با سلام و عرض ادب
بزرگ ترین مشکل قرارداد های کدرهگیری رایگان اجاره نامه ها و مبایعه نامه در سامانه خود نویس چیست؟
تحلیلگر : مهندس مهدی ظفریاری نژاد مشاور املاک سعادت مشهد مقدس 1403.3.9
از نظر بنده نکات مهمی در این سامانه خود نویس وجود دارد، که باید اول طراحان و ناظران و مدیران این سامانه و بعد هم همکاران مشاور املاک و در نهایت مردم کشور نیز از این نقاط و مشکل اساسی اطلاع داشته باشند.
1-عدم احراز هویت واقعی طرفین قرارداد ( هر فردی بجای دیگری قرار داد میتواند ثبت کند فقط دسترسی یک لحظه به یک اس ام اس لازم است)
2-- عدم احراز مالکیت واقعی ( هر فردی خودش مالک معرفی میکند و یا مستاجر یک ملکی خودش معرفی میکند به کافی نت کجاست؟ معیار بازید از ملک و تطابق مدارک مالکیتی و ، اصلا چنین خانه در واقعیت وجود دارد ؟ و یا با چنین مشخصاتی و یا فقط با یک تایید کد پستی از اداره پست با 50 هزار تومانی و یک قرارداد رایگان در کافی نت آغاز کلاهبرداری میلیاردی بوده ایست؟ و کلاهبرداری سریالی بوده است؟)
3- هدف اصلی سامانه خود نویس نظارت و کنترل بازار معاملات و مسکن بوده است ؟ ولی حالا عدم نظارت قیمت ملک ، حالا افزایش اجاره یا فروش قرار داد خیلی راحت شده است مالک میگوید فلان قیمت خواستی بریم کافی نت نخواستی هم خودت تنها برو کافی نت! ( کجاست نظارت قیمتی و نرم افزار و تعزیرات و پلمپ تا به امروز چند کافی نت و یا چه تعداد مالک و قرارداد به خاطر عدم رعایت قیمت افزایش اجاره را پلمپ و جریمه کرده اید ، روی این نوع قرارداد هیچ گونه نظارات در واقعیت وجود ندارد هم روی قیمت این قرار دادها و هم روی موضوعات و اصالت و صحت قرار دادها ، خواستید بیاید با هم بریم ، هر کافی نت د سطح شهر مشهد و تهران و کشور و... یک خانه به قیمت 100 میلیاری اجاره کن فقط 100 تومن پول کمیسیون بده و در کمتر از20 دقیقه بدون بازید ملک و...، یک قرار داد ثبت میشود و از نظر قیمتی کمیسیون و رایگان رایگان و مفت مفت است ، ولی درآ ینده باید چندین برابر پول دادگاه بدهی هفته و ماها وقت و زمان پیگیری پرونده شکایت درمراجع قضایی میشود )
4- به زودی سامانه خود نویس به سامانه مفت نویس و یا سامانه الکی نویس و یا سامانه اشتباه نویش و سامانه کلاهبرداری نویس و سامانه آغازه دعاوی ملکی شناخت خواهد شد، چرا که، وقتی یک قرارداد با قیمت کمتر از 200 هزارتومان توسط کافی نت ها با هر مشخصاتی دوستداری بنویس اصلا خانه بازید شده و یا اصلاخانه وجود دارد و ایا اصلا متن قرار داد برای طرفین خوانده شده ،کجاست جایگاه دستگاه نظارات واقعی و در کف بازار مسکن ، و یا توسط مردم عادی که برای اولین باره خودشان دست به قرارداد شده اند ،نوشته میشود،افردی که اطلاعات حقوقی بیشتری دارد، دستش برای کلاهبرداری بازتراست و می تواند بعضی آیتم هار رو به نفع خودش پر کند و یا حتی ایتم غیر واقعی تنظیم کند ( کد پستی جعلی و.. ) ویا مثلا قیمت متراژ و یا امکانات و آخرش مستاجر و مالک وخریدار و یا فروشنده که خودش اطلاعات حقوقی وفنی و سیستمی ندارد و مشاوری هم ندارد، اون متن قرارداد را بدون خواندن و تفهیم قانونی تایید کند با یک اس ام اس ( بارها افرادی در تمام محله دیدم که بدو ن اطلاع مالک قرارداد زدن و مالک بنده خدا هنوز متن قرارداد ندیده گفت برای اینکه رایگان فعلا بهتر است ولی اخر عاقبت برای یک اختلاف متوجه شده طرف قیمت کمتر تنظیم کرده و یا قرار داد برای چند ساله اجاره تنظیم کرده است و او نیز تایید کرده است!!!)
