پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ | برای سرمایه گذاری خانه بخریم یا زمین و یا مغازه؟ اجاره و...
***(( به نام یکتا معمار هستی ))***
مهندس ظفریاری مدیریت املاک سعادت مشهد
سلام آینده بازار مسکن در مشهد و سایر شهرهای چگونه خواهد بود و سرمایه گذاری در کدام بخش بازده مالی بهتری دارد ؟ آیا برنامه ریزی و اهدافی در بازار مسکن وجود دارد و اینکه توان مردم عادی برای کدام از بخش مسکن میرسد؟ باتوجه به برنامه پیش بینی 10 سال آینده در بازار مسکن چه اتفاقاتی می افتد که هر سال افزایش قیمت داریم ؟ و با این موقعیت چه باید کرد؟ صرفه اقتصادی چیست؟
انچه طی سالها از سال 97 تا 1403 هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پیش بینی و نظر صریح خودم را با دلایل علمی و نیازها جامعه و درخواست مردم و وضعیت واقعیت موجود بازار مسکن بیان کردم که می توانید نظرات قبلی طی سالها قبل را جستجو و مطاله کنید.( مخصوص بحث آینده املاک تا 10 سال آینده؟
ولی برای سال نیم سال 1403 وسال 1404 باید گفت متاسفانه سیاست های اقتصادی و برنامه ریزی اشتباه و در بحث تولید مسکن( عدم ساخت یک میلیون مسکن سالانه که قبلا بیان کردم کاری نشدنی است با روش های و مدیریت فعلی در حوزه مسکن چرا که زیر ساخت نیست و عدم صرفه سرمایه گذاری دلاری با سود دلاری فعلا ابتدا باید طرح اهداف مطالعاتی و بعد برنامه و.. داشت) و مدیریت بازار مسکن و عدم توان مالی مردم باعث شده مسکن مناسب زندگی افراد بسیار کم باشد و هیچ خانواده به جرائت از منزل و خانه ای که دارد زندگی و اجاره می کند ، راضی نیست و این وسط هم قیمت دلار در بازده شش اول بازار ارز باعث شده قیمت املاک در شهر مخصوص مشهد نزدیک به 10 تا 30 درصد کاهش قیمت داشته باشد ولی واقعیت تلخ بازار مسکن این است حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران و کارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو رو ندارد چرا که دستمزدهای آنها مخصوص طی 6 سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است و این وسط با روش های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندن توان مردم به نیازشان نشده مثلا بحث وام های ودیعه مستاجران و یا بخصوص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزارتعیین اجاربها در مشهد و...و حتی بحث کم رنگ کردن نقش مهم مشاوره بودن مشاوران املاک در بازار معاملات و قراردادها ملکی و جذب سرمایه گذاری و تولید مسکن و بحث پیچیده و مهم قانون الزام به ثبت رسمی در بازار معاملات تمام تمام این موارد فقط مثل یک قرص آرامش بخش موقت عمل کرده است ولی واقعیت بازار مسکن بسیار وحشتناک تر است، افزایش چند ده برابری تا 20 برابری املاک در مدت فقط 5 سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سالها قبل در مقابل دلار است، که در بخش های مثل طلا و ارز خارجی سایر موارد تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می دهد در بخش خودور جدید زودتر کمتر از 3 ماه وخودرو دست دوم کمتر از 6 ماه ولی در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از معمولا از 6 ماه تا یکسال و دوره های 5 سال اثرات جهشی و مخربش را نشان میدهد در نهایت این کاهش تقاضا معامله و حتی بحث رکود متقاضی قیمت اجاربها موقتی است چرا *1* اولین دلیل اینکه بحث قیمت گذاری در ایران هیچ نظارتئ تخصصی و مسئولی دقیقی با برنامه بلند مدت مسکن بروز وجود ندارد و حتی همیشه تخمینی و اصول یکسان و قانون مندی ندارد در نهایت جای برای جهش بسیار آزاد است هرچه خریدار پول بدهد و تقاضا بیشتر باشد قیمت است *2* دوم دلیل افزایش جمعت افراد متقاضی مسکن در بازار مسکن است، یعنی خودمان جای ( حالا خانه استاندارد و مقاوم به کنار حتی خانه کوچک) برای زندگی مردمان نداریم حالا مهمان هم دعوت کردم و خارجی و مهاجرت و تقاضا خرید املاک و کالا وخدمات آموزشی بهداشتی و... در ایران بهشت خرید اتباع خارجی از سراسر دنیا است( به علت کاهش پول ایران و افزایش توان پول خارجی) که متاسفانه در این بخش هم هیج برنامه ریزی ، نظاراتی و ساماندهی و مدیریت وجود ندارد( واقعیت بسیاری مردم از کشور های همسایه ایران به ایران مهاجرت کردن مخصوص طی این چند سال که بسیاری از کشور های اطراف درگیر جنگ داخلی و خارجی و حوادث سیاسی و امنیتی و.. بوده اند و هنوز هم برای سال1403 با توجه به موضوع اخراج اتباع از کشورهای همسایه مثل پاکستان و بحث عدم درآمدی جهت اداره کشورهای بعد اتقاقات جدید در افغانستان و ایجاد حکومت طالبان و مهاجرت بسیاری از اتباع و درنهایت حکومتهای که منابع درآمدی ثابتی دلاری و جهانی و... جهت اداره کشورشان و خرید منابع کالا و خدمات لازم را ندارند و پرداخت دست مزد کارمندان نداشته باشند، مثلا حکومت طالبان در نهایت با افزایش مالیات سنگین میخواهند حتی از مغازه و خانه مسکونی شهر وروستا و خودرو و شرکت و مجوز و بحث کنترل و محدویت مالی دلاری و عدم خروج سرمایه مالی و... بودجه اداره کشور را با قوانین سخت تامین کنند، که باعث افزایش قیمت کالا و افزایش بیکاری ،گرانی و گرسنگی و عدم رضایت اتباع همون کشور میشود ، در نهایت افزایش تنش ها سیاسی و اقتصادی حتما جمعیت بیشتری وارد ایران میشوند و حتی جمعیتی اتباعی که خارج شده طی سال 1403 دوباره و با هجم بیشتری با امید و تصمیم قطعی برای زندگی طولانی به ایران وارد میشوند و بازار مسکن و اجاره نیز افزایش جهشی خواهد داشت در مورد بحث داغ انواع نحوه خرید املاک توسط اتباع که ممنوعیت صریح قانون کشور در مورد خرید، فروش با اتباع خارجی و حتی برنامه ممنوعیت حضور در شهرهای خاص بیشتر شهرهای غربی ایران و.. بحث صدور کارت های الکترونیک اتباع و افزایش هزینه زندگی برای اتباع خارجی و بحث اخراج اتباع غیر مجاز که بسیاری افراد و....از این موضوعی استفاده مالی گسترده جهت منافع شخصی میکنند همان بحث رش وه و عدم انجام قانون و یا و موضوع مهم نحوه اجاره بها و مشکلات دلالی اتباع با سرمایه سرگردان عجیب و ریسک و پیامدهای آن در مقاله دیگر کامل بیان میشود) و*3* سوم دلیل هم عدم ساماندهی و مدیریت قرار دادهای املاک و خرید فروش و اجاره است یعنی 90 درصد قرار داد معاملاتی به صورت دست نویس انجام میشود ، که قیمت های چند ده برابری قرار های سیستمی دارد دلیل هم واضح است بحث 5 درصد مالیات فروشنده است و این خود باعث اشتباه محاسباتی تمام سامانه نقل و انتقال و حتی بحث مالیات و برنامه ریزی کلان کشور در بخش مسکن میشود در نهایت ترس مردم عادی از مالیات نقل انتقال باعث انجام 98 درصد قراردادهای به صورت دست نویس است که تا زمان بروز مشکل اصلا وجود این قرار داد مشخص نمیشود و بحث داغ مالیات بر دارایی و املاک گران قیمت و خودرو و.... و*4* دلیل چهارم عدم تولید مسکن انبوه است در همه جای دنیا تولید مسکن با صرفه اقتصادی و ارزان و سریع و گسترده و مقاوم با انبوه سازی انجام میشود ، یعنی امروز انبوه سازی نیازمند بودجه بسیار زیادی نقدی است و اون هم در بازاری که ریسک جهشی قیمت مصالح و موارد و حتی مسکن آمده بسیار زیاد است و حتی امروز و طی چندماه گذشته بسیاری از سازندگان در بحث نقدی و پرداختی به نیروهای خود به مشکل خوردن چون وقتی فروشی نیست در یک مدت باعث زیان و مشکلات مالی میشود