اعتبار قولنامه چقدر است ؟ مزیتهای پنهان قولنامه در مقابل سند چیست؟
قولنامه چقدر ارزش مند است و تا چه مقدار قدرتمند است؟
قولنامه چقدر معتبر و ارزش قانونی دارد ؟ آیا برای املاک که داری سند رسمی دفترچه ای و یا حتی سند تک برگ جدید هستند تنظیم قولنامه لازم است و با وکالت هم فروش میشود بدون قولنامه اکتفا کرد ، آیا نیازی به تنظیم قولنامه است، ارزش و اعتبار قولنامه چقدر است ، ایا واقعا ارزش دارد هزینه ای مالی بابت قولنامه کدرهگیری به مشاوراملاک بدهیم و یا قولنامه دست نویس بین خودمان کافی است
مهندس مهدی ظفریاری میگوید
در مورد تمام معاملات ملکی حتی اگر ملک داری سند تگ برگ و حتی طرف معامله اقوام مورد اعتماد مثل فرزندان و همسر و پدر مادر و برادر و.. است، باید یک متن قولنامه معتبر سیتمی با کدرهگیری تنظیم کنید ، که داری دو شاهد مرد و 12 اثرانگشت در متن قرارداد و با جزئیات دقیق نحوه توافقات اولیه از نحوه تبادل مالی ، نحوه و تاریخ تحویل ملک، نحوه و تاریخ تنظیم سند و تحویل مدارک مورد نیاز و خسارات و وجه التزام کلی و جزئی و.. برای هر ملک مثلا مسکونی یک پنج تا یک دهم و برای تجاری یک پنجم و برای معاملات کلان یک سوم تا نصف درصد خسارات برای خریدار و فروشنده و.. چرا که ممکن است طی حال و گذشته وآینده اتفاقاتی وجود داشته باشد، که شمای خریدار بی خبر هستید و تنها راه اثبات این تعهدات و برای حفاظت از حق خرید و یا حداقل پیگیری ومدارک و ادله اثبات این تعهدات و توافقات یک متن قرارداد مکتب و دقیق است ، چرا که سند تک برگ امروز بسیار دارای نقص کلربردی وفتی هستند ، مثلا شاهد ندارد ، مثلا قیمت خرید ملک چقدر خریداری شده ندارد؟ و یا مبالغ مالی و زمان تحویل و... و خسارات و... ندارد حتی گاهی ابعاد و شماره و طبقات و... مختلف است(( یا موارد که امروز بسیار مردم عادی از مزیت های قولنامه تخصصی تر خبر ندارند و تا به حال هم مطلع نبودن ، ولی در دفاتر مشاوران املاک تخصصی بسیاری موارد ریز را رعایت میشود از حقوق عامه مثل مثل حق ابیاری تا حق راه ودسترسی وحق استفاده ازامتیازها مشترک توافقی تا توافقات پرداخت خاصی جهت نگهداری هر مالک تا گرفتن و بایگانی تصاویر واقعی موضعیت موجود ملک از چهار جهت اصلی ،تصایری از وضعیت داخل ملک و چه امکاناتی با چه مشخصاتی مدل کولروشیرالات و...، مثلا محل پارکینگ کجاست و پارکینگ چگونه است ا ختصاصی یا مشاع و یا مشاع با مزاحم در دسترسی ویا شماره چند و یا مدارک بروز از وضعیت عقلی و جسمی افراد مسن درزمان تنظیم قرارداد و نوع سرپرستی و...