با سلام دوستان عزیز،
من رضا ذوالقدر هستم، مدیر و مؤسس املاک برج بلند در محدوده دریاچه چیتگر. بیش از ۱۵ سال است که در حوزه املاک و ساختمان فعالیت میکنم و این مقاله بر اساس تجربیات شخصیام نوشته شده. هدفم این است که یک تحلیل دقیق و بیطرفانه از بازار مسکن منطقه ۲۲ ارائه دهم و توضیح دهم که چرا تصمیم گرفتم فعالیتم را در این منطقه شروع کنم. واقعیت این است که وقتی برای اولین بار به منطقه ۲۲ آمدم، مجذوب پتانسیلهایش شدم – جایی که طبیعت و مدرنیته دست در دست هم دادهاند.
قبل از اینکه وارد جزئیات شویم، اجازه دهید به چند سؤال پرتکرار که احتمالاً ذهن شما را هم مشغول کرده، اشاره کنم:
از مزایای اصلی میتوان به فضای سبز فراوان اشاره کرد، مثل دریاچه چیتگر و پارکهای جنگلی که هوا را تازه و دلچسب میکنند. دسترسی عالی به اتوبانهای بزرگ مانند همت و حکیم رفتوآمد را آسانتر کرده، خیابانهای پهن با ترافیک کمتر نسبت به مرکز شهر، و مراکز خرید شیک مثل ایرانمال که همه نیازهایتان را پوشش میدهد. خلاصه اگر مثل من عادت به زندگی در غرب تهران دارید، همه چیز واقعاً عالی و لذتبخش است.
اما معایبی هم وجود دارد؛ یکی از بزرگترینها دوری از مرکز شهر است، بهخصوص برای کارمندانی که هر صبح باید به وسط شهر بروند و این مسیر طولانی میتواند خستهکننده باشد. علاوه بر این، گاهی برای خریدهای تخصصی یا خدمات خاص مجبورید از منطقه خارج شوید، و ساختوسازهای زیاد ممکن است سروصدا و آلودگی ایجاد کند.
تصور کنید زندگی در ساختمانی بلندمرتبه با امکانات کامل مثل لابی شیک، سالن ورزشی، استخر، سونا، نگهبانی ۲۴ ساعته و حتی فضای سبز اختصاصی – همه اینها در بیشتر پروژههای منطقه ۲۲ وجود دارد و حس لوکس بودن را به شما میدهد. من که سالها در املاک مناطق مختلف تهران کار کردهام، از جمله مناطق ۱، ۲، ۵ و ۲۲، میتوانم بگویم این برجها برای خانوادههایی که دنبال آرامش و امکانات مدرن هستند، گزینه عالی است. البته، اگر معیار شما برجهای منطقه ۱ تهران باشد، با قدرت میگویم راه را اشتباه آمدهاید؛ از هیچ نظری حتی قابل مقایسه نیستند، حتی برجهای شخصیساز منطقه ۲۲ در لیگ برجهای نوساز منطقه ۱ نیستند – فاصلهشان زیاد است، چه از نظر قیمت و چه متریال. اما این به معنی ضعیف بودن نیست؛ سطح کیفی و فرهنگی برجهای منطقه ۲۲ چیزی کمتر از آپارتمانها و برجهای منطقه ۲ و ۵ ندارد، و چهبسا در بعضی معیارها خیلی بهتر هم به چشم میآید.
من با تجربیاتم در این مناطق میبینم که جو فرهنگی اینجا آرام و خانوادگی است، بدون آن شلوغیهای مرکز شهر. خلاصه، منطقه ۲۲ عالی است اگر اولویت شما کیفیت زندگی روزمره باشد نه فقط پرستیژ اسم مناطق.
