حکم تخلیه فوری از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می شود. اغلب این حالت زمانی اتفاق می افتاد که شخصی با رضایت کامل ملک خود را در اختیار مستأجر قرار دهد و بعد از پایان مدت اجاره خواهان تخلیه ملک خود شود. حال اگر مستأجر از تصرف ملک دست نکشد و آن را تخلیه نکند مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه فوری ملک را مطرح کند. واژه تخلیه در قانون به دو صورت معنی می شود. اول اینکه به معنی صرفه نظر از چیزی و خالی کردن آن است و دوم به معنی دست کشیدن شخص مستأجر از ملک اجاره شده است. لازم به ذکر است که تخلیه فوری باید به نحوی انجام بگیرد که ملک بدون کم و کاست در اختیار مالک قرار بگیرد.
برای اخذ حکم تخلیه فوری شرایطی لازم است که عبارت اند از:
● مدت اجاره پایان گرفته باشد.
● دو نسخه از اجاره نامه در دسترس باشد به این معنی که دو نسخه تنظیم شده باشد.
● نسخه های اجاره نامه تنظیم شده باید به امضای مالک و مستأجر رسیده باشند.
● نسخه های تنظیم شده اجاره نامه باید به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشند.
● اجاره نامه دارای مدت باشد.
● مبلغ ودیعه از طرف مالک به مستأجر پرداخت شد ه باشد.
●مبلغ ودیعه به حساب دادگاه واریز شده باشد.
برای گرفتن حکم تخلیه فوری و اجرایی کردن آن باید مراحلی را طی کرد. در اولین مرحله لازم است مالک دادخواست خود را در قالب دعوا تنظیم کرده و آن را بر روی فلش یا سی دی ذخیره کند. سپس لازم است شخص خواهان یا مالک نسبت به ثبت نام در سامانه ثنا اقدام کند. زیرا در صورت عدم ثبت نام در این سامانه امکان ثبت دعوا وجود ندارد. بعد از طی این مرحله موجر برای دریافت حکم مربوطه نیاز به ثبت دادخواست خود از طریق یکی از دفاتر الکترونیکی قضایی دارد. زیرا تنها در این حالت است که دادخواست او به شورای حل اختلاف ارجاع داده می شود. بعد از دریافت دادخواست توسط شورا اگر امکان رسیدگی به آن در شورا وجود داشته باشد به آن رسیدگی می شود. در مرحله نهایی جهت دریافت حکم، لازم است مالک به بخش اجرای حکم شورا مراجعه کرده تا حکم صادر شده به مرحله اجرا در بیاید.
همچنین بخوانید وکیل ملکی دادیاران عدالت پرور
نکته حائز اهمیت در رابطه با دریافت و صدور حکم تخلیه فوری آن است که در صورت خواست مستأجر شورای حل اختلاف یا دادگاه مهلتی برای او در نظر خواهند گرفت. مدت زمان مهلت تخلیه معمولاً ۳۰ روز است و مستأجر در این مدت باید نسبت به تخلیه ملک و در اختیار قرار دادن آن به مالک اقدام فوری انجام دهد.
به طور کلی برای گرفتن حکم تخلیه فوری از دادگاه یا شورای حل اختلاف به یک ماه زمان نیاز است. البته این زمان یک زمان تقریبی است که قطعیت ندارد. همچنین لازم است یادآوری شود که به لحاظ قانونی زمان مشخص و معلومی برای این کار در نظر گرفته نشده است.
بعد از رسیدگی به دادخواست فرد موجر در دادگاه و صدور رأی مبنی بر حکم تخلیه فوری ملک، مستأجر به مدت ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت دادگاه خود وارد عمل شده و ملک را از تصرف مستأجر آزاد می کند.
تفاوت اصلی میان دستور با حکم تخلیه فوری در نحوه صدور حکم و مراحل آن است. به این معنی که در دستور تخلیه جلساتی مبنی بر رسیدگی به دادخواست تشکیل نمی شود. در حالی که در رابطه با حکم تخلیه جلساتی جهت رسیدگی تشکیل می شود و بعد از رسیدگی های لازم حکم صادر و اجرایی خواهد شد.
در چه صورتی مالک مجاز به گرفتن حکم تخلیه فوری است
به طور معمول مالک در چهار حالت ممکن می تواند نسبت به اخذ حکم تخلیه فوری اقدام کند که عبارت اند از:
● پایان یافتن مدت اجاره:
در صورتی که مدت تعهد نامه یا قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و اقدامی برای تمدید آن صورت نگرفته باشد همچنین مستأجر ملک را تخلیه نکرده و توجهی به خواست مالک ننماید. شخص موجر می تواند برای اخذ حکم مربوطه اقدام کند.
● استفاده از ملک توسط مستأجر جهت انجام اعمال خلاف کارانه و غیر قانونی:
در صورتی که مستأجر ملک را با هدف انجام اعمال تبهکارانه اجاره کرده باشد و از آن به همین منظور استفاده کند. موجر مجاز است حتی پیش از به پایان رسیدن مدت اجاره حکم مذبور را از دادگاه دریافت کند.
● عدم پرداختن اجاره بها به مدت سه ماه:
در چنین حالتی نیز مالک اختیار خارج کردن ملک خود از دست مستأجر را دارد و این یکی از حقوقی است که قانون برای او در نظر گرفته است. در چنین حالتی مالک می تواند بعد از گذشت ۱۰ روز از سومین ماهی که مستأجر اجارۀ ملک را پرداخت نکرده باشد نسبت به تنظیم دادخواست حکم تخلیه اقدام کند. البته مستأجر با پرداخت اجاره عقب افتاده خود در ظرف مدت ۱۰ روز می تواند از وقوع این کار جلوگیری کند. لازم به ذکر است که مستأجر تنها یک مرتبه قادر به جلوگیری از اجرای این حکم با پرداخت اجاره عقب افتاده خود است. در غیر این صورت و بعد از پایان مهلت ۱۰ روزه حکم تخلیه اجرایی می شود.
● انتقال مال اجاره شده به غیر:
انتقال مال به شخص غیر یکی دیگر از دلایلی است که مالک می تواند با استناد به آن خواستار حکم تخلیه از دادگاه شود. در صورتی که مستأجر بدون رضایت و اجازۀ مالک ملک او را در اختیار شخص دیگری قرار دهد و یا به او اجاره دهد، موجر مجاز به ارائه دادخواست صدور حکم تخلیه به دادگاه یا شورای حل اختلاف است.
جهت مشاهده بهترین وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید
حکم تخلیه فوری از جمله موارد حقوقی است که تنها از طریق مراجع قانونی امکان پذیر است. از آنجا که مسائل حقوقی معمولاً پیچیده و زمان بر هستند. لذا بهتر است برای تنظیم دادخواست مربوطه و پیگیری آن در دادگاه یا شورای حل اختلاف از یک وکیل متخصص کمک گرفت.