و یا تصاویر از چهره خریدار، فروشنده در زمان خرید و فروش چه وضعیت داشته اند و یا در چه وضعیت بوده و بعدا چگونه تحویل گرفته شده است و ... میتوان تصاویر و استعلامات و انواع بررسی و... را گرفت و به همراه تمام استعلامات مهم از شهرداری و استعلام سند از اداره ثبت تا ملک با سند با آستانه و موقوفه و سایر مدارک مالکیتی وتوافقات خاص که درسند قابل ثبت نیست ، با شرایط و تعهدات خاص الزام اور و به همراه بسیاری از مشخصات خاص تا شماره اشتراک برق، اب و گاز و... طی صورت جلسه خاصی و رسید مالی کپی تحویل فزیم چک تا رسیدها تراکنس بانکی و نظرات کارشناسی مثل نوع بررسی مدارک مالکیتی تا نظرات قیمت و ارزش گذاری رای نظرات مکتوب 3 مشاور املاک و میانگین تا نوع کیفیت سازه ونوع طراحی و.... تا بررسی سابقه تصرفی که مهم ترین مدرک مالکیت است حتی تعداد شکایتهای ملکی و بدهی ملک فوق ، را بایگانی کرد که در هیچ سند تک برگی وجود ندارد درصورتی اداره ثبت میتواند با همکاری اتحادیه املاک تمام موارد فوق را جمع اوری و به صورت بارکد در سند تک برگ هر ملک چاپ کند ولی متاسفانه امروز حتی کد پستی ملک را اداره پست ثبت میکند و پلاک خانه ها را شهرداری نصب میکند و اداره ثبت سند خانه را صادر میکند و این عدم هماهنگی باعث بسیاری نواقص شده است ولی با استفاده از پیشنهاد کاربردی فوق به عنوان یک طرح بروز جهت افزایش ضریب امنیت مدارک مالکیتی و معاملات میشود انجام شود ) و نهایت برای صدور سند داری زمان بر هستند و حتی گلاهی در زمان صدور به مشکلات مثل عدم تایید ثبت وو یا جریمه و تخلف شهرداری و حتی گاهی مدعی ملکی و.. وحتی فوت فروشنده و خریدار و یا مدعی طلب کار برای مهریه مالی دولتی و هزاران بحث وروش دیگر و.. و وکالت های محضری نیز بعد فوت و یا عدم صحت عقلی فرد ابطال میشود و... در نهایت انچه ماندگار است و درون آن تمام موضوعات قابل نگارش است چیست؟؟؟؟؟؟
یک قولنامه خوب و دقیق است که باید به صورت کدرهگیری تنظیم شود مخصوصا برای افرادی که میخواهند سالها دریک ملک ساکن شوند و با خیال راحت زندگی کنند ، تا با جزئیات ، تبادل مالی و زمان تحویل و سابقه تصرفی، تصرفه و سایر حقوق وتوافقات در متن قرارداد با تعداد 12 اثر انگشت فروشنده و خریدار مشخص باشد ( معمولا قرار داد های و قولنامه و اجارنامه دست نویس بعد از 5 سال نابود میشود چون مشاور املاک وظیفه در قبال نگهداری ان ندارد ولی قرارداد های سیستمی دارای ماندگاری زیادی هستند و قابللیت استعلام ازتمام دنیا را دارند مخصوص استعلام مدارک شناسایی طرفین و ثبت کدپستی ملک که یک مشخصه مهم است در کنارتمام جزئیات مهم ) در نهایت بایدامروز یک متن قرارداد قولنامه دقیق داشت در کنار سند رسمی و یک وکالت نامه تا ادله اثبات مالکیت محکمی داشت، متاسفانه امروز شگردهای و سو استفاده مالی بسیار شده است در نهایت خود مردم باید دقت کنند مثلا در شهرهای بزرگ مثل مشهد که دوم شهر بزرگ ایران و 100 شهر بزرگ دنیا است روزانه بالای 20 عدد کلاهبرداری ملکی و سوء استفاده مالی اتفاق می افتد ، که مقصر اصلی این اتفاقات اول مردم عادی هستند و که به دفاتر املاک بدون اعتبار و تخصص مراجعه میکنند و همیشه گول ظاهر شیک دفتر ماشین بنز و عکس و لبای یک دست مشاورین و محل و موقعیت دفتر و نحوه