و خود عامل افزایش قیمت در آیند است ( در مورد جذب سرمایه دلاری خارجی از بانکی خارجی خوب این نوع سرمایه گذاری کلان با هدف کسب درآمد دلاری و است و باید تضمین دلاری معتبر شود که فعلا بزرگترین اشتباه جذب چنین سرمایه با تضمین دلاری است یعنی خودش باعث بدهی بزرگ به بانک ها ور شکسته در پروژه میشود، چرا که فعلا قیمت دلار در مقابل ریال جهشی است و تضمین سود دلاری رو اثلا به گونه سود پروژه در مدت یکسال تا 5 سال با درصد 100 و 500درصد هم نمیشود محاسبه و تضمین کرد!!!! در این داستان فقط بخش کوچکی از سرمایه گذاری که درامد دلاری و سود دلاری خوب دارد ، در 98 درصد تمام پروژه ها موارد درامد و سود ریالی است برای همین بسیاری از سرمایه گذاران خارجی این موارد را می دانند و سرمایه جابه جا و یا خارج میکنند)خلاصه امروز توان مردم عادی به املاک ویلای با قیمت های چند ده میلیاری نمیرسد و حتی آپارتمانهای در منطقه شهری با قیمت های خرید 3تا 12 میلیاردی و بیشتر برای یک اپارتمان 100 متری نمی رسد و چه برای اجاره خانه یک 100 متری با رهن های 400 تا 1.5 میلیارد و بیشتر یک آپارتمان 100 متری هم نمی رسد با حقوق قانون کاری که هر سال 10 تا 30 درصدافزایش دارد ولی قیمت مسکن و درنتیجه اجاره بها بیشتر 50 تا 100 درصد و حتی در املاک خاص تا 200 درصد افزایش قیمت دارد در هر شهری در نهایت مردم عادی مجبور هستند به اطراف شهر های و روستاهای حاشیه شهر های جهت اقامت مهاجرت کنند تا بتوانند برای زندگی و بقاء خود توان مالی داشته باشند در سال 1403 حتی بسیاری چند خانواده دو بار دریک خانه جمع میشوند تا هزینه اجاره با افزایش بهره وری کمتر بشود مخصوص در املاک دربافت جمعیتی زیاد، در نهایت امروز در تمام شهرها مخصوص مشهد و تهران مشاهد میشود که یک واحد مسکونی چه برای خرید و یا اجاره در منطقه که با توان مالی قشر عادی و متوسط به پایین هماهنگ تر است بهتر و سریعتر خرید و فروش واجاره داده میشود و حتی در بحث بازارها و فروش و اجاره مغازه های تجاری و بحث فروش اجناس هم در منطقه که تراکم جمعیتی و قیمت اجاره متناسب تر است ، تعداد انگشت شماری مغازه خالی است دقت کنید ولی در منطقه و مغازه تجاری گران بسیاری حتی سالهای خالی هستند چون هر شغلی و هرچه هوش مالی هم داشته باشی مگر یک بقالی و لباس فروشی چقدر می توان اجاره بها مغازه 15 تا 30 متری 30 تا 150 میلیون با رهن 300 تا 1میلیارد تا بحث مغازه بزرگتر از 30 متر که با اجاره 300تا 1.5 میلیارد با رهن های 2تا 10 میلیاردی در ماه را روی سود اجناس خود اضافه کند!!!!! و مگر چه تعداد فروش!!!! و افزایش فروش دارد!!! مگر معدن طلا استخراج میکند که میخواهد چنین اجاره بهایی روبدهد!!!( مگر اتحادیه و تعزیرات می گذارد هرچه دلش خواست، افزایش قیمت روی اجناس مغازه و فروشگاه داشته باشد 3از 10 تا برابر افزایش قیمت جریمه میشود دقت کنسد اجاره مغازه با هر عنوانی شغلی که درامد ریالی دارد در واحدهای گران قیمت باعث عدم صرفه اقتصادی است) حالا که بازار صرفه اقتصادی کمت شده رقابت شدید بین کسب ایجاد میشود ، نتیجه امروز در صورتی که همون جنس و و کالا و خدمات با کیفیت در بسیاری منطقه متوسط با یک دهم قیمت هم وجود دارد که اجاره بهای مغاره بسیار مناسب تر است در نهایت بسیاری از مغازه گران در منظقه مرفه تمام شهر های به علت عدم صرفه اقتصادی خالی میشوند حتی اگر موقعیت بسیار خوب و طلایی باشد چرا که توان 90 درصد مردم به اون کالا و خدمات نمی رسد و همون 10 درصد باقی مانده هم به این نتیجه خواهند رسید که خرید از چینین فروشگاه و مغازه هرچند شیک و پیک و.. ارزش واقعی ندارد