورت افزایش متراژ ساختمان نسبت به توافق اولیه، خریدار موظف است مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز خرید آپارتمان به فروشنده پرداخت کند. همچنین، اگر متراژ کاهش یابد، فروشنده باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز ساختمان به خریدار پرداخت کند. البته، توافقات خاصی که طرفین در قرارداد معین نموده‌اند، می‌تواند مقرر کننده باشد و در اینصورت، تعیین مبلغ مابه‌التفاوت بر اساس قیمت زمان معامله یا به‌طور کل بر اساس قیمت روز مشخص شده واگذار شود.
در کل، این اصول وضوح داده‌اند که در صورت تعداد معین اختلافات، مبلغ مابه‌التفاوت و روابط بین طرفین بر اساس توافق نوعی در قرارداد مشخص می‌شود و این توافقات حاکم بر روابط میان پیش‌خریدار و فروشنده ساختمان خواهد بود.
نقش حق فسخ در مواجهه با تفاوت متراژ
در هنگام انجام معامله، طرفین قرارداد تصمیم گرفته‌اند که متراژ یا مساحت ملک را به‌عنوان یک شرط اساسی در قرارداد در نظر بگیرند. این تصمیم نشان‌دهنده اراده مشترک آنها برای خرید و فروش ملک با توجه به این متراژ یا مساحت است. حالا، در مواجهه با اختلاف متراژ یا مساحت واقعی ملک نسبت به مقدار تعیین‌شده در قرارداد، طرفینن معتقدند که این اختلاف نشان‌دهنده عدم تطابق میان اراده معامله‌گران است.
اگر ملک کمتر یا بیشتر از متراژ یا مساحت تعیین‌شده باشد، این موضوع به این معنی است که خریدار هیچ‌گونه تمایلی به خرید ملک با این متراژ یا مساحت نداشته و مالک هم قصد فروش ملک با این مشخصه را نداشته است. در حالت اختلاف متراژ به مفهوم افزایش آن، خریدار اصرار به خرید ملک با این ویژگی را نداشته و فروشنده نیز انتظار فروش ملک با این متراژ را نداشته است.
در این شرایط، قانونگذار حق فسخ را برای هر دو طرف در نظر گرفته است. با این حال، لازم به ذکر است که در پایان ماده 385، قانونگذار بیان کرده که توافق طرفین ممکن است مانع از فسخ شود و آنها می‌توانند به هر شکلی که صلاح می‌دانند توافق کنند، و هیچ محدودیتی در این زمینه وجود ندارد. این نکته نشان‌دهنده این است که اگر طرفین با توافق خود از فسخ قرارداد منصرف شوند، این حق محدودیتی ندارد و آنها می‌توانند به دلخواه خود تصمیم بگیرند.
