مهندس ظفریاری مدیریت املاک سعادت مشهد
سلام آینده بازار مسکن در مشهد و سایر شهرهای چگونه خواهد بود و سرمایه گذاری در کدام بخش بازده مالی بهتری دارد آیا برنامه و اهدافی در بازار مسکن وجود دارد و اینکه توان مردم عادی برای کدام از بخش مسکن میرسد؟
سلام و عرض ادب انچه طی سالها از سال 97 تا 1402 هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پبش بینی و نظر صریح خودم را با دلایل علمی و نیازها جامعه و درخواست مردم و وضعیت واقعیت مجود بازار بیان کردم که می توانید نظرات قبلی طی سالها قبل را جستجو و مطاله کنید.
ولی برای سال نیم سال 1402 وسال 1403 باید گفت متاسفانه سیاست های و برنامه ریزی اشتباه و در بحث تولید مسکن و مدیریت بازار مسکن و عدم توان مالی مردم باعث شده مسکن مناسب زندگی افراد بسیار کم باشد و هیچ خانواده به جرائت از منزل و خانه ای که دارد زندگی و اجاره می کند ، راضی نیست و این وسط هم ثبات دستوری قیمت دلار در بازده شش ماه اول بازار ارز باعث شده قیمت املاک در شهر مخصوص مشهد نزدیک به 10 تا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشد ولی واقعیت تلخ بازار مسکن این است حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران وکارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو رو ندارد چرا که دستمزدهای آنها مخصوص طی 5 سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است و این وسط با روش های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندان توان مردم به نیازشان نشده مثلا بحث وام های ودیعه مستاجران و یا بخصوص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزارتعیین اجاربها در مشهد و... تمام این موارد فقط مثل یک قرص آرامش بخش موقت عمل کرده است ولی واقعیت بازار مسکن بسیار وحشتناک تر است، افزایش چند ده برابری املاک در مدت فقط 5 سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سالها قبل در مقابل دلار است، که در بخش های مثل طلا و سایر موارد تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می دهد ولی در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از یکسال تا 5 سال اثرات جهشی و مخربش را نشان میدهد در نهایت این کاهش قیمت و حتی بحث قیمت اجاربها موقتی است چرا*1* اولین دلیل اینکه بحث قیمت گذاری درایران هیچ نظارتئ مسئولی دقیقی وجود ندارد و حتی همیشه تخمینی و اصول یکسان و قانون مندی ندارد در نهایت جای برای جهش بسیار ازاد است هرچه خریدار پول بدهد و تقاضا باشد قیمت است *2* دوم دلیل افزایش جمعت افراد متقاضی مسکن در بازار مسکن است، یعنی خودمان جای ( حالا خانه استاندارد و مقاوم به کنار حتی خانه کوچک) برای زندگی مردمان نداریم حالا مهمان هم دعوت کردم و خارجی و مهاجرت و تقاضا خرید املاک در ایران بهشت خرید اتباع خارجی از سراسر دنیا است که متاسفانه در این بخش هم هیج برنامه ریزی ، نظاراتی و ساماندهی و مدیریت وجود ندارد( واقعیت بسیاری مردم از کشور های همسایه ایران به ایران مهاجرت کردن مخصوص طی این چند سال که بسیاری از کشور های اطراف درگیر جنگ داخلی و خارجی و حوادث سیاسی و امنیتی و.. بوده اند و هنوز هم برای سال1403 با توجه به موضوع اخراج اتباع