این گزارش با هدف بررسی دقیق چالشها و فرصتهای صنعت ساختمان و بازار مسکن ایران تهیه شده است. اطلاعات این پژوهش از تحلیل دادههای بانک مرکزی، گزارشهای مرکز آمار بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲، مصاحبه با پیمانکاران برتر و بررسی روندهای اقتصاد کلان به دست آمده است. هدف این پژوهش، ارائه تصویری روشن از وضعیت فعلی، بررسی راهکارهای مقابله با مشکلات اجرایی و نقش فناوری و مصالح جدید در افزایش ارزش پروژههای عمرانی است.
بررسی دادههای اقتصادی ده سال گذشته نشان میدهد که بخش مسکن همیشه یکی از عوامل اصلی رشد اقتصاد غیرنفتی ایران بوده است.
در اواخر دهه ۱۳۸۰ و اوایل دهه ۱۳۹۰، سهم بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی (بدون نفت) به حدود ۸٫۹ درصد رسید که بالاترین میزان بود. اما با شدت گرفتن تحریمها، خروج سرمایه از تولید به سمت بازارهای سوداگرانه و افزایش نرخ ارز، این سهم در سالهای اخیر به حدود ۵ درصد کاهش یافته است.
با وجود رکود تورمی شدید و کاهش ۱۵٫۴ درصدی رشد این بخش در سال ۱۳۹۹، آمارها نشان میدهد که در سال ۱۴۰۲ رشد مثبت ۳٫۸ درصدی ثبت شده است. این رشد اندک بیشتر به دلیل حمایت دولت از پروژههای مسکن ملی و تلاش بخش خصوصی برای حفظ ارزش داراییها در برابر تورم بوده است.
بازار مسکن ایران با مشکلات ساختاری و تناقض میان عرضه و تقاضا مواجه است.
بر اساس برآوردهای جمعیتی، ایران برای پاسخ به نیاز ازدواجهای جدید و نوسازی مناطق فرسوده، هر سال به ساخت ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد. اما تولید فعلی فقط بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد در سال است. این کمبود باعث شده تقاضا جمع شود و مدت انتظار برای خرید خانه برای خانوارهای متوسط به بیش از ۵۰ سال برسد.
پارادوکدر مقابل این کمبود، گزارشها نشان میدهد حدود ۲٫۵۸ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. بیشتر این خانهها در مناطق لوکس و با متراژ بالا هستند و چون مسکن به عنوان یک سرمایه امن در برابر تورم دیده میشود، مالکان آنها را نگه داشته و وارد بازار اجاره یا فروش نمیکنند.شهیابی بحرانهای زنجیره تامین مصالح و نیروی کار
سازندگان ایرانی هنگام اجرای پروژهها با دو مشکل اساسی روبرو هستند که باعث میشود هزینه نهایی پروژهها بسیار غیرقابل پیشبینی باشد:
بحران انرژی و تورم نهادهها: ححدود ۵۳ درصد هزینه ساخت ساختمان مربوط به مصالح، به ویژه سیمان و فولاد است. قطع برق صنایع فولاد و سیمان در تابستان و قطع گاز آنها در زمستان باعث افزایش ناگهانی قیمتها در برخی فصلها میشود. در بعضی دورهها، تورم مصالح ساختمانی حتی از ۶۱٫۸ درصد هم فراتر رفته است.سین: صنعت ساختمان ایران با کمبود شدید نیروی کار ماهر (آرماتوربند، جوشکار اسکلت، اپراتور ماشینآلات) مواجه است. دلایل اصلی این امر، مهاجرت تکنسینهای فنی به کشورهای همسایه (نظیر عراق و عمان) به دلیل دستمزد دلاری، و کاهش تمایل نیروی کار جوان داخلی به مشاغل سخت فیزیکی است.
برای مقابله با تورم مصالح و کمبود نیروی کار، بهترین راه، حرکت از روشهای سنتی ساختوساز به سمت صنعتیسازی است.
