همانطور که در گذشته چندین خانواده در یک خانه کلنگی و قدیمی بزرگ با هم زندگی میکردند، در حال حاضر نیز چندین خانواده در یک ساختمان مشترک و واحدهای متمایز زندگی میکنند. علاوه بر زندگی در فضاهای اشتراکی، حتی ساخت و ساز در ملک مشاع نیز مورد استقبال بسیاری از مالکان قرار گرفته است. با این که ساخت و ساز در زمین یا ملک مشاع فرصتی هیجانانگیز برای صاحبان است اما چالشها و پیچیدگیهای زیادی را نیز دربردارد.
با رشد شهرها واستقبال افراد از زندگی در مناطق شهری، استفاده کارآمد از املاک مختلف نیز اهمیت پیدا کرد و به بروز راهحلهای معماری مختلف منجر شد. برای اینکه یک ملک مشاع ساخته و به نتیجه برسد باید به اختلافات حقوقی، مذاکرات مالی و غیره توجه کرد. به طور کلی قبل از آغاز روند ساخت و ساز در ملک مشاع، به مشکلات رایج و استراتژیهای مربوط به موفقیت در این روند توجه کنید.
ملک مشاع به داراییهایی اشاره دارد که توسط چندین مالک به اشتراک گذاشته شده است. از نظر قانونی املاک مشاع اغلب با توافقنامههای خاصی اداره میشوند که حقوق یا مسئولیتهای هر مالک را در مورد فضاهای مشترک، مشخص خواهند کرد.
در بسیاری از حوزههای قضایی، حقوق املاک مشاع در اسناد مالکیت یا اسناد نظارتی نیز تعریف شده است. این اسناد نحوه استفاده، نگهداری و اصلاح املاک مشاع را مشخص میکند. مالکان به طور معمول از حقوق برابر برای دسترسی و استفاده از ملک مشاع برخوردار هستند.
به خاطر داشته باشید هرگونه ساخت و ساز یا تغییر و نوسازی در این نوع املاک به رضایت اکثریت همه ذینفعان نیاز دارد تا از رعایت استانداردهای قانونی اطمینان حاصل شود. براساس مقررات قانونی مدنی، صاحبان و مالکان ملک مشاع نمیتوانند بدون توافق با سایرین به ساخت و ساز مشغول شوند و تغییری در ملک ایجاد کنند.
اولین قدم در ساخت و ساز در ملک مشاع، تضمین ارتباط موثر، آزاد و شفاف بین همه شرکا است. بنابراین بدون رضایت و توافق مالکین ملک امکان بازسازی و حتی نوسازی ملک مشاع وجود ندارد و فرد مجری متخلف محسوب میشود.
دستورالعملهای قانونی مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع، براساس حوزه قضایی به دستههای مختلفی تقسیمبندی میشود. در بسیاری از مکانها، انجمنها و کمیتههای متفاوتی در مدیریت روند اجرایی قوانین و حفظ اصول ساخت زمین مشاع نقش مهمی ایفا میکنند.
درک این چارچوبهای قانونی برای هر پروژه ساختمانی مربوط به ملک مشاع ضروری است؛ زیرا این قوانین تعیین میکنند که افراد چه کاری انجام دهند و توان چه کاری را در ساخت املاک مشاع ندارند.
یکی از مهمترین جنبههای ساخت و ساز املاک مشترک، مشارکت همه ذینفعان است. در واقع نه تنها مالکان ملک، بلکه ساکنان آن، مقامات محلی و سرمایهگذاران بالقوه نیز در روند ساخت و ساز درگیر خواهند بود.
برای مثال اگر ملکی دارای 2 مالک، 3 مستاجر و یک سرمایهگذار باشد، همگی آنها باید با روند ساخت و ساز موافق باشند و رضایت خود را اعلام کنند. مشارکت این گروهها در اوایل فرآیند برنامهریزی برای ساخت بسیار اهمیت دارد.
همیشه ارتباطات مختلف و موثر در پیش بردن امور متعدد بسیار کاربردی است. ارتباط موثر در جلوگیری از سوتفاهمها و درگیریها حیاتی خواهد بود. از این رو جلسات منظم، به روزرسانیها و کانالهای ارتباطی مربوط به ارائه بازخورد، روند ساخت و ساز را تسهیل خواهند کرد.
بودجهبندی پروژههای مشارکتی بسیار مهم و کارآمد است. از این رو ساخت و ساز در ملک مشاع اغلب به سرمایهگذاری مالی جمعی نیاز دارد. به عبارت دیگر تعیین بودجهای که سهم هر یک از ذینفعان در آن مشخص شده است امری ضروری خواهد بود.
توافقنامههای تقسیم هزینه به کاهش فشار مالی کمک میکند و شفافیت در مورد هزینههای اصلی، جانبی و اضافی یا احتمالی به منظور حفظ اعتماد همه ذینفعان امری ضروری و اجتنابناپذیر است. گزینهعای مختلفی برای تامین مالی روند ساخت و ساز املاک مشاع در دسترس هستند که عبارت خواهند بود از:
متاسفانه در روند ساخت و ساز املاک مشاع به دلیل وجود تعداد بالای ذینفعان، همیشه اختلافات زیادی ایجاد میشود. برخی از این اختلافات رایج هستند. در نظر داشته باشید، این اختلافات رایج مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع به ویژه در طول ساخت و ساز اجتنابناپذیر هستند.