5-کجا دنیا امنیت معاملات مسکن و بازاراملاک رو به یک سامانه مجازی و آزمایشی می سپارند و اون را هم با کاربرانی نا آشنا که هنوز مردم عادی فرق عقد لازم و جایز و یا حتی فرق رهن و قرض الحسنه را نمی دانند و یا اصلا نمیدانند چه را تایید کرده اند و در صورت بروز اختلاف چه باید کرد؟ .( مثل اینکه دست یک نوزاد تیغ بدهی و بگویی رایگان است)
6- امروز هر فردی با استفاده از این سامانه می توان محل سکونت خودش غیر واقعی اعلام کند و کسی هم متوجه غیرواقعی بودن این محل سکونت نشود و باعث بسیاری از آغاز کلاهبرداری و شرکتها و مجوزهای و قرار دادهای فیک و غیر واقعی میشود.( امروز بزرگ ترین مشکل ایران عدم احراز سکونت دقیق افراد است مخصوص در شهر های مثل مشهد که طرف اتباع محل سکونتش و کارش اصلا مشخص نیست و این سامانه چه تدابیری برای احراز سکونت اتباع و معاملات این افراد دارد و اصلا اداره اتباع به این موضوع احراز سکونت اتباع و محل اقامت و محل کار و تعداد مجاز خانواده و متن قرارداد کدرهگیری ، اهمیتی و الزامی میدهد و یا نه امروز بیشتر معاملات اتباع دست نویس و بین خودشان است در واقعیت بازار فعلی اصلا نظارتی روی قرار داد اتباع وجود ندارد و جالب اینکه هیچ اداره ای نیز از اتباع خارجی قرار داد کدرهگیری برای معاملات نمی خواهد و ولی از یک خانواده ایرانی وجوان ایرانی برای یک ثبت نام مدرسه و وام باید قرارداد کدرهگیری بگیرند!!!)
7-امروز همه ما می دانیم که افرادی هستند ، که مدارک هویتی خودشان به خاطر دام اعتیاد و گرفتاری مالی به افرادی سوء و استفاده گر واگذار میکنند و درنهایت تهیه یک سیم کارت و نوشتن قرارداد بسیار راحت است با هزینه کمتر از 1 میلیون حالا کجاست نظارت و احراز هویت و مالکیت؟؟( بروید از کارت ملی فروشی برای دلار دولتی گرفتن تا بحث کارت ملی ثبت نام خودرو و... کمی تحقیق کنید )
8-بحث افزایش کلاهبرداری و خیانت در خانواده مخصوص اینکه با وضعیت اقتصادی فعلی اختلافات خانوادگی بسیار است و با کوچکترین اختلاف طرفین در صدد سوء استفاده از مدارک هویت و مخصوص سیم کارت و مدارک مالکیتی میشوند ( مثل همون داستان خانمی دوتا شوهر داشته، اولی به صورت غیابی و با سیم کارت دوم ومخقی شوهرش طلاق غیابی داده و ... حالا بحث ملک از این بدتر است حلا باید سیم کارت کجا شب بزاری بعد بخوابی !!)
