یکی از پرتکرارترین پروندههای ملکی که به دفترم مراجعه میکنن، مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی هست. خیلی از افراد با یه قولنامه ساده اقدام به خرید ملک میکنن، اما در زمان تنظیم سند نهایی با مشکل روبرو میشن. فروشنده پیدا نمیشه، بهانههای مختلف میاره یا کلاً از زیر بار مسئولیت شونه خالی میکنه. اینجاست که پای قانون و دادگاه به میون میاد تا خریدار بتونه حق قانونیش رو بگیره و فروشنده رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه. این داستان، روایتی از یکی از همین پروندههاست، پروندهای که با یه فروشنده فراری شروع شد و با یه امضای اجباری به پایان رسید.
خانم احمدی با چشمانی نگران و یه پوشه پر از مدارک وارد دفترم شد. لبخند محزونی زد و گفت: «آقای وکیل، تمام پساندازم رو جمع کردم و یه آپارتمان کوچیک خریدم. یه قولنامه هم نوشتیم، کلی خوشحال بودم که بالاخره صاحب خونه شدم. اما حالا... فروشنده دیگه جواب تلفنم رو هم نمیده.»
داستان خانم احمدی، یه سناریوی آشنا برای من بود: خرید ملک با قولنامه و بعد، امتناع فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی برای الزام به تنظیم سند رسمی. طبق قولنامه، قرار بود دو ماه بعد از پرداخت آخرین قسط، سند قطعی آپارتمان به نام خانم احمدی منتقل بشه. موکل من به تمام تعهداتش عمل کرده بود و تمام مبلغ رو طبق توافق پرداخت کرده بود. اما حالا، فروشنده که آقای رضایی نام داشت، نه تنها برای تنظیم سند حاضر نمیشد، بلکه به بهانههای مختلف از زیر بار مسئولیت شونه خالی میکرد.
خانم احمدی با نشون دادن قولنامه و رسیدهای پرداختی، با صدایی لرزان گفت: «آقای وکیل، من تمام زندگیم رو گذاشتم پای این خونه. حالا میترسم کلاه سرم رفته باشه.» نگرانیش کاملاً قابل درک بود. یه قولنامه هرچقدر هم محکم نوشته شده باشه، تا وقتی به سند رسمی تبدیل نشه، مالکیت رو به طور قطعی منتقل نمیکنه و خریدار همیشه در معرض ریسک قرار داره.
اولین قدم برای کمک به خانم احمدی، بررسی دقیق قولنامه بود. خوشبختانه، قولنامه به صورت قانونی و با جزئیات کامل تنظیم شده بود. مشخصات دقیق آپارتمان، مبلغ معامله، نحوه پرداخت و زمان تنظیم سند رسمی به طور واضح در اون قید شده بود. همچنین، دو نفر شاهد هم اون رو امضا کرده بودن. این قولنامه، یه مدرک قوی برای اثبات وقوع بیع (خرید و فروش) بود و میتونست مبنای محکمی برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار بگیره.
بعد از بررسی مدارک، به خانم احمدی توضیح دادم که قانون از حقش حمایت میکنه و ما میتونیم با طرح دعوا در دادگاه، آقای رضایی رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنیم. البته این پروسه زمانبر و نیازمند طی کردن مراحل قانونی خاصی بود، اما با وجود مدارک محکمی که داشتیم، شانس موفقیتمون بالا بود.
تصمیم گرفتیم هرچه سریعتر اقدام کنیم. تاخیر بیشتر میتونست وضعیت رو پیچیدهتر کنه. اولین قدم، تنظیم و ارسال یه اظهارنامه رسمی برای آقای رضایی بود. در این اظهارنامه، به ایشون یادآوری کردیم که به تعهداتش طبق قولنامه عمل کنه و برای تنظیم سند رسمی در یه تاریخ مشخص در دفتر اسناد رسمی حاضر بشه. ارسال اظهارنامه، یه جور اتمام حجت قانونی بود و نشون میداد که ما برای احقاق حق موکلم جدی هستیم. اما متاسفانه، آقای رضایی به این اظهارنامه هم هیچ پاسخی نداد و غیبتش برای تنظیم سند موجه نبود. اینجا بود که دیگه مطمئن شدیم راهی جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه نداریم.
