با توجه به افزایش قیمت آپارتمانها، علاوه بر کاهش قدرت خرید مشتریان در سالهای اخیر، پیش خرید آپارتمان رونق زیادی داشته است. همزمان با افزایش قراردادهای پیش خرید مسکن، اختلافات حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است. در بسیاری از مواردی که مردم آپارتمانهای نیمه ساخته یا حتی ساخته نشده خریداری کردهاند، خریدار تصور می کرد در شرایط مناسب و با قیمت خوب می تواند صاحب خانه شود اما پس از مدتی متوجه شد که خانهای در دسترس نیست و فروشنده کلاه بر سرش گذاشته است. فسخ قرارداد فروش در این هنگام کاربرد دارد، البته اگر مدرک معتبری دست خریدار باشد.
همانطور که از نام آن پیداست، پیش خرید آپارتمان در لغت به معنای قبل از خرید است. این اصطلاح در بسیاری از معاملات استفاده می شود. در حوزه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل و قابل سکونت خریداری می شوند، آپارتمان پیش خرید می گویند.
مشخصات ملک پیش فروش شده مانند، مساحت، در قرارداد پیش فروش باید ذکر شود. اگر مساحت درج شده با مساحت واقعی تفاوت داشته باشد خریدار میتواند با شرایطی که در ادامه ذکر میشود معامله را فسخ نماید.
فرض کنید مساحت از مقداری که در قرارداد ذکر شده کمتر باشد: در اینصورت اگر اختلاف تا 5 درصد مساحت درج شده باشد، فروشنده باید مابه التفاوت را به خریدار پرداخت نماید و حق فسخ وجود ندارد.
اما اگر میزان اختلاف در مساحت از پنج درصد مساحت درج شده بیشتر باشد: پیش خریدار هم حق فسخ دارد و هم میتواند ما به التفاوت را درخواست کند و تصمیم بر عهده خودش است.
حالا اگر شرایط برعکس شود، یعنی مساحت اعلامی از طرف فروشنده بعد از احداث از مساحت مندرج در قرارداد بیشتر باشد و این اختلاف مساحت تا 5 درصد مساحت مورد توافق دو طرف باشد، حق فسخی ایجاد نخواهد شد و خریدار باید ارزش مساحت اضافی را باتوجه به قیمت درج شده در قرارداد به فروشنده پرداخت کند و فروشنده نمی تواند قیمت روز ساختمان را مطالبه نماید و اگر اضافه مساحت از 5 درصد مساحت درج شده در قرارداد بیشتر باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند و یا قیمت اضافه مساحت را بر اساس ارزش قرارداد پرداخت کند.
اگر خریدار در پرداخت اقساط تعلل نماید و آنها را پرداخت نکند فروشنده میتواند به صورت کتبی گزارش عدم پرداخت قسط را بدهد و دفترخانه یک ماه به خریدار فرصت میدهد تا اقساط را پرداخت کند و اگر این کار را نکند فروشنده میتواند معامله را فسخ کند. اما درصورتی که عملیات ساختمانی با توجه به مفاد قرارداد پیش نرود، خریدار میتواند برای پرداخت اقساط درخواست ارائه تأییدیه از مهندس ناظر داشته باشد که باید حداکثر ظرف یک ماه این گزارش اعلام شود.
فوت هر کدام از طرفین چه پیش خریدار و چه پیش فروشنده باعث منحل شدن قرارداد نمی شود و حقوق و تعهدات فرد متوفی به ورثه او منتقل میشود. البته دو طرف می توانند ضمن قرارداد شرط نمایند که در صورت فوت هر کدام، طرف مقابل میتواند قرارداد را فسخ نماید.
شما وقتی معاملهای را انجام میدهید یعنی به عنوان خریدار حق دارید که در پیش فروش خود دخل و تصرف داشته باشید، مثلا فروش آن به شخص دیگر. اما اگر خریدار از فروشنده تعهد گرفته باشد که نباید ملک را به شخص دیگری در زمان پیش فروش واگذار کند، و خریدار خلاف آن انجام دهد، فروشنده میتواند قرارداد را فسخ نماید.
بدیهی است که دو طرف قرارداد، برخی اعمال را ضمن امضای قرارداد شرط می کنند. مثلا زمان تحویل را فروشنده مشخص میکند و اگر در زمان مقرر نتواند ملک را تحویل دهد خریدار میتواند برای فسخ قرارداد اقدام نماید و یا خریدار تعهد کند که مبلغ ملک را در 5 قسط واریز کند و از این تعهد سر باز زند، خریدار میتواند معامله را فسخ نماید.
امروزه بازار پیش فروش و پیش خرید در حوزه مسکن داغ است و یکی از دلایل آن هم مدت دار بودن زمان پرداخت وجه توسط خریدار میباشد که با توجه به اوضاع اقتصادی در جامعه مزیت خوبی محسوب میشود. اما ممکن است در پیش خرید ملک مواردی اتفاق بیفتد که با تفاهمات طرفین در تضاد باشد، در این صورت فسخ معامله با توجه به شرایطی که وجود دارد، امکان پذیر است.