از کشورهای همسایه مثل پاکستان حتما جمعیت بیشتری وارد ایران میشوند و بازار مسکن و اجاره نیز افزایش جهشی خواهد داشت در مورد بحث داغ انواع نحوه خرید املاک توسط اتباع که ممنوعیت صریح قاون کشور در مورد خرید، فروش با اتباع خارجی و حتی برنامه ممنوعیت حضوردر شهرهای خاص و یا و موضوع مهم نحوه اجاره بها و مشکلات دلالی اتباع با سرمایه سرگردان عجیب و ریسک و پیامدهای آن در مقاله دیگر کامل بیان میشود) و*3* سوم دلیل هم عدم ساماندهی و مدیریت قرار دادهای املاک و خرید فروش و اجاره است یعنی 90 درصد قرار داد معاملاتی به صورت دست نویس انجام میشود ، که قیمت های چند ده برابری قرار های سیستمی دارد دلیل هم واضح است بحث 5 درصد مالیات فروشنده است و این خود باعث اشتباه محاسباتی تمام سامانه نقل و انتقال و حتی بحث مالیات و برنامه ریزی کلان کشور در بخش مسکن میشود در نهایت ترس مردم عادی از مالیات نقل انتقال باعث انجام 98 درصد قراردادهای به صورت دست نویس است که تا زمان بروز مشکل اصلا وجود این قرار داد مشخص نمیشود و*4* دلیل چهارم عدم تولید مسکن انبوه است در همه جای دنیا تولید مسکن با صرفه اقتصادی و ارزان و سریع و گسترده و مقاوم با انبوه سازی انجام میشود ، یعنی امروز انبوه سازی نیازمند بودجه بسیار زیادی نقدی است و اون هم در بازاری که ریسک جهشی قیمت مصالح و موارد و حتی مسکن آمده بسیار زیاد است و حتی امروز و طی چندماه گذشته بسیاری از سازندگان در بحث نقدی و پرداختی به نیروهای خود به مشکل خوردن چون وقتی فروشی نیست در یک مدت باعث زیان و مشکلات مالی میشود و خود عامل افزایش قیمت در آیند است خلاصه امروز توان مردم عادی به املاک ویلای با قیمت های چند ده میلیاری نمیرسد و حتی آپارتمانهای در منطقه شهری با قیمت های خرید 3تا 12 میلیاردی و بیشتر برای یک اپارتمان 100 متری نمی رسد و چه برای اجاره خانه یک 100 متری با رهن های 400 تا 1 میلیارد و بیشتر یک آپارتمان 100 متری هم نمی رسد با حقوق قانون کاری که هر سال 10 تا 30 درصدافزایش دارد ولی قیمت مسکن و درنتیجه اجاره بها بیشتر 50 تا 100 درصدافزایش دارد در هر شهری در نهایت مردم عادی مجبور هستند به اطراف شهر های وروستاهای حاشیه شهر های جهت اقامت مهاجرت کنند تا بتوانند برای زندگی و بقاء خود توان مالی داشته باشند ، در نهایت امروز در تمام شهرها مخصوص مشهد و تهران مشاهد میشود که یک واحد مسکونی چه برای خرید و یا اجاره در منطقه که با توان مالی قشر عادی و متوسط به پایین هماهنگ تر است بهتر و سریعتر خرید و فروش واجاره داده میشود و حتی در بحث بازارها و مغازه تجاری و بحث فروش اجناس هم در منطقه که تراکم جمعیتی و قیمت اجاره متناسب تر است تعداد انگشت شماری مغازه خالی است ولی در منطقه و مغازه تجاری گران بسیاری حتی سالهای خالی هستند چون هر شغلی و هرچه هوش مالی هم داشته باشی مگر یک بقالی و لباس فروشی چقدر می توان اجاره بها 40 تا 100 میلیون در ماه را روی اجناس خوداضافه کند و مگر چه تعداد فروش و افزایش فروش داد در صورتی که همون جنس و کیفیت در بسیاری منطقه متوسط با یک دهم قیمت هم وجود دارد ولی در مورد بحث خرید فروش و متقاضیان املاک و مغازه با قیمت های نجومی باید گفت یا افراد با در امدهای دلاری