چیزی که من از قدیمیهای بازار یاد گرفتهام این است که سود واقعی در خرید خوب است. میتواند سودآور باشد، اما نه الزاماً برای همه، و نه فقط در انتخاب مکان. این خرید خوب میتواند یک آپارتمان ساده ۸۰ متری در بلوار فردوس باشد، یا یک واحد شیک با ویو عالی دریاچه، یا حتی یک پیشخرید هوشمندانه از پروژههای معتبر؛ همه اینها میتوانند بهترین سرمایهگذاری زندگیتان شوند یا برعکس، بدترینشان اگر اشتباه انتخاب کنید. مهمتر از چی خریدن، این است که چه زمانی، از کی و چرا میخرید. منکر رشد منطقه ۲۲ نیستم، دارد حسابی پیشرفت میکند و میتواند به سطح قیمتهای منطقه ۲ برسد، چون پتانسیل طبیعی مثل دریاچه و پارکها را دارد، امکانات مدرن مثل مراکز خرید و اتوبانهای خوب، و جالبتر اینکه بافت فرهنگی خانوادگی و خوبی هم ساخته. یادم میآید سال ۱۳۹۶ واحدهایی در منطقه ۲۲ متری ۲.۵ میلیون میفروختم، درحالی که بلوار فردوس ۷ میلیون بود، اما منطقه ۲۲ با رشد سریعش خودش را نشان میدهد و پیشبینی میشود این روند ادامه داشته باشد. ولی باز هم میگویم، ملک عالی است فقط بدانید کی، از کی و چرا دارید میخرید.
تعاونی مسکن، در واقع، یک نوع شرکت تعاونی است که افراد با هم جمع میشوند تا بتوانند مسکن بسازند یا بخرند. فکر کنید مثل یک گروه دوستانه که پولهایشان را روی هم میگذارند، زمین میخرند، مجوز میگیرند و پروژه مسکونی راه میاندازند. هدف اصلیشان این است که هزینهها را پایین بیاورند و به اعضای خودشان واحدهای ارزانتر و با کیفیتتر بدهند، بدون اینکه سود زیادی به جیب دلالها برود. البته، این تعاونیها بر اساس قوانین تعاونیها در ایران کار میکنند. یعنی باید ثبت شوند، هیئت مدیره داشته باشند و اعضایشان هم حق رأی و سهم برابر داشته باشند.
تعاونیهای مسکن در دو گروه اصلی جا میگیرند: تعاونیهای کاملاً خصوصی و تعاونیهای خصولتی – یعنی آنهایی که یک جورایی به ارگانهای دولتی وصلاند. البته، تعداد کمی هم تعاونیهای کاملاً دولتی هستند که تشخیص دادنشان حتی از روی اسمششان کار سختی نیست. بیایید یک کم بیشتر این موضوع را باز کنیم تا بهتر دستتان بیاید.
اول از تعاونیهای خصوصی شروع کنیم: میشود گفت حدود ۸۰ درصد از آن شهرت بد تعاونیها، از همین گروه میآید. مشکلاتی مثل پروژههای نیمهکاره، تأخیرهای طولانی یا حتی گاهی سوءاستفادههای مالی. ولی خب، این حرف به این معنی نیست که همهشان بد هستند؛ بعضیهاشان با مدیریت درست، کارشان را عالی پیش میبرند و نتیجه خوبی میدهند. بعدش، تعاونیهای خصولتی: اینها تعاونیهای خصوصی هستند که از روابط و حمایتهای دولتی استفاده میکنند. بدون اغراق، میتوانم بگویم بهترین گزینه بین تعاونیها همینها هستند، چون هم چابکی بخش خصوصی را دارند و هم پشتوانه محکم دولتی.
در نهایت، تعاونیهای دولتی: این پروژهها اغلب زمانبر هستند، اما شناساییشان آسان است. اگر اول نام تعاونی کلماتی مثل بنیاد یا کارکنان دیدید، بدون شک دولتی است؛ مانند بنیاد تعاونی مسکن ارتش (بتاجا) یا تعاونی مسکن کارکنان شرکت نفت.
حالا با یک نگاه خلاصه به انواع معاملات ملکی در منطقه ۲۲ شروع میکنیم. برای درک بهتر شرایط بازار، لازم است ابتدا نگاهی کوتاه و دقیق به انواع معاملات ملکی (خرید و فروش) در منطقه ۲۲ داشته باشیم؛ معاملاتی که هرکدام نقش مهمی در شکلگیری قیمتها، میزان تقاضا و روند سرمایهگذاری در این محدوده دارند.