و..... ولی در مورد بحث خرید فروش و متقاضیان املاک و مغازه با قیمت های نجومی باید گفت یا افراد با درآمدهای دلاری و یا افرادی خارجی توان این موارد را دارند و همان طور که گفتم بهشت خرید املاک در منطقه خاورمیانه تهران و مشهد و... است( البته امروز با توجه به موضوعات سیاسی و نظامی بسیاری از افراد انفرادی و شرکت ها خارجی و... در صد خروج سرمایه هستند از شکل ثابت به متغیر هستند مخصوص شرکت های سرمایه گذاری دلار ولی درآمد ریالی و با قیمت مشخص دارند مثلا شرکت های با قیمت ثابت طولانی و... و تعیین شده داخلی دارند اما قسمت پنهان ولی برعکس شرکت های با سرمایه گذاری دلاری درامد دلاری دارند سرمایه خودشان بیشتر هم میکنند و یا شرکت های رو کالا مانده گار سرامایه گذاری کرده اند خوب میدانند که چه سود زیادی و چند برابری کسب میکنند مثلا بحث سوخت وانرژی ،رمز ارزها ایران و.. موقعیت خارصی دارد، یا همان چهارراه جهانی است و...)، برای اتباع حال قانونی و یا با شگردهای قانونی متاسفانه جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است در تمام دنیا همه برای جذب سرمایه و ارتقا و پیشرفت زیر ساختهای اساسی و افزایش تکنولوژی و رفاه مردم کشورشان تلاش میکنند ، ولی جذب سرمایه خارجی دلاری بدون برنامه ریزی و ساماندهی و مدیریت و مثلا در بازار مسکن باید جذب سرمایه خارجی در بخش تولیدات و ارتقاء مسکن شود نه املاک مصرفی و قدیمی و دلالی و... که باعث نابودی بازار مسکن شود برای همه مردم با درآمدهای ریالی و هر سال نیز باعث افزایش قیمت مسکن و پیامد بعدی افزایش اجاره بها و در نهایت فشار اقتصادی و روانی روی قشر متوسط جامعه میشود و بحث ششم و پنهان موضوع بازار مسکن تغییرات جمعیتی خانواده و نسل ایرانیان است ، که امروز جمعیت خانواده ایران در حال کاهش است یعنی بسیاری از جوان ایرانی ده 60 و 70 و 80 هنوز مجرد هستند، چون منبع در آمدی که ، توان اداره زندگی معمولی را داشته باشند را ندارند و حتی توان هزینه خودشان ندارند و هر چقدر هم کار کنند حتی دو نفر زوج با قانون کار فعلی هیچ وسیله و خانه نو و جدید نمی توان با قیمت های و دستمزدهای ریالی بخرند، و هزینه دلاری اجناس بخرد، در نهایت بیشتر خانواده یک زن و دو یا یک فرزند و با جمعیت حداکثر 4 فرزند ، ولی جالب است که جمعیت خانواده و مهمان ایران و اتباع خارجی که معمولا یک زن و یا حتی گاهی چند همسر دارند بسرعت در حال افزایش است ، چرا که گفتم ایران بهشت سرمایه گذاری خارجی و بهترین بازار دلالی و پولشویی است و تولید و افزایش نسل است یعنی افراد خارجی در هر کشوری خارجی و خانواده با توان عادی اگر سرمایه مالی خود را بفروشند و به ایران بیایند برای خود صاحب مال و املاک چند ده برابری میشوند و اگر هم سرمایه ندارند و با جیب خالی و بدون هر نوع استعدادی و تخصص به ایران بیاند می توانند، بدون نیاز به هر گونه مدرک نظارتی با استفاده امکانات ایران که برای انها بسیار مطلوب است به سرعت کمتر از یک روز جذب مشاغل کارگری شده و حتی مسکن و مغازه و مدارک بانکی و جواز و هر مجوزی و... تهیه کنند و برای خود منبع درامدی حداقل داشته باشند و با منابع مردم ایران خانواده تشکیل دهند و به فرزند آوری سریع و زیاد و بعد از رسیدن فرزندان به سن کار و 18 و 20 فرزندان خود را راهی کشورهای اروپایی و... متقاضی نیروی جوان کنند و این چرخ ادامه دارد .... متاسفانه هیچ طرح ساماندهی و برنامه ریزی جهت استفاده از توان نسل های فعلی و بعدی ایرانیان وحتی مدیریتی جهت درجه بندی اتباع خارجی وجود ندارد و در نهایت بافت جمعیتی ایران در آینده حدودا 10 تا 20 سال تغییر پیدا میکند و در نهایت تغییرات جمعیتی باعت تغییرات بزرگ دیگر نیز میشود و اینکه اگر امروزه جمعیت ایران طی 5 سال گذشته افزایش پیدا کرده چگونه است که هنوز جوان ده 60 70 80 ازدواج نکردن و جمعیت افزایش پیدا کرده است؟ این جمعیت افزایشی احتمال خانواده مهاجران میباشند؟ و جالب اینکه تمام این موارد از سالها پیش در حال انجام است که بارها این موارد بیان کردم ،ولی امروز این تاثیرات بیشتر در دید و زندگی و رفاه و کار و اقتصاد مردم ایران نمایان است و در بحث مسکن تمام موارد فوق راهکار دارد و تمام امکان نیروی جوان ومتخصص ومصالح و سرمایه مالی وجود دارد ولی اجرای چنین موارد سخت است نیاز به مدیریت قویی و دلسوز دارد تا چرخ اقتصاد مسکن که تاثیر زیادی در افزایش رفاه و شکوفایی اقتصادی دارد، حالا پیشنهاد من جهت خانه دار شده افراد عادی در کشورم ایران در هر شهر که زندگی میکنید ، اولا خرید زمین در محدود شهری و اطراف شهرها و حتی بافت های روستای که زیر ساخت آب و برق و راه مناسب داشته باشد و ساخت مسکن شخصی است ،در آینده نیز خانه ویلایی که داری مغازه و یا فضای کارگاه وکسب درامد برای اشتغال و منبع درآمد هستند در هر جای شهر بسیار ارزشمند از خانه آپارتمانی شیک میشود و مغازه های حاشیه خیابان های اصلی بسیار ارزشمند تر از مغازه در پاساژها شیک با هر نوع عنوان و محدودی میشود ، چرا که انتخاب و تقاضا مردم و توان مالی و بازده مالی خود دلیل ایجاد و استفاده از خانه و مغازه شهرها هستند، نا اینکه خانه و مغازه متقاضیان خود را انتخاب کنند ،
در نهایت برای املاک معمولی افزایش قیمت بین 40 تا 100 درصد و دراملاک خاص از 100تا 200 درصد افزایش قیمت چراکه هزینه ساخت و مصالح ،نیروی کار ، هزینه مجوز و زیر ساخت ها ، زمین ،تورم بانکی و...افزایش پیدا کرده و دوره خواب سرمایه افزایش و خواست سرمایه گذاران در بازار ساخت و ساز و مسکن سود های بالاتر از 50 درصد تورم در بازار های موازی پیدا کرده است( یعنی امروز همه مردم توقع دارند سرمایه گذاریشون در سال همانند تورم و بیشتر سود دهی داشته باشد البته در همه جای دنیا چنین توقعی در سرمایه گذاری مالی وجود دارد، ولی نه با ارقام دورقمی و 3 رقمی !!! )، ولی رکود تقاضا در بازار و کاهش شدید توان مردم جهت خرید مسکن باعث کاهش بیشتر معاملات میشود ولی نمی تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود ،مگر با ثبات اقتصادی و افزایش تولید و افزایش توان مردم یعنی درآمد دلاری یا جهانی((( افزایش قیمت فوق دلیلش 50 درصدی داخلی و 50 درصد خارجی است قبلا در مقاله بسیار مهم سلطقه اقتصادی جهان بیان کردم)))
قیمت مسکن 1404
متاسفانه طی این سالها گذشته مسکن و مغازه و خودور متقاضیان خود را انتخاب میکنند ، چون مردم توان مالی ندارند وگرنه اگر مردم توان مالی داشته باشند چنین موارد رو انتخاب نمیکنند و مردم باید انتخاب گر باشند حالا به جرئت اگر اتفاقاتی مثل زلزله و سایر حوادث سیاسی و اقتصادی و نظامی و ....در کشور بیوفته اون وقت بالای 90 درد صد آپارتمانهای در کشورر فاقد استحکام و سازه مقاوم و نکات ایمنی و ضروری زندگی هستند ، مخصوص اینکه طی ساله فرسوده شدن و افزایش مصالح نیز خود باعث کاهش کیفیت ساخت و در تولید مسکن بوده مخصوص درحوزه املاک و آپارتمانها یک نمونه این موارد در منطقه 19 تهران و بسیاری از این موارد حتی در منطقه با قیمت گران زمین و مرفه افزایش چند سقف و آپارتمان مازد و بارهای اضافه به سازه قدیمی است در در بیشتر منطقه مشهد که مثلا بجای 4 سقف 6 و 7 سقف یعنی چند سقف غیر مجاز که با پرداخت ماده 100 و چند امضاء پیر مردان حل میشود و تهران در