2-مذاکرات هسته ای و برجام و اعمال تحریم ها چه تاثیری بر بازار مسکن و طرح ملی مسکن گذاشت ؟

مذاکرات هسته‌ای و توافق برجام نقش مهمی در فضای اقتصادی ایران، از جمله بخش مسکن، ایفا کردند. تحریم‌های اقتصادی پیش و پس از برجام تأثیر مستقیمی بر سرمایه‌گذاری، تولید، و تأمین مالی طرح‌های دولتی مانند طرح مسکن ملی داشتند. در این تحلیل، ابتدا به بررسی تأثیر مذاکرات هسته‌ای و برجام بر بازار مسکن و طرح مسکن ملی پرداخته، سپس تمهیدات دولت در این زمینه را مرور و در نهایت به نتایجی در زمینه موفقیت یا عدم موفقیت این طرح‌ها خواهیم پرداخت.

تأثیر مذاکرات هسته‌ای و برجام بر بازار مسکن

تحریم‌های اقتصادی، به‌ویژه در دوره قبل از برجام، موجب کاهش منابع ارزی و اختلال در بازار سرمایه شدند. این عوامل باعث افزایش تورم عمومی و کاهش توان خرید مردم شد، که به‌نوبه خود بازار مسکن را تحت تأثیر قرار داد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، در سال 1392 (آغاز دولت روحانی)، نرخ تورم سالانه بیش از 34% بود که به‌طور مستقیم هزینه‌های ساخت‌وساز و خرید مسکن را افزایش داد.

با انعقاد توافق برجام در سال 1394، اقتصاد ایران به سمت بهبود حرکت کرد. ورود سرمایه‌های خارجی و افزایش فروش نفت، امیدها به کاهش تورم و رونق اقتصادی را افزایش داد. دسترسی به ارز خارجی و سرمایه‌گذاری‌های خارجی پس از برجام به افزایش نقدینگی دولت کمک کرد. بر اساس آمار بانک مرکزی، نرخ تورم در سال 1395 به حدود 9 درصد کاهش یافت، که پایین‌ترین نرخ تورم در دو دهه اخیر بود. در همین دوره، دولت توانست برنامه طرح ملی مسکن را مطرح کند، اما عدم تأثیر سریع توافق بر قیمت مصالح و نقدینگی داخلی، مانع تحقق اهداف اولیه این طرح شد. با این حال، اجرای برجام به دلیل موانع ساختاری و پیچیدگی‌های داخلی نتوانست به افزایش پایدار در تولید مسکن منجر شود.

تحریم‌های مجدد و تأثیر آن بر بازار مسکن

در سال 1397، با خروج آمریکا از برجام و اعمال دوباره تحریم‌های اقتصادی، شرایط اقتصادی ایران به‌طور کلی و بازار مسکن به‌طور خاص با بحران مواجه شد. این تحریم‌ها بر چند محور اصلی تأثیر گذاشتند:

1. افزایش نرخ ارز:
   پس از خروج آمریکا از برجام، نرخ دلار از حدود 4200 تومان به بیش از 20,000 تومان در اواخر سال 1397 افزایش یافت. این جهش باعث شد هزینه‌های واردات مواد اولیه ساخت‌وساز، از جمله تجهیزات و ماشین‌آلات، به‌شدت افزایش یابد.

بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، قیمت سیمان از حدود 8 هزار تومان در هر کیسه به بیش از 30 هزار تومان در سال 1399 رسید. قیمت میلگرد نیز به بالای 12 هزار تومان در هر کیلوگرم افزایش یافت. این افزایش هزینه‌ها به‌طور مستقیم بر کاهش ساخت‌وساز و افزایش قیمت نهایی مسکن تأثیر گذاشت.

1. کاهش درآمدهای نفتی:
   تحریم‌های نفتی یکی از شدیدترین اثرات را بر اقتصاد ایران گذاشتند. درآمدهای ارزی کشور که عمدتاً از محل صادرات نفت تأمین می‌شد، به شدت کاهش یافت. طبق آمار اوپک، صادرات نفت ایران از 2.5 میلیون بشکه در روز در سال 1396 به کمتر از 500 هزار بشکه در سال 1398 رسید.

این کاهش درآمد موجب شد که دولت قادر به تأمین مالی پروژه‌های عمرانی، از جمله طرح مسکن ملی، نباشد. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود بودجه متوقف یا به‌صورت نیمه‌تمام رها شدند.

1. افزایش هزینه زندگی و کاهش قدرت خرید مردم:
   تورم ناشی از تحریم‌ها باعث شد قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یابد. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت مصرف‌کننده در سال 1399 بیش از 40 درصد افزایش یافت. این موضوع باعث شد بسیاری از خانوارها از خرید مسکن منصرف شوند.
2. بی‌اعتمادی بخش خصوصی:
   نوسانات اقتصادی و نااطمینانی‌های ایجادشده پس از اعمال تحریم‌ها موجب شد سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تمایل کمتری به ورود به بازار مسکن و مشارکت در طرح مسکن ملی داشته باشند. بسیاری از سازندگان به دلیل افزایش هزینه‌ها و عدم دسترسی به منابع مالی، از پروژه‌ها کنار کشیدند.

تمهیدات دولت در برابر تحریم‌ها

دولت حسن روحانی برای کاهش تأثیر تحریم‌ها بر طرح مسکن ملی، اقدامات متعددی انجام داد:

1. استفاده از منابع داخلی:
   دولت تلاش کرد از منابع داخلی، به‌ویژه صندوق توسعه ملی، برای تأمین مالی طرح مسکن ملی استفاده کند. اما این منابع نیز به دلیل کاهش درآمدهای نفتی محدود بودند.
2. سیاست‌های حمایتی:
   برخی سیاست‌ها مانند تخصیص وام‌های ارزان‌قیمت برای خریداران مسکن به اجرا درآمد، اما تورم شدید باعث شد این وام‌ها برای تأمین هزینه خرید مسکن کافی نباشند.
3. اصلاح ساختار زمین و مسکن:
   دولت سعی کرد با اختصاص زمین‌های دولتی به پروژه‌های مسکن، هزینه ساخت را کاهش دهد. اما به دلیل کمبود زمین مناسب در مناطق شهری و مشکلات بوروکراتیک، این سیاست به طور کامل موفق نشد.
4. ایجاد سازوکارهای جدید تأمین مالی:
   انتشار اوراق مشارکت یکی دیگر از سیاست‌های دولت بود که با استقبال محدودی مواجه شد. بی‌اعتمادی عمومی به بازارهای مالی و نرخ بهره بالا از عوامل این ناکامی بودند.

تأثیر کلی تحریم‌ها بر طرح مسکن ملی

بررسی عملکرد طرح مسکن ملی نشان می‌دهد که تحریم‌ها یکی از عوامل اصلی ناکامی آن بوده‌اند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، ناتوانی دولت در تأمین مالی، و کاهش قدرت خرید مردم باعث شدند که این طرح تنها 2.5% از هدف‌گذاری خود را محقق کند.

منابع :

مرکز آمار ایران، تحلیل نرخ تورم سالانه

گزارش های رسمی بانک مرکزی

گزارش وزارت راه و شهرسازی درباره عملکرد طرح مسکن ملی 1399

گزارش اوپک درباره صادرات نفت ایران

مقالات تحلیل بازار مسکن، روزنامه ی دنیای اقتصاد