9- آمارهای کوچک و اطلاعات اشتباه در سامانه خود نویس باعث تصیمات و اشتباه بزرگتری در سیاست های کلان مسکن وکلان کشوری میشوند( بسیاری از قرارداد کد رهگیری مردم فیک و اشتباه و بدون نظارات هستند)
متاسفانه در کشور ایران همه نوع امکانات و تکنولوژی وجود دارد و حتی افراد متخصص و در تمام دنیا برای انجام کارهای و نیاز های مردم در بستر فناوری اطلاعات با امنیت کامل و متخصصان همون حوزه و در سریعترین زمان انجام میشود، ولی در این سامانه خود نویس باید مالک ، مستاجر بروند در دو سامانه درگاه ملی دولت هوشمند جمیل درست کند و بعد احراز هویت در سامانه خود نویس انجام دهد و و ثبت املاک مالک در سامانه سامانه اسکان باید انجام شود تا بشود با سامانه خود نویس قرار داد نوشت . (( نکته مهم معرفی دو مالک باید دو تا خانه معرفی کند یعنی محل خانه زندگی خودش با تمام مشخصات حتی تاریخ خرید و نوع مدارک و بخش دوم املاک : خانه های که میخواهد اجاره بدهد را نیز باید ثبت کند با مشخصات دقیق برای املاک سند دفترچه هم باید اسکن بفرسته و سند تک برگ طی چهار سال گذشته کد 18 رقمی و سند تک برگ از چهار سال قبل تمام مشخصات مندرجه بخش و منطقه و بلوک و صفحه و.. برای املاک قولنامه همین داستان +
فهرست اطلاعات الزامی مورد نیاز جهت آماده‌سازی برای ثبت در سامانه به شرح زیر می باشد:
ثبت اقامتگاه (در صورتی که مالک اقامتگاه خود نیستید):
ثبت ملک تحت مالکیت و اقامتگاه با مالکیت خود:
سامانه اسکان سند قدیمی
در نهایت هم خانه اقامت گاه اصلی خودش را و وضعیت مالکیت مال خودش و یا یا اگر خودش باز مستاجر است او مدارک مالکیت سند و قولنامه و یا مدارک مورد اجاره کدملی مالک را اعلام کند و برای خانه و مغازه و دومی که به اجاره میخواهد بدهد نیز باید در همین سامانه مالک ملک معرفی کند و نوع مالکیت و حتی اگر صاحب جواز و مجوزی است وبخواهد مجوز جدید بگیرید و یا تمدید کند هم باید محل کار خودش و مالک مغازه ونوع مدارک سند و قولنامه رو هم در سامانه مشخص کند و... ثبت نام کنند، خوب با این موضوع پیچیده چنین قراردادهای متقاضیان خودشان از دست میدهد ،حالا ترس مردم از بحث نامشخص این سامانه خود نویس که مثل بحث مالیات منافع اجاره مسکونی و غیر مسکونی و مالیات و جریمه خانه خالی در تایمی که اجاره نامه تمام بشود ((در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره سال اول، معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، سال دوم، معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه میشوند)). ، مالیات دارایی بر خانه گران قیمت و مغازه های گران و یا بحث دهک بندی خانواده و تاثیر در بخش حمایت های دولتی خانواده مثل یارانه و بیمه حمایتی و با طرح حمایتی زمین و خانه و خودرو و وام حمایتی و... حتی بحث عدم ارائه خدماتی دولتی بدون نیاز به ثبت اقامت اصلی در سامانه اسکان مثل پس از پایان مهلت خوداظهاری موضوع تبصره (۱) این ماده، دستگاه‌های اجرایی مکلفند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست های حمایتی، یارانه ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گازطبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با اخذ کدملی و براساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند. هم کاملا نامشخص است ) خلاصه بنده که از هر 100 مراجعه کننده فقط برای یک درصد قرار داد کدرهگیری جدید نوشتم.
10 - مهمترین مشکل سامانه خود نویس فقط مشهد فقط 17 هزار مجوز املاک تا به امروز و بیشتر صادر شده و در کشور هم بیشتر 200 هزار مجوز املاک این افراد که توسط خود دولت محترم و دستگاه دولتی آموزش دیده اند و طی سالها مهارت وتخصص دراین حوزه دریافت کرده اند از تجارب فنی تا حقوقی و هر کدام خانواده دارند و برای امرار معاش خود و خانواده این شغل را انتخاب کردند ، حالا به کدام امید رفتن جواز کسب دریافت کرده اند ؟. سرمایه مالی اجاره مغازه و جانی و دانش خودشان در این شغل گذاشتند ؟؟ حالا به جای اینکه سامانه ایجاد شود که باعث افزایش درآمد و افزایش انگیزه برای دریافت مجوز و رعایت قانون و اجرای قانون و افزایش نظم جامع و افزایش امنیت سرمایه مالی وجانی مردم شود، سامانه ایجاد شده است که در دسترس همه مردم عادی است این بزرگ ترین اشتباه اقتصادی، امنیتی و سیاسی میباشد.( گاهی ایدهای رایگان باعث دردسرهای بزرگترمیشود و در کجای دنیا امروز و کدام کشور میتوان حوزه مشاورین املاک را حذف کرد !!!در تمام حوزه ها مشاوره وجود دارند و کارمزد متناسبی هم مشخص است و به تخصص و مهارت اهمیت می دهند )