بعد از بیتوجهی آقای رضایی به اظهارنامه ارسالی، دیگه شکی نموند که باید از طریق دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنیم. اولین قدم در این مسیر، جمعآوری و ارائه مدارک کامل و بینقص به دادگاه بود. یه پرونده قوی، نیازمند مستندات محکم و قانونیه که بتونه وقوع بیع و تعهد فروشنده به تنظیم سند رو به قاضی اثبات کنه.
مهمترین مدرکی که ما در اختیار داشتیم، همون قولنامه بود. وکیلم با دقت تمام بندهای قولنامه رو بررسی کرد. وجود مشخصات دقیق طرفین معامله، موضوع معامله (همون آپارتمان با ذکر آدرس و پلاک ثبتی)، مبلغ مورد توافق، نحوه پرداخت و زمان تعیین شده برای تنظیم سند رسمی، همگی نقاط قوت این مدرک به حساب میاومدن. همچنین، امضای فروشنده و خریدار و دو نفر شاهد، اعتبار اون رو بیشتر میکرد.
مدرک مهم بعدی، رسیدهای پرداختی خانم احمدی بود. موکل من تمام اقساط ثمن معامله رو طبق توافق و در زمانهای مقرر پرداخت کرده بود و ارائه این رسیدها نشون میداد که خریدار به تمام تعهدات مالیش عمل کرده. این موضوع، اهرم فشار قانونی بیشتری رو بر فروشنده وارد میکرد.
علاوه بر اینها، از خانم احمدی خواستیم هرگونه مدرک دیگهای که نشوندهنده وقوع معامله و توافق طرفین باشه رو ارائه بده. این مدارک میتونست شامل پیامکها یا مکاتبات بین خانم احمدی و آقای رضایی در مورد معامله و زمان تنظیم سند باشه. خوشبختانه، خانم احمدی چند تا پیامک رو نگه داشته بود که توش آقای رضایی به دریافت مبلغ و آمادگی برای تنظیم سند در آینده اشاره کرده بود.
همچنین، یه نسخه از مبایعهنامه (اگر جدا از قولنامه تنظیم شده بود) و تصویر کارت ملی طرفین هم جزو مدارک مورد نیاز بود. در برخی موارد، ممکنه ارائه استعلام ثبتی ملک هم لازم باشه تا وضعیت فعلی مالکیت آپارتمان مشخص بشه و نشون بده که ملک همچنان به نام فروشنده است و منعی برای انتقال سند وجود نداره.
وکیلم با دقت تمام این مدارک رو جمعآوری، دستهبندی و برای ارائه به دادگاه آماده کرد. اون تاکید داشت که هرچه مدارک ما کاملتر و مستندتر باشه، قاضی با اطمینان بیشتری رای به الزام به تنظیم سند رسمی خواهد داد. حالا دیگه با یه پرونده مستحکم آماده طرح دعوا در دادگاه بودیم، اما یه چالش بزرگ هنوز پیش رو داشتیم: پیدا کردن و ابلاغ به فروشندهای که به نظر میرسید قصد فرار از مسئولیت رو داشت.
بعد از آماده کردن مدارک مستحکم برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، نوبت به مهمترین مرحلهی اولیه رسید: ابلاغ دادخواست به خوانده، یعنی آقای رضایی. طبق قانون آیین دادرسی مدنی، دادخواست باید به شخص خوانده یا محل اقامت قانونیش ابلاغ بشه تا اون از جریان پرونده مطلع بشه و بتونه در دادگاه حاضر بشه و از خودش دفاع کنه.
اما اینجا بود که با یه مشکل جدی روبرو شدیم. آدرسی که از آقای رضایی در قولنامه قید شده بود، دیگه محل سکونتش نبود. خانم احمدی هم هیچ اطلاعات تماس جدیدی ازش نداشت. هرچی با شماره تلفن قید شده در قولنامه تماس میگرفتیم، کسی جواب نمیداد یا خط خاموش بود. به نظر میرسید آقای رضایی عمداً خودش رو پنهان کرده تا از زیر بار الزام به تنظیم سند رسمی فرار کنه.
این وضعیت، کار رو برای ما پیچیده کرد. بدون ابلاغ صحیح دادخواست، دادگاه نمیتونست به پرونده رسیدگی کنه و ما نمیتونستیم حکم الزام به تنظیم سند رسمی رو بگیریم. وکیلم دست به کار شد و از تمام راههای قانونی برای پیدا کردن آقای رضایی استفاده کرد.
