مشاعات ساختمان بخشهایی از یک مجتمع مسکونی یا آپارتمان هستند که بهصورت مشترک در اختیار همه مالکان و ساکنان قرار دارند. این فضاها شامل بخشهایی مثل راهپله، آسانسور، پشتبام، حیاط و پارکینگ میشوند. بر اساس قانون تملک آپارتمانها، مشاعات جزو ملک مشترک محسوب شده و هیچ فردی حق تصرف شخصی بر آنها را ندارد. آشنایی با قوانین مشاعات برای همه ساکنان ضروری است تا از اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
مشاعات شامل بخشهایی از ساختمان است که استفاده از آنها برای همه واحدها ممکن و ضروری است. از جمله این موارد میتوان به لابی، راهپله، آسانسور، پشتبام، انبارهای مشترک، پارکینگ مشاع، حیاط و تأسیسات عمومی مثل موتورخانه اشاره کرد. بهطور کلی هر بخش از ساختمان که در سند مالکیت واحدها بهصورت اختصاصی ذکر نشده باشد، جزء مشاعات محسوب میشود.
طبق قانون، هزینههای مربوط به نگهداری و تعمیر مشاعات ساختمان باید توسط ساکنان پرداخت شود. در صورتی که ملک اجاره داده شده باشد، پرداخت شارژ و هزینههای جاری ساختمان بر عهده مستأجر است، اما هزینههای اساسی مانند تعمیر موتورخانه یا پشتبام معمولاً با مالک است. برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است در قرارداد اجاره این موارد بهصورت شفاف ذکر شوند.
پارکینگ در ساختمانها ممکن است بهصورت اختصاصی یا مشاع تعریف شده باشد. اگر در سند واحد، پارکینگ اختصاصی ذکر نشده باشد، استفاده از پارکینگ بهصورت مشاع خواهد بود و همه واحدها بهطور مساوی حق بهرهبرداری دارند. در چنین شرایطی مدیریت ساختمان میتواند با توافق ساکنان، نحوه استفاده از پارکینگ را مشخص کند.
حیاط ساختمان در بیشتر مجتمعها بهصورت مشاع در نظر گرفته میشود. این بدان معناست که همه واحدها حق استفاده برابر از آن را دارند. با این حال، استفادههای شخصی مثل نصب وسایل ورزشی یا اشغال بخشی از حیاط برای واحد خاص، خلاف قانون است و تنها با رضایت همه ساکنان امکانپذیر خواهد بود.
مشاعات ساختمان بهطور مشترک مورد استفاده قرار میگیرند، بنابراین هزینههای تعمیر و نگهداری آن نیز باید توسط همه واحدها پرداخت شود. سهم هر واحد از این هزینهها معمولاً بر اساس متراژ و میزان سهم در ساختمان محاسبه میشود. به همین دلیل است که هزینه تعمیر آسانسور، موتورخانه یا پشتبام باید بهطور مساوی و با مشارکت همه ساکنان پرداخت شود.
طبق قانون، هیچکس حق ندارد مشاعات ساختمان را برای استفاده شخصی اشغال کند. برای مثال، قراردادن وسایل خانه، اشغال پارکینگ مشاع یا نصب آنتن اختصاصی روی پشتبام بدون رضایت همه ساکنان ممنوع است. هرگونه استفاده شخصی از مشاعات تنها در صورت موافقت کتبی همه مالکان امکانپذیر خواهد بود.
برخی مشاعات ساختمان مانند پشتبام یا حیاط ممکن است فقط از یک واحد دسترسی داشته باشند. در چنین شرایطی، مالک آن واحد حق ندارد این بخش را ملک اختصاصی خود بداند. استفاده او تنها بهعنوان یک حق مشترک با سایر مالکان است و هیچگونه مالکیت اختصاصی برای آن ایجاد نمیشود.
مشاعات ساختمان به هیچ عنوان قابل خرید و فروش بهصورت جداگانه نیستند. این بخشها بهطور مشترک متعلق به همه مالکان هستند و تنها همراه با انتقال یک واحد آپارتمان، سهم مشاع آن نیز منتقل میشود. بنابراین اگر قصد خرید آپارتمان در منطقه ۲۲ یا هر جای دیگری دارید، باید بدانید که سهم مشاعی ملک نیز بهطور قانونی همراه با واحد منتقل خواهد شد.
قراردادن وسایل شخصی مانند دوچرخه، وسایل ورزشی یا لوازم خانه در مشاعات ساختمان ممنوع است. این کار علاوه بر ایجاد مزاحمت برای سایر ساکنان، میتواند موجب مسئولیت حقوقی و حتی جریمه توسط مدیر ساختمان شود. بهترین راهکار استفاده از انباری یا فضای اختصاصی هر واحد است.
طبق قانون تملک آپارتمانها، تعمیرات اساسی مشاعات ساختمان باید با هزینه مالکان انجام شود. مدیر ساختمان موظف است در صورت نیاز به تعمیر، همه ساکنان را مطلع کرده و هزینهها را بر اساس سهم هر واحد جمعآوری کند. عدم پرداخت این هزینهها میتواند موجب طرح شکایت علیه واحد بدهکار شود.
هرگونه تغییر در مشاعات مانند تغییر کاربری لابی، بستن حیاط یا تغییر در پشتبام، تنها با رضایت تمامی مالکان امکانپذیر است. هیچ مالک یا مستأجری بهصورت فردی حق تغییر در مشاعات را ندارد. این اصل برای جلوگیری از تضییع حقوق سایر مالکان در نظر گرفته شده است.
دیوان عالی کشور در آرای وحدت رویه متعدد تأکید کرده که مشاعات ساختمان قابل تملک اختصاصی نیستند. این آرا بهعنوان یک مرجع حقوقی معتبر شناخته میشوند و در تمام دادگاههای کشور لازمالاجرا هستند. بنابراین در صورت اختلاف، قضات معمولاً بر اساس این رویه رأی خواهند داد.
دخل و تصرف در مشاعات بدون رضایت سایر مالکان ممنوع است. این شامل اشغال، تغییر کاربری یا استفاده تجاری از مشاعات میشود. در صورت بروز چنین تخلفی، سایر ساکنان میتوانند به مراجع قانونی شکایت کرده و حکم رفع تصرف بگیرند.
مشاعات ساختمان بخش جدانشدنی از هر آپارتمان است و قوانین مشخصی برای استفاده از آن وجود دارد. هزینههای نگهداری و تعمیر باید بهطور مشترک پرداخت شوند و هیچ فردی حق استفاده اختصاصی از آنها را ندارد. آگاهی از این قوانین میتواند جلوی بسیاری از اختلافات بین ساکنان را بگیرد. اگر قصد خرید یا اجاره آپارتمان در منطقه ۲۲ را دارید، مشاورین اطلس ۲۲ میتوانند با راهنمایی تخصصی شما را در انتخاب ملک مناسب همراهی کنند.