11-وقتی در مشهد و کشور ، توانایی کنترل قیمتی بازار مسکن و اجاره بها و مدیریت دفتر املاک در کشور بیشتر از 200 هزار و در مشهد فقط بیشتر از 17 هزار عضو مجاز به غیر از املاک بدون مجوز و اگر هر دفتر املاک فقط یک مباشران داشته باشد جمعش در کشور میشود 400 هزار مشاور املاک حالا هر کدام خانواده دارد در نهایت تقریبا 1 میلیون نفر خانوده بزرگ املاک را نمی توانید قیمت بازار مسکن مدیریت کنید، حالا بعد میخواهید توسط 85 میلیون جمعیت بازار قیمت اجاره بها و قیمت فروش و امنیت معاملات را نظارت و مدیریت کنید !!!!واقعا جای تعجب دارد وقتی توانایی استخدام دائم و با امتیاز شغلی حداقل300 بازرسان تخصصی در صنف املاک در ایران ندارید. چگونه میخواهید 85 میلیون جمعیت که خودشان قرارداد تنظیم میکنند را کنترل کنید، حالا بنده فقط داخل کشور در نظر گرفتم درصورتی در آینده حتما با اضافه شدن آ یتم خرید و فروش املاک به سامانه خود نویس ، هکر های و بدافزار های که اهداف انتقال مالکیت دارد ولی درشکل مختلف به صورت بازی روی گوشی اندروید زیاد میشود و ترویستهای خارجی درصد نفوذ و ایجاد تغییراتی دراین سامانه و سوء استفاده از این اطلاعات حساس میشوند.( مخصوص اینکه هزینه مسکن خانواده ایرانی حداقل 50 تا 60 درصد درآمد خانواده را به خود قرارداد است)
12-اصلا بایگانی این اطلاعات کجاست ؟ و درصورت هک این اطلاعات و زیر ساخت چگونه باید قرارداد افراد ثابت شود، در نهایت بایگانی فیزیکی از این اطلاعات در هر محله وجود داشته باشد، مثل دفاتر اداره ثبت اسناد ودرصورت اختلاف بین طرفین و یا بحث کلاهبرداری و عدم وجود ملک و مدعی مالکیتی و... و نیاز به کارشناسی خط باید این مدارک ارائه شود و یا در صورت نیاز افراد نسخه المثنی در صورت مفقودی باید یک برگ فیزیکی جایی بایگانی شود، بحث مالکیتی است و سالها و قرنها از قدیم بحث مالکیت حتی در شهر بابل هم در لوحه های گلی نوشته میشوده چون مهم بوده است. متاسفانه امروز در برخی منطقه شهر ایران قیمت رهن خانه به اندازه قیمت خرید یک ملک در محل متوسط شهر است، حالا در صورت اختلاف در سامانه و هک و یا ... مردم به کجا بروند وادعای مالکیت و یا ادعای مالی و حقوق قرارداد اجاره و خریدو... خودشان اثبات کنند.( متاسفانه امروزه ما در جنگ همه جانبه هستیم ،از اقتصادی، سیاسی و.. فناوری اطلاعات در جنگ هستیم ، مثل بحث پمپ بنزین و یا هک سامانه ثنا و...)
در نهایت قبل از ایجاد هر طرح و سامانه باید مشورت کرد نه بعد از ایجاد آن حالا باید با ادامه این مسیر که انجام شده ،منتظر تعداد زیادی از پرونده های کلاهبردی و...بود و )مثل کلاهبرداری از مستاجران بدبخت با اجاره نامه فیک متاسفانه احراز هویت در این سامانه وجود ندارد و با اطلاعات فیک (شماره شبا و شماره کارت) با کد پستی قلابی میتوان اطلاعات خود را ثبت کرده و در کمال تاسف این داده‌ها پذیرفته میشود( درصورت کلاهبرداری هم مسئولیتی سامانه مذکور ندارد و این موارد دربندهای خود سامانه به سراحت بیان کرد و جزء اصلی شرایط قرارداد عدم قبول مسئولیت سامانه است!!!! و به کسی هم جواب گو نیست این چه سامانه بی مسئولیتی است!!)
13-در آینده نزدیک ، نیز تعداد شکایت های در مورد پرونده ملکی 100 درصد 100 افزایش خواهد داشت و قوه قضایی درگیر پروندهای با موضوعاتی ناچیزی یا کلاهبرداری کلان سریالی ملکی میشود که حتی طرف در ایران نیست و این خود عامل شکل گیری درعرف های میشود و ممکن اتفاقات ناگوار تری را نیز رقم بزند، چرا که فردی که توان مالی خود را یم شبه از دست داده است و حال توان مالی حتی یک شکایت کوچک ندارد، حالا در یک کلاهبرداری در شکل قانونی گرفتار شده است، چون اطلاع کافی نداشته و در صورت ضعف در اراده و با بدون مشورت ممکن است به اشتباهاتی و تصمیمات اشتباه بگیرید، از انواع ضرب ، جرح تا بحث قتل نیز افزایش پیدا میکند، چون بحث مالکیتی ملک هیچ وقت درایران جای کوتاه آمدن نداشته است .