مسائل رایج بیشتر شامل اختلاف نظر در مورد انتخاب روشهای طراحی ساختمان، شکایات مربوط به سروصدا و اختلالات حاضر در زندگی روزمره است. درک علل ریشهای این اختلافات به حل موثر آنها کمک میکند.
میانجیگری یکی از راهکارهای سازماندهی شده و موثر برای رسیدگی به اختلافات است. به زبان ساده حضور واسطههای بیطرف شخص ثالث بحثها را تسهیل میکند و برای دستیابی به راهحلهای قابل قبول کمک خواهد کرد. بنابراین هرگز اختلافات جدی رخ نمیدهد.
اگر به عنوان مالکان یک ملک مشاع توانایی ساخت و ساز کلی را ندارید، از روش مشارکت در ساخت کمک بگیرید. طی این روش شما تنها ملک مشاع خود را در اختیار افراد متخصص قرار میدهید. در نهایت براساس قرارداد تنظیم شده شما و سازنده به سود خوبی دست پیدا میکنید.
البته که در انتخاب سازنده باید دقت به خرج دهید و به هرکسی اعتماد نکنید. برای مثال یکی از متخصصان در این حوزه، تیم مشارکت در ساخت محسن زینلی است که سیستم مجهز و حرفهای خود را با سالها تجربه در ساخت و ساز و نوسازی انواع ملکهای مشاع در اختیار شما قرار میدهد.
در واقع صاحبان و ذینفعان ملک با انتخاب یک متخصص و بازرس مطمئن میشوند که پروژه ساخت و ساز ملک مشاع آنها مطابق با استانداردهای توافق شده قابل اجرا بوده است.
این مرحله از روند ساخت و ساز برای همه افراد مهم است؛ زیرا رضایت بین طرفهای درگیر در روند ساخت و ساز را نشان میدهد. به طور کلی آخرین مرحله مربوط به ساخت و ساز ملک مشاع ارزیابی ملک ساخته شده توسط متخصصان و افراد باسابقه در این حوزه است.
ساخت و ساز ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا به پیامدهای قانونی قابل توجهی منجر میشود. بیشتر حوزههای قضایی اعلام کردهاند که هر گونه تغییر یا حتی بهبود در فضای مشترک به توافق همه مالکان نیاز دارد.
از این رو ساخت و ساز بدون اجازه مالکین ملک مشاع، یک ساخت و ساز غیرمجاز محسوب میشود که به معنای نقض قوانین مالکیت خواهد بود. در نتیجه نیز جریمههای احتمالی یا اقدامات قانونی رخ میدهند. در بسیاری از موارد، مالکان ملک مشترک توافقنامههای رسمی دارند که شرایط استفاده و اصلاح فضاهای مشترک را مشخص میکند.
به هر حال ساخت و ساز بدون هماهنگی با سایر مالکان غیرمجاز بوده و به معنای نقض قرارداد مربوط به ملک مشاع تلقی میشود و طرف متخلف در برابر قوانین مدنی مسئول است و باید پاسخگو باشد. شرکای متضرر نیز در برخی موارد درخواست خسارت یا دستور توقف ساخت و ساز و حتی برگردان ملک به حالت اولیه را دارند.
روشها و شیوههای مختلفی برای شروع روند اجرایی ساخت و ساز در املاک مشاع وجود دارد که اولین مسئله در اجرای این مهم، برنامهریزی و طراحی است. طراحی و برنامهریزی روند ساخت و ساز باید تحت نظر همه ذینفعان انجام شود.
به عبارت دیگر مشارکت دادن همه ذینفعان در مراحل برنامهریزی و طراحی به بروز نتایج بهتر منجر میشود. همچنین استفاده از بازخورد ساکنان تضمین میکند که نتیجه نهایی مربوط به نیازها و خواستههای همه صاحبان برآورده شده است.
علاوه بر برنامهریزی باید سیستم برای به روزرسانیهای منظم وجود داشته باشد تا همه ذینفعان از روند اجرایی و برنامهریزی مطلع شوند. از این رو پلتفرمی را برای ایجاد بازخورد مربوط به فرآیند ساخت و ساز فراهم کنید. این شرایط تضمین میکند که هر گونه مشکل نوظهور به سرعت برطرف خواهد شد.
ساخت و ساز ملک مشاع مجموعهای از چالشها و فرصتهای مختلف را ارائه میدهد. با تقویت روند مشارکت بین صاحبان ملک، حفظ ارتباطات شفاف آنها و پایبندی به قوانین مربوط به ساخت و ساز، ذینفعان به موفقیت چشمگیری دست پیدا میکنند. در صورتی که قصد آغاز روند ساخت و ساز را دارید، باید از متخصصانی کمک بگیرید که در این زمینه تخصص کافی دارند.