اولین اقدام، استعلام از سامانه ثبت احوال بود تا آخرین آدرس ثبت شدهی آقای رضایی مشخص بشه. متاسفانه، آدرس جدیدی هم پیدا نشد. بعد از اون، از شورای حل اختلاف محل سکونت قبلی آقای رضایی استعلام گرفتیم، شاید اطلاعات جدیدی ازش داشته باشن. باز هم نتیجهای حاصل نشد.
حتی از طریق سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) هم جستجو کردیم، اما چون مشخص نبود آقای رضایی در این سامانه ثبتنام کرده یا نه، این راه هم بینتیجه موند.
این وضعیت نشون میداد که آقای رضایی واقعاً قصد همکاری نداره و ما باید از روشهای جایگزین برای ابلاغ استفاده کنیم. طبق قانون، در صورتی که ابلاغ به شخص خوانده یا محل اقامتش ممکن نباشه، میتونیم از طریق ابلاغ قانونی یا ابلاغ از طریق انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار اقدام کنیم.
وکیلم با ارائه مدارک و مستندات مربوط به تلاشهای ما برای پیدا کردن آقای رضایی، از دادگاه درخواست کرد که اجازه ابلاغ قانونی رو صادر کنه. بعد از بررسیهای لازم، دادگاه با این درخواست موافقت کرد. در روش ابلاغ قانونی، اوراق قضایی به محل سکونت قبلی خوانده ارسال میشه و در صورتی که کسی اونها رو تحویل نگیره، مامور ابلاغ اونها رو در محل الصاق میکنه و یه نسخه رو هم به دادگاه برمیگردونه. این نوع ابلاغ، با وجود اینکه ممکنه خوانده شخصاً از اون مطلع نشه، از نظر قانونی معتبر محسوب میشه.
بعد از طی مراحل ابلاغ قانونی و اطمینان از اینکه تمام تشریفات قانونی رعایت شده، تونستیم پرونده الزام به تنظیم سند رسمی رو به جریان بندازیم. حالا دیگه نوبت به اثبات وقوع بیع و استحقاق خانم احمدی برای تنظیم سند رسمی بود.
بعد از طی مراحل دشوار ابلاغ به آقای رضایی، بالاخره پرونده الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه به جریان افتاد. حالا نوبت ما بود که با ارائه مدارک و استدلالهای قوی، وقوع بیع (خرید و فروش) آپارتمان رو به قاضی ثابت کنیم و نشون بدیم که خانم احمدی به عنوان خریدار، حق داره فروشنده رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه.
مهمترین مدرکی که ما در این مرحله به اون استناد کردیم، همون قولنامه بود. وکیلم در جلسه دادگاه، اصل قولنامه رو به قاضی ارائه داد و بر تمام بندهای اون تاکید کرد. مشخصات دقیق آپارتمان، مبلغ مورد توافق، نحوه پرداخت و از همه مهمتر، تعهد صریح آقای رضایی به تنظیم سند رسمی در تاریخ مشخص، همگی در قولنامه قید شده بود. وکیلم توضیح داد که این قولنامه، یه قرارداد معتبر و قانونی بین طرفین بوده و آقای رضایی به عنوان فروشنده، ملزم به ایفای تعهداتش طبق این قرارداد هست.
مدرک بعدی، رسیدهای پرداختی خانم احمدی بود. با ارائه این رسیدها، ما به دادگاه ثابت کردیم که موکل من تمام ثمن معامله رو طبق توافق پرداخت کرده و هیچ قصوری در انجام تعهداتش نداشته. این موضوع، نشون میداد که خریدار به وعدهاش عمل کرده و حالا نوبت فروشنده است که به تعهد تنظیم سند رسمی عمل کنه.
علاوه بر اینها، پیامکهای رد و بدل شده بین خانم احمدی و آقای رضایی رو هم به عنوان قرینه به دادگاه ارائه کردیم. در این پیامکها، آقای رضایی ضمن تایید دریافت مبالغ، به آمادگی برای تنظیم سند در آینده اشاره کرده بود که این موضوع، ادعای بیاطلاعی فعلیش رو زیر سوال میبرد.