پذیرایی و... رو میخوردند، درصورتی مثلا در منطقه 13 گانه مشهد بروید از محله مرفه شهر با کمیسیون های قیمتهای میلیاردی تا با کمیسیون میلیونی متوسط و کمیسیون کم پایین شهر می توانید بروید و فقط کمی در مورد جواز کسب ها از شیوه که بیان کردم استعلام بگیرید ، تا متوجه واقعیت پنهان دفاتر بشوید، که بسیاری حتی با کمیسیون های میلیاردی هیچ مجوز و مدرک حقوقی و فنی و دانش و تخصصی ندارند و فقط ظاهر و دفتر و تعداد مشاوران انبوه و نام های عجیب قریب مثل دپارتمان و کارگزاری و دفاتر مهندسی ،دفاتر معاملات کلان و.... دارند، حتی بسیاری از مجتمع و برندهای خاص، مسکونی و تجاری و.. همه در انحصار و دفاتر، بدون جوز است و توسط یک منشی خانم که فرق قرض الحسنه با رهن را نمی داند مدیریت میشود و تمام مدارک فروش یاب هصورت قولنامه دست نویس و یادفترچه های خاص باشرایط عجیب و قریب و.. است حتی اصل سند مادر بسیاری از ملک باسند مشاع دارایبسیاری نواقص و.. است درنهایت اگر باز این موارد را بخواهید ریز تر نگاه کنید باید متن قرار دادهای و اصالت مدارک و تحقیق تصرف و محلی و استعلامات خاص را بررسی کنید که در نهایت مشخص میشود تمام موارد فوق ایا معتبر و دارای اعتبار برای سرمکایه گذاری هستند و یا نه فقط تبلیغات توخالی هستند مثل تبلغات زمینهای گلبهار که در شبکه های خارجی که دارای سند مشاع است و هیچ ارزش سرمایه گذاری ندارد جز گرفتاری خود و یا بسیاری از ساختمانها ی که با عنوان پیش فروش و یا آپارتمانهای اماده و نوساز که با قیمت های میلیاردی در تمام شهر های به فروش میرسد، که به صورت تعداد طبقات مازاد ، بدون محاسبه مهندسی ساخته شده اند و حتی ضعف سازه ای نها در سال اول با ترک و نشت و صدا مشخص است ، حتی در محله مرفه شهر ولی دارای نماهای زیبا و حتی سند تک برگ هستند ولی در اصل بسیار بی ارزش هستند و فاقد استحکام لازم که در زمان بروزحوادث خود را این موارد نمایان مییکند ، امیدوار مطالب مفیدباشد ظفریاری
اولویت مدارک در تمام مراجعه چیست
اول اقرار کتبی وشفاهی
متن مکتی و قرار داد اول رسمی و بعد عادی
شاهدین
اماره و سایر مدارک
چرا اینقدر کلاهبرداری ملکی و سو استفاده مالی زیاد است عدم هماهنگی ادارات و اینکه معمولا بیشتردفاتر املاک در تنظیم قولنامه بسیاری از نکات را رعایت نمی کنند چون یا عجله دارند و یا سر به هوا هستند ، و یا سواد کافی رو ندارند تا قاونی و با مفاهیم تخصصی کار کنند یا به علت عدم آموزش دقیق و بروز بدون اطلاع از شیوه حرفهای قرار داد ها رو تنظیم می کنند.1402.1.29
نحوه تنظیم یک قرار داد کامل
اولا سه وظیفه اصلی مشاور املاک در تمام دنیا از نظر قانونی چیست؟
( تایید و رویت و تصدیق مدارک)
1- مدرک هویتی
2- مدارک مالکیتی
3- مدارک مالی
((مشاور املاک سعادت))
انتخاب مشاور املاک مورد اعتماد با تخصص بروز و تجربه درخشان در اول هر معامله ، کلید موفقیت هر معامله و قرارداد میباشد.
