حکم تخلیه به مواردی اطلاق می‌شود که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. این تصرف می‌تواند ناشی از قرارداد اجاره، صلح منافع یا اباحه منفعت باشد. البته رایج‌ترین و شناخته‌شده‌ترین مورد، قرارداد اجاره است. در این حالت، مالک می‌تواند پس از پایان مدت اجاره و با وجود شرایط لازم، به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای تخلیه خانه نماید.
درخواست تخلیه ملک بطور معمول زمانی اتفاق می افتد که مستاجر حقوق مالک را رعایت نکرده و یا در پرداخت هزینه اجاره کوتاهی کرده باشد؛ نکات مهمی که در زمان درخواست تخلیه ملک باید بدانید عبارتند از:
رسیدگی به درخواست صدور حکم تخلیه می‌تواند در صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی باشد.
متقاضی می‌تواند بین درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه انتخاب کند.
صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه زمانی است که قرارداد اجاره عادی باشد و دارای شرایط پیش رو باشد: قرارداد اجاره کتبی باشد، در قرارداد مدت آن ذکر شده‌باشد، در قرارداد مبلغ ذکر شده‌باشد، در قرارداد حداقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد، مدت قرارداد پایان یافته باشد.
در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه، دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند و اداره اجرای ثبت است.
درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی ندارد و مرجع مربوطه بدون حضور طرفین اقدام به صدور دستور تخلیه می‌نماید.
مرجع صدور حکم تخلیه، دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری یا حساب شخص مستاجر را می‌دهد.
تقاضای حکم تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می‌شود و از جمله دعاوی غیرمالی است.
اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد، می‌تواند در این خصوص مستقلًا طرح دعوا کند و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری را توقیف کند.
حکم تخلیه و دستور تخلیه تفاوت هایی دارد که برخی از افراد آنها را به اشتباه شبیه به هم میدانند؛ از جمله تفاوت های حکم تخلیه و دستور تخلیه میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
حکم تخلیه با رسیدگی قضایی و رعایت تشریفات آیین دادرسی صادر می‌شود، ولی دستور تخلیه بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صرف وجود شرایط توسط مرجع صالح صادر می‌شود.
حکم تخلیه ممکن است راجع به سایر مصادیق واگذاری منافع اعمال شود، ولی دستور تخلیه فقط در مورد قرارداد اجاره مصداق دارد.
حکم تخلیه شامل تمامی موارد و مصادیق اجاره می‌شود، ولی دستور تخلیه مخصوص قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 و اماکن مسکونی بعد از سال 62 و بدون وجود حق کسب و پیشه و سرقفلی است.
حکم تخلیه قابلیت تجدیدنظر دارد اما دستور تخلیه قابل اینچنین نیست.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی تقریباً مشابه است و به شرح زیر است:
مراجعه به وکیل متخصص در دعاوی ملکی و دریافت مشاوره حقوقی یا اعطاء وکالت جهت پیگیری صدور حکم تخلیه
مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست تخلیه ید
پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص درصورت لزوم و تکمیل ضمائم آن
پیگیری صدور دستور تعیین وقت و جلسه رسیدگی
شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده توسط دادخواه
پیگیری صدور حکم تخلیه از شورا یا دادگاه حقوقی
در صورت صدور رای به نفع شما و تجدیدنظرخواهی طرف مقابل، پاسخ به لایحه تجدیدنظر خواهی و اگر رای به ضرر شماست تنظیم دادخواست و لایحه تجدیدنظر خواهی
پیگیری اجرای حکم تخلیه پس از قطعیت آن
در صورت تمایل میتوانید بدون گرفتن وکیل، با مراجعه مستمر به دفتر وکالت و دریافت مشاوره، دعوا را خودتان مدیریت کنید. در این حالت فقط برای مشاوره و تنظیم دادخواست و لایحه هزینه پرداخت می‌کنید. البته جهت پیشگیری از مشکلات این چنینی میتوانید سوالات قبل از اجاره خانه را در نظر داشته باشید.
زمانی که صاحب خانه و مستاجر بر سر زمان تخلیه خانه به توافق نرسند، یا بندهای قرارداد اجاره نامه توسط مستاجر رعایت نشود، صاحب خانه می‌تواند به شورا یا دادگاه مراجعه و برای دریافت حکم تخلیه خانه اقدام کند. برای گرفتن حکم تخلیه، صاحب خانه باید مراحلی را بگذراند که با آگاهی از این مراحل قبل از اقدام، میتوان در زمان صرفه جویی کرد. البته تئصیه ما این است که قبل از هر اقدامی حتما با مشاوران حقوقی مشورت نمایید و سپس اقدام نمایید.