وکیلم با استناد به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک هم استدلال کرد که دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد. اما در عین حال، طبق ماده 10 قانون مدنی، قراردادهای خصوصی بین اشخاص (مثل همین قولنامه) در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، معتبر و لازمالاجرا هستند. بنابراین، آقای رضایی به عنوان طرف قرارداد، ملزم به انجام تعهداتش طبق اون قولنامه، یعنی تنظیم سند رسمی، هست.
وکیلم با یه استدلال قوی و با تکیه بر این مدارک و مواد قانونی، از دادگاه خواست که با صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، آقای رضایی رو مجبور به انجام تعهد قانونیش کنه. ما تمام تلاش خودمون رو برای اثبات وقوع بیع و استحقاق خانم احمدی به کار بستیم و حالا منتظر رای عادلانه دادگاه بودیم.
بعد از جلسات دادرسی و ارائه مستندات قوی ما مبنی بر وقوع بیع و تعهد آقای رضایی به تنظیم سند رسمی، روزهای انتظار برای صدور رای سپری شد. خانم احمدی هر روز با نگرانی با دفتر تماس میگرفت و جویای نتیجه میشد. من هم با اطمینان به مدارک و استدلالهای ارائه شده، سعی میکردم بهش آرامش بدم.
تا اینکه یه روز خبر رسید: دادگاه رای خودش رو صادر کرده بود. با یه نفس عمیق، متن رای رو که از طریق سامانه ثنا دریافت کرده بودم، باز کردم و شروع به خوندن کردم.
در رای دادگاه، به صراحت به اعتبار قولنامه تنظیمی بین خانم احمدی و آقای رضایی اشاره شده بود. قاضی محترم با بررسی مفاد قولنامه و رسیدهای پرداختی، محرز دونسته بود که بیع به طور صحیح واقع شده و خانم احمدی به تمام تعهدات مالیش عمل کرده.
در ادامه رای، دادگاه به امتناع غیرموجه آقای رضایی از حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اشاره کرده و این امتناع رو تخلف از تعهدات قراردادی تلقی کرده بود.
و در نهایت، قسمت مهم رای اومده بود: «...لذا دادگاه با احراز وقوع عقد بیع و استنکاف خوانده (آقای رضایی) از ایفای تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ... به نام خواهان (خانم احمدی) صادر و اعلام مینماید...»
یه لبخند رضایت روی لبم نشست. قانون بالاخره به نفع موکلم رای داده بود و آقای رضایی حالا به حکم دادگاه، ملزم به تنظیم سند رسمی آپارتمان به نام خانم احمدی شده بود. وقتی این خبر رو به خانم احمدی دادم، صدای خوشحالی و تشکرش پشت تلفن میپیچید. تمام نگرانیها و استرسهای اون روزها به یه حس پیروزی شیرین تبدیل شده بود.
البته که هنوز یه مرحله مهم دیگه باقی مونده بود: اجرای این حکم. ممکنه آقای رضایی باز هم از انجام تعهدش خودداری کنه. اما حالا دیگه ما یه حکم قطعی از دادگاه در دست داشتیم که میتونستیم با استناد به اون، در صورت لزوم، از طریق واحد اجرای احکام اقدام کنیم و حتی در صورت عدم حضور فروشنده، دادگاه به جای اون امضا کنه!
بعد از صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی به نفع خانم احمدی، ما یه مانع دیگه هم پیش رو داشتیم: خودداری احتمالی آقای رضایی از حضور در دفتر اسناد رسمی برای امضای سند. متاسفانه، با توجه به رفتارش در طول پرونده، این احتمال اصلاً دور از ذهن نبود.
به همین خاطر، بلافاصله بعد از قطعی شدن حکم، درخواست صدور اجراییه رو از دادگاه تقدیم کردیم. اجراییه یه دستور رسمی از طرف دادگاه به واحد اجرای احکام بود که به اونها اجازه میداد با توسل به زور در صورت لزوم، حکم رو اجرا کنن.
بعد از طی مراحل قانونی، وقت اجرای حکم تعیین شد. ما به همراه خانم احمدی و نماینده واحد اجرای احکام در دفتر اسناد رسمی حاضر شدیم. به آقای رضایی هم ابلاغ شده بود که در این تاریخ برای امضای سند حاضر بشه. اما طبق انتظار، خبری ازش نبود.