درنهایت از نظر اولین کاری که باید انجام شود ، سامانه خودنویس اول اسم این سامانه را تغیر دهد و بشود سامانه معاملات املاک کشور و دوم هم فقط به مشاوران املاک دارای مجوز معتبر دسترسی داده شود و این مشاوران هم باید آموزش لازم و کوتاه توسط اتحادیه ها دیده باشند و نظارت مستمری هم به صورت فیزیکی و هم مجازی رو تمام قرارداد باشد( با جذب بازرسان متخصص دراین حوزه که آموزش لازم دیده انده) و بحث احراز هویت توسط اثر انگشت و کارت ملی هوشمند و تصویر صورت و مشاورین املاک انجام شود، بحث احراز مالکیت باید با اتصال با اداره ثبت و سایر ادرات برای مدارک سند و با بازید مشاورین املاک و تطابق مدارک و ملک انجام شود و در محله با مدارک قولنامه مثل سابق مشاوراملاک دقت کنند وبحث قیمت قرار داد رایگان باید حذف شود ، کدام سامانه و طرحی اقتصادی در دنیا توانسته رایگان پیشرفت کند و یا اصلا به صرفه باشد ، بهتر حداقل مبلغ مشخص شود و جهت ترقیب و اشتیاق به همکاری و استفاده مشاورین املاک از این سامانه باید ، مبلغ مالیات ارزش افزوده طرفین قرارداد اول از مالک و مستاجر به صورت الکترونیکی توسط سامانه دریافت شود ، در نهایت مشاورین املاک فقط مالیات درآمد خودش بدهند و مالیات ارزش افزوده که متعلق به مردم از صنف مشاورین املاک حذف شود و کمک حمایت دولت مثل بیمه برای مشاورین املاک که باعث اشتیاق مشاورین املاک کشور به رعایت قوانین و شیوه تنظیم قرارداد کدرهگیری سیستمی شود.
در نهایت تمام موارد فوق نیاز مند افردی متخصص و متسلط و با تجربه در این حوزه است که در تعامل با تمام دستگاه اجرای کشور ومطابق با برنامه مدیریت بازار مسکن از بحث ابتدای نیاز سنجی و مشکل سنجی تا بحث قیمت گذاری در فروش که تاثیر قاطعی رو قیمت اجاره دارد و بحث هدایت سرمایه های از بازار مسکن و خانه مصرفی قدیمی و دلالی به بازار تولید مسکن جدید و مقاوم و... پیگیر این امور باشد و استمرار داشته باشد ، تا دیگر در کشور مشکل مسکن نا ایمن و قدیمی و گران قیمت و دور از توان مالی مردم را نداشته باشیم.
توضیحات کاملتر بخش دوم
بنده به عنوان یک مشاور املاک تخصصی که چند سال با تجربه بررسی بیشتر از چند هزار دفتر املاک در سطح شهر مشهد که به عنوان یکی از بازرسان سابق بوده ام تمام قراردادها ملکی همکاران رو هم بررسی میکردم ، جهت آموزش نکات مهم و ضعف قراردادهای از نظر اصول اولیه و افزایش دانش بروز همکاران از طریق همفکری همکاران در نهایت موجب افزایش امنیت معاملات مسکن در بازار مسکن ، طبق تحقیق بنده سامانه مذکور دارای مزیت ها و معایب بسیار بزرگ میباشد .