منطقه عیان نشین و گران قیمت از نمای این املاک و نوع سازه کامل مشخص است که این تخلافات وجود دارد و این شگرد افزایش بازده مالی دربخش اپارتمان سازی که با شیوه پرداخت های غیر قانونی و خارج از دید و حق امضاهای طلایی خود علت اصلی ضعف این سازه در مقابل زلزله و سایر حوادث است که حتی با قیمت های نجومی و باعنوان عجیب و تعاریف زیاد به مردم فروخته میشود و علت اصلی این کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان ها عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه و کاهش ریال است که باعث میشود سرمایه گذار از این موارد و شگردهای اقتصادی استفاده کند در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم وجود دارد و با این موارد فوق و در صورت ایجاد حوادث نیاز مسکن در کشور بسیار بیشتر از تخمین ها و تولیدات است. و افزایش قیمت مسکن درحوز املاک شهری مخصوص اطراف شهرها و بعد در حوز املاک روستا اتفاق می افتد ( البته در منطقه زیرساخت کامل است)
اجاره بها 1404
افزایش قیمت اجاره بها 1404
جهت اطلاع و پیشنهاد به بسیاری از مالکان عزیز ، بله افزایش قیمت در سال 1404 وجود دارد ، ولی توان مالی و درامدی تمام مستاجر شما کمتر شده است. در مورد بحث تمدید اجاره املاک مسکونی در سال 1404 اگر مستاجر شما فردی خوبی است ، حتما اجاره نامه را تمدید کنید، با هر قیمتی میتوانید ، توافقی اجاره بها تمدید کنید، حتی با قیمت سال 1403 هم اشکالی ندارد ، چرا که توان پرداخت اجاره بها در بین مستاجر به شدت کاهش پیدا کرده است و با توجه به افزایش قیمت 50 تا 100 در صدی تمام اجناس مصرفی خانواده و هزینه در سال 1404 مستاجران توان پرداخت اجاره بهای 1403 رو ندارند، چه به افزایش قیمت اجاره بها با درصد بیشتر از 15 در صد در نتیجه بیشتر مستاجران درصورت افزایش زیاد قیمت، مجبور به تغییر مسکن و مغازه و... خود هستند و مگر با تمدید با قیمت سال 1403 که از نظر بنده مالک با مستاجران خوب با این قیمت و یا درصد 15 تا 30 درصد اگر تمدید کنند بهتر است.
ولی انچه تورم بازار املاک است
در نهایت برای موضوع اجاره بها املاک مسکونی و تجاری برای املاک معمولی افزایش قیمت بین 30 تا 100 درصد(کاهش 10 درصدی نسبت به فروش به علت رکود معاملات و کلاهش توان است) و در املاک خاص از 100تا 200 درصد افزایش قیمت چرا که معیار محاسبه قیمت اجاره بها قیمت و ارزش گذاری خود ملک مورد استفاده است، و با افزایش قیمت املاک قیمت اجاره بها نیز افزایش پیدا میکند ، (مثل بحث خودرو و سایر اجناس که بین 30 تا 100 درصد افزایش قیمت خواهد داشت از سال 1403 تا 1404 )ولی نکته مهم تغیرات در ساخت رفاهی مردم است ، یعنی بسیاری از اقشار که قبلا در 3 دسته بودن اقشار ثروتمند ، اقشار متوسط و اقشار ضعیف درسال 1404 به چهار دسته تقسیم میشوند، اقشار ثروتمند ، اقشار متوسط ، اقشار ضعیف و اقشار بسیار ضعیف که توان تامین اجناس خانواده ندارند و بسیاری از دسته فوق به دسته پایین تر سقوط میکنند، مثلا اقشار که حقوق ثابت با تعرفه مشخص دارند و توان فعالیت و انجام مشاغل دیگر را نیز ندارد و یا افراد از کار افتاده و یا خانوداه درگیری مالی دارند مثل بیماریی، اعتیاد ، هزینه تحصیلات دانشگاهی و مراسمات و ... در نهایت تقاضا برای املاک گران قیمت بسیار کاهش پیدا میکند، چرا که سرمایه گذاری روی اجاره و رهن کامل املاک گران قیمت مخصوص بحث اجاره مسکونی و حتی مغازه و فروشکاه گران قیمت با رهن میلیاردی سرمایه گذاری سوخته است ، مرده شده سرمایه مالی با کاهش 70 تا 150 درصد سرمایه است ،در بحث اجاره و رهن املاک تجاری بزرگ و گران قیمت، عدم صرفه