و یا افرادی خارجی توان این موارد را دارند و همان طور که گفتم بهشت خرید املاک در منطقه خاورمیانه تهران و مشهد و... است، برای اتباع حال قانونی و یا با شگردهای قانونی متاسفانه جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است در تمام دنیا همه برای جذب سرمایه و ارتقا و پیشرفت زیر ساختهای اساسی و افزایش تکنولوژی و رفاه مردم کشورشان تلاش میکنند ، ولی جذب سرمایه خارجی دلاری بدون برنامه ریزی و ساماندهی و مدیریت و مثلا در بازار مسکن باید جذب سرمایه خارجی در بخش تولیدات و ارتقاء مسکن شود نه املاک مصرفی و قدیمی و دلالی و... که باعث نابودی بازار مسکن شود برای همه مردم با درآمدهای ریالی و هر سال نیز باعث افزایش قیمت مسکن و پیامد بعدی افزایش اجاره بها و در نهایت فشار اقتصادی و روانی روی قشر متوسط جامعه میشود و بحث ششم و پنهان موضوع بازار مسکن تغییرات جمعیتی خانواده و نسل ایرانیان است ، که امروز جمعیت خانواده ایران در حال کاهش است یعنی بسیاری از جوان ایرانی ده 60 و 70 و 80 هنوز مجرد هستند چون منبع در امدی که توان اداره زندگی را داشته باشند ندارند و حتی توان هزینه خودشان ندارند و هر چقدر هم کار کنند حتی دو نفر زوج با قانون کار فعلی هیچ وسیله و خانه نوو جدید نمی توان با قیمت های و دستمزدهای ریالی بخرند، در نهایت بیشتر خانواده یک زن و دو یا یک فرزند و با جمعیت حداکثر 4 فرزند ، ولی جالب استک ه جمعیت خانواده و مهمان ایران و اتباع که معمولا یک زن و یا حتی گاهی چند همسر دارند بسرعت در حال افزایش است ، چرا که گفتم ایران بهشت سرمایه گذاری خارجی و بهترین بازار دلالی و پولشویی است و تولید و افزایش نسل است یعنی افراد خارجی در هر کشوری خارجی و خانواده با توان عادی اگر سرمایه مالی خود را بفروشند و به ایران بیایند برای خود صاحب مال و املاک چند ده برابری میشوند و اگر هم سرمایه ندارند و با جیب خالی و بدون هر نوع استعدادی و تخصص به ایران بیاند می توانند بدون نیاز به هر گونه مدرک نظارتی با استفاده امکانات ایران که برای انها بسیار مطلوب است به سرعت کمتر از یک روز جذب مشاغل کارگری شده و حتی مسکن و مغازه و مدارک بانکی و جواز و هر مجوزی و... تهیه کنند و برای خود منبع درامدی حداقل داشته باشند و با منابع مردم ایران خانواده تشکیل دهند و به فرزند آوری سریع و زیاد و بعد از رسیدن فرزندان به سن کار و 18 و 20 فرزندان خود را راهی کشورهای اروپایی و... متقاضی نیروی جوان کنند و این چرخ ادامه دارد .... متاسفانه هیچ طرح ساماندهی و برنامه ریزی جهت استفاده از توان نسل های فعلی و بعدی ایرانیان وحتی مدیریتی جهت درجه بندی اتباع خارجی وجود ندارد و در نهایت بافت جمعیتی ایران در آینده حدودا 10 تا 20 سال تغییر پیدا میکند و در نهایت تغییرات جمعیتی باعت تغییرات بزرگ دیگر نیز میشود و جالب اینکه تمام این موارد از سالها پیش در حال انجام است که بارها این موارد بیان کردم ،ولی امروز این تاثیرات بیشتر در دید و زندگی و رفاه و کار و اقتصاد مردم ایران نمایان است و در بحث مسکن تمام موارد راهکار دارد ولی اجرای چنین موارد سخت است نیاز به مدیریت قویی و دلسوز دارد، حالا پیشنهاد من جهت خانه دار شده افراد عادی در کشورم ایران در هر شهر