این سامانه در راستای وظایف قانونی وزارت راه و شهرسازی از جمله ماده 18قانون جهش تولید مسکن تهیه شده است:
در راستای رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید،فروش، پیش خرید،پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و ثبت قرارداد، أخذ شناسه (کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.در اولین گام شروع به کار این سامانه، امکان ثبت و استعلام قراردادهای ثبت شده برای قرارداد اجارهی مسکن در حالت یک به یک (یک مالک شش دانگ به یک مستاجر)، به صورت برخط فراهم شده است و مؤجر و مستاجرمیتوانند قرارداد اجارهی واحد مسکونی مورد معامله ی خود را در این سامانه انجام داده و کد رهگیری و نسخه ی الکترونیکی آن رادریافت کنند. در آیندهای نزدیک، هموطنان گرامی این امکان را خواهند داشت که انواع
قراردادهای مربوط به املاک و مستغلات را به صورت مستقل و یا از طریق مشاورین املاک، درهمین سامانه انجام دهند
نکات حائز اهمیت قرارداد های کد رهگیری رایگان چیست؟ و فرق قرارداد های کدرهگیری مشاوران املاک معتبر با و قرارداد های کدرهگیری رایگان چیست ؟ بابا بارها گفتند هر گردی را گردو نیست
شغل مشاور املاک و بحث تنظیم قرار داد یک تخصص ویژه است که حتی تمام مشاوران املاک دنیا باید این دوره سخت را آموزش ببینند و با اصلاحات ملکی بحث های حقوقی و بحث فنی یاد بگیرند و بعد از امتحان تخصصی از اداره ثبت و اسناد این گواهی تخصصی را دریافت میکنند و بعد از ثبت نام مالیات و عدم سوء سابقه کلاهبرداری و.. و عدم اعتیاد به مواد مخدر و صلاحیت رفتاری و اخلاقی و بررسی وتایید مکان کار ،توسط پلیس اداره اماکن و دارا بودن امکانات لازم و گرفتن تعهدات و وظایف صنفی بعد جواز مشاوران املاک صادر میشود و توانایی تنظیم قرار داد ملکی رو دارند و با نظارت و بازرسی دوره ای از دفاتر املاک انجام میشود و حتی در بحث شکایتهای مردمی از مشاوران املاک حتی گاهی متن قرارداد نوع قرارداد، کلمات و خط و بسیاری مدارک مالی به صورت تخصصی و حتی گاهی نامحسوس تحقیق و بررسی و گزارش کاملا دقیق از وضعیت دفتراملاک مورد شکایت به تمام مراجع که لازم است اعلام میشود، که بنده بسیاری موارد این مراحل را خلاصه گفتم ، تمام این موارد فوق در دنیا جهت تامین امنیت معاملات است تا سرمایه مالی مردم حفظ شود و این در تمام دنیا یک قانون اول برای مشاوران املاک و امنیت معاملات مسکن میباشد .
در نهایت هر مشاور املاک که کدرهگیری تنظیم میکند دارای مشخصه شماره صنفی خاص خودش در قرار داد است و9 دهم درصد هزینه دریافتی را به دولت مالیات میدهد و به غیر از مالیات درامد سنگین و.. مسئولیت تمام قرار داد با مشاور املاک تنظیم کننده قرار داد است یعنی اول اطلاع حقوقی و فنی و خوانده و تفهیم قرار داد به مردم با هر زبان و دانش و سواد واحراز هویت طرفین ،که خود طرفین امده اند قرارداد رو در کمال صحت عقلی و جسمی و رضایت کامل انجام داده اند و احراز مالکیت ملک یعنی خود مالک مدارک مالکیت معتبر دارد حال سند رسمی یا موقوفه و یا حتی قولنامه دست نویس و یا حتی یک دست نوشته و بنچاق و.. خلاصه تمام مسئولیت حقوقی قرار داد با مشاور املاک است .
تمام بحث امنیت معاملات مسکن دراختیار مشاوران املاک است و حتی بحث محاسبه قیمت در اختیار مشاوران املاک است ولی جهش قیمت به علت کاهش ارزش ریال که موجب جهش قیمتی اجناس میشود در جامعه در توانایی ما مشاوران نیست ، مثل تمام صنف خودرو ،طلا فروشان وصرافی ها و بقالی، مواد خوراکی وحتی شغل خدماتی وحتی تعرفه و... چرا که در پایان توضیح میدهم، ولی با راهکاری میشود این فشار اقتصادی بر بازار مسکن را کم کرد.
