قرارداد اجاره یکی از رایجترین قراردادهای ملکی در ایران است و به همین دلیل قانونگذار برای آن چارچوب مشخصی تعیین کرده است. در سال ۱۴۰۴ نیز همچنان قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ بهعنوان مرجع اصلی اجرا میشود. این قانون بهطور شفاف وظایف و حقوق دو طرف قرارداد را مشخص کرده است. از جمله اینکه مستأجر حق استفاده از منافع ملک تا پایان مدت اجاره را دارد و موجر موظف است ملک را سالم و قابل استفاده در اختیار او قرار دهد. در مقابل، مستأجر باید اجارهبها را بهموقع بپردازد و از ملک طبق قرارداد استفاده کند.
در سالهای اخیر طرحهایی برای حمایت بیشتر از مستأجران بهویژه در شرایط اقتصادی دشوار مطرح شده است. اما در سال ۱۴۰۴ همچنان قانون اصلی همان قانون سال ۱۳۷۶ است که اجرا میشود. البته بخشنامهها و مصوبههای دولت (مانند مصوبههای ستاد ملی مسکن و ستاد کرونا) درباره سقف افزایش اجاره یا تمدید اجباری قراردادها در برخی سالها اعمال شده است. این قوانین موقتیاند و لازم است هر سال از مراجع رسمی پیگیری شوند. بنابراین در کنار قانون اصلی، مقررات تکمیلی نیز ممکن است بر قراردادها اثر بگذارد.
طبق قانون، موجر تنها پس از پایان مدت قرارداد میتواند درخواست تخلیه کند. در صورتی که مستأجر اجارهبها را نپردازد یا ملک را برخلاف قرارداد استفاده کند، موجر میتواند به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کرده و حکم تخلیه بگیرد. در سال ۱۴۰۴ تغییری در اصل قانون ایجاد نشده، اما روندهای قضایی سادهتر و سریعتر شده است. بهویژه در قراردادهای دارای کد رهگیری، صدور دستور تخلیه فوری توسط مقام قضایی در کمتر از یک هفته امکانپذیر است.
برای حمایت از مستأجران، دولت در سالهای اخیر مصوبههایی درباره سقف افزایش اجاره و تمدید اجباری قراردادها تصویب کرده است. هدف این مقررات، جلوگیری از افزایش بیرویه اجارهبها و حمایت از اقشار متوسط جامعه بوده است. در سال ۱۴۰۴ نیز انتظار میرود این نوع مصوبهها با توجه به شرایط بازار مسکن ادامه پیدا کنند. با این حال، این قوانین موقتیاند و اصل روابط همچنان تحت پوشش قانون سال ۱۳۷۶ است.
در چارچوب سال ۱۴۰۴، مهمترین حمایت از مستأجران همچنان همان مصوبههای دولتی برای کنترل اجارهبهاست. این مصوبهها معمولاً سقف افزایش اجاره را بین ۲۰ تا ۳۰ درصد تعیین میکنند. البته در کنار این قوانین، حق مستأجر در برخورداری از ملک سالم، دریافت رسید اجارهبها و برخورداری از حمایت قضایی در صورت تخلفات موجر همچنان پابرجاست.
مدت زمان صدور حکم تخلیه بستگی به نوع قرارداد دارد. اگر قرارداد اجاره دارای کد رهگیری رسمی باشد، حکم تخلیه معمولاً ظرف یک هفته صادر میشود. در غیر این صورت، روند رسیدگی ممکن است چند هفته تا چند ماه طول بکشد. در شرایطی که اختلاف مالی یا ادعای خسارت وجود داشته باشد، رسیدگی زمان بیشتری خواهد برد. بنابراین برای تسریع در روند قضایی، داشتن قرارداد رسمی با کد رهگیری توصیه میشود.
کتاب قانون روابط موجر و مستأجر شامل مصوبات ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ است. در حال حاضر، قانون سال ۱۳۷۶ برای قراردادهای جدید اجرا میشود و قانون سال ۱۳۵۶ صرفاً برای قراردادهای قدیمی معتبر است. این کتاب منبع اصلی برای آگاهی موجر و مستأجر از حقوق و تکالیف قانونی است. مطالعه این قانون به طرفین کمک میکند تا هنگام عقد قرارداد یا بروز اختلاف، از حقوق خود آگاه باشند و بهتر تصمیمگیری کنند.
تمدید قرارداد اجاره بهطور کلی با توافق موجر و مستأجر انجام میشود. اما در برخی سالها، دولت با مصوبههای ویژه، تمدید اجباری قراردادها را تصویب کرده است. در سال ۱۴۰۴ نیز ممکن است با توجه به وضعیت اقتصادی، مقررات مشابهی اعمال شود. در هر حال، اصل تمدید قرارداد نیازمند توافق طرفین است و بهتر است شرایط تمدید یا فسخ در قرارداد اولیه بهطور شفاف درج شود.
طبق قانون، هزینههای کلی و اساسی ملک مانند تعمیرات اساسی، تأسیسات و خرابیهای غیرعمدی بر عهده موجر است. در مقابل، هزینههای جزئی مانند تعمیر شیرآلات یا تعویض کلید برق بر عهده مستأجر خواهد بود. در صورت اختلاف، مرجع قضایی با توجه به نوع خرابی تصمیمگیری میکند. ذکر این موارد در قرارداد اجاره میتواند بسیاری از مشکلات احتمالی را کاهش دهد.
در سال ۱۴۰۴ همچنان قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهعنوان چارچوب اصلی قراردادهای اجاره اجرا میشود. هرچند ممکن است مصوبههای موقتی برای حمایت از مستأجران در زمینه سقف افزایش اجاره یا تمدید اجباری قراردادها ابلاغ شود، اما اصل روابط حقوقی تغییر نکرده است. آگاهی از این قوانین به موجر و مستأجر کمک میکند تا حقوق خود را بشناسند و در صورت اختلاف، از مسیرهای قانونی اقدام کنند.