اینجا بود که قدرت قانون و حکم دادگاه خودش رو نشون داد. نماینده اجرای احکام بعد از احراز عدم حضور آقای رضایی، صورتجلسهای رو تنظیم کرد و با استناد به حکم قطعی دادگاه، به جای فروشنده اقدام به امضای سند رسمی انتقال آپارتمان به نام خانم احمدی کرد!
باورتون نمیشد چه لحظهای بود. خانم احمدی با چشمانی پر از اشک و لبخند، بالاخره سند رسمی آپارتمانی رو در دست گرفت که برای به دست آوردنش ماهها تلاش کرده بودیم. اون قولنامه کاغذی که روزی تنها مدرک امیدش بود، حالا به یه سند رسمی و قطعی تبدیل شده بود.
این پرونده نشون داد که حتی اگه فروشنده از انجام تعهداتش سر باز بزنه و سعی کنه از قانون فرار کنه، باز هم خریدار میتونه با توسل به دادگاه و گرفتن حکم الزام به تنظیم سند رسمی، حق قانونیش رو بگیره. در نهایت، قانون فروشنده متخلف رو مجبور به انجام تعهدش میکنه و اگه اون شخصاً حاضر به امضا نشه، دادگاه این کار رو به نیابت از اون انجام میده.
خانم احمدی با خیالی آسوده و با تشکر فراوان از دفتر ما رفت. اون دیگه صاحب قانونی آپارتمانش بود و میتونست با آرامش در خونه جدیدش زندگی کنه. این پرونده یه بار دیگه بهم یادآوری کرد که وظیفه ما به عنوان وکیل، فقط گرفتن رای نیست، بلکه رسوندن حق به صاحبش تا آخرین مرحله است.
پرونده الزام به تنظیم سند رسمی خانم احمدی با موفقیت به پایان رسید و اون بالاخره صاحب قانونی آپارتمانش شد. اما این ماجرا درسهای مهمی رو برای همه ما به همراه داشت، به خصوص برای کسانی که قصد خرید یا فروش ملک رو دارن.
اولین و مهمترین درس این پرونده، اهمیت تنظیم سند رسمی در معاملات املاک هست. یه قولنامه، هرچقدر هم دقیق و محکم نوشته شده باشه، در نهایت فقط یه تعهد برای انتقال مالکیت محسوب میشه و مالکیت رو به طور قطعی منتقل نمیکنه. همیشه این ریسک وجود داره که فروشنده بعد از دریافت مبلغ، از تنظیم سند رسمی امتناع کنه یا با مشکلات حقوقی دیگهای روبرو بشه که انتقال سند رو با تاخیر یا حتی غیرممکن کنه.
درس دوم، ضرورت بررسی دقیق مدارک و وضعیت حقوقی ملک قبل از انجام معامله است. خریدار باید قبل از پرداخت هرگونه وجهی، از طریق یه وکیل یا کارشناس حقوقی، از اصالت مدارک فروشنده، وضعیت ثبتی ملک و نبود هرگونه منع قانونی برای انتقال سند اطمینان حاصل کنه.
درس سوم، آگاهی از حقوق قانونی و نحوه پیگیری اونها در صورت بروز مشکل. خانم احمدی اگه از حق الزام به تنظیم سند رسمی آگاه نبود و به یه وکیل مراجعه نمیکرد، احتمالاً نمیتونست به حقش برسه و تمام سرمایهاش در معرض خطر قرار میگرفت.
درس چهارم، صبر و حوصله در پیگیری پروندههای حقوقی است. پروسه دادرسی ممکنه زمانبر باشه و نیاز به پیگیری مستمر داشته باشه. خانم احمدی با صبر و اعتماد به وکیلش، تونست تا انتهای مسیر برای گرفتن حقش تلاش کنه.
در نهایت، پرونده خانم احمدی نشون داد که قانون از خریداران در معاملات املاک حمایت میکنه و در صورت امتناع فروشنده از انجام تعهداتش، دادگاه میتونه اون رو ملزم به تنظیم سند رسمی کنه و حتی در صورت لزوم، به جای اون امضا کنه. اما بهترین راه، پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی با انجام معاملات رسمی و قانونی و دریافت مشاوره حقوقی قبل از هر اقدامی هست. امیدوارم داستان خانم احمدی و تلاش ما برای الزام به تنظیم سند رسمی، تلنگری باشه برای همه کسانی که در حوزه املاک فعالیت میکنن.