مشکل اینگونه قرار داد های رایگان ، اینکه تمام افراد جامعه حتی خلافکاران دارای سوء سابقه کلاهبرداری و افرادی که اعتیاد دارند و... به چنین سامانه دسترسی دارند و حتی افراد ی که دانش حقوقی اولیه و ثبتی را ندارند بدون هیچ آموزش و تخصصی و بدون محدویتی تعداد قراردادی چون حتی هزینه هم ندارد
در مورد این سامانه اولین مشکل بحث امنیت معاملات است یعنی وقتی مسئولیت قرار داد با کسی که تخصص دارد نباشد و نظارتی و بازرسی فیزیکی هم در واقعیت نیست و حتی بحث احراز هویت طرفین قرارداد که خودشان باشند و مطلع و از متن قرار داد باشند نه اشنایان اقوام و دوستان بدون اطلاع انها هزار کار بکنند ان هم در همان خانه و در کنار صاحب ملک در یک لحظه غفلت از گوشی موبایل و سیمکارات به نام مالک و بحث دوم احراز مالکیت مدارک مالکیتی با چه کسی است یعنی از کجا مالک شناخت میشود ، شاید طرفی بدون اطلاع مالک به مدارک دسترسی دارد و یا الان ملک در مالکیت ایشان است یا اصلا طرف فوت کرده است یک نفر دیگر میرود کافی نت و وصوری ومجازی و... راههای بسیاری برای کلاهبرداری باز است ، یعنی هرکس همین گوشی و سیم کارت و مدارک داشته باشد مالک شناخت میشود ، حالا ممکن یک لحظه اعتماد و حتی اعتماد در خانواده نزدیک و اقوام نزدیک یعنی ادم به برادر ، خواهر و زن و بچه اش هم نمی تواند اعتماد کند با این سامانه و... همین که گوشی موبایل و کد تایید را بزند تمام است یک قرار داد تنظیم کرده است در همون خانه و اتاق و حتی کنار ادم حالا برو 100 جا بگو من ان لحظه نبودم و خبر ندارم و نخواندم و... کجاست گوش شنوا یعنی شب سیم کارت موبایل رو باید در مکان امن لباس جاساز کرد ، نهایتان امنیتی هم در معاملات نیست با یک عکس از مدارک و پیامک بد افزارها هک گوشی شروع دوران تازه وخوش کلاهبرداری ملکی است، خط اول مقابله با تمام کلاهبرداری ملکی از سند ملکی تا آستانه اوقافی ، قولنامه و سند و بنچاق و.... ما مشاوران املاک هستیم، نه یک سامانه سیستمی رایگان که مثلا در مورد مدارک مالکیتی که همه ی ما می دانیم، بحث اعتبار سند رسمی در واقعیت چقدر است ؟؟ که بیشتر از 100 روش قابل نفوذ و کلاهبرداری است ، در نهایت یک قولنامه معتبر که به امضاء واثر انگشت طرفین رسیده باشد و فردی مورد اعتماد آن را تنظیم کرده است ، که چشم و زبان و گوش دارد و غذا میخورد و. هزینه میگیرید ولی فردا میاید در تمام مراجعه دادگاه صحبت میکند، تنها روش جهت اثبات تعهدات طرف مقابل با توجه به نوع معامله و.. است ، و فیزیکی نظارت روی مدارک و طرفین دارد
حالا این سامانه میتواند انواع قالب های قرار دیگر را مثل فروش و اجاره و پیش فروش و مشارکت و.. را نیز اضافه کند ،ولی چون نظارتی فیزیکی نیست و حتی در زمان ایجاد دعوا ی کوچک مثل دیرکرد در پرداخت مبالغ و با سوختن لامپ و اختلافات کوچک مردم و طرفین قرار داد باید مستقیم بروند دادگاه و پاسگاه شکایت کنند و خود را برای یک لامپ سوخته و خسارات و.. از 1 ماه تا 1 سال پله بالا و پایین کنند تا بتوان یک فرد پیدا کنند که بینشان نظر بدهد ، در نهایت این سامانه بعد از یکسال ۱۰۰ درصد شکایت ها در مراجعه قضایی ۲تا۳ برابر بیشتر میشود ،این وسط معمولا مردم که قبلا یک بار کلاهشون برداشته شده است و یا به مشکلات فوق برخورد کردن خودشان به دفاتر املاک مراجعه میکنند، چون می دانند در هر شغلی دانش و تجربه و مسئولیت پذیری و دقت حرف اول است، ولی بسیاری از مردم که تجربه ندارند و طمع کار هستند به این سامانه مراجعه میکنند و قرار داد کیلویی و توسط افرادی که مسئولیت و تخصصی ندارد با هر مشخصات و شماره و مبلغی قرار داد تنظیم میکنند، ولی نکته مهم اینکه مشاوران املاک که تجربه و دانش بروز دارند، هیچ وقت از بازار املاک خارج نمیشوند ، چرا که بازار معاملات به انها نیاز دارد و این دفاتر مدیریت معاملات را در اختیار دارند و این در تمام دنیا اثبات شده است .