برای توضیح روند بهبود کیفیت در صنعت ساختمان، عملکرد چند حوزه و شرکت پیشرو به صورت مطالعه موردی بررسی شده است.
در مقیاس کلان، اجرای پروژههای زیدر پروژههای بزرگ و انبوهسازی، وجود ساختارهای یکپارچه ضروری است. شرکت کیسون به عنوان یکی از پیمانکاران معتبر، نمونه موفقی از مدیریت جامع در پروژههای بزرگ مسکن و توسعه زیرساختهای ریلی است و توانسته استانداردهای بینالمللی را در کشور اجرا کند.ی استاندارد
یکی از مشکلات ساخت سنتی، خطای انسانی در جوشکاری است. بررسیها نشان میدهد که استفاده از سازههای فلزی پیچ و مهرهای که در کارخانه ساخته میشوند، این خطر را تا حد زیادی کاهش میدهد. شرکتهایی مانند سازه صنعت بادبند با تولید اسکلتهای فلزی دقیق، نقش مهمی در ایمنسازی ساختمانهای بلند داشتهاند.
همانطور که در بخش تحلیل هزینه و فایده گفته شد، فناوری LSF نقش مهمی در کاهش زمان ساخت دارد. گروه صنعتی بیجین پارس به عنوان پیشگام در تولید این سازهها و ماشینآلات هوشمند، راهکاری عملی برای ساخت سریع ساختمانهای مسکونی تا پنج طبقه در کمتر از ۹۰ روز ارائه کرده است.
ددر شرایط فعلی بازار مسکن، نمای ساختمان تاثیر زیادی بر سرعت فروش و ارزش نهایی ملک دارد. نماهای سنگین سنگی که در زلزله خطرناک هستند، جای خود را به مصالح سبک، مدرن و عایق مانند چوبهای فرآوریشده (ترمووود) دادهاند.تحلیل زنجیره تامین نشان میدهد که دسترسی سازندگان به قیمت رقابتی برای این متریالهای لوکس ضروری است.
در بازار ایران، مجموعهها و تامینکنندگان مرجعی نظیر پویان چوب، در کنار سایر برندهای شناختهشده مانند بردیاچوب، معماریکا و موگووود، با واردات مستقیم یا فرآوری استاندارد، توانستهاند هزینه تمامشده ترمووود را برای انبوهسازان بهینهسازی کنند. مقایسه و استعلام قیمت از این تامینکنندگان دستاول، یکی از استراتژیهای موثر پیمانکاران برای مدیریت بودجههای معماری است.
با توجه به شرایط اقتصاد کلان، پیشبینی میشود بازار مسکن ایران در سالهای آینده با روندهای زیر روبرو شود:
توسعه به سمت حومه شهرها قطعی است. به دلیل پر شدن ظرفیت کلانشهرها و گرانی زمین، ساخت پروژههای بزرگ در شهرهای جدید تنها راه پاسخ به نیاز اقشار متوسط خواهد بود.
صنعتیسازی در ساختوساز ضروری است. با ادامه تورم مصالح و کمبود کارگر، سازندگانی که از فناوریهای پیشساخته مانند BIM، LSF و قالبهای تونلی استفاده نکنند، از رقابت کنار خواهند رفت.
الگوی مصرف مصالح در حال تغییر است و استفاده از مصالح سبک، سازگار با محیط زیست و با سرعت اجرای بالا مانند خشکچینها و ترمووود به سرعت افزایش پیدا خواهد کرد.
صنعت ساختمان ایران در یک دوره تحول تاریخی قرار دارد. برای خروج از رکود و پاسخ به نیاز بازار، باید از ساختوساز سنتی به سمت تولید صنعتی و استفاده از فناوریهای جدید حرکت کرد و با تامینکنندگان تخصصی همکاری استراتژیک داشت.