اقتصادی در بازار تجارات باعث نابودی سرمایه مالی بین 100تا200 درصد است، در بحث املاک کوچک و مغازه تجاری ارزان هم زیان سرمایه وجود دارد ولی حداقل نصف موارد فوق میباشد ، امروز در بازار کسب و کاهش توان مردم باید با توان مردم و نیاز آنها هماهنگ شده و وارد رقابت شدید فروش شد وگرنه درآمد و سود نسیب افراد و مشاغل نمیشود ،ولی رکود تقاضا در بازار و کاهش شدید توان مردم جهت خرید مسکن باعث کاهش بیشتر معاملات میشود ولی نمی تواند، باعث کاهش جهش قیمت مسکن شود همان طور که طی 6 سال گذشته با جهش 10 تا 20 برابری در بازار مسکن وسایر بازارها مواجه بودیم ( که جهت اطلاع از دلیل این موارد مقاله سلطه اقتصادی مطالعه کنید)،مگر با برنامه ریزی دقیق و ثبات اقتصادی و افزایش تولید وافزایش توان مردم یعنی درآمد جهانی البته باید به آینده خوش بین بود چرا که خوشبختانه ایران هم نیروی جوانان و کارشناسان تحصیل کرده و هم منابع کافی خدا دادی جهت پیشرفت اقتصاد و زندگی مردم ایران دارد)
صرفه اقتصادی 1404
بحث صرفه اقتصادی و نیاز امروز مردم چیست؟ نکته مهم در سرمایه گذاری
نکته مهم در مورد بحث اجاره املاک وکسب وکارها فیزیکی امروز بسیاری ازمشاغل در بستر غیر فیزیکی فعالیت دارند و حتی بدون اجاره مغازه و.. درحال فعالیت و کسب درامد اند وامروز بسیاری از مشاغل مثلا فردی مغازه نانوایی در حاشیه اصلی بااجاره ماهانه 50 تا 100 میلیون و و پوشاک ، کفش فروشی با اجاره ماهانه 15 تا 70 میلیون در مجتمع تجاری دارد بحث تولیدی خیاطی ها و.... با اجاره 30 تا 150 و یا املاک مثلا تالارهار عروسی آشبزخانه با ظرفیت بزرگ بالای 500 نفر تل 2000 نفری باا جاره ماهانه 100 تا 1میلیارد و..، جالب اینکه این 3دسته هزچه هم فروش داشته باشند باهم زیان میکنند چرا که دسته اول قیمت نان آزاد و دولتی مشخص است و گاهی حتی اجاره مغازه از درامد نانویی اختلافی ندارد باتوجه به بحث هزینه کارمندان و... درنهایت جایی افزایش قیمت و افزایش بهره وری نیز ندارد باید هرچه زود تر جایی مغازه با املاک اجاره بهای کمتر تعویض کند ویا شغل تغییر بدهد و احتمال کم هم شاید بتواند با حداقل درامد و افزایش بهره سود ناچیزی داشته باشد،
شغل گروه دوم بحث فروش لباس با توجه به افزایش فروشگاه غیر فیزیکی و رقابت شدید در فروش اجناس با قیمت کمتر وتنوع بیشتر و گرفتاری مردم اقتصادی و اجتماعی بیشتر مردم از طریق فضایی مجازی خرید میکندد و اندک افرادی به صورت حضوری خرید میکنند انها هم از مغازه سطح شهر و حاشیه و طبقه همکف خرید میکنند درنهایت پوشاک و بوتیک لباس با هربرندی در فضاهای مجتمع تجاری از طبقه همکف به بالا و پایین سود دهی و مشتری ندارد فیزیکی ندارد و باتوجه به قیمت اجاره بها و عدم حضور فیزیکی مشتری بهتر در روز بازهارها و فضای مجازی فروش داشت و.... چراکه قیمت امروز معیار است( یکی از دلایل عدم صرفه اقتصادی اجاره مغازه گران در پاساژ شیک فضای مجازی رایگان است)
3- بحث تولیدات لباس و پوشاک وکفش امروز شاید به جرائت گفت که قیمت لباس پوشاک و کفش در ایران بسیار کم است، چرا که بیشتر نیروی کار دراین حوزه را خانواده اتباع خارجی فعالیت دارند و رقابت قیمت بسیار زیاد است مخصوص در حوزه لباس و پوشاک و کفش کودک و لباس زنانه و دراخر لباس مردانه که کمتر صرفه اقتصادی رو دارد حالا با توجه به این بازار رقابتی شدید کارگاهی خانگی بیشترین بازده مالی و بیشترین صرفه اقتصادی دارد چرا که بحث بیمه ندارد بحث مجوز و.. ندارد بحث تایم کاری و کنتراتی و حقوق کارگر باتوجه به پروژ پرداخت میشود و بحث حقوق ماهانه کلا وجود ندارد و با تمام وضعیت موجود مطابقت دارد مثلا اگر برق نباشد اب نباشد گاز نباشد و هرگونه بحث سیاسی و اقتصادی و... تقاضا تولید نباشد، خوب حقوق هم پرداخت نمیشود چرا که پروژ و پیمانکاری برای هر خانواده و چرخ کار است و جالبتر بیشتر چرخکار اتباع با حداقل دستمزده کار میکنند و با برق خانگی و... در نهایت امروز اداره کردن کارگاه خیاطی بزرگ با اجاه بهای و حقوق ماهانه و... صرفه اقتصادی زیادی ندارد مخصوص در دوران رقابت شدید و تقاضا با توان مالی اندک