متاسفانه بخش بزرگی از پروژههای منطقه ۲۲ توسط تعاونیهای مسکن ساخته میشود؛ اما چرا؟ در منطقه ۲۲ سهم قابل توجهی از پروژههای در حال ساخت و تکمیل، متعلق به تعاونیهای مسکن است. شاید برای شما هم این سؤال پیش بیاید که: چرا تعاونیهای مسکن در این منطقه فعالتر هستند؟
جالب بدانید که بیشتر زمینهای این منطقه، مخصوصاً در سالهای اول، دست دولت و ارتش بود. این زمینها گاهی به تعاونیهای نظامی هبه میشدند – یعنی رایگان یا با شرایط خوب واگذار میشدند – و گاهی هم با قیمتهای مناسبتر به تعاونیهای دولتی فروخته میشدند. این کارها کمک کرد تا تعاونیها حسابی فعال شوند. اما چرا فعالیتشان در منطقه ۲۲ انقدر زیاد است؟ بیایید دلایل اصلی را با هم ببینیم، دلایل سادهای که ریشه در اقتصاد و نیازهای مردم دارند.
اول، قیمت پایینتر زمین در ابتدای کار. وقتی توسعه منطقه شروع شد، زمینها در مقایسه با مرکز تهران خیلی ارزانتر بودند. تعاونیها توانستند قطعات بزرگ بخرند و پروژههای بزرگ راه بیندازند، مثل برجهای دور دریاچه.
دوم، امکان ساخت پروژههای عظیم. تعاونیها با سرمایه جمعی، قدرت مالی دارند تا برجها و مجتمعهای بزرگ بسازند، که با زمینهای وسیع منطقه ۲۲ جور درمیآید.
سوم، شفافیت در هزینهها. پرداختها مرحلهای و اعضا میتوانند گزارشهای مالی را چک کنند، که نسبت به بعضی سازندههای خصوصی بهتر است و اعتماد میآورد.
چهارم، پروژههای سازمانی. خیلی از تعاونیها مال نهادهایی مثل نیروهای مسلح، وزارتخانهها، بانکها یا شهرداری هستند. اینها برای کارکنان خودشان مسکن میسازند، و همین باعث شده بیشتر برجهای منطقه از تعاونیها باشد.
در نهایت، جذابیت برای مردم عادی. قیمت پایینتر، قسطی پرداخت کردن و خرید امتیاز پروژههای نیمهتمام، باعث میشود مردم ترجیح دهند اینجا سرمایهگذاری کنند. بازار امتیاز تعاونیها همیشه داغ است.
این موضوع بسیار گسترده است، اما برای سادهسازی و ارائه یک تحلیل دقیق، ما روی دو عامل اصلی تمرکز میکنیم؛ دو عاملی که بیشترین تأثیر را بر تفاوت برجهای منطقه ۲۲ با سایر مناطق دارند:
در بیشتر مناطق تهران، سند مالکیت از ابتدا به صورت شفاف و یکدست برای هر واحد صادر میشود و فرایند انتقال مالکیت نیز کاملاً مشخص است. اما در منطقه ۲۲ شرایط کمی متفاوت است و اغلب پروژهها با الگوی سند تعاونی پیش میروند. در این نوع پروژهها تا زمان صدور سند تفکیکی، اعضا سند رسمی ندارند و یک دفترچه یا کارت عضویت تعاونی در اختیار دارند. این دفترچه نشاندهنده سهام، مالکیت و موقعیت شما در پروژه است و در واقع به عنوان مدرک احراز مالکیت شناخته میشود. در این ساختار:
● سند مادر زمین به نام تعاونی ثبت شده است.
● اعضا تا زمان تکمیل پروژه و پایان کار ساختمان، سهامدار پروژه محسوب میشوند.
● پس از اتمام ساخت، انجام صورت مجلس تفکیکی، پایانکار و طی مراحل ثبتی، سند رسمی تکبرگ به نام اعضا صادر میشود.
در پروژههای معمولی که توسط سازندگان خصوصی اجرا میشوند، روند کار به این صورت است:
● سازنده ابتدا زمین را با سرمایه شخصی خریداری میکند.
● سپس هزینههای ساخت را خودش تأمین میکند.
● بعد از پیشرفت مشخصی، پروژه را پیشفروش میکند تا بخشی از نقدینگی ساخت تأمین شود.
● در نهایت، سازنده با توجه به ریسک، هزینهها و مدت زمانی که صرف کرده، سود مشخص و کاملاً قانونی دریافت میکند. بنابراین قیمت نهایی واحدها شامل: هزینه زمین + هزینه ساخت + سود سازنده میشود.
اما در پروژههای تعاونیساز منطقه ۲۲ هیچ سازندهای برای کسب سود وارد پروژه نمیشود. ساختوساز بهصورت مشارکتی و با سرمایه اعضا انجام میشود:
● زمین با پول اعضا خریداری میشود.
● هزینه ساخت بهصورت مرحلهای و در قالب اقساط توسط اعضا پرداخت میشود.
● تعاونی در نقش مدیر اجرایی و ناظر پروژه عمل میکند، نه سازنده سودگیر. با پرداخت هزینههای واقعی زمین + ساخت، صاحب واحد میشوند.
در نتیجه اعضا بدون پرداخت سود سازنده و صرفاً به مراتب کمتر از قیمت واحد در پروژههای شخصیساز به همین دلیل قیمت نهایی یک واحد در پروژههای تعاونی معمولاً کمتر از سازندگان برند در تهران است.
واقعیت این است که چند عامل مهم در کنار هم قرار گرفتهاند و این منطقه را به یکی از برجستهترین قطبهای سرمایهگذاری و سکونت در تهران تبدیل کردهاند. اجازه دهید کمی بیشتر به این عوامل بپردازم، چون فکر میکنم این بخش میتواند کمک کند تا تصمیمگیری بهتری بگیرید.
اول از همه، موقعیت جغرافیایی منحصربهفرد منطقه است. من وقتی اولین بار در سالهای اولیه فعالیتم به اینجا آمدم، دیدم که چطور دریاچه چیتگر مثل یک جواهر در میان شهر میدرخشد. این دریاچه نه تنها یک فضای تفریحی عالی است، بلکه ارزش افزودهای برای ملکها ایجاد میکند. واحدهایی با ویو دریاچه همیشه تقاضای بالایی دارند و قیمتشان با سرعت بیشتری رشد میکند. مثلاً یکی از مشتریان قدیمیام که سال ۱۳۹۸ یک واحد با ویو دریاچه خریده بود، حالا ارزش ملکش بیش از دو برابر شده – و این فقط به خاطر موقعیت است.
عامل دوم، توسعه زیرساختی است. منطقه ۲۲ دارد با سرعت بالایی پیشرفت میکند. پروژههایی مثل گسترش خطوط مترو، که قرار است دسترسی به مرکز شهر را آسانتر کند، یا ساخت بزرگراههای جدید که ترافیک را کاهش میدهد. من خودم شاهد بودم چطور از سال ۱۳۹۵ تا حالا، تعداد مراکز تجاری و تفریحی چقدر افزایش پیدا کرده. ایرانمال که یکی از بزرگترین مالهای خاورمیانه است، نه تنها خرید را آسان میکند، بلکه گردشگران را هم جذب میکند و این یعنی رونق اقتصادی بیشتر برای منطقه. اگر به فکر سرمایهگذاری بلندمدت هستید، این توسعهها میتوانند سودآوری را تضمین کنند. البته، باید مراقب باشید؛ بعضی پروژهها ممکن است با تأخیر روبرو شوند، اما با مشاوره درست، میتوانید از فرصتها استفاده کنید.
سوم، تنوع گزینههای سرمایهگذاری در منطقه ۲۲، شما فقط محدود به آپارتمانهای مسکونی نیستید. پروژههای تجاری، اداری و حتی گردشگری هم در حال رشد هستند. مثلاً اطراف دریاچه، کافهها و رستورانهای جدیدی ساخته شده که فرصتهای اجارهای عالی ایجاد میکنند. من به یکی از دوستانم توصیه کردم یک واحد تجاری کوچک بخرد، و حالا اجارهاش بیش از هزینههایش سود میدهد. این تنوع باعث میشود منطقه برای انواع سرمایهگذاران جذاب باشد – از خانوادهها گرفته تا سرمایهگذاران حرفهای.
عامل چهارم، جو فرهنگی و اجتماعی. برخلاف مناطق مرکزی که شلوغ و پراسترس هستند، اینجا آرامش حاکم است. خانوادههای جوان زیادی به اینجا مهاجرت کردهاند، و این باعث شده یک جامعه پویا و مدرن شکل بگیرد. من در املاک برج بلند، روزانه با خانوادههایی صحبت میکنم که میگویند از آلودگی و ترافیک مرکز شهر خسته شدهاند و دنبال جایی هستند که بچههایشان بتوانند در پارکهای بزرگ بازی کنند. این جو فرهنگی نه تنها کیفیت زندگی را بالا میبرد، بلکه ارزش ملک را هم حفظ میکند، چون تقاضا همیشه پایدار است.
حالا بیایید کمی عمیقتر به ریسکهای سرمایهگذاری بپردازیم، چون نمیخواهم فقط جنبههای مثبت را بگویم. یکی از چالشها، نوسانات بازار است. مثل همه جای تهران، قیمتها تحت تأثیر اقتصاد کلان هستند. مثلاً در سالهای اخیر با افزایش تورم، قیمتها جهش داشتند، اما اگر رکود بیاید، ممکن است فروش سخت شود. من همیشه به مشتریانم میگویم: سرمایهگذاری کنید، اما با نقدینگی کافی. اگر نیاز به فروش سریع دارید، شاید گزینههای دیگری بهتر باشند. همچنین، در پروژههای تعاونی، تأخیرها شایع است. من خودم پروژهای را دیدم که قرار بود دو ساله تمام شود، اما چهار سال طول کشید. برای همین، در املاک برج بلند، ما فقط پروژههای معتبر را معرفی میکنیم – آنهایی که سابقه خوبی دارند.
یکی دیگر از نکات جذاب، فرصتهای پیشخرید پروژه های منطقه 22 تهران دریاچه چیتگر است. در منطقه ۲۲، بسیاری از پروژهها در مرحله پیشفروش هستند و قیمتشان پایینتر است. اگر بتوانید یک پروژه خوب انتخاب کنید، سودتان چند برابر میشود. مثلاً یکی از پروژههای اطراف دریاچه که من در سال ۱۴۰۰ معرفی کردم، حالا ۵۰ درصد رشد داشته. اما کلید موفقیت، تحقیق است. چک کنید سابقه تعاونی، مجوزها و پیشرفت فیزیکی را. ما املاک برج بلند در وبسایتمان لیست کاملی از پروژهها داریم، با عکس و جزئیات.
در مورد آینده منطقه هم صحبت کنیم. با برنامههای شهرداری برای توسعه سبز و حملونقل عمومی، پیشبینی میکنم تا پنج سال آینده، منطقه ۲۲ یکی از گرانترین نقاط غرب تهران شود. مثلاً پروژه مترو چیتگر که در حال اجراست، دسترسی را متحول میکند. من که ۱۵ سال تجربه دارم، میبینم چطور این منطقه از یک حاشیهنشین به یک مرکز تبدیل شده. اگر بودجهتان اجازه میدهد، حالا وقت خرید است.
در نهایت، چرا من فعالیتم را در منطقه ۲۲ شروع کردم؟ چون دیدم اینجا جایی است که رشد واقعی دارد – نه فقط سود، بلکه کیفیت زندگی. در املاک برج بلند، ما نه تنها فروشنده هستیم، بلکه مشاور. اگر سؤالی دارید، تماس بگیرید یا به وبسایت املاک برج بلند چیتگر سر بزنید. امیدوارم این مقاله کمک کرده باشد تا دید بهتری پیدا کنید. موفق باشید!