تنظیم کلیه قراردادهای ملکی در شهر مشهد مقدس از قولنامه ها، مبایعه نامه با کدرهگیری و اجاره نامه با کدرهگیری در سامانه ثبت معاملات املاک کشوری به صورت کامپیوتری ،هولوگرام با رعایت نکات بروزحقوقی و فنی و شرایط خاص و بندهای وکیلی هر معامله و... و مشخصات دقیق مثل ( کدپستی ملک ،کد نوسازی ملک و پلاک ثبتی و حتی ابعاد و حدود مشخص و...) +عزیزان نحوه درست و اصولی تنظیم قرار داد ملکی را با ما تجربه کنید+ مدیریت ظفریاری:09154924213
*********************************
1403.8.19 ویرایش
سامانه کاتب اداره ثبت و سامانه خود نویس و سامانه معاملات املاک کجا و چگونه و با چه مراحلی با قرار داد قانونی ثبت کرد؟
الف - ثبت پیش نویس قرار داد مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی
سند سبز صادره از تاریخ 04/03/1403
معاملات ( مبایعه نامه ، اجاره نامه بالای دوسال ، مشارکت در ساخت ، سرقفلی و... ) این نوع اسناد را فقط و باید در این قسمت مشخص شده بصورت پیش نویس ثبت کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال کرد و بعد طرفین قرار داد به اسناد رسمی مراجعه کنند و( اجاره نامه بالای دوسال و خرید و فروش و... برای این نوع اسناد با سند سبز در هر سامانه دیگری و یا بصورت برگه دست نویس و دسته قولنامه های موتوری و.. فاقد اعتبار خواهد بود .((در مراجعه دولتی فقط قرار داد سیستمی معتبر است))
***مراحل کاری ، 1- مراجعه طرفین قرارداد به دفتر مشاورین املاک معتبر و ثبت پیش نویش اولیه در سامانه و پرداخت کمیسیون املاک + مرحله دوم مراجعه طرفین قرارداد به دفتر محضر مشخص شده و ثبت قولنامه و اجاره نامه و پرداخت هزینه ثبت قرارداد دریافت قرار داد (برای اجاره نامه دو مرحله دارد)+ و مرحله سوم برای بحث خرید و فروش صدور و دریافت سند تک برگ و پرداخت هزینه سوم است
ب- ثبت قرار داد های خارج از شمول قانون الزام به ثبت رسمی در
سندهای تک برگ زرد ، سندهای دفترچه ای منگوله دار
معاملات ( مبایعه نامه و اجاره نامه و...) اسناد فوق را در این بخش می توان ثبت کرد.
اگر نو سند سبز رنگ باشد و قصد تنظیماجاره نامه برای دوسال و کمتر داشته باشید باید از بخش خارج از شمول مراجعه کنید و اگر بالای دوسال باشد باید در قسمت الف پیش نویس قرار داد الزام به ثبت رسمی ثبت شود
***مراحل کاری ، 1- مراجعه طرفین قرارداد به دفتر مشاورین املاک معتبر و ثبت پیش نویش اولیه در سامانه و پرداخت کمیسیون املاک + مرحله دوم مراجعه طرفین قرارداد به دفتر محضر مشخص شده و ثبت قولنامه و اجاره نامه و پرداخت هزینه ثبت قرارداد دریافت قرار داد (برای اجاره نامه دو مرحله دارد)+ و مرحله سوم برای بحث خرید و فروش صدور و دریافت سند تک برگ و پرداخت هزینه سوم است.
تمامی معاملات اسناد عادی در سامانه خود نویس تنظیم میگردد
( قولنامه خرید و فروش ، اجاره نامه با کدرهگیری و....)
***مراحل کاری فقط با مراجعه به املاک سعادت جهت ثبت قرار داد قولنامه خرید فروش و یا اجاره نامه و... با یک هزینه کمیسیون دارد ، بدون نیاز و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی به راحتی قابلیت ثبت کدرهگیری دارد برای اسناد عادی و املاک ردیف قولنامه و... به اسانی کدرهگیری معتبر دریافت میکند با کمتر از 2 ساعت زمان )
در نهایت اگر سامانه دیگری و یا آیتم و شیوه دیگری اضافه شود ممکن موارد فوق تغییراتی داشته باشد.
املاک سعادت ( ارائه دهند خدمات نوین و تخصصی املاک در مشهد)
آیا عدم تنظیم قرارداد سیستمی و با کدرهگیری برای مشاوران املاک تخلف محسوب است ؟ بله