درنهایت تمام موارد فوق پیش بینی های و تحلیل های بوده است امروز بهتر دولت مهتر سامانه جامع را طراحی کند که اول قیمت خرید فروش و بعد معاملات املاک را در بستر امن و توسط افراد متخصص این حوزه مدیریت شود ولی سعیشود سرمایه مالی از بارهای دلالی وارد بازهای تولید مسکن شود، که چندین سال است اعلام کرده ام، باید بازار سرمایه گذاری مسکن راحت وسریع شود و با دادن زمین رایگان ومسکن و وام ودیعه درمان قطعی نیست بلکه نیاز سنجی و توان تولید و استمرار در تولید و جذب و اشتیاق مردم به تولید مسکن درکنار کاهش هزینه وتعرفه دولتی در بحث سند و مجوزهای و خصوص تفکیک کاربری به مسکونی که متاسفانه این اولین مشکل دربازار مسکن است.
بخش سوم مزیت های سامانه خودنویس در مقاله دیگر بیان میشود.
امیدوار مطالب مفید باشد
موفق پیروز باشید.
*********************************
1403.8.19 ویرایش
سامانه کاتب اداره ثبت و سامانه خود نویس و سامانه معاملات املاک کجا و چگونه و با چه مراحلی با قرار داد قانونی ثبت کرد؟
الف - ثبت پیش نویس قرار داد مربوط به قانون الزام به ثبت رسمی
سند سبز صادره از تاریخ 04/03/1403
معاملات ( مبایعه نامه ، اجاره نامه بالای دوسال ، مشارکت در ساخت ، سرقفلی و... ) این نوع اسناد را فقط و باید در این قسمت مشخص شده بصورت پیش نویس ثبت کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال کرد و بعد طرفین قرار داد به اسناد رسمی مراجعه کنند و( اجاره نامه بالای دوسال و خرید و فروش و... برای این نوع اسناد با سند سبز در هر سامانه دیگری و یا بصورت برگه دست نویس و دسته قولنامه های موتوری و.. فاقد اعتبار خواهد بود .((در مراجعه دولتی فقط قرار داد سیستمی معتبر است))
***مراحل کاری ، 1- مراجعه طرفین قرارداد به دفتر مشاورین املاک معتبر و ثبت پیش نویش اولیه در سامانه و پرداخت کمیسیون املاک + مرحله دوم مراجعه طرفین قرارداد به دفتر محضر مشخص شده و ثبت قولنامه و اجاره نامه و پرداخت هزینه ثبت قرارداد دریافت قرار داد (برای اجاره نامه دو مرحله دارد)+ و مرحله سوم برای بحث خرید و فروش صدور و دریافت سند تک برگ و پرداخت هزینه سوم است
ب- ثبت قرار داد های خارج از شمول قانون الزام به ثبت رسمی در
سندهای تک برگ زرد ، سندهای دفترچه ای منگوله دار
معاملات ( مبایعه نامه و اجاره نامه و...) اسناد فوق را در این بخش می توان ثبت کرد.
اگر نو سند سبز رنگ باشد و قصد تنظیماجاره نامه برای دوسال و کمتر داشته باشید باید از بخش خارج از شمول مراجعه کنید و اگر بالای دوسال باشد باید در قسمت الف پیش نویس قرار داد الزام به ثبت رسمی ثبت شود
***مراحل کاری ، 1- مراجعه طرفین قرارداد به دفتر مشاورین املاک معتبر و ثبت پیش نویش اولیه در سامانه و پرداخت کمیسیون املاک + مرحله دوم مراجعه طرفین قرارداد به دفتر محضر مشخص شده و ثبت قولنامه و اجاره نامه و پرداخت هزینه ثبت قرارداد دریافت قرار داد (برای اجاره نامه دو مرحله دارد)+ و مرحله سوم برای بحث خرید و فروش صدور و دریافت سند تک برگ و پرداخت هزینه سوم است.
تمامی معاملات اسناد عادی در سامانه خود نویس تنظیم میگردد
( قولنامه خرید و فروش ، اجاره نامه با کدرهگیری و....)
***مراحل کاری فقط با مراجعه به املاک سعادت جهت ثبت قرار داد قولنامه خرید فروش و یا اجاره نامه و... با یک هزینه کمیسیون دارد ، بدون نیاز و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی به راحتی قابلیت ثبت کدرهگیری دارد برای اسناد عادی و املاک ردیف قولنامه و... به اسانی کدرهگیری معتبر دریافت میکند با کمتر از 2 ساعت زمان )
در نهایت اگر سامانه دیگری و یا آیتم و شیوه دیگری اضافه شود ممکن موارد فوق تغییراتی داشته باشد.
املاک سعادت ( ارائه دهند خدمات نوین و تخصصی املاک در مشهد)
آیا عدم تنظیم قرارداد سیستمی و با کدرهگیری برای مشاوران املاک تخلف محسوب است ؟ بله