(یکی از دلیلی عدم صرفه اجاره مغازه خیاطی سنتی ، ایجاد کارگاهی بزرگ تا گارگاه انفرادی خانگی است که مزیت تولید پوشاک متنوع با قیمت بسیار مناسب است)
4- بحث سرمایه گذاری بزرگ تر مثل تالار و آشبزخانه بزرگ با ظرفیت 500 تا 2000 نفری و... امروز اجاره و خرید چنین املاک اصلا صرفهاقتصادی ندارد چرا که توان مالی مردم جهت مراسمات مثل عروسی و مراسم فوت بستگان مثلا 5 سال قبل نیست که مثلا برای عروسی طرف 2000 کارت عروسی بدهد وحتی 7 روز مراسم عروسی برگذار کند حالا در روستا و از آشبزخانه غذا سفارش بدهد و یا تالار و... و یا برای مراسم ترحیم اول، دوم، سوم، هفتم، جمعه، چهلم، عید اول، سالگرد، قرآن خوانی و... برگذار کند و حتی خانواده با بچههاش دعوت کند که جمعیت 500 تا چند هزاری دعوت کند و تالار رستوان آشبزخانه نیاز باشد، در نهایت چون توان مردم کم شدهامروز مراسمات از 50 نفر تا حداکثر 500 نفر بیشتر نخواهد شد چون تامین هزینه و صرفه اقتصادی ندارد در نهایت اجاره تالار ها آشبزخانه با ظرفیت های بیشتر از وارد فوق 100 درصد صرفه اقتصادی ندارد ،
در نهایت امروز بسیاری از مشاغل و سازمان و ادارات و ... در حال تغییر در ساختار و شکل هستند و باید با توان مالی و تقاضا مردم هماهنگ بشوند، بحث الکترونیکی شدن بحث فضای مجازی بحث چند کاربری شدن و حداکثر استفاده و در نهایت درامد جهانی معیار بسیاری از سرمایه گذاری املاک است.(( ولی آنچه از نظربنده مهم است در آینده اعتماد و اعتبار و برند سازی و قیمت مناسب خدمات است و برای سرمایه گذاری در تمام بازار مسکن اقتصادی ایران و با بازده مناسب جهانی باید با اهدف 5 تا 10 ساله سرمایه گذاری کرد، که مشاوره چنین موارد اقتصادی و بحث کلان بازار مسکن و سایت های بازار مسکن و... فقط به صورت مشاوره کار مزدی حضوری در دفتر املاک سعادت در مشهد و با دریافت کارمزد 1 درصد از سود سرمایه گذاری انجام میشود، متاسفانه مردم عادی جهت سرمایه گذاری در باز مسکن از ارقام میلیاردی و سودهای میلیاردی به دنبال مشاوره رایگان و مشاوراه با قیمت چند میلیونی هستند!!! درصورتی که مشاوره اقتصادی خود را شریک سرمایه گذار می داند، نه مشاور تایمی با قیمت ناچیز و مشاوره رایگان ))
البته امروز راهکار کنترل تورم اقتصادی و مسکن داخلی وجود دارد که راهکارش درمقاله قبلی بیان کردم که امیدوار مسئولان از این موارد استفاده کنند)
****مقاله بعدی فروش املاک بانک ها و املاک دولتی و املاک بزرگ شخصی جهت کاهش قیمت و کاهش زیان و تبدیل در بازار موازی با سودهای تورمی تضمینی و در نهایت ارزش سرمایه گذاری چیست؟)
****مقاله دردست اقدام : مهم***** طرح مطالعاتی و نقشه های پیشنهادی گسترش شهری در شهر مشهد مقدس چگونه خواهد بود؟ با محدود تقریبی زمینها مورد نظر و اهداف مسکونی، اقامتی، تجاری، صنعتی، هتل و اولین برج ها مرتفع در مشهد ؟ از نظر معماری و شهرسازی ، صرفه اقتصادی ،نیاز سنجی مردمی و تجزیه سایت و عوامل طبیعی زمین کدام محدود برای گسترش شهر مشهد بهتر هستند ؟ بزرگ ترین مشکل شهر مشهد مقدس در آینده 20 ساله شهری چیست؟ راهکار مهم جهت پیشرفت سریع شهر مشهد مقدس چیست ؟
1403.10.10 ویرایش اول