که زندگی میکنید ، اولا خرید زمین در محدود شهری و اطراف شهرها و حتی بافت های روستای و ساخت مسکن شخصی است ،در آینده نیز خانه ویلایی که داری مغازه برای اشتغال و منبع درآمد هستند در هر جای شهر بسیار ارزشمند از خانه آپارتمانی شیک میشود و مغازه های حاشیه خیابان های اصلی بسیار ارزشمند تراز مغازه در پاساژها شیک میشود، چرا که انتخاب و تقاضا مردم و توان مالی و بازده مالی خود دلیل ایجاد و استفاده از خانه و مغازه شهرها هستند، نا اینکه خانه و مغازه متقاضیان خود را انتخاب کنند ،
متاسفانه طی این سالها گذشته مسکن و مغازه و خودور متقاضیان خود را انتخاب میکنند ، چون مردم توان مالی ندارند وگرنه اگر مردم توان مالی داشته باشند چنین موارد رو انتخاب نمیکنند و مردم باید انتخاب گر باشند حالا به جرئت اگر اتفاقاتی مثل زلزله و سایر حوادث در کشور بیوفته اون وقت بالای 90 دردصد اپارتمانهای در کشورر فاقد استحکام و سازه مقاوم هسند مخصوص اینکه طی ساله رسوده شدن و افزایش مصالح نیز خود باعث کاهش کیفیت ساخت و تولید مسکن بوده مخصوص درحوزه املاک و آپارتمانها یک نمونه این موارد در منطقه 19 تهران و بسیاری از این موارد حتی در منطقه مرفه افزایش چند سقف و ارپارتمان مازد و بارهای اضافه به سازه قدیمی است در در بیشتر منطقه مشهد که مثلا بجای 4 سقف 6 و 7 سقف یعنی چند سقف غیر مجاز که با پرداخت ماده 100 و چند امضاء پیر مردان حل میشود و تهران در منطقه عیان نشین و گران قیمت از نمای این املاک و نوع سازه کامل مشخص است که این تخلافات وجود دارد و این شگرد افزایش بازده مالی دربخش اپارتمان سازی که با شیوه پرداخت های غیر قانونی و خارج از دید و حق امضاهای طلایی خود علت اصلی ضعف این سازه در مقابل زلزله و سایر حوادث است که حتی با قیمت های نجومی و باعنوان عجیب و تعاریف زیاد به مردم فروخته میشود و علت اصلی این کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان ها عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه و کاهش ریال است که باعث میشود سرمایه گذار از این موارد و شگردهای اقتصادی استفاده کند در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم وجود دارد و با این موارد فوق و در صورت ایجاد حوادث نیاز مسکن در کشور بسیار بیشتر از تخمین ها و تولیدات است.
حالا اگر حوادث مثل زلزله و سیل که دوره بازگشت طی همین سالها موجود اعلام شده است و سایر اتفاقات طبیعی و غیر طبیعی... هم در بازار مسکن اتفاق بیفتد که در نهایت بسیاری مردم باید در چادر زندگی کنند از هر قشر هم که باشند ،باید با کمک افراد متخصص دراین حوزه و ادارات و سازمانها و طراحی شهرهای جدید در محل های مناسب و گسترش نقشه شهر درراطراف شهرهای قدیمی و تفکیک زمین قانون مند و فروش توسط سامانه ها و افزایش امکانات مهم و زیر بنایی مثل اب و برق و گاز و جاده و.. وخانه مسکونی یک و دو طبقه مقاوم با توجه به فرهنگ ایرانی ساخته شود و با قیمت مناسب و توان مالی مردم در اختیارشان قرار گیرد.
امیداوارم مطلب مفید باشد 1402.8.10
( در آینده نزدیک مقاله ریسک زلزله درایران و بحث محاسبه دور بازگست زلزله چگونه است و نقشه گسل ایران و نقشه گسل شهر مشهد و و بحث نوع خاک و مقاومت ساختمان ساخت شد )
