در هفتههای اخیر افزایش تنشهای سیاسی میان ایران و آمریکا، دوباره این سوال را مطرح کرده است که تاثیر جنگ ایران و آمریکا بر بازار مسکن چه خواهد بود و آیا در صورت درگیری نظامی، قیمت ملک دچار ریزش یا جهش میشود؟
در تحلیلهای کارشناسی منتشرشده در نست هوم نیز تأکید شده که بازار مسکن ایران بهشدت تحت تاثیر ریسکهای سیاسی و انتظارات تورمی قرار دارد. تجربه سالهای گذشته نشان داده هرگونه افزایش تنش ژئوپلیتیک، ابتدا در بازار ارز و طلا منعکس میشود و سپس بر بخش املاک اثر میگذارد.
در شرایط افزایش ریسک سیاسی معمولاً سه رفتار در بازار دیده میشود:
کاهش حجم معاملات به دلیل نااطمینانی
افزایش رفتارهای احتیاطی خریداران
حفظ قیمتهای اسمی تحت فشار تورم
در چنین فضایی، تاثیر جنگ ایران و آمریکا بر بازار مسکن بیشتر به شکل «رکود معاملاتی» ظاهر میشود تا سقوط شدید قیمتها.
برخلاف تصور عمومی، در اقتصادهای تورمی مانند ایران، جنگ الزاماً باعث افت جدی قیمت مسکن نمیشود. افزایش نرخ ارز، رشد هزینه ساخت و بالا رفتن تورم، معمولاً کف قیمتی بازار را حفظ میکند.
بر اساس بررسیهای تحلیلی تیم نست هوم، در شرایط بحرانی بخشی از سرمایههای سرگردان نیز برای حفظ ارزش دارایی به سمت املاک حرکت میکنند. این رفتار میتواند در کوتاهمدت از افت شدید قیمت جلوگیری کند، هرچند همزمان قدرت خرید مصرفکنندگان واقعی کاهش مییابد.
در صورت تشدید درگیری:
قیمت انرژی و حملونقل افزایش مییابد
هزینه مصالح ساختمانی بالا میرود
تامین مالی پروژهها دشوارتر میشود
ریسک سرمایهگذاری ساختمانی افزایش پیدا میکند
این عوامل باعث میشود سازندگان در شروع پروژههای جدید محتاطتر عمل کنند. کاهش عرضه در میانمدت میتواند خود به عاملی برای حفظ یا حتی افزایش قیمتها تبدیل شود.
در تحلیل تاثیر جنگ ایران و آمریکا بر بازار مسکن باید به تغییر رفتار خریداران نیز توجه کرد. در شرایط نااطمینانی:
تقاضای سرمایهای محتاطتر میشود
خریداران مصرفی به دنبال فایلهای قطعی و آماده تحویل میروند
واحدهای کوچکتر و با نقدشوندگی بالاتر جذابتر میشوند
همچنین بازار اجاره ممکن است با افزایش تقاضا روبهرو شود، زیرا برخی خانوارها خرید را به تعویق میاندازند. این روند در گزارشهای تحلیلی نست هوم نیز مورد توجه قرار گرفته است.
سناریوی اول: کاهش تنش
بازگشت ثبات به بازار ارز، بهبود تدریجی معاملات و تثبیت قیمتهای واقعی
سناریوی دوم: تنش محدود
رکود معاملاتی همراه با رشد ملایم قیمتهای اسمی
سناریوی سوم: درگیری گسترده
افزایش تورم، نوسان شدید ارز، کاهش قدرت خرید و تعمیق رکود تورمی
در حال حاضر بازار مسکن در فاز «انتظار و احتیاط» قرار دارد.
تاثیر جنگ ایران و آمریکا بر بازار مسکن بیش از آنکه به شکل ریزش قیمت دیده شود، احتمالاً در قالب کاهش معاملات، افزایش ریسک سرمایهگذاری و رشد هزینههای ساخت نمایان خواهد شد.
در چنین شرایطی، تحلیل دقیق بازار، انتخاب فایلهای واقعی و مدیریت ریسک مهمترین اصول برای خریداران و سرمایهگذاران محسوب میشود؛ رویکردی که نست هوم نیز همواره در تحلیلهای خود بر آن تأکید